中部首購住宅 供不應求


■ 文／宋健生


鄉林建設推出的「鄉林夏都」新案，位在台中市忠明南路，社區內部的隱密SAPA。
圖／宋健生



受到土地、營建成本上漲，及帶照土地日少等影響，今年以來台中新推出的首購住宅案大量萎縮，首購市場正由「量變進入質變」的青黃不接供給衰退期，部分業者預期，中部首購住宅市場在兩年內可能發生供不應求狀態。
中部房市自二年多前復甦以來，首購住宅大樓就成了「當紅炸子雞」，不但案量多，量體規模也大，最典型的例子，莫過於鄉林建設近二年連續推出各為500多戶的「鄉林凱撒」、「鄉林雅典」大型社區案。

儘管以首購客層為訴求，但社區規劃比照高檔住宅標準，游泳池、三溫暖、五星級飯店門廳等公共設施一應俱全，在市場產生轟動，加上低利率效應，激起一股「租不如買」的購屋熱潮。

鄉林建設總經理魏嘉銘表示，這些首購產品之所以能夠「俗擱大碗」，主要有三大條件配合，包括土地成本低、營建成本低及屬於舊建照土地。

不過，這些客觀條件自去年以來逐漸消失，地價、營建費用高漲，帶照土地大量被開發，建商雖持續看好首購住宅市場，但市場供給量卻大不如前。

市調指出，92年下半年房市復甦，首購住宅大樓案（每坪單價12萬元以下、每戶總價600萬元以內、坪數50坪以內）再度現身台中房市，92年推出七案1,733戶，93年16案3,368戶，去年為九案1,509戶，今年迄今有四案861戶，合計36案、共7,471戶。

這36件首購產品累計售出6,232戶，總銷售率為83.4%。其中，92年銷售案已全數去化，93年銷售率達91.5%，94年為73.2%，今年首購案平均銷售率36.2%，從這些統計數字看，首購市場的確是活力十足。

就供需關係而言，台中市自88年921地震後，首購住宅大樓產品一度自市場消失，直到92年下半年才又復出；但過去十年來，台中市每月人口成長約1,300人，自88年9月到95年4月期間，人口共增加10.4萬人。以平均2.97人一戶計算，光是人口自然成長就需3.5萬戶房子，首購市場顯然供不應求。

位於忠明南路的「鄉林維多利亞」，是鄉林建設在南區繼「鄉林凱撒」、「鄉林雅典」後的第三件個案，共有130戶。此案坪數介於26至50坪，以25至40歲的消費者為主力客層，在當前以換屋客層為主流的市場中，首購定位突出。

業界表示，當前房地產市場可用「情勢嚴峻」來形容，因為各項成本增加超過房價漲幅；以14樓為例，二年前一坪營建費用約5.5萬元，如今要6.5萬元。這種情況對首購市場相當不利，因為首購產品受限於每坪單價及每戶總價，無法將土地、營建成本全部反映在售價上。

唯一可能的作法，就是從帶照土地上設法降低成本，否則即使從容積移轉或其他相關建築獎勵措施下手，僅有杯水車薪效果，無法達到大幅降低土地成本的目的。

但經過這二年多的大量開發，中部土地市場尚存的「帶照土地」已寥寥無幾，建商即使有心開發，也未必如願，這也是為什麼首購市場看好，推案量卻減少的原因。

從客觀環境看，首購住宅市場已進入新世代，不只消費者的選擇性愈來愈低，建商同樣面臨有客源卻無適當土地可開發的痛苦。無奈的是，這種情況還會持續下去，當帶照土地開發殆盡，也就是低價首購市場結束之日，其景像就如同台北一樣，首購市場恐將逐漸退出台中市，只能在屯區或台中縣另覓立足之地了。

【2006/05/20 經濟日報】 ＠ http://udn.com