消費保護-公共基金

法律解說--吳志揚律師
ˉˉ「食、衣、住、行」是每個人日常生活中的四件大事。當您仔細觀察各大媒體所播出的房屋廣告，以及您在路邊拿到的房屋傳單時，您會發現廣告所強調的重點必定在於居住品質，像是房屋坪數是否足夠，社區內是否設置網球場、健身房、游泳池等休閒設施，是否有社區診所或兒童遊樂場所，社區安全是否有專人管理等等。不過，影響居住品質高低的因素，並非只有房屋空間設計及外部公共設施，住戶本身的品質也是關鍵因素。雖然，自古流傳著：「個人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜」的諺語，但是當您耗費時間、金錢及心力，好不容易買下滿意的房子時，卻發現隔壁鄰居常在深夜放音樂，將音量開的很大，或是經常把垃圾堆在別家住戶的門口，這樣還能住得開心、住得安心嗎？
ˉˉ為了提昇國人的居住品質，政府於民國八十四年六月制定了公寓大廈管理條例，原則上採取住戶自治管理原則，由住戶自行組成管理組織，約定各住戶應共同遵守之事項，並負責社區的管理與維護，使社區公共衛生、公共安全及公共安寧獲得保障。如果住戶違規情節嚴重，管理組織無法依職權予以制止時，始由公權力加以介入。
ˉˉ為了順利推動社區的管理與維護，經費是否足夠相當重要。公寓大廈管理條例第十八條第一項規定即強制規定公寓大廈必須設置公共基金，公共基金之籌措共有四種來源：第一種是公寓大廈的起造人按照建築工程造價的一定比例或一定金額所提列；第二種是住戶依照自行召開的區分所有權人會議決議而繳納；第三種是公共基金存放在金融機構或用於投資時，所衍生出的利息或利潤；第四種則是其他因公寓大廈之管理使用而得到的收入，例如停車費。
ˉˉ提列公共基金是起造人的法定義務。關於起造人應該提列公共基金的比例，規定在公寓大廈管理條例施行細則第六條，例如建築工程造價為八百萬元，起造人應該依照工程造價提列千分之二十，也就是十六萬元，作為公共基金。為了防止起造人拒絕提列公共基金，公寓大廈管理條例第十八條第二項並規定起造人必須先將應提列的公共基金在金融機構內設立專戶，並且取得證明文件後，才能申請使用執照。假使起造人沒有辦理專戶儲存，主管機關將駁回起造人使用執照的申請，那麼建築物就無法申請接通水電。
ˉˉ當社區成立管理委員會或選出管理負責人後，起造人必須將已提列的公共基金移交給管理委員會或管理負責人。如果起造人拒絕移交應提列的公共基金，那麼管理委員會或管理負責人可以依據公寓大廈管理條例，向起造人提起民事訴訟。不過，起造人若在公寓大廈管理條例施行之前，就取得建造執照者，並無義務提列公共基金，這是基於法律不溯及既往原則。
法ˉ律ˉ辭ˉ典
★ 公共基金之設置
見公寓大廈管理條例第十八條：
公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管
ˉˉ理維護事項，應按工程造價一定比例或金額
ˉˉ提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。

ˉ依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。本項所稱金融業者，準用票據法第四條第二項規定。
ˉ公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例ˉ公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。」

★ 按工程造價一定比例或金額提列公共基金之計算標準
見公寓大廈管理條例施行細則第六條：
「 本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：
一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。
二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過
ˉˉ新臺幣一千萬元部分為千分之十五。
三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者，超過新
ˉˉ臺幣一億元部分為千分之五。
四、逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分
ˉˉ為千分之三。

政府興建住宅之公共基金，其他法令有特別規定者，依其規定。」