| 由鉅的藏玉如何? |
| 發表者：台中阿發 發表數：164 IP：61.57.242.* | 2005-10-14 11:41:56 |
|
最近看到由鉅藏玉的樣品屋在裝潢了，外表相當讚， |
|
| 回覆者：Muda 發表數：124 IP：202.39.208.* | 2008-03-18 17:35:43 |
|
回覆 看不懂 於 ：2008-03-18 16:17:35 的發言內容
冒用 "看不懂" 的名稱發言...
This is a beautiful building! |
 |
| 回覆者：看不懂 發表數：711 IP：72.232.76.* | 2008-03-18 16:17:35 |
| This is a beautiful building! |  |
| 回覆者：龐德 發表數：2 IP：59.126.208.* | 2008-02-25 12:20:06 |
| 覺得不貴而且很伏質 |  |
| 回覆者：A Ming 發表數：85 IP：218.162.197.* | 2008-02-20 14:29:01 |
| 賣家開多少？C/D棟22萬是你自己說爽的？討厭的仲介。 |  |
| 回覆者：黑米 發表數：647 IP：125.233.249.* | 2008-02-03 19:26:09 |
|
去不動產廣告逛 投資客已經丟出一堆藏玉出來賣了... |
|
| 回覆者：JUN 發表數：15 IP：218.160.69.* | 2007-12-18 18:39:03 |
|
你果然粉專業喔~~ "拍拍" |
 |
| 回覆者：台中人 發表數：152 IP：61.225.192.* | 2007-12-16 18:48:02 |
|
回覆 A Ming 於 ：2007-12-16 10:55:48 的發言內容
這幾年建屋成本真的漲很多拍拍手，真專業。但，以藏玉而言SRC加制振，由鉅取得土地成本為50萬/P(即建坪分擔土地成本4萬/P)，依您公式，毛胚售約22萬/P以上才可。但當時毛胚售約只有16-18萬/P，2年來建屋成本漲真多！ 鋼筋幾年前低點每噸只要7000元,現在大約21000元 鋼骨也是,低點大約20000元,現在50000元以上 七期土地上漲更達三倍以上 但一堆國際專業房地產鑑價師卻都異口同聲指出台中房地產被嚴重低估,且主因是政治因素 所以高與低,投資與否,每個人都可以有自己的看法 因為未來漲跌是自己的事,出意見的人不負責成果 |
 |
| 回覆者：The Profes 發表數：711 IP：59.126.55.* | 2007-12-16 15:52:44 |
|
回覆 台中人 於 ：2007-12-16 10:25:59 的發言內容
多謝你的分析，看樣子我並沒有買貴，雖然比以前的房子貴多了。
七期新市政中心的土地,以新六為例,容積率是600%,蓋成建築物以後,加計容積移轉與相關獎勵等,地上地下合計應該可以在15倍以上 |
|
| 回覆者：A Ming 發表數：85 IP：218.162.193.* | 2007-12-16 10:55:48 |
| 拍拍手，真專業。但，以藏玉而言SRC加制振，由鉅取得土地成本為50萬/P(即建坪分擔土地成本4萬/P)，依您公式，毛胚售約22萬/P以上才可。但當時毛胚售約只有16-18萬/P，2年來建屋成本漲真多！ | |
| 回覆者：台中人 發表數：152 IP：61.225.192.* | 2007-12-16 10:36:20 |
|
補充 承上,但若不是新市政中心的土地,例如是南側的住二 容積率是220%,加計容積移轉與相關獎勵,地上地下合計,每坪土地大約可以蓋6坪,也就是大約六倍 其他就將數據套入就可以了 也因此,新市政中心的土地可以創造高價,尤其是新六 |
|
| 回覆者：台中人 發表數：152 IP：61.225.192.* | 2007-12-16 10:25:59 |
|
回覆 The Profes 於 ：2007-12-14 23:33:11 的發言內容
七期新市政中心的土地,以新六為例,容積率是600%,蓋成建築物以後,加計容積移轉與相關獎勵等,地上地下合計應該可以在15倍以上"現在新推的預售屋把4年內的預期上漲利潤都加上去了,買主也非傻瓜任憑建商賺超額利潤,故而合理價位買得到才進貨,不然就觀望等待類似藏玉or天璽3等等" 如果每坪土地150萬元,樓地板面積蓋15倍,那麼每坪售坪的土地成本就是10萬元 以現在SRC加上制震系統等高檔工法,每坪成本大約15萬元,如果要像聯聚信義或方庭這樣蓋,16~18萬元覺對跑不掉,如果採用現代建築的型式,大約14~15萬元 各項專業設計與規費執照的成本,包含建築師,室內設計,燈光設計,景觀設計......每坪大約3~5000元 稅金,包含營業稅5% 與營所稅3% ,大約8% 在加上利潤,如果全部銷售完畢,以兩成利潤計算 (10+15+0.3)*1.2*1.08=至少32萬元以上 換算成開價,每坪就快要到40萬了 當然,如果樓下有店面,地下室挖到五樓以上,避免SRC工法,建築形式簡單方正......成本可以再低一些 也因此難怪新案要開始縮減成本,或是把地下室盡量挖深 但豪宅重要的應該還是一流的景觀與地標性的尊貴 所以一定要選面對大綠地的第一排 在大直明水路,第一排與第二排每坪價格至少相差20萬 以上是皆第一手數據,提供各位參考 |
|
| 回覆者：果然翁 發表數：309 IP：61.225.204.* | 2007-12-15 09:52:04 |
以前大都是RC建築物,兩年多正常交屋,發包以現價行情加利潤大部份不會有問題,現在動不動預售屋要4-5年交屋,買方考量就大大不同了.舉例龍寶心臻邸當初賣的算是合理價,但是關鍵的土增稅於興建的幾年算起來,建商就賺的不多了,相對的買方獲利就較穩定了.故而當總太東方帝國前地主過戶時,土增稅數千萬又是一個成本了.總之建商如何獲利不是我們能力所及或需要了解透徹,重點為有沒有自住或投資的空間,這一波年內交屋的低成本建案消化完,七期才會穩定緩漲,長線台中市還是看七期的發展,僅供參考. 
|
 |
| 回覆者：The Profes 發表數：711 IP：59.126.55.* | 2007-12-14 23:33:11 |
|
回覆 果然翁 於 ：2007-12-14 14:11:47 的發言內容
"現在新推的預售屋把4年內的預期上漲利潤都加上去了,買主也非傻瓜任憑建商賺超額利潤,故而合理價位買得到才進貨,不然就觀望等待類似藏玉or天璽3等等"平心而論當初買藏玉的人真的是撿到便宜又大碗,選毛坯再退款賺更多,即使趕在停止換約前,以付訂保過戶權也賺不少.因為現在新推的預售屋把4年內的預期上漲利潤都加上去了,買主也非傻瓜任憑建商賺超額利潤,故而合理價位買得到才進貨,不然就觀望等待類似藏玉or天璽3等等....即將交屋無法貸款急售欲小賺出場的成屋. 你說的對，現在多數建商都把未來部分的上漲空間都算在預售屋價格裡面了。怎能老是讓客人賺價差，當然這次也要分享一些了。 他們的說辭通常不離土地價格飆漲和原物料價格上漲兩種。問題是我們怎麼知道是這樣呢？有什麼公式嗎？台幣貶值時，進口商紛紛漲價，且嘴巴振振有詞。但是台幣生值時，進口商都靜悄悄的，降價一字不提。 如果新市政區土地每地坪要150萬，原物料價格以上漲後計算，請問至少每建坪要賣多少才能賺錢？ |
|
| 回覆者：果然翁 發表數：309 IP：125.233.251.* | 2007-12-14 14:11:47 |
平心而論當初買藏玉的人真的是撿到便宜又大碗,選毛坯再退款賺更多,即使趕在停止換約前,以付訂保過戶權也賺不少.因為現在新推的預售屋把4年內的預期上漲利潤都加上去了,買主也非傻瓜任憑建商賺超額利潤,故而合理價位買得到才進貨,不然就觀望等待類似藏玉or天璽3等等....即將交屋無法貸款急售欲小賺出場的成屋. 買賣房子真的很有趣的啦
|
|
| 回覆者：台中人 發表數：152 IP：125.233.250.* | 2007-12-14 12:02:49 |
|
回覆 tm 於 ：2007-12-14 10:12:11 的發言內容
tm閣下:其實仔細看一下由鉅大謙的廣告,一年只推一棟豪宅一篇,這家公司還算用心,知道目前賣高層住宅故註明高層住宅年表,當然看不到AZ的身影了,不過在他們公司的網站AZ的照片還不少,有一篇財訊的報導還擺上AZ接待中心的照片. 如果你是AZ的住戶,恐怕就不是如此見解了 財訊擺AZ的接待中心照片,我知道啊,因為程紹的設計作得很炫 送社區客戶小禮物,與排除AZ在由鉅作品年表之外,這是兩碼子事吧 由鉅依然是很好的建設公司,送客戶貼心的小禮物也很棒,但這與把AZ當細漢是完全不相干的兩件事 AZ預售時大約12~14萬,RC全配 半年後的藏玉預售大約14~17萬,SRC+制震+Low-E 毛胚,全配每坪加約4萬,怎麼算都沒有十萬塊,地段建材等級都不一樣 若真要說售價與大小漢,我說,都是由鉅的好客戶都一樣大,只能說推藏玉的利潤太差了,好東西卻便宜賣 |
|
| ※ 本討論文章係由該作者擔保其合法性，不代表本網站之立場。 |