| 過戶銀行就可撥款給建商？ |
| 發表者：頭痛啊 發表數：-17 IP：61.231.96.* | 2004-08-05 17:58:24 |
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如果驗屋不過，而代書已經辦好過戶了，銀行就可撥款給建 |
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| 回覆者：alex 發表數：-17 IP：211.74.138.* | 2004-08-09 10:08:12 |
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購屋人完工交屋時應注意 : 建商在這個階段欲儘速完成交屋手續，以利銀行約70%貸款 的順利回收。交屋是整個預售流程中相當重要的階段： u 交屋前應弄清楚尚有那些待繳款項？除房價屋款外，應 該還有地政規費、代書費、契稅以及瓦斯外管、外水、外電 等申請費用，另外預收管理費和裝修保證金之收費金額多寡 都須知悉，以防措手不及。 u 購屋人最好於交屋前將原買賣合約書影印一份留存，以 防交屋後建商將合約書收回作廢，萬一日後若有瑕疵糾紛而 無法主張應有權益。 u 依合約書載明之建材設備及建商提供之客戶驗收表，逐 項檢查戶內設施，諸如平面格局、應用建材及各項用具操作 功能（門窗閉合度、水電開關、廚具、馬桶測試、防盜器及 各種門鎖操作…..）等。 u 室內坪數部分，除自行丈量外，可核對地政機關核發之 建物測量成果圖和登記簿謄本，甚至可請建商提供公共設施 分攤計算表，以確實瞭解公設比例和登記面積是否和合約記 載相同？若有誤差是否在合理允許的範圍內？ u 在交屋同時必須確定戶外公共設備之移交時間，如各項 水電、消防設施、緊急發電機、監控防盜器材及休閒設施…. 等，由於該類設計的移交係針對管理委員會為主體，所以管 理委員會何時組成？如何組成？合約中有無特別約定？都需 加以仔細詢問。 u 在交屋以後，發現供排水不良，牆壁有小裂縫….等工 程瑕疵或其他屬於產權之上之不清楚，亦不必太慌張，因為 依據民法第365條之規定，買賣人因物有瑕疵，而得解除契約 或請求減少價金者其解除權或請求權，於物之交付後6個月 間，不行使而消滅。故而購屋者可依法主張其解除權或損害 賠償請求權。所以，共要抱持理性的態度，發現缺點立刻反 映給建商，應該都可以獲致善意的回應或承諾。 交屋階段驗收滿意再「買單」 : 當建商取得使用執照，在完 成最後收尾工作之前，即會通知買方「交屋」，這就是繳 「尾款」和「銀行貸款」的時候了。不過，提醒大家：這兩 筆錢可是購屋人與建商談判的「最後籌碼」，因此，除非建 商的表現讓你非常滿意，否則絕對不要輕易「買單」，如果 建商違約情節重大，且不知悔改，建議你可用存證信函，通 知銀行「撤銷付款委託」，最佳時機則在「產權過戶」後到 「貸款核撥」前短短的2、3天時間。另購買預售屋，在簽約 過戶流程當中，必須注意建商取得分戶貸款時，是否將銀行 融資設定塗銷。 u 逐項點交按圖查對 : u 建商有沒有偷工減料，一般購屋者不容易判斷，但交屋 時要逐項點交。除要看施工成果與建材設施是否與契約相 符，還要申請「建物測量成果圖」，以保障自己權益。 u 1、查使用執照：須先確認有無使用執照，並檢查該執 照是否就是自己購買房屋的使用執照。按照法令規範，凡拿 到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已 經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。 交屋面積多少，此時即可看出。 u 2、看施工成果：再確認是否按原設計施工，可向地政 機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是該戶房屋的測量平 面圖，購屋人可按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房 間配置等。 u 3、核對產權登記及房屋面積：調閱土地謄本及建物謄 本，核對產權登記及房屋面積，避免日後糾紛及困擾。 u 4、看建材設施：檢查建材施工是否與契約相符，除功 能性的設施（如門窗、 門鎖、排水系統、衛浴設備、插座 等）及戶外設施（如樓梯、消防設備、 停車設備等）須親自 使用檢查之外，使用的品牌、規格、品質、數量、等級等， 也都必須一一比對好。 u 5、購屋人在檢查的過程中，如果發現任何瑕疵，一定 要記錄下來並告知建設公司人員，派人再檢查一次或要求限 期修復，等一切都滿意了，再進行交屋結算的相關事宜。 1. 6、預售屋成屋與原先ＤＭ內容、合約所載不同或有 瑕疵，消費者都有權要求業者「依約履行」或「進行修 復」，若無法改善，雙方也可協商以「減少價金」方式替 代。在瑕疵尚未修復前，應盡量避免填具建商所提供的任何 書面「遷入證明」，或實質遷入，以免遭業者聲稱為「已交 屋」，藉以推卸修復責任。 2. 7、陽台外推 當心漏水 : 很多建商在交屋前會將陽台 統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際 使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商 統一陽台外推的產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問 題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將 來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出 現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。 3. 8、開水龍頭檢查水壓 : 樓層愈高、視野愈好，價位也 隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多 是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓 不足的問題。讀者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外景觀，也 抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流 量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意 高樓層水壓不足的問題，請建商馬上來解決。 4. 9、房屋有瑕疵不交屋 : 購買新成屋或預售屋時，如果 在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？ 一般而言，上述問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也 發生過，買方在驗收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷 入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推 給營造商，沒人肯負責任。因此，在發現房屋有瑕疵時，應 盡量避免先行遷入，或是填具建商提供任何遷入證明。 |
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| 回覆者：justice 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2004-08-07 23:17:34 |
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那麼驗屋不過，不通知銀行終止撥款的話，豈不是對消費者 太不公平。建商施工品質不良，又不能通知銀行停止撥款， 那真是肥了建商。 |
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| 回覆者：nancy 發表數：-17 IP：61.231.160.* | 2004-08-07 16:27:58 |
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你比我好,我的貸款銀行通知8/16就撥款,我問建設公司說屋子 沒好可以撥款嗎?建設公司說撥款跟交屋是2回事,產權轉移就 要撥款,心理一直有疑問沒通知驗屋,就算房子未好消費者不能 說不要嗎?真是無語問蒼天......真後悔買麗寶愛情海的房子 |
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| 回覆者：不吃熊 發表數：-17 IP：163.29.57.* | 2004-08-06 09:25:54 |
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建議先了解契約內容 因為一般建商都很濫 會在契約中加註 "不得通知銀行終止撥款否則視為違約" 之條款 以上是個人看法 |
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| 回覆者：大衛許 發表數：-17 IP：211.78.84.* | 2004-08-05 18:04:36 |
| 你可以要求銀行，須由你同意後才能款喔 | |
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