＜摘錄自消費者報導八月號＞
【購買房屋，您所面臨的八大迷思】 文■王進梓

『購買房屋，務必調查產權，完成登記；有權要求於「不動
產現況說明書」內說明並簽章負責；銀行貸款撥付應由地政
士與不動產經紀人共同監督；買賣契約應由地政士簽證及不
動產經紀人簽章負責。』

「房地產」是房產和地產的簡稱，房地產的買賣行為實務上
多以「買賣房屋」為名。但在法律上，房屋和土地應該同時
買賣，尤其當買賣標的是所謂的「區分所有建物」（即公寓
或大廈）時更須特別注意。不動產交易買賣所涉及的專業和
法律規定較為複雜，消費者不容易明瞭;加以社會脈動快速變
遷，買賣雙方立場不同，更容易突顯購屋者的迷思和盲點。
一、產權調查不可或缺
無論是購買預售屋或成屋，民眾均需先向地政事務所申領登
記簿謄本、地籍圖、乎面圖，並向都市計晝單位申領分區使
用證明、都市計晝套繪圖等。一般民眾通常會委託地政士(代
書)代為辦理，不過多數民眾卻忽略要求地政士(代書)就「買
賣標的物」書立產權報告或產權分析，這是不動產交易時最
大的缺憾，因為購屋的消費糾紛多 產權或稅費負擔交待不
清、約束不明所產生。
二、非經登記不生效力
我國民法就不動產的登記，採登記生效主義，也就是說，登
記簿謄本所載明的登記名義人就是真正的不動產權利人，即
使買方的買賣價金已付清，尚未辦完過戶登記前，在法律上
該不動產仍屬賣方所有。因此，買方在不動產交易過程中，
應該對登記簿的調查與付款條件、登記流程的控管等，給予
最大關注。
三、不動產說明書的交付與簽章
我國現行不動產交易制度中，除不動產估價師，專賣就不動
產收益、成本與市
場價格、價值評估分析外，最重要的專業人士莫過於「地政
士」與「不動產經紀
人」。地政士是承辦買賣契約的簽訂及產權調查、分析、控
管過戶流程及代辦不動產過戶登記的人;而不動產經紀人則是
不動產仲介業或不動產代銷業就委託銷售契約、不動產說明
書、廣告、定金、要約書、買賣契約等簽章負責的人。由於
不動產交易過程涉及繁複的專業地政法規，為了保障交易的
安全與穩定；民眾有權要求承辦地政士與不動產經紀人於
「不動產現況說明書」內說明並簽章負責。所謂「不動產現
況說明書」，即一般所稱的「產權報告書」，內容應力求詳
盡，至
少應該參照內政部的範本，但並不表示僅依賴該制式版本就
已足夠。
四、仲介不得指定地政士
不動產買賣動輒上千百萬，實務上的仲介費用分配:買方約
占總金額的5%-1%；賣方約占3%-5%；一般地政士買賣登記
的代辦費用約為12000元-15000元，視不同區域及服務品質，
內容而略有不同。因為仲介費用金額較高，不動產仲介經紀
人所應負擔的責任相對較重，不過坊間多數仲介公司卻指定
地政士代辦登記業務，名義是保障交易安全，實際上則是為
了掩飾交易過程的盲點與瑕疵，忽略地政士與不動產經紀人
是相互輔助交易安全的機制，是故，買方仍應主張委託專任
地政士承辦登記才是。
五、貨比三家，應比價值與售後服務
價格競爭固然為公乎競爭的一環，但不動產並非商品，尤其
不動產交易安全與監督機制更屬無形服務，並非經由比價即
能突顯利益。更何況價格與價值有別，消費者必須謹記:價格
不等於服務品質。完整的不動產交易服務，除了簽約前的產
權調查、分析、風險評估外，還包括簽約過程的議價與協
商，以及產權登記完成後，自用住宅地價稅稅率申辦、房屋
稅的用途變更及增值稅的節稅、退稅等規劃與售後服務，絕
非可以完全用價格來衡量。
六、銀行貸款撥付應由地政士與不動產經紀人共同監督
現行不動產買賣多以貸款償付總價的70%至80%，所以貸款
額度足夠與否?利率是否滿意?貸款時效的快慢?有無代償賣方
原有貸款等，均足以影響買賣進行。實務上買賣雙方不宜過
度仰賴單一的地政士或不動產經紀人，應由雙方專業人士共
同監督並負責不動產的交易過程較為妥當。
七、買賣契約應由地政士簽證及不動產經紀人簽章負責
不動產交易過程中最重要的環節在於買賣契約的簽訂。實務
上買賣契約多為定型化形式，買賣雙方均有權指定地政士;此
外，簽訂買賣契約時應先由地政士或不動產經紀人詳細說明
契約內容、法律意義，並簽章負責後，始由買賣雙方簽字並
依約付款、完稅、交屋、完成登記手續。
八、產權調查的應注意事項
實務上，不動產交易的產權調查，均以登記簿謄本標示部、
所有權部與他項權利部的內容為主，主要在查察出賣的土地
與建物面積及其持分比例有無瑕疵?產權有無被查封、假扣押
或假處分?有無抵押權設定，設定權利價值為何?
產權調查的常見問題及應注意事項，列舉如下:
(一)建物面積坪數與比例不相當：
建物面積可區分為主建物、附屬建物及共用部分(公共設施)
三大部分，其坪
數、比例是否相當，與不動產現況是否相符等，往往是購屋
者最大盲點或爭議。試想主建物20坪、陽台3坪、露台10坪、
公設5坪(附屬建物與公設近18坪)的房子買入後的感覺如何?
(二)建物基地號與土地權狀不符：
建物的基地(使用執照)與建物坐落(實際投影)，係屬不同的
情形，購屋者所購買的土地應避免發生地號不ㄧ，法定空地
未同時過戶的情形。
(三)建物的基地持分比例不相當：
建物的基地持分比例是否相當？土地所有權的持分比例(一
萬分之○○○)是否合理？上述問題並非一般民眾所能知悉，
而且多數民眾不關心其持分比例，此乃不動產交易過程的最
大隱憂，實務上應該要求地政士分析或比較。
(四)公共設施的權利範圍是否為虛坪：
共用部分(即公共設施)並未核發所有權狀。所以實務上應防
止該部分約定予他人專用(例如:停車位)。除非建物戶數與車
位數相同，否則必然形成部分共有人空有所有權，但卻沒有
使用權，構成虛坪。
(五)法定空地的停車位僅有使用權：
停車位若位於法定空地上，買賣簽約前應先查明住戶規約有
無載明歸屬何人所專用，因為法定空地係屬共有共用關係，
非經取得全體土地所有權人的「共有分管協議書」極易發生
爭議。
(六)有權狀的停車位應具土地持分權利：
地下室停車位若登記為有建物權狀者，其買賣交易即屬區分
所有建物的專有部分買賣，係屬「視同區分所有建物」的過
戶，法理上該車位應具備一定比例的基
地持分併同移轉，但實務上可能隱藏在地面樓層的區分所有
建物內。此時必須查明隔壁、樓上或樓下同建物面積的其他
所有權人土地持分比例，否則無從判斷該基地持分比例是否
正常。
(七)地下室停車位買賣，應區分為大公或小公:
地下室的停車位買賣，屬「共用部分」(即公共設施)的買賣
時，尚須查明係小公共或大公共約買賣。其屬小公共者，過
戶產權比例通常 「車位數分之一1(即20個車位過戶時，公設
持分為1/20);若屬大公共者，為共有專用的性質，應查明登記
簿有無載明車位編號，否則應取得「共有分管協議書」，或
在住戶規約中明載為那一戶所專用，否則過戶完竣交屋便用
該停車位時，可能會發生無從證明為自己專用的爭議，因為
賣方所出賣的權利有瑕疵或盲點時，隨時會轉嫁於買方。
(八)買賣簽約後反設定抵押權保障已付價金:
登記簿上的「他項權利欄」即使未載明有抵押權人，並不能
代表賣方無其他債務;同理可證，賣方已設定的抵押權人亦非
唯一的債權人，實務上仍須在過戶時快速申辦所有權移轉(買
賣)登記，且考慮(尤其是金額較大，過戶時效較長時)必要時
先行申辦'反設定」于買方以保障。所為的「反設定，，是指
賣方就買方已支付的買賣價金，就買賣標的設定抵押權予買
方以為保障。
(九)經查封、假扣押、假處分者儘量避免購買:
登記簿謄本載明有假扣押、假處分或查封登記時，應小心處
理，以免誤入陷阱，除非必要或有高度信賴的專業人士協
助，盡量不要因貪小便宜而購買。
(十)建物的用途關係貸款額度與比例：
例：
建物登記謄本的用途欄，一般多以「住宅、集合住宅、店
鋪、一般事務所、工廠、廠房、宿舍」等載明，消費者應查
明其購買需求是否相符？有無影響優惠貸款條件、額度或利
率?是否增加其他的稅費負擔?此部分應由地政士與不動產經
紀人予以提示，以免造成重大的買賣糾紛。
(十一)從平面圖尺寸判斷有無違章:
調查產權時可從建物測量成果圖的平面圖周圍尺寸，查明現
場並施測，以為判定是否與現場相符及判斷有無違章(如陽台
變室內或一樓法定空地增建)。
(十二)從地籍圖判斷有無路沖或都市計畫變更的變數:
地籍圖與都市計畫套繪圖的調查，係屬產權調查中較為消費
者所忽略，其目的旨在查明基地與道路的關係，並由專業上
判斷道路是否會擴建或臨街轉彎、截角徵收等。
結語
消費者購屋時應對產權的調查挌外重視，不動產的買賣糾紛
多屬防患未然的不
足與產權狀況說明不清所導致。下動產買賣的責任本應由地
政士與不動產經紀人共同負責，消費者若因貪小便宜而同意
仲介業者指定低報酬地政士（代書）代辦登記業務，此時已
將地政士的產權監督角色淪為土地登記送件的登記助理。
試想已支出數萬元或數10萬元仲介費用的消費者，若為區區
上萬元的地政士代辦費用而失去地政士與仲介業應相互監督
的原則，才是不動產交易糾紛無從防患未然的最大癥結所
在。
(作者為消基會房屋委員會委員>