| 房屋仲介大解析,買賣方必知,仲介新人必學 |
| 發表者：牛老師 發表數：-17 IP：61.228.207.* | 2004-07-25 10:15:46 |
|
為何會提出答客問專欄? |
|
| 回覆者：牛老師 發表數：-17 IP：61.228.193.* | 2004-08-24 05:11:30 |
|
本案算是大同區頂級毫宅., 不過成交價從40萬上下直直落每下愈況, 再加上外來客不太會考慮此處 原因曲高合寡 除非是當地有錢居民 不過住此又太過醒目 外在環境懸殊 |
|
| 回覆者：牛老師 發表數：-17 IP：61.228.195.* | 2004-08-04 01:56:14 |
|
不動產經紀業管理條例 第三章 經紀人員 第十三條 中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條 例領有不動產經紀人證書者，得 充任不動產經紀人。 第四章 業務及責任 第十八條 經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連 同經紀人證書揭示於營業處所明 顯之處；其為加盟經營者，應併標明之。 第十九條 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其 經營仲介業務者，並應依實際成 交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。 第二十九條 經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之： 二、違反第十一條、第十七條、第十九條第一 項、第二十一條一項、第二項或 第二十二條第一項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以 下罰鍰。 經紀業經依前項第一款或第二款處罰並限 期改正而未改正者，應連續處罰 。 第三十二條 非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關 應禁止其營業，並處公司負責人 、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰 鍰。 公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為 禁止營業處分後，仍繼續營業者 ，處一年以下有期徒刑、拘役或併科新臺幣十萬元以上三十 萬元以下罰金。 第三十五條 依本條例所處罰鍰，經通知繳納而逾期不繳納 者，移送法院強制執行。 違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬， 應於加計利息後加倍返還支付人 |
|
| 回覆者：牛老師 發表數：-17 IP：61.228.198.* | 2004-08-03 02:33:31 |
|
房地產從民國七十九年到現在這段期間，價格從狂飆到慘糟 套牢的情景，可說是盛況空前，而大多數的人，仍秉持著 「有土斯有財」的理想，前仆後繼紛紛置產，更期待早期土 地房屋市場「七年一循環」的美夢，如今十年已過去了，景 氣仍是如此。 近來政府提出大利多政策，的確圓了許多無殼族，更是促進 房屋仲介業者在銷售上的一大助力，造就房屋市場買賣的熱 絡榮景。 對仲介業而言，在景氣好時，當然仲介買賣是較好做，當 有人問道：「景氣不好，你們的生意是不是也不好啊！」其 實不然，有不動產的人在景氣不好時，確實是需要變現來 用，而在如此低靡的巿場裹，就更需要不動產經紀人的仲介 來撮合。 這也就是『不動產仲介業』的商機。 |
|
| 回覆者：牛老師 發表數：-17 IP：220.139.206.* | 2004-08-02 01:00:07 |
|
討論話題：買預售屋介紹費該付多?請教習俗的問題！ (97041) 話題作者： jjwoan 2004/08/01 22:48:38 討論內容： 今天去建商那下了預售屋的定金，結果當初告訴我們的鄰居 立刻來跟我們要介紹費，可是當初他只說他們家後面有在蓋 房子，叫我們去看看，連帶我們去找建商的小姐也是我媽媽 帶我們去的，之後他就沒有做任何事了，今天他說要跟我們 要六萬八的紅包，天阿，我如果跟信義房屋買也不過1%，這 樣會不會誇張阿！建商小姐也跟我們說要包紅包給鄰居，我 們還要包嗎？要包多少？或者根本不用包？還有建商是不是 會把紅包前轉嫁到我們身上。好不容易見到想買的房子，還 要被抽一手，真難過！還有我是否也該包紅包給自己的媽 媽？ 回覆:::依不動產經紀業管理條例 您的鄰居向您要紅包等 同是仲介的 行為,若不具備不動產經紀人資格 ,事實上已觸犯不動產經紀業管理條例罰則,可列印給他看,看 他還敢不敢要??? 而且也要的太離譜. 再者根本不用包,要給也是建商給,建商小姐若不具備不動產經 紀人或營業員資格,也會有事,同 時也是保障您自己. 牛老師 930802 不動產經紀業管理條例 第三章 經紀人員 第十三條 中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條 例領有不動產經紀人證書者，得 充任不動產經紀人。 第四章 業務及責任 第十八條 經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連 同經紀人證書揭示於營業處所明 顯之處；其為加盟經營者，應併標明之。 第十九條 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其 經營仲介業務者，並應依實際成 交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。 第二十九條 經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之： 二、違反第十一條、第十七條、第十九條第一 項、第二十一條一項、第二項或 第二十二條第一項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以 下罰鍰。 經紀業經依前項第一款或第二款處罰並限 期改正而未改正者，應連續處罰 。 第三十二條 非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關 應禁止其營業，並處公司負責人 、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰 鍰。 公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為 禁止營業處分後，仍繼續營業者 ，處一年以下有期徒刑、拘役或併科新臺幣十萬元以上三十 萬元以下罰金。 第三十五條 依本條例所處罰鍰，經通知繳納而逾期不繳納 者，移送法院強制執行。 違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬， 應於加計利息後加倍返還支付人 |
|
| 回覆者：牛老師 發表數：-17 IP：61.228.209.* | 2004-07-31 23:02:42 |
|
Hi 首先恭喜您把房子賣了 賣出之後的確交易的風險才剛開始 您找的仲介公司有無『成屋履約保證』這項服務？就可避免 過戶了拿不到錢. 若是善良誠意的真的買方就問題不大. 但若是存心詐騙集團您也沒輒 『關鍵』在於『代書』身上，是否有維護雙方立場，還是不 利於賣方，一方有『違約』該如 何保全是否有詳細寫清楚，而不是含糊帶過。 『貸款問題』是買方信用問題，通常買方都說沒問題，結果 銀行一查曾經有不良信用紀錄， 那就毀了.........後序問題會一堆。 過戶前通常代書會請買方簽立支付尾款的擔保本票 若您房子有貸款可請對方代清償；因此又可降低本身風險。 最後『關鍵』還是在於『代書』身上，如何保障您的權益？ 違約如何處理要寫清楚,，而不能說不會就不用寫，寧可事先 計小心一點。 可參閱內政部版買賣契約書範本,均詳細載明雙方義務權利 網址: http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/allpage.asp?cid=112 祝您好運 牛老師 |
|
| 回覆者：Jane 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2004-07-31 09:38:04 |
|
牛老師 最近剛剛與人簽約買賣中古屋 我是賣方 用印時我要繳交相關證件 但是我要如何保障我的權益 不然若是這段時間內房子已過戶到買方 而買方沒有支付餘款或是貸款沒過 房子已經變成對方的名字 那我該如何呢 是否可以要求房屋仲介公司提供相關保證 因為買方實在付我太少金額 我擔心收到一點錢房子卻不見囉 麻煩你了 |
|
| 回覆者：牛老師 發表數：-17 IP：220.139.213.* | 2004-07-30 23:07:26 |
|
( 房屋仲介戰略高手 )著作完稿 2004/7 解析市場狀況： 因目前已進入「證照簽章制度」。 面臨：經紀人，人力資源大洗牌。 從業人員獲得法律上的工作保障。 ８８年元月「不動產經紀業管理條例」已經於立法院三讀通 過。除了，較大型直營仲介公司，有完整教育訓練外；但也 相對投入高額教訓練成本。 以往從業跑單人員，更是因專業知識取得缺乏、人員良莠不 齊，以至造成諸多糾紛，此乃是欠缺再教育及平時基礎訓練 不足所致、更因學習管道閉塞，無法得知何是正確觀念，所 產生。 目的： 節省教育訓練費支出 協助公司，替代以往講師口授方式訓練，節省師資、及業務 同仁，車程往返，所耗費時間。 業績再充電最佳寶典 現今，從業人員，再充電及要進入此事業之人，所必備。 |
|
| 回覆者：很難註冊 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2004-07-26 16:22:11 |
|
非常感謝牛老師的寶貴建議 我會努力研讀合約 注意各細節 |
|
| 回覆者：牛老師 發表數：-17 IP：61.228.208.* | 2004-07-26 03:59:08 |
|
問:可以要求完全照其範本訂立合約內容嗎? 答:當然可以 其實購屋糾紛源頭來自契約內容寫的不清不楚,當然對建商有 利(可以擴大解釋),對消費者極為不利,一家若是誠實的業者就 要使用政府規定的範本才對甚至要更嚴謹才對,倘若不是,糾紛 從此而起,既然是契約就要寫的清清楚楚,若建商不同意照政府 範本走,那自己就得承擔風險了! Q:採用櫻花.和成或其他同等級品牌高級...... 何謂同等級呢? A:最好寫明價值多少錢,以便將來找補,誰也不吃虧. Q若顏色或組件我不喜歡,怎辦? A付定金前最好先確認清楚,或替換其他物品 Q可否就樣品屋所見,在合約上寫清楚呢? A可以,最好拍照存證附在合約裏. 這是我們的權利 建商不願配合才ㄐ車!!!!! |
|
| 回覆者：很難註冊 發表數：-17 IP：61.64.81.* | 2004-07-25 22:19:55 |
|
請教牛老師 預售屋契約內容,我總覺得行政院的範本寫得很詳細 也令我們這些消費者很放心 但我看過幾家合約書, 好像很少逐條寫得那麼詳細, 那...可以要求完全照其範本訂立合約內容嗎? 還是就一些重點項目著墨即可呢? 煩請牛老師指教!!! 尤其是一些建材或廚具...等 合約上通常會這樣寫: 採用櫻花.和成或其他同等級品牌高級...... 何謂同等級呢? 若顏色或組件我不喜歡,怎辦? 可否就樣品屋所見,在合約上寫清楚呢? 這樣要求,會否太機車??? |
|
| 回覆者：Jay 發表數：-17 IP：218.170.183.* | 2004-07-25 21:20:14 |
|
謝謝老師的回覆 我會三思而後行的 謝謝!! |
|
| 回覆者：牛老師 發表數：-17 IP：61.228.208.* | 2004-07-25 20:30:00 |
|
問: 已付訂金的買方可以要求建照經核准後才與賣方進行簽約嗎? 答覆: 已付訂金,其實已是買賣契約的一部份,因此此買賣契約早已成 立,只是有些細節部份未書面清楚,但本案是預售屋且建照又尚 未核准,其買方承受的風險有下列: 1倘若建照遲遲無法下來,接下來建商如何履約? 2 建照下來,何時開工? 3開工之後,何時能順利完工? 4完工之後,(使用執照)何時下來? 5使用執照下來,能否順利交屋? 6交屋時,買方的權利如何爭取? 以上建商如何履約?建商違約時契約條文需載明如何處理! 其實還有粉多問題,無法一一敘明,多年前的預售屋糾紛太多 了,所以粉多買方不敢再碰了,除非建商口碑信用很好,才能冒 險,況且建照尚未下來您就付定,只能說:您粉勇敢,所以您要求 建照經核准後才與賣方進行簽約,那就要看賣方同不同意,因此 千萬記得尚未付定是老大,錢給了,就............... 因此 買方應理性、正確選擇，應慎選風評較好之企業經營者，唯 有買方三思而後消費，才能確保買屋之品質，避免類似購屋 糾紛一再重演。 |
|
| 回覆者：Jay 發表數：-17 IP：218.170.183.* | 2004-07-25 13:09:43 |
|
牛老師 您好 請問預售屋建照未核准前, 已付訂金的買方 可以要求建照經核准後才與賣方進行簽約嗎 |
|
| ※ 本討論文章係由該作者擔保其合法性，不代表本網站之立場。 |
1