| 請問買生活家的你們,對工業用地了解多少? |
| 發表者：小菁 發表數：-17 IP：61.59.172.* | 2004-07-18 18:29:26 |
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以板橋區來說,一坪16.17萬確實是很便宜,但是天下沒有白吃 |
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| 回覆者：未設定 發表數：12 IP：61.31.173.* | 2005-05-02 01:35:24 |
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http://tw.news.yahoo.com/050413/39/1p70g.html 奇摩新聞 |
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| 回覆者：未設定 發表數：12 IP：61.31.173.* | 2005-05-02 01:33:38 |
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工業住宅意義 : 中聯不動產鑑定公司 2361-6347 工業住宅意即建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。 工業住宅乃屬於違法使用廠房的住宅，其實際設計乃是依據工業廠房標準而定，注重的是工作環境配置及設施安排，所以結構上較一般住宅堅固，樓高規定3.6公尺，配置承重電梯，單層又設兩組樓梯，且樓梯較住宅為寬，但是電力、動力、重力、光線等皆以廠房設施為考量，因此很難兼顧到居住機能。工業住宅係建商或地主利用工業區土地之取得成本低廉及造價，所推出之比一般住宅還便宜，但屬違規使用，多半於交屋前違規隔間主臥室、起居室等之住宅。 照都市計畫法與區域計畫法之規定，工業用地應以作工業使用為依歸，其應興建工廠、廠房、宿舍為原則，如興建住宅，當然是違反土地使用分區管制。此種使用分區管制之精神，即在各地區視實際需要或地理情勢、使用現況等予以不同程度之使用管制。是以，都市計畫內之工業區及都市計畫外之丁種建築用地均屬作工業使用限制之區域，在此種用地上所興建之建築物應限制作廠房、工廠、宿舍或倉庫等用途之用，即使是依照舊獎勵投資條例或促進產業升級條例規定，所設置之「工業住宅社區」亦屬限於在特定工業區內之廠商員工作宿舍或居住使用，此與一般住宅社區在法規或使用管制上皆有不同。 工業區土地取地取得成本約僅為一般住宅用地的4成至6 ,7成不等，而售價又比一般住宅便宜約2成左右。 除此之外，因其設計導向是工廠，隨時可能出現工廠伴隨而來的噪音、污染，出入交通的方便性及進出卸貨都是問題，導致居住品質較差。若有災害性工廠進駐，如化學工廠等，居住安全更是堪慮。另外，工業廠房為工業用電，電費費率計價每度雖然較低，但是基本費較高，長期而言並不划算，購屋者應把此點併入裝修、裝璜費用計算。 乙種工業區興建的房地產案，都是以「一般事務所」或「一般商業設施」申請建照，讓消費者誤信是為一般住宅，有違法之嫌。 過去當民眾購買到工業住宅後，即使拿來當自用住宅使用，其地價稅、房屋稅、土地增值稅以及水電費也不適用一般自用住宅之稅率，而必須按工業用地的標準課徵。但財政部發布新的解釋令，認為工業住宅以自用住宅為前題，不以土地區分為條件，因此只要做為自用住宅房地使用，可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。 按現行土地稅法之規定，自用住宅用地構成要件為只要土地所有權人或其配偶直係親屬在房地辦妥戶籍登記，沒有出租或營業用事實，面積符合規定即可。故符合上述條件之工業住宅土地所有權人必須檢附 u 全戶之戶口謄本（包括地主本人、配偶及未成年受撫養親屬部分） u 土地所有權狀影本 u 建築改良物所有權狀影本 u 所有權人印章等資料 u 在每年十月七日以前提出申請，當年度才能按優惠稅率課徵地價稅。 購買工業住宅須注意事項 u 地價稅方面：若符合自用住宅條件者，可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅，不須按千分之十稅率課徵。購買工業住宅後，房屋稅應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用；地價稅亦可申辦自用住宅稅率；其於出售時，亦可適用自用住宅土地增值稅。 u 房屋稅方面：若符合自用住宅條件者，可按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅，而非以營業用3%加1%的教育捐來徵收。 u 水、電費方面：因其基本度數較一般自用住宅高，費用負擔較重。 u 銀行願意提供的貸款成數較低： 一般僅五成，甚至有可能不予受理。 u 居住品質及周遭環境均較一般住宅區差, 且若有住宅擬將家裡作工廠使用，其他住戶毫無反對之立場。 u 因屬違規使用，須冒政府取締之風險。內政部營建署都市計畫組副組長陳興隆表示，工業區不允許興建住宅，違規當住宅的後果全部要由買房子的民眾承擔。陳興隆副組長，依建築法第79、80條規定，建築物應依核定的使用類組使用，若未經核准變更使用者，將處建築物所有權人或使用人新台幣6萬元至30萬元罰鍰，並可連續處罰，勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀，限期未改善者，還可移送法院判處六個月以下有期徒刑。 u 二次施工 : 亦即，工業區建物之用途，現應為工廠、廠房、或宿舍，當與住宅有別，其在隔間、裝潢與衛浴設備、廚房、用電之電壓、用水等，均與住宅不同。實務上建商會要求買主另與他公司裝潢訂立隔間與裝潢. u 工業住宅最大之問題點在買賣時，有無涉及不實廣告。亦即，建商若已明示尚非法之所限，否則，若廣告上無工業住宅字樣者，另涉及不實廣告。業者有義務提供公開正確的訊息，廣告不實依公平交易法可處5萬到2500萬元罰鍰。業者的廣告傳單一般或完全沒有標明這些房子在乙種工業用地上，不然就只是在DM的角落印著小小字體寫著「使用分區：乙種工業區 / 一般商業設施 /一般事務所」，有違反比例原則. u 還要虛設行號登記戶籍，小孩的就學戶籍.. 等。 如何區別工業住宅與一般住宅 : u 建物所在環境 :工業住宅可從該工地或建物之四週，是否有合法工廠之設置或環繞予以感覺。 u 建物使用用途 :在建築改良物所有權狀上，工業住宅與一般住宅無法看出用途，惟內政部以行政命令要求 地政事務所在工業用地之建築改良物所有權狀上，以橡皮章蓋上「工廠」用，或因實施電子作業直接列印出其用途為「工廠」等字樣提醒消費者。消費者可由建物登記簿謄本看其建物標示部之用途別，如為「住宅」或「集合住宅」時即屬一般之住宅；如用途書寫為「工廠」、「廠房」、「倉庫」、「宿舍」等，即屬「工業用」住宅。 u 二次施工: 一般住宅之建築設計平面圖說，依法標明住宅內之隔間與用途, 但工業住宅，因依法應作工廠、廠房、倉庫、宿舍等用，隔間較少空間較大且少有衛生盥洗之配套，其如係以工業住宅銷售者，必然係在使用執照核發後，再行「二次施工」隔間或配備衛生設施。 u 土地使用分區 : 一般住宅之基地，如係座落在都市計畫內者，應屬住宅區之使用分區；如在都市計畫外可能為山坡地之丙種建築用地或鄉村區之乙種建築用地；或一般農業區之甲種建築用地。但如為工業住宅時，在都市計畫內為工業區之使用分區；在都市計畫外，應屬一般農業區之丁種建築用地。 因此，想要購買工業住宅的民眾請注意！儘管工業住宅的價格比一般住宅便宜許多，且購屋者若將其房地做自用住宅使用，其每年的地價稅及出售時的土地增值稅也和一般住宅相同，但依都市計劃法規定，工業區之土地不得興建住宅，倘若購屋者將該建築物移供與工業無關之使用或租售他人作為非工業使用，即可能受建築法第九十條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」及都市計劃法第七十九條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」之處分，故在工業住宅現今仍未「合法」之情形下，購屋者須承受被檢舉取締之風險，不可不慎！ 一般要說合法，意指可供住宅使用，就實質來說，工業區中的確有合法可供住宅使用的部份，那就是「工業住宅社區」，它是為工業區從業員工所設計的集合住宅宿舍。都市計劃區須經主管機關核可，於建廠計畫中提出申請才算合法。若是非都市土地，則必須是丁種建地才可。 板橋有一案例, 購屋買到工業地 建商退還50萬訂金, 板橋市江姓市民訂購中和市「元氣大鎮」預售屋一間，事後發現地目是乙種工業用地、不能蓋住宅，而向消保官投訴，經協調後，業者退還購屋訂金50萬元而和解。消保官梁明圳已依消保法，明令業者在銷售廣告、契約中充分揭露相關資訊。順晟建設公司表示，公司是合法請領到建照，廣告中均已註明使用分區是乙種工業區，設計用途是一般事務所，不會去欺瞞消費者；因工業住宅的價格比一般房價便宜，這種現象存在多時，法令上並未明顯規範，例如台北市忠孝東路、敦化南路的住宅，很多也是申請辦公室、事務所使用，法律上應該做更明確的規範。 |
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| 回覆者：不怕死 發表數：-17 IP：163.28.4.* | 2004-07-19 12:27:48 |
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1.這時候才出來要呼籲拯救這些人未免也太晚！ 2.你以為只有你知道這些事情，這些買生活家的幾百個家庭 都是白癡嗎？幾百萬掏出去都不用考慮的嘛！ 3.你對工業用地的知識並不完全清楚，請不要在此危言聳 聽！ 4.中大獎！！不用了，你自己留著吧！ |
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| 回覆者：HOT 發表數：-17 IP：61.218.23.* | 2004-07-19 11:58:14 |
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氧氣分裝場在那個地方,真的很可惜 如果那塊地用來蓋房子,對埔乾與江子翠的建設,會更好 就像'生活家'以前是'羅X磁磚'一樣,更改為大樓住宅 |
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| 回覆者：PONY 發表數：-17 IP：61.67.10.* | 2004-07-19 09:06:05 |
| 那不是瓦斯廠!是CO2氧氣分裝場!! | |
| 回覆者：motor 發表數：-17 IP：61.218.23.* | 2004-07-19 07:58:10 |
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房子都賣的快沒了,還在討論'生活家'工業用地的問題 '工業用地'建住宅早已經不是大事情了 看看板橋'大鎮江山',土城'少年頭家'都是相同的模式 板橋目前正在推的'榮耀之星',要蓋60棟的透天別墅,也是乙種工業用地(21萬/坪,總價1500萬起) 問問住在那邊的住戶,稅金和水電是不是和自用住宅相同,就很清楚了 至於氧氣場,存在那邊也有一段時間了,會不會移到比較郊外的地區,沒人知 但是那個地段如果也拿來建住宅,應該也是銷售熱烈的 |
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| 回覆者：Jenny 發表數：-17 IP：211.74.125.* | 2004-07-19 00:30:13 |
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我覺得那房子不好，下面有滿多的瓦斯，因為那下面的鄰居 就是瓦斯工廠，所以我覺得這是他賣那麼便宜的原因說~~我 覺得那一天那工廠瓦斯氣爆的話，那太可怕了~~所以當時我 看到廣告的時候，一坪十六萬多時，我就知那有可能，因為 那離江子翠站的捷運很近，還賣這麼便宜，所以後來到現場 去看之後，真的不如我所料!~ 還有自用住宅 千分之二，這每個人一生都只有一次，你買了 之後，可以去申請啊~~應該也會變成自用住宅 |
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