被 告 佳瑞建設股份有限公司
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法定代理人 歐陽國華.
訴訟代理人 林姿瑛律師
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百萬元。
二、陳述：
㯲原告於民國（下同）九十年十二月間以總價六百十九萬元向被告公司訂購坐落桃
園縣桃園市和平段九十三、一一五之一地號二筆地號土地上羅浮宮廷社區（下稱
系爭建案）第Ａ２棟第十三樓之二之房屋一戶及該棟地下一層十七號汽車停車位
與一二０號機車停車位各一個（下稱系爭房地）。訂約前被告提出之廣告書面資
料均強調系爭建物為全區中悅級豪門純大戶之住宅社區，採取嚴密之社區單一出
入管制且全區為單純之大坪數住宅，買賣契約中亦未明文告知系爭建案為住辦大
樓，原告遂於九十年十一月五日參觀系爭建案後決定購買，當日先一次給付訂金
與簽約金十七萬元，因原告有要務在身，無法依被告要求在簽約後一至二週內完
成貸款手續，故與系爭建案銷售人員約定至同年十二月始簽訂買賣契約。惟原告
於交屋後方發現系爭建案為住辦大樓，不經由社區之大廳統一出入管制，與中悅
系列建築表徵不同，則被告此部分行為實為欺罔、詐欺與廣告之不實，致侵害原
告權益，原告自得依民法侵權行為、民法第一百八十四條、第三百五十九條及公
平交易法第二十一條、第二十四條、第三十一條規定，請求被告負賠償責任。
檙被告復於九十一年九月間，在未通知原告及其他住戶情況下，逕自將系爭建案Ｆ
棟二至十樓未出售部分變更使用用途，並變更設計為二房與小坪數套房銷售，使
Ｆ棟二至十樓由原十八戶擴增為六十三戶，使原買受人無從選擇而不得不接受，
顯有憑恃其已收價金之優勢地位，而為影響交易秩序之顯失公平行為，雖被告變
更設計非於法無據，然未給予原告表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措
施之選擇，且依據被告的銷售廣告記載系爭建案為三至五房，三十六坪至五十八
坪的社區住宅，總戶數為三百六十四戶，並提供完善的社區公共設施，原告係於
考量系爭建案總戶數、房屋坪數可維持良好的住戶品質及提供完善之公共設施等
條件，才與被告簽訂房屋買賣契約，今被告變更為小坪數套房銷售，顯會擴增住
戶數、使系爭建案出入之人複雜化、公共設施利用機率降低，致降低社區整體品
質，被告行為除違反契約誠信與信賴保護原則外，更違反債務本旨與契約效益，
有減少契約預定效用之瑕疵，又被告之不公平競爭行為已違反公平交易法第二十
四條欺罔及顯失公平之情形，原告自亦得依民第一百八十四條侵權行為、第二百
二十七條不完全給付、第三百五十九條瑕疵擔保規定及公平交易法第三十一條侵
害他人權利者，應負損害賠償責任之規定，主張請求權競合向被告求償。
㯬又系爭建案設置之地下停車場，彎處車道寬度不足五公尺，而原告之停車位角度
超過六十度，前方車道寬度亦不足五點五公尺，進出路徑車道高度不足二點一公
尺，出口車道坡度亦超過一比六，使原告之停車位使用效益減半，影響社區住戶
與原告居住、行車安全甚劇。另系爭建案之緊急電源插座、緊急用電迴路（緊急
照明及標示設備）及操作回路之電源線路，未依各類場所消防安全設施標準第一
百九十四條及建築技術規則建築設備編第八、九條之規定使用耐燃或耐熱之電線
，亦影響本社區住戶與原告之居住安全，因系爭房地有上述之嚴重瑕疵，原告、
羅浮宮廷社區管理委員會、其他住戶曾多次向被告提起申訴，甚至向桃園市消保
官提起申訴並申請多達三次之調解，均因被告無和解誠意而無法成立和解，原告
並依民法第二百二十七及第三百五十九規定，請求被告負不完全給付與物之瑕疵
擔保賠償責任。
檂綜上，被告未告知系爭建案為住辦大樓，擅自變更設計行為使系爭建案之社區戶
數增多、小坪數套房充斥其間、公共設施平均使用權減少及整體建築景觀遭受破
壞，使原告居住品質受到影響外，因小套房進出的人較多及複雜亦造成日後出售
價格下跌，此外停車場與消防安全措施等均隱藏大小不一的瑕疵，影響原告行車
與居住安全，原告所購系爭房地因被告上開行為，每坪跌價損失高達一點二萬、
另有重行出售之佣金○點四四萬、代書費○點○四萬、使用權損失○點四二萬之
損失，概計每坪二萬元計算，原告所購房地五十點五坪之求償金額為一百零一萬
，至停車位使用效用減半，其求償金額應為原購車位價金七十八萬之半即三十九
萬，消防安全措施線路之抽換總金額預估為一千三百萬元，平均每住戶負擔金額
為四萬元，合計共請求一百四十四萬，然考量被告之經營現狀，僅請求被告減少
價金及負擔損害賠償責任共計一百萬元。
三、對被告抗辯之陳述：
㯲因原告購屋時間早，系爭建案銷售人員於銷售時交付全區平面圖並未標示各建物
用途，待簽約後始交付系爭建案使用執照影本供原告閱覽，雖被告辯稱從建材說
明書的一樓平面配置圖可以看出Ｆ棟的廁所是在室外公共空間、坪數特別大、沒
有隔間，與一般住家設計不同，即使原告未看過全區平面圖，也應該可以看出Ｆ
棟為辦公大樓云云，惟建材說明書既未特別標示Ｆ棟是辦公大樓，原告並未購買
Ｆ棟，根本不會去注意他棟的配置，且被告於原告簽約時為免原告起疑，竟以系
爭建案之辦公大樓為被告之辦公大樓來塘塞，並告知如此方能就近服務住戶，且
絕不會出售他人以維社區品質，復保證系爭建案一樓店面及Ｆ棟辦公大樓除地下
停車場進出外，不得進入系爭建案社區或使用相關公共設施，遽於九十一年九月
間即逕自變更設計與使用用途，足見被告誠信已蕩然無存。
檙雖系爭房地為成屋買賣，並依成屋現況與被告進行交易，客觀上原告應知悉系爭
建案為住辦大樓，惟被告採分段銷售方式，只廣告銷售住宅部分，而未曾廣告銷
售辦公室，有使原告未能察覺而陷於錯誤表徵，其次就目前被告四份銷售廣告中
，僅其中一份由訴外人長和廣告公司製作之廣告有標示辦公大樓區域外，其餘後
續承銷公司所製作之廣告均未再標示，買賣契約中亦未明文告知系爭建案含有辦
公大樓，顯見被告有虛偽不實、引人錯誤廣告及隱瞞重要事實等引人錯誤之方法
，至於判斷廣告是否不實，乃以廣告刊登之時廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤
為準，雖消費者嗣後參加說明會或發表會，已詳細得知廣告訊息始作成選擇，亦
不能免除廣告虛偽不實或引人錯誤之責，又如系爭建案含有辦公大樓，且為被告
所屬寶佳機構所進駐，係屬系爭建案賣點，被告為何不在相關行銷廣告中強調？
足見被告於銷售時並未告知系爭建案中含有辦公大樓。
㯬又桃園縣政府工務局雖出具九十三年二月四日桃縣工建字第０九三Ｅ０００八二
二號函稱系爭建案停車位合於規定云云，但桃園縣政府工務局可能未曾至現場勘
驗過，此由被告所提桃園縣政府工務局簡便行文表中公文陳述「係依建築師簽證
負責所檢附圖說辦理，如與現場不符，概由建築師負完全責任」得知，而函中所
稱符合規定項目亦未涵蓋原告所主張所有瑕疵範圍，例如停車位角度超過六十度
，其前方車道寬度不足五點五公尺及進出路徑車道高度不足二點一公尺等，又原
告所主張之瑕疵，須由專業人員檢查發現與告知，皆非原告所能自行事先察覺發
現，故原告所列之停車場之缺失，皆由系爭建案社區管委會請專業技師現場勘驗
所得，非僅被告一紙公文所能抵賴。
檂被告辯稱並非所有器材配線均須使用耐燃線或耐熱線，除有誤導原告之訴求外，
亦間接承認系爭建案係使用一般之配線線材，原告訴求重點為系爭建案之緊急電
源插座、緊急用電迴路（緊急照明及標示設備）及操作回路之電源線路應依規定
使用耐燃線或耐熱線，被告卻模糊焦點致該缺失至今仍未改善，影響本社區與原
告之居住安全甚鉅。
四、證據：提出建物使用執照、土地買賣契約書、房屋買賣契約書、調解書面資料、
調解不成立證明書、各類場所消防安全設備設置標準、公設會勘流程管制表、消
防安全檢查不合規定限期改善通知單、桃園縣消費爭議調解委員會開會通知單、
訂金與簽約金發票、桃園縣政府工務局九十二年八月十四日桃縣工使字第○九二
Ｅ○一一四五二號函、羅浮宮廷社區管理委員會函、建築技術規則、損害賠償計
算表、停車場缺失表各一份、建物登記謄本、土地登記謄本、申請調解書、房屋
銷售廣告文宣各二份、存證信函四份、照片十五份（以上均為影本）為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
㯲查被告在桃園縣桃園市和平段九三、一一五之一地號土地所興建之建築物，原為
地下三層、地上十四層之集合住宅、辦公大樓，全區共分為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ
、Ｆ六棟，除Ｆ棟為辦公大樓外，餘為集合住宅。被告於建築完成、委託訴外人
漢華廣告公司代為銷售過程中，除明確告知Ｆ棟為獨立進出之辦公大樓外，於原
告前來看屋尚未決定購買系爭房屋時，亦曾交付全區平面配置圖予原告參考，圖
中除已明白標示Ｆ棟為辦公用途外，由該Ｆ棟廁所全部規劃於室外公共空間之平
面配置方式，亦可清楚辨別該棟為辦公大樓。況被告為就近對客戶提供售後服務
，業於九十年五月二日將公司遷入系爭Ｆ棟辦公大樓之十二樓辦公，故兩造於九
十年底簽約時，被告簽約地址亦明載為Ｆ棟所在之「桃園市莊敬路一段三四二之
五號十二樓」，且系爭建案為「成屋銷售」，原告於購買前既已看過系爭房地及
周遭環境，絕不可能不知系爭建案中另有Ｆ棟辦公大樓之存在，另原告於九十一
年十月十八日向桃園縣政府消費者服務中心申訴時，亦於申訴資料表之申訴內容
要旨第五點中自認「依據房屋購買契約、建商原建築執照、房屋銷售廣告與房屋
銷售人員說明：羅浮宮廷除Ｆ棟為辦公大樓外，社區房屋格局為三至五房」等語
，足證原告於簽約時已知悉系爭建案之Ｆ棟為辦公大樓。而銷售廣告中所稱「中
悅級」係強調房屋等級較平價住宅高、建材較好，至於消費者是否認為合乎其品
質要求另有現場成屋可供判斷，故系爭建案之代銷者漢華廣告公司印製之廣告自
無引人錯誤或表示欺罔、顯失公平情事，亦無因不實廣告造成原告損害情形，其
主張依民法侵權行為、消費者保護法第二十二條與公平交易法第二十一條、二十
四條、三十一條之規定，請求被告賠償損害，自無理由。
檙又系爭建案Ｆ棟原規劃設計為辦公室用途，因景氣低迷，辦公大樓銷售市場嚴重
萎縮，如果繼續維持Ｆ棟原本辦公大樓用途，未售出閒置荒廢之樓層勢必成為社
區管理死角，也將使被告資金周轉出現困難，而無法盡心提供完善之售後服務，
系爭建案房價亦將下跌。被告為了維持系爭建案之品質與房價水準，才做出變更
設計銷售之決定，且被告係依法申請建築主管機關桃園縣政府工務局准許將該棟
二至十樓每樓二戶共十八戶之辦公室變更為每樓七戶共六十三戶之住宅，各戶銷
售坪數由十八坪至二十六坪不等，被告既係合法變更系爭建案Ｆ棟二至十樓未售
出部分之使用用途及設計，即無公平交易法第二十四條情形，亦無違反誠信原則
、不完全給付及減少契約預定效用之瑕疵，且未造成原告任何損害，原告空言主
張被告變更設計出售將造成系爭建案房價降低，實無理由。且被告經依法申請建
築主管機關核准後變更設計，設計施工均合乎法令規定，原告所指諸如私設排氣
孔、陽台圍籬、外牆鑽孔、擺設冷氣等等，並非全係被告所為，況前揭行為均未
變更Ｆ棟外牆構造、顏色或其使用目的，亦無破壞整體建築景觀，自無影響與原
告間之契約效用情事。縱認被告變更設計後已改變整體建築景觀，原告迄今亦未
提出具體損害為何，僅空言爾後轉售時將遭受跌價損失云云，仍不足採。
㯬查被告於建築系爭建案時，即規劃Ｆ棟為辦公大樓，而系爭建案之區分所有權人
包括該建案Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ諸棟大樓各戶所有權人，依公寓大廈管理條
例第九條第一項規定，各區分所有人按其應有部分比例，對建築物之共有部分及
基地有使用收益之權；又系爭房屋買賣契約書第一條第一項亦明文約定社區中心
、社區游泳池、全部門廳、樓梯間、電梯間公共設施屬於共用部分，依法為全體
（包括Ｆ棟）區分所有權人共有及共用，則系爭建案Ｆ棟為辦公室用途時，各公
司行號人員既均有權使用前揭公共設施，變更為住宅用途後，各住戶當然也有同
樣之權利。另系爭建案各區分所有權人管理費均係依所購房屋面積按每坪四十五
元計算，Ｆ棟及一樓店舖之區分所有權人既須與其他住戶盡相同之義務，依約自
均有使用社區內公共設施之權利，被告不可能也無權向原告為「系爭建案一樓店
面及Ｆ棟辦公大樓除地下停車場進出外，不得進入系爭建案社區或使用社區相關
公共設施」之保證，亦無法對一樓店面及其他Ｆ棟辦公室之買受者為相同之限制
。且系爭建案Ｆ棟二至十樓雖由原十八戶變更為六十三戶，然建坪並未增加，加
之原規劃設計十八戶辦公室，每戶所容納人數絕非一般家庭所能相比，故Ｆ棟變
更用途後進出人數絕不會比先前辦公大樓之人數多、原告使用公共設施之機會不
減反增，住宅出入人員、訪客衡情亦會比各式企業來得單純，對於原告之信賴保
護實不生任何影響；況被告於系爭建案Ｆ棟部分已加強門禁管制措施，即設置電
梯刷卡機、內部與外部門禁刷卡機、監視器等，可有效控管人員進出，閒雜人等
無法自由進入系爭建案社區，對原告居住安全亦無任何影響。退步言，縱原告認
被告行為有減少其契約預定效用之瑕疵，而主張減少價金，依民法第三百六十五
條規定，原告應於依第三百五十六條規定為通知後六個月除斥期間內行使之，然
原告於九十一年十月以前揭情形向桃園縣政府消費者服務中心申訴並告知被告後
，遲至九十二年九月十六日始訴請原告減少價金，亦已逾民法第三百六十五條規
定之除斥期間，其請求減少價金，亦無理由。
檂繼查，關於系爭建案地下停車場及消防安全設備，被告均係依法令委由專業建築
師、專門技師設計、施工，業經建管與消防檢查單位檢查通過，因此原告指摘停
車位有瑕疵云云，亦顯無理由，且該停車位當初係原告再三挑選並試停後才決定
，如有問題原告應立即提出或改選其他位置，而原告自選購該停車位後將近二年
始主張瑕疵，依民法三百五十六條規定，亦已逾六個月除斥期間。又依原告所提
由私人公司製作之「公設會勘流程管制表」僅記載「緊急電源插座前有障礙物」
、「火災受信系統全區線路未依法規使用『耐燃線』」等語，惟火災受信系統設
備器材繁多，並非每一器材配線均需使用耐燃線或耐熱線，只有屬於各類場所消
防安全設備設置標準（以下簡稱消防設備設置標準）第一百九十五條附表規範之
項目，才應施予耐燃或耐熱之保護，且對照消防設備設置標準第一百九十五條附
表所列舉應予耐熱、耐燃保護之配線及內政部函所例舉得選用一般配線之項目，
可知法規並未規定任何建案之「火災受信系統全區線路」均需使用耐燃線，原告
提出之會勘流程管制表所載缺失顯與事實不符，不足為不利於被告之認定。雖原
告另提出「桃園縣消防局安全檢查不合規定限期改善通知單」主張系爭建案消防
設備有瑕疵云云，然該通知單所列違規項目中並無原告所提之線路材質問題，且
所列違規項目均屬羅浮宮廷社區管理委員會應自行負責之消防器材故障、堆置障
礙物等與被告無涉之事項，原告上開主張顯不足採。
橱另原告稱其受有購買房地每坪跌價一•二萬元之損失，計算方式為「每坪購入價
十•七萬元減去每坪售出價九•五萬元」，但每坪九•五萬元乃系爭建案Ｆ棟變
更設計為「現代羅浮」建案之銷售價格，並非羅浮宮廷之現值，兩者內容不同，
根本無法以該價格做為跌價之依據，且房價下跌原因眾多，舉凡政治、經濟等因
素均有可能影響，原告以此指稱被告變更設計出售造成系爭建案房價每坪損失一
•二萬元，實無理由。原告另謂重行出售之佣金致其損失○•四四萬元，亦須付
出代書費計○•○四萬元，然無論被告是否有設計變更行為，前揭費用於原告將
其房地另行出售時，均屬必要支出之費用。原告又稱其受有每坪使用權○•四二
萬元損失云云，除其計算式有錯誤外，其以戶數做為計算公共設施使用機會之標
準亦有問題，蓋系爭建案公共設施管理費收費標準係以每戶「坪數」計算，而被
告變更設計後，總建坪並無增減，因此不論變更為幾戶，每單一建坪所分得之公
共設施使用面積都不會變動，原告所稱使用權損失並不足採。另依桃園縣工務局
九十三年二月四日桃縣工建字第○九三Ｅ○○○八二二號函已證明系爭建案之停
車空間係符合建築技術規則建築設計施工編第六十及六十一條之規定，原告空言
主張停車位使用效用減半，請求賠償三十九萬元云云，實屬無據。至原告另提之
消防安全設施損害賠償，其未提出何以緊急電源線路抽換需花費一千三百萬元之
計算依據，且若真的有此等瑕疵，被告基於保固義務，必會負責修復，實無從算
入每戶住戶負擔金額內。從前揭說明可知，原告提出損害賠償計算表顯屬虛構，
於損害與計算標準認知亦有嚴重錯誤，其空言主張受有損害云云，並無理由。
三、證據：提出建材設備及平面配置圖、桃園縣政府消費者服務中心申訴資料表、桃
園縣政府九十一年九月廿六日桃縣工使管字第一四九四號、九十二年一月廿八日
桃縣工使管字第四五號簡便行文表、房屋買賣契約書、職員統計表、桃園縣消費
爭議調解委員會開會通知單、羅浮宮廷與佳瑞建設調解會書面資料、桃園縣消防
局九十年一月二十日桃消預字第一八○二二號函、桃園縣消防局九十一年十二月
二十三日桃消預字第○九一○○一六八五七號函、內政部八十六年八月九日（八
六）內消字第八六八○七一○號函、羅浮宮廷地下室一樓門禁加強管制配置圖、
羅浮宮廷一樓中庭綠化及公共設施配置圖各一份（以上均影本）為證，並聲請訊
問證人陳美滿。
參、本院依職權向桃園縣政府消防局調閱被告公司於桃園縣桃園市和平段九十三及一
一五之一地號二筆地號土地上新建地上十四層地下三層，供店舖、集合住宅、停
車位空間等用途使用之建築物使用執照會勘消防安全設備全部資料；及向桃園縣
政府工務局詢問被告新建上開建物之停車場有無違反建築技術規則建築設計施工
編關於車道寬度、坡度及曲線半徑等規定，並調閱相關建築圖說。
理 由
一、查被告為建設公司，在桃園縣桃園市和平段九三、一一五之一地號土地上興建建
築物出售，系爭建案原為地下三層、地上十四層之集合住宅、辦公大樓，全區共
分為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ六棟，除Ｆ棟為辦公大樓外，餘為集合住宅；原告
於九十年間以總價六百十九萬元向被告訂購系爭建案中Ａ２棟第十三樓之二之房
屋一戶及該棟地下一層十七號汽車停車位與一二０號機車停車位各一個，被告已
於九十年十二月二十一日將系爭房地移轉登記予原告，原告且於購屋後未久即入
住系爭房地；因系爭建案中Ｆ棟辦公大樓出售不易，被告於九十一年九月間向桃
園縣政府工務局申請變更設計為住宅使用，故該棟二至十樓原各樓層二戶之辦公
室乃變更為每層七戶、每戶十八至二十六坪、一至二房之住宅出售；原告因不滿
系爭建案原為含有住宅與辦公大樓用途之社區，及被告嗣就其中Ｆ棟變更設計為
每戶十八至二十六坪之住宅，先於九十一年十月間向桃園縣政府提起消費申訴爭
議與調解，繼於九十二年二月、三月間去函被告公司請求解除契約、返還價金，
原告復於九十二年四月、八月間另提出被告補償方案與被告為消費爭議調解，惟
迄未成立和解等情，業據原告提出建物使用執照、土地買賣契約書、房屋買賣契
約書、調解書面資料、調解不成立證明書、桃園縣消費爭議調解委員會開會通知
單、建物登記謄本、土地登記謄本、申請調解書、存證信函等為證，且為被告所
不爭執，均堪信為真實。則本件爭執要點，依原告主張被告應負賠償責任之缺失
而論，應在於：㯲被告興建系爭建案採住辦大樓一節，被告是否有廣告不實、欺
罔或詐欺原告之行為，致原告受有損害？檙被告於九十一年九月間將系爭建案中
Ｆ棟由原辦公室用途變更設計為每戶十八至二十六坪之住宅使用，是否有違反債
之本旨、減少契約預定效用等情事，或有何侵害原告權利之情形？㯬另原告購買
車位、系爭建案消防配線，是否有瑕疵而構成不完全給付或被告有應負物之瑕疵
擔保責任情形？茲分述如下。
二、原告雖主張其於簽約購買系爭房地前，不知系爭建案係含住宅與辦公大樓之情形
云云，惟查：
㯲原告於本件訴訟審理中就其何時知悉系爭建案中Ｆ棟為辦公大樓一節，先稱是簽
約後要繳裝潢保證金及管理費時才知道等語（本院九十二年十月十七日言詞辯論
筆錄），後又改稱被告係於收受訂金與簽約金後，於九十年十二月十三日正式簽
約時，才隱約告知系爭建案中含有辦公大樓等語（見原告於九十二年十一月十六
日遞交本院之民事準備書狀），陳述前後不符，而系爭建案於申請起造之初即申
請用途為集合住宅與辦公室，有原告提出使用執照影本在卷可按，原告就其何時
取得系爭使用執照影本，先稱簽約時被告已交付使用執照影本，繼因被告質疑原
告於簽約時既已取得使用執照影本，即應知悉系爭建案係住宅辦公大樓，原告又
改稱簽約時雖有交付使用執照影本，但未附在契約中，係簽約後發現沒有，當場
跟銷售人員要的等語（均見本院九十二年十月十七日言詞辯論筆錄），惟原告既
不爭執其於簽約時即已閱覽過使用執照影本，雖簽約後被告銷售人員未將該使用
執照附於契約後為附件，原告尚難以此抗辯其於簽約時不知系爭建案含有住宅與
辦公大樓。
檙原告雖又主張其於九十年十一月五日已交付共計十七萬元簽約金及訂金，卻延至
九十年十二月十三日始與被告簽訂房屋及土地買賣契約，因於簽約前不知系爭建
案含辦公大樓，但恐金額損失只好簽約云云，然原告既於九十年十一月五日已付
清簽約金及訂金，依常情原告應於當日即與被告簽訂房屋及土地買賣契約，原告
就此雖又辯稱因其於付簽約金與訂金時有要務在身，無法於簽約後一至二週內完
成貸款手續，故延後簽約云云，惟觀之原告提出系爭房地房屋買賣契約第一頁空
白處載有「本戶約定九十年十二月開始履約對保」等語，原告且自承此一記載係
其要求銷售人員記明於契約上等語，茍如原告所稱係為免無法辦理貸款手續始將
簽約時間延至十二月十三日，則原告於簽約後即可辦理對保手續，又何必特於房
屋買賣契約註明需至九十年十二月開始履約對保？又被告既已同意原告延至九十
年十二月始開始履約對保，原告又何必特將簽約時間延後至九十年十二月？足見
原告簽約與付訂金、簽約金應均於九十年十一月五日，則原告陳稱其於繳付簽約
金與訂金時不知系爭房屋為住辦大樓，於簽約時方知，卻又不得不簽約云云，應
非實在。參以證人即於原告購屋時帶領原告看屋之銷售員陳美滿到庭具結證稱：
「原告來看房子是我帶他看的，他第一次看的時候就買了，..... 我們負責的是
羅浮宮廷住宅部分（的銷售），但被告公司就已經設在羅浮宮廷的旁邊辦公大樓
內，這是我們的賣點，我們一定有介紹，..... 原來的銷售是長和廣告公司負責
，後換成我們銷售，被告提出平面圖是長和公司製作，可是我們銷售時也有讓客
戶帶回去看，我們也會用該文宣解說再看現場，..... 因為當初長和公司留下很
多這樣的廣告平面圖，我們為了省錢所以就繼續使用，我確定有將長和公司廣告
交給原告，因為那個不需要成本，正常程序只要來看房子的人都會給」等語，而
證人所指長和廣告公司製作之平面圖列有系爭建案Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ各棟
樓二至十四樓平面圖，且在Ｆ棟旁註明「辦公」二字，有被告提出該建材設備及
平面配置圖在卷可按，則證人陳美滿於銷售系爭房地時，既有引領原告參觀週遭
環境，並明白指出系爭建案中Ｆ棟為辦公大樓，其中有被告公司進駐，並交付註
明Ｆ棟為辦公大樓之平面圖供原告參考，原告空言辯稱其於購買系爭房地時不知
系爭建案含有辦公大樓云云，即無足採。
㯬按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、
數量、品質、內容、製造方法等項目，為虛偽不實或引人錯誤之表徵。固為公平
交易法第二十一條第一項所明定。惟廣告是否有不實或引人錯誤，應以一般消費
者之注意為標準，況廣告本身本應容許一定程度的誇大，此亦為一般消費者所得
預期，只要內容不致使人陷於錯誤，應認不違於公平交易法第二十一條規定。本
件原告提出另二份廣告文宣雖未特別指出系爭建案中Ｆ棟為辦公大樓，然該廣告
文宣中亦未就此特意隱瞞，或故為悖於實際狀況之陳述，且系爭建案係採成屋銷
售方式，原告於購買之初有機會參觀系爭建案各棟結構、設置，被告委託銷售之
銷售人員於銷售時且提供與真實狀況相符之全區平面圖供消費者參考，並詳為指
出系爭建案各棟用途，則原告以被告銷售廣告未指明系爭建案中含有辦公大樓即
謂被告廣告不實，有詐欺、欺罔之嫌云云，尚嫌無據。至原告提出廣告文宣中記
載系爭建案為「全區中悅級豪門純大戶」等語，以該廣告採比擬方式將系爭建案
形容為「中悅級」房屋，參酌中悅系列建案因所採建材豪華、設施完善，入住者
皆係高所得者而著名，應是強調其所銷售房屋較一般市場銷售房屋等級為高之意
，惟究何標準始稱得上「中悅級」，實為見仁見智，但原告於購屋之前既得以參
觀系爭建案各棟結構、設置，仍決定購買系爭房屋，其於購屋後復又主張系爭建
案自稱中悅級乃廣告不實云云，殊無可取。另如原告主張系爭社區不經社區大廳
統一出入管制等節，亦係原告於購屋之時即得發現之事項，且依原告提出廣告僅
記載係「統一出入管制」，並未強調必經由大廳統一出入管制，原告又未能說明
經由大廳統一出入管制此節於其選擇購買系爭房屋與否究有何目的上關連，則原
告以上開事項主張被告廣告不實云云，即無足採。
檂次按公平交易法第二十四條規定，除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以
影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。此條文規定係公平交易法對於不公平競
爭規範之概括條款，須行為顯然構成不公平競爭始該當。所謂「欺罔」必須其行
為有使相當數量之相對人（包括消費者及競爭對手）在重要事項上有受到誤導之
虞。而所謂「顯失公平」，必須行為人與交易相對人之交易行為，及市場上之效
能競爭明顯受到侵害。本件原告於購買系爭房屋前，得親自觀覽所欲購買房屋、
周遭環境，且可取得與所欲購買標的相關之諸如平面圖、使用執照等物，已如前
述，自亦難認為被告有何欺罔或系爭交易有何顯失公平情事。準此，原告於購買
系爭房地前已知系爭建案中含有辦公大樓，被告於銷售系爭房地時亦未有廣告不
實、詐欺或欺罔等情事，則原告主張被告因此侵害其權益、房屋效用減損云云，
即無可採。
三、原告雖又主張被告將系爭建案中Ｆ棟由原辦公室用途變更設計為每戶十八至二十
六坪之住宅使用，違反債之本旨、減少契約預定效用且違反公平交易法第二十四
條云云，惟按：
㯲物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條規定危險移轉於買受人時
，無減少或滅失其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕
疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第三百五十
四條固有明文。但觀諸本件兩造訂立房屋買賣契約書中，僅就原告所購買Ａ２棟
第十三樓之二房屋及該棟地下一層十七號汽車停車位使用面積、使用範圍加以約
定，未就總戶數為約定，而被告銷售系爭建案並未以戶數少為促銷手段，且被告
將Ｆ棟由原辦公室用途變更設計為住宅用途乃依建築法之規定，因事實需要變更
設計，並經桃園縣政府工務局核准在案，有被告所提桃園縣政府工務局簡便行文
表在卷可參，再斟酌被告將系爭建案中Ｆ棟由原辦公室用途變更設計為住宅後，
因原告所購者為另棟住宅，其所購買房地持份、面積並未因此減少，況系爭建案
中Ｆ棟原為辦公室用途，被告原規劃戶數雖較變更前為少，但作為辦公室使用出
入人數與出入之人性質未必較變更為住宅使用出入之人少而人別單純，參以系爭
房屋買賣契約書第一條第一項亦明文約定社區中心、社區游泳池、全部門廳、樓
梯間、電梯間等公共設施屬於共用部分，依法為全體區分所有權人共有及共用等
語，亦未約定居住人數多寡及享用公共設施之比率，尚難認為被告將系爭建案中
Ｆ棟由原辦公室用途變更設計為住宅用途即有減少契約預定效用之瑕疵。原告雖
又主張被告委託銷售人員於銷售時曾保證絕不會將Ｆ棟出售他人以維社區品質，
及保證系爭建案一樓店面及Ｆ棟辦公大樓除地下停車場進出外，不得進入系爭建
案社區或使用相關公共設施云云，但為被告所否認，而證人即銷售人員陳美滿亦
到庭具結否認伊於銷售時曾為上述保證，且以被告於建築系爭建案時，即規劃Ｆ
棟為辦公大樓，樓層總計十四層，依此規劃戶數、規模，被告於建築之初當係計
畫售予他企業供作辦公室使用，況禁止Ｆ棟用戶使用公共設施亦有違於房屋買賣
契約之約定，衡情被告當不可能為如此保證，此外，原告又未能就其主張被告曾
為此保證等節舉證以實其說，則原告空言主張被告曾為上開保證而未履行，構成
物之瑕疵云云，洵無足採。
檙又依通常交易觀念，住宅環境在房地買賣固常被認為係債之本旨之一，但房地周
遭環境縱有變更，若不影響兩造約定於正當時期、正當處所、以正當之標的物提
出於債權人之債務履行，尚難謂即有未依債之本旨履行情事，至公平交易法第二
十四條所謂事業不得為「顯失公平」之行為，究是否顯失公平，亦屬事實認定問
題。本件原告於向被告購買系爭房地時，依被告銷售人員提出平面圖及現場解說
等，可知悉系爭建案中Ｆ棟為辦公大樓，另如Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ各棟則均為住
宅，已如前述，而系爭建案變更設計部分僅Ｆ棟，原告所購之Ａ棟及其他Ｂ、Ｃ
、Ｄ、Ｅ棟並未改變，且系爭建案各棟間為獨立出入門戶，大廳無法相通，Ｆ棟
之用戶不能至原告居住大樓，原告亦不能進出Ｆ棟大樓，同棟住戶尚需持卡片始
可進出，為原告所不爭，故Ｆ棟總戶數增加對原告所購Ａ棟本身之生活環境、居
家安全及該棟樓公共設施如走廊、電梯、停車場等公共空間利用情形，並未造成
任何影響。原告雖主張戶數增多將導致出入之人增加且複雜化、公共設施利用機
率降低云云，惟系爭建案原規劃戶數為三百六十四戶有原告提出建物使用執造在
卷可參，Ｆ棟二至十樓由原各樓層二戶變更為每層七戶後，僅多增加四十五戶，
且Ｆ棟原為辦公室用途，變更用途後僅單純作為住宅使用，則進出Ｆ棟之人是否
即較變更用途前出入之人複雜，並非必然，而戶數增多，每戶坪數亦隨之減少，
則進出人數是否將隨戶數增加而成正比發展，亦無定論，兩造既未就出入之人、
車數量及公共設施享用比率等特為約定，原告又未能就其主張有居住品質下降之
瑕疵具體舉證以實其說，僅為抽象及假設陳述其所購買房地跌價云云，自難採信
。準此，被告變更設計既未影響原告居住環境，單純以Ｆ棟由辦公大樓變更為住
宅用途及戶數增加之客觀事實，尚難認為被告即有未依債之本旨履行或有為影響
交易秩序之顯失公平行為。
㯬另原告購買系爭房地每坪價格為十•七萬元，嗣變更設計後之Ｆ棟住宅，每坪售
價為九•五萬元，雖為兩造所不爭，但原告所購房地每戶總坪數較變更設計後Ｆ
棟住宅每戶總坪數高，亦為兩造所不爭，二者性質已然不同，於市場上評價自亦
不同，是雖Ｆ棟住宅每坪出售價格較原告購屋時為低，亦難以此即認原告購買系
爭房地即已跌價，況且房價下跌原因眾多，凡政治、經濟等因素均有可能影響，
原告以此指稱被告變更設計出售造成系爭建案房價每坪損失一•二萬元云云，尚
嫌無據。至原告指稱被告私設排氣孔、陽台圍籬、外牆鑽孔、擺設冷氣等等，被
告否認全部係其所為，況依原告提出照片所示，上開設置排氣孔、陽台圍籬等造
成Ｆ棟外壁景觀與原有構造、顏色一致，亦未變更該大樓整體建築景觀，自無影
響與原告間之契約效用情事。此外，原告迄未能說明其因被告將Ｆ棟變更用途、
增加戶數及於Ｆ棟外牆裝設排氣孔、陽台圍籬等節，造成其具體損害為何，則原
告以上開情事主張被告違反債之本旨，所交付房地有減少契約預定效用之瑕疵，
且顯失公平致侵害原告權利云云，亦無足採。
四、另原告購買車位、系爭建案消防配線，是否有瑕疵而構成不完全給付或被告應負
物之瑕疵擔保責任部分，經查：
㯲系爭建案Ａ棟部分地下各樓層停車輛數每層不逾五十輛，依建築技術規則建築設
計施工編第六十條、六十一條規定，僅需設置單向寬度三點五公尺以上單車道，
而本件建案停車空間已設置單向通行之單車道三點五公尺以上，坡道坡度為一比
六，車道內側曲線半徑為五公尺，均符合建築技術規則建築設計施工編第六十一
條規定，有桃園縣政府工務局九十三年二月四日桃縣工建字第０九三Ｅ０００八
二二號函在卷可稽，原告主張車道寬度應達五點五公尺、停車位角度不得超過六
十度云云，於法無據。原告雖又抗辯桃園縣政府工務局上開函文係依據建築師法
第十九條規定，建築設計技術及結構部分由設計建築師自行負責而出具，質疑桃
園縣政府工務局根本未至現場勘驗過，且被告建築停車空間進出路徑車道高度不
足二點一公尺云云，惟按建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請
使用執照，直轄市、縣市主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完
竣，其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，始得發給使
用執照，並核發謄本，建築法第七十條第一項前段定有明文。則依建築法規定，
建築工程完竣後，主管建築單位必派員赴現場實際查驗與設計圖相符後，始會核
發使用執照及建物登記謄本，系爭建案既已領得使用執照及建物使用登記謄本，
為原告所不爭執，足信桃園縣政府工務局已依法派員現場查驗，認與設計圖及法
令規定相符無訛，原告又未提出其他證據證明系爭建案停車空間確有違背法令規
定或主管單位有何違法發給使用執照等情，其空言主張其所購買停車位有不合法
令之瑕疵云云，即屬無據。
檙至原告主張其所購買停車位有停車困難之瑕疵云云，原告不爭執其於選購車位時
尚有其他車位可供選擇，並陳稱是因現購車位離電梯較近，所以購買現有車位等
語，且自承其於選購車位之前曾經試停過，且曾經換過車位等情（均見九十二年
十二月十六日言詞辯論筆錄），核與證人陳美滿證述情節相符，則以停車位主要
效能係供停車使用，原告於購買車位之時既有其他選擇，經親自再三挑選並試停
後才決定購買現有車位，堪認其於購買之時應是認系爭車位尚符合其停車需要之
故，則其於購買年逾後，始突然主張其所購車位停車困難，缺乏通常效用且不合
於債之本旨云云，即難採信。
㯬原告雖又主張系爭建案之緊急電源插座、緊急用電迴路（緊急照明及標示設備）
及操作回路之電源線路，未依消防安全設施標準第一百九十四條及建築技術規則
建築設備編第八、九條之規定使用耐燃或耐熱之電線，影響社區住戶與原告之居
住安全，而有不完全給付及物之瑕疵云云，惟依原告提出由私人公司製作之公設
會勘流程管制表僅記載「緊急電源插座前有障礙物」、「火災受信系統全區線路
未依法規使用『耐燃線』」等語，而火災受信系統設備器材繁多，依消防安全設
備設置標準第一百九十五條規定僅該條附表所列舉應予耐熱、耐燃保護之配線始
需加以耐燃及耐熱保護，故火災受信系統中僅受信總機與中繼器之間配線應加耐
燃保護，且如中繼器係內置蓄電池者，亦得採一般配線，可知法規並未規定任何
建案之「火災受信系統全區線路」均需使用耐燃線，況原告所爭執者乃緊急電源
插座、緊急用電迴路（緊急照明及標示設備）及操作回路之電源線路等未使用耐
燃線，核與會勘流程管制表記載者不符，則該會勘流程管制表尚不足證明系爭建
案即有原告所指消防設備瑕疵；至原告另提出「桃園縣消防局安全檢查不合規定
限期改善通知單」上所列違規項目諸如「火警自動警報設備故障」、「緊急廣播
設備故障」、「自動灑水設備故障」、「部分緊急照明燈、出口標示燈、避難方
向指示燈故障」或「排煙進封口部分障礙物阻絕」等，均是已有設備故障或有障
礙物阻絕致一時缺乏效能等缺失，乃原告所屬社區住戶是否依規定維持消防設備
堪用狀態之問題，核與被告建築之時，消防設備設置有無瑕疵無涉，況系爭建案
於申請使用執照之時，曾經桃園縣政府消防局現場會勘消防安全設備，亦認系爭
建案消防設備回路已依消防安全設備設置標準第一百九十一條、一百九十四條、
一百九十五條規定設置，且依同法第一百九十一條、一百九十二條規定設計施工
，業據本院向桃園縣政府消防局調閱系爭建案消防安全設備會勘圖及相關資料查
核明確，此外，原告迄本件訴訟終結，猶未就系爭建案內消防設備確有不合於法
令規定一節舉證以實其說，則其主張系爭建案消防配線有瑕疵而構成不完全給付
云云，亦無足採。
五、綜上所述，原告於與被告締結系爭房地之買賣契約前既已知系爭建案除集合住宅
外，另有辦公大樓在內，而其中Ｆ棟辦公大樓變更用途為住宅，於原告居住安全
、生活品質等並無影響，原告且未能舉證證明其所購買停車位有何不合法令之瑕
疵，及系爭建案中消防設備究有何違於法令之缺失，又未能就其因此受有何損害
舉證以實其說，則其主張被告有廣告不實、欺罔、顯失公平，及有未依債之本旨
履行，所交付之物有缺乏契約預定效用之瑕疵，致其受有損害云云，即無可採。
從而，原告依公平交易法第二十一條、二十四條、三十一條、民法第一百八十四
條、第二百二十七條、第三百五十九條等規定，請求被告賠償其一百萬元，即無
理由，應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 七 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 管靜怡
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十三 年 五 月 十七 日
~B書 記 官 許家慧
