| 九揚香波(最後一批挑高) |
| 發表者：marry 發表數：-17 IP：61.62.87.* | 2004-06-25 10:31:55 |
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是否有人也在跟我一樣期待九揚香波呢!請跳出來吧! |
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| 回覆者：Bin 發表數：3 IP：59.124.104.* | 2006-10-12 15:08:35 |
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小弟以前曾經去看過香波.....但是業務跟我說她們的配合二次施工的廠商不管你的挑高後的使用面積多少...價格報價是以權狀*每坪單價 各位大大都是這樣嗎??如果是這樣...感覺很像賣車在灌水一樣... 我曾經算過...如果買的是27坪來算....假設公設是25%..二次施工每坪是2.5萬..二次施工面積為室內面積75%.. 27坪*2.5萬=67.5萬 27坪*(1-0.25)[公設比]*75%[室內二次施工面積]*2.5萬=37.9算38萬好了 67.5萬-38萬=29.5萬.. 平白無故被灌水將近30萬... 後來這樣算一算..放棄了...賺錢很辛苦的... |
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| 回覆者：水果 發表數：-17 IP：61.229.183.* | 2004-10-17 10:31:49 |
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勸各位大大還是不要買夾層ㄉ 大家買ㄌ夾層屋一定會施工夾層 如果大樓每戶都做哪原本ㄉ結構承受ㄉ住ㄇ 我上次有去看過...也問ㄌ相同ㄉ問題.. 只不過銷售人員並沒回答我.. 當然每種商品都有喜好ㄉ人.. 買到自己喜歡ㄉ房子最重要.. 畢竟那有可能是一輩子ㄉ事.. 祝各位購屋順利............. |
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| 回覆者：公告 發表數：-17 IP：61.224.180.* | 2004-10-17 08:04:55 |
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房市訊息 夾層屋十大疑慮 欲購且慢 夾層屋不必然都是違章建築，然而逾越法令範圍，必須在領 取使用執照之後再進行二次施工者，則隨時有遭檢舉拆除之 虞。 最近夾層屋問題又再度受到社會各界廣泛的討論，姑且不論 其結果如何，就消費者立場而言，其間所夾雜的諸多疑難雜 症更不得不知。 一、違章建築 基本上夾層屋違反建築法規之規定至為明顯，並非程序違建 補申請建照即可「就地合法」，其因在於每一棟建築物幾乎 都已將可興建的樓地板總面積發揮到最高限度，不可能還有 多餘的容積可於事後再以「程序違建」方式補申請建照，執 是之故，即使日後得以某種方式獲致妥協甚或大赦，也永遠 無法回歸合法名分。 二、結構安全 儘管所有夾層屋工地均一再宣稱在設計之初即已預先考慮到 總載重量及整體結構安全等相關問題，然而卻難保二次施工 時不破壞建物結構，甚或在載重上超過安全限度，更何況台 灣位處地震帶，是則夾層屋既然二次施工違法於先，日後也 就無法避免二手市場之下濾問題。 三、裝潢費用 一般市場上所銷售的夾層屋，其夾層部分均屬違章建築，也 正因此而必須在取得使用執照之後才可進行二次施工，是 故，在房屋總價款中並不包含二次施工所需額外增加的裝潢 費用，因此，儘管所購置的空間一層可以當兩層使用，卻需 再額外增加一筆裝潢費用，才可以達到雙層使用的經濟效 益，然而這筆額外的開支，在將來售屋時又不見得可以全數 回收，更何況中途如遭檢舉拆除，很可能落得血本無歸。 四、產權登記 由於夾層屋係透過拉高樓層高度，再於領取使用執照之後進 行二次施工所額外增加的面積，因此，既非原建造執照所核 准的範圍，也無法經由程序違建補申請建照手續而取得合法 的名義，因此，也就無法將所增建的面積登記在所有權狀 上，其對購屋權益的影響至為深遠。 五、空間狹窄 一般購屋者所以選購夾層屋，大致與房價太高及所得不足有 關，因此，一般夾層屋的坪數規劃均偏低，亦即在有限的空 間內，既要區隔為兩層，又須增添個上下通行的樓梯，其空 間之狹窄可想而知。 六、單價較高 由於夾層屋的高度設計必須較一般三公尺的標準樓層為高， 因此，常見有四米甚或五米以上之挑高設計，最低限度也都 在三米六以上，也正因此而每坪單價均較附近房價高出二、 三萬，然而，一般購屋者卻往往在「一層空間，兩層使用」 之「創意空間」誘因下，只考慮到總價款是否負擔得起，或 者手中是否存有足夠的自備款，而根本的忽略了單價較高之 迷思。 七、高度不足 夾層屋既將有限的高度一分為二，其間所顯現的必然是上下 兩層高度不足所產生的壓迫感，然而，此一問題在選購欲售 屋之初，幾乎所有的消費者都沒有真正的領會出來，直到交 屋後二次施工完成時方才恍然大悟。其次，夾層建材通常也 得占用十公分左右的厚度，如此七折八扣下來，每層淨高必 定遠比想像中來得低。 八、貸款偏低 按目前一般購屋貸款額度均在六至七成左右，夾層屋既屬違 章建築，一般金融機構貸款意願必然相對降低，尤其貸款額 度更無法按照房價與額外增加的裝潢費用之總和來加以評 估，相對而言，購屋者就必須準備較多的自備款，這也是夾 層屋之另一重大缺點所在。 九、居住品質 一般夾層屋之坪數規劃均偏低，因此，整棟建物之戶數也就 相對增多，尤其是一旦每戶均在有限的空間內增加居住人 數，整體而言，其生活品質必然大受影響。 十、轉手不易 夾層屋既夾雜有部分違章建築，隨時均有遭檢舉拆除之可 能，加以結構安全無法獲得確保，二次施工部分無法登記產 權，此外，更有空間狹窄、高度不足以及居住品質欠佳等諸 多潛在缺點，日後轉售之二手市場必然受到嚴重影響。 總而言之，夾層屋違建問題由來已久，加以其間所牽涉範圍 又很廣大，姑且不論將來是否「就地合法」，既然夾層部分 於法不合，又隨時可能遭到檢舉拆除，為確保購屋權益安全 無虞，選購之前實宜三思。 (經濟日報) ---------------------------------------------------------------------------- ---- For enquiries about our company and this web site, please e-mail us at: et@tech1001.com.tw |
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| 回覆者：無言 發表數：-17 IP：61.224.180.* | 2004-10-16 23:03:39 |
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我也住在這個社區 但我知道 是前屋主亂改管線 九揚還幫忙 改回來 這樣還被人講.............. |
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| 回覆者：新 發表數：-17 IP：203.203.6.* | 2004-10-16 15:29:16 |
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哪個案子 可以告知ㄇ |
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| 回覆者：JJ 發表數：-17 IP：218.161.79.* | 2004-10-16 12:26:58 |
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真的要買九揚的房子嗎？再想一想吧！我就是買他們的房子。 看過高樓淹水嗎？就只有九陽辦到了，把消防排水和民生排水 接到一起，一放水，嘩啦啦！想看大樓淹水嗎？買九陽就對了！ |
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| 回覆者：困惑的人 發表數：-17 IP：61.219.214.* | 2004-10-08 13:12:16 |
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請問這個建案是 XX 賞嗎? 他們是用什麼方法打基礎的呢? 是上面所談的筏式還是連續 壁呀? |
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| 回覆者：公告 發表數：-17 IP：218.168.54.* | 2004-10-08 09:56:02 |
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近日來，夾層屋的熱銷也扯出了越來越多的糾紛，就以北市 日前收到許多購屋人投訴，指稱購屋前與購屋後坪數的不 符、或是買到違規的夾層屋遭到拆除或者轉手不易的困境， 而且也無法得到建商合理的賠償．．．。 ”買一坪再加一坪；投資一房又可加送一房”，這是目 前夾層屋在廣告上的動人訴求點，就好比買一送一的產品， 等到買來的夾層屋發現是違規建物而須要拆時，購屋人真的 是投訴無門、欲哭無淚啊！ 根據建管處統計，以北市查報的案件中就有數十件以 上，以建築技術規則來說，只有一樓或頂樓可以設置夾層， 但面積不得超過該樓層地板面積的三分之一（或１００平方 公尺），其餘樓層的夾層屋都算是違建。 近年來夾層屋成了房屋市場上的一大賣點，面臨北市政 府喊拆；購屋人今後若不仔細慎選的話，依建築法規定，違 建擅自使用者，處新台幣六萬元以上，三十萬元以下之罰 鍰，並可連續處罰，甚至可停水停電，或是封閉、拆除，所 以怕只怕最後吃虧上當還是自己。 興建中的工地，北市建管處也明定要求張貼建築執照、 建築圖，另外像是樣品屋若與實際核淮的建築圖不一致的 話，也可能一律強制拆除。 如果真想買夾層屋的朋友，教你一個可判斷是否違建的 方法，就是挑高設計的規劃有計入在權狀面積內或樓地板的 面積裏才算是合法的喔！ |
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| 回覆者：公告 發表數：-17 IP：218.168.54.* | 2004-10-08 09:51:07 |
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夾層屋事件的省思 (行政院消保會消保官 黃鈺生) 「夾層屋」風暴在臺北市建管處依建築法規定執行第一例之 拆除行動後，又點燃了一場「官、民、商戰火」，官方這廂 說：二次施工增建違法夾層，既然違反建築法規定，當然應 由建管單位依法執行查報拆除，且違建拆除是市長相當重視 的政策，不可能就此破例；而承購民眾則無辜的表示：翻開 報紙每天都可看到夾層屋的銷售廣告，既然違法，為何政府 爭一隻眼閉一隻眼的任由其存在？讓小市民吃虧上當後，在 拿弱勢民眾來開刀；建商則爭著眼睛說瞎話：以本公司所推 出之挑高樓層設計，所標榜的加一個樓梯，多一倍使用空 間，係提供願意自行裝璜之客戶自行施工加設樓梯及夾層， 則使用空間必能增加，此於客戶參觀樣品屋時，現場人員必 定會主動對客戶說明，告知夾層必須由客戶自行施工，且購 屋契約中亦已清楚記載客戶應於交屋後始得為夾層之二次施 工；乍聽之下，三方人馬都一付與我何干的態度，但問題畢 竟已發生且其存在是一個事實，如何在法律規範下採取必要 措施，使此一案件對社會的衝擊降低至最小，並避免發生類 似事件，是本文關心的焦點。 一、什麼是「夾層屋」 依建築技術規則之定義，「夾層」係指「夾於樓地板與 天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地 板面積三分之一或一○○平方公尺者，視為另一樓層。」， 所以，一般所謂「夾層屋」，是利用室內挑高空出之上層空 間，再加蓋一層，依前開規定，有合法與非法之分，合法的 「夾層屋」，係依建築法第二十五條第一項、第三十條及第 三十九條之規定，於申請建造執照時，即以計入容積率範圍 之方式提出申請，或於建築中於法定容積率範圍內申請變更 設計，並經審查許可，此種「夾層屋」可合法於建物權狀中 登記坪數，亦即一般常見之「樓中樓」設計；至不合法的 ﹁夾層屋﹂，係建商以挑高樓層高度之方式設計，但不計入 容積率範圍，在建商申請或主管機關核准之建造執照內亦無 標示，至建物完工取得使用執照後，再以二次施工的方式於 室內挑高部分加蓋一層，以增加市內使用面積，此與「頂樓 加蓋」同屬違建且有異曲同工之妙，所不同者，「頂樓加 蓋」係佔用公眾使用空間，易遭致同一公寓大廈住戶之抗 議，而「違法夾層屋」僅在合法擁有的室內為之，並不侵占 他人土地或使用空間，係以降低自己的居住品質以獲致較大 的使用空間。 二、「夾層屋」的產生 夾層屋產生源於房價飆漲之後，建商因土地取得成本提 高，再加上容積管制，為了降低土地在房價所含成本，表面 上使經濟狀況不佳而需購買足敷使用的空間的消費者，能在 預算可負擔的範圍內達成願望，坐擁窮人別墅，事實上係為 建築業不景氣注入強心針，刺激消費者購屋意願，為建設公 司解套；尤其，七十九年建商首次在臺北市推出挑高設計之 建築，短期之內立即銷售一空之後，其他建商競相仿效，八 十年後只要號稱「買一房變兩房」、「神奇的四米二，加一 個樓梯多一倍使用空間」、「創意空間」或「魔術空間」等 字眼之「挑高」、「樓中樓」推案，均為票房保證，銷售較 一般傳統高度設計之房屋為佳，也因此，此類房屋由臺北市 市郊延伸至臺北縣汐止、林口等地，至八十二年後甚至臺 中、高雄及臺北市市區之推案也都陸續推出，樓層高度也從 三米六、四米二、四米五、五米六、甚至出現七米二的設 計，估計現在房屋市場的推案，約現有將近二成採取挑高設 計。 三、主管機關對﹁夾層屋﹂的處理 建商推出挑高設計之建築陸續交屋後，因早期採用挑高 三米六之產品，扣除樓板及樑柱高度後，二次施工後之夾 層，往往只剩下一米五左右，往往不適合正常作息之居室使 用，因此引發了許多﹁交屋糾紛﹂，一些保留廣告、傳單之 承購戶在建商無意妥協之下，一狀告到行政院公平交易委員 會，經該會調查處理後，有數十件售屋廣告以違反公平交易 法第二十一條規定受到處分的案例，但這些因具體案件受處 分的建商，往往接到處分時，係在房屋交屋工地結案之後， 因此公平會所為不得為誇大引人錯誤廣告的處分，對建商的 影響並不大，對消費者實質的保護亦因買賣契約的陷阱而受 到影響，再則，第一批發生糾紛之挑高設計房屋，大都在八 十三年一月十三日消費者保護法公布施行之日前所簽訂之預 售屋契約，亦無法依該法主張定型化契約之權利或要求建商 負消保法規定企業經營者對售屋廣告應負之責任。另外，建 管單位一方面因挑高房屋所產生之糾紛日增，另方面為防杜 實施容積管制地區，只管制建築面積未管制建築樓層高度的 弊病，於八十三年十月增訂發布建築技術規則第一百六十四 條之一，規定集合住宅之挑空設計之相關規定，以住宅、集 合住宅等類似用途建築，未設計挑空者，除採用不同樓板高 度之複層式構造設計時，除地面一樓樓層高度不得超過四米 二外，其餘各層之樓層高度均不得超過三米六，但此一規定 似乎並未發生作用，反而因先前三米六挑高之夾層不合用， 而鼓勵出現了三米、四米二的複層式建築，或以「辦公 用」、「商業用」等名義設計挑高建築；遺憾的是，一直至 最近建管單位採取拆除行動為止，儘管挑高樓層建築之廣 告、樣品屋舉目皆是，但消費者並未接受到建管單位傳達之 二次施工夾層係違法的訊息，更何況事情引爆後，又有所謂 「非永久性建材」、「夾層高度在二米一以下」及「夾層面 積未超過三分之一或一百平方公尺」等違建可拍照存證免遭 受拆除之三原則，難怪消費者對主管機關下達拆除命令時， 所感受的是「委屈」而非「本應如此」了。 四、「夾層屋」的後遺症 購買夾層屋的挑戰，首先就必須面對涉及違法的問題， 依照建築法規的規定，二次施工未經許可者，均屬違章建 築，將遭到拆除與罰鍰處分的命運；其次，夾層屋的安全亦 是不容忽視的問題，如果建築師在設計時，已考量建物二次 施工的結構安全係數，對消費者的安全尚有保障，如否，則 這些二次施工建材增加原結構設計未考量的載重，再加上採 用鋼筋混凝土進行二次施工而涉及樑柱破壞、銲接鋼筋及增 加載重等，對整棟大樓結構安全之影響很大，一旦發生地震 時，因剛性結構樓板會造成應力重新分配，如應力重新分配 集中於房柱時，可能造成房柱扭曲變形或剪斷，對建物安全 影響甚鉅，另外，因樓層不同，其防火區劃、消防等設計規 定亦不相同，如未於設計時事先予以周詳考量，就不應容許 夾層存在。除了違法性與安全性之考量外，適住性問題亦應 納入考量，就以挑高三米六之房屋為例，夾層高度僅有一米 五左右，根本不適合正常起居作息，而且夾層之採光、通風 亦較一般住房臥室為差，最後只有將其當做儲藏室了。由於 挑高房屋之價格原已較一般房屋為高，再加上二次施工所付 出之費用，每坪房屋較正常高度房屋高出六萬元以上，但銀 行估價貸款成數又往往不將所增加使用的坪數列入計算，因 此貸款成數相較為低，再加上夾層之設計因屋主之喜好不同 而有不同之型式，因此當房屋轉手時，其轉手價格也無法如 願將夾層費用完全包涵在內，這些都是購買夾層屋所產生的 後遺症。 五、如何面對並解決燙手山芋 夾層屋事件既已發生，當務之急，應積極面對並尋求解 決之道，個人認為事件的解決，可朝下列方向思考： (一)主管機關 １．政府主管機關應儘速清楚宣示可行的處理方式，不可依 照法令照本宣達，卻因人力或時空環境無法確實執行，又對 公權力造成另一次傷害，更使人民養成投機心態。 ２．夾層屋之處理標準應由中央統一訂定，不宜由地方自訂 標準，以免一水或一路之隔有兩種不同的處理標準，引發民 重無所適從之感。 ３．讓民眾享有安全的居住環境，是消費者的基本需求，因 此，主管機關應全面清查挑高樓層之建築結構設計，對有危 險之虞者，應立即處理，以免釀成災害。 ４．全面追究建商責任，凡工地樣品屋有挑高夾層或售屋廣 告明示或暗示可二次施工增建夾層者，如消費者因受其欺瞞 而購買時，應協助消費者查證建築圖說，解決彼此消費爭 議。 ５．儘速依消費者保護法第十七條規定公告：挑高設計房屋 之買賣契約應以明顯文字記載建築法規不得為增建行為及違 反應受拆除及罰鍰處分之規定，為房屋買賣定型化契約應記 載事項，使消費者知的權利受到完善保障，對一些明知而違 法者，即應依法強力確實執行，以重振公權力。 ６．修正建築法規，對於挑高達一定高度之設計，一律以另 一樓層計算容積，以防杜不法，並實質提昇居住品質。 ７．積極發布消費警訊，對可能造成違法之建竹設計或工 地，透過新聞發布、媒體報導，提醒消費者注意。例如，增 訂發布建築技術規則第一百六十四條之一後，發現建商大量 銷售夾層屋時，如能及時發布警訊，當不致造成今日情形。 ８．加強消費者教育宣導，使消費者瞭解建築法律規定，避 免發生消費爭議。 (二)建商 １．建商應明確告知消費者法律規定，即夾層面積應在容積 限制範圍之內，且須申請建照，不得一面暗示創意空間或協 助簽訂二次施工契約，另方面又在定型化契約中隱藏免責避 險條款，一方面鼓勵消費者違法，另方面又使消費者求助無 門。 ２．對誤信建商廣告而簽約之預售戶，其尚未施工者，應協 助變更設計，以達適合使用目的；已施工者，應以減少價金 的方式賠償購戶不能為二次施工之損失。 ３．建商以業者身分，應主動協助政府推動宣導法令，而非 以利益導向，協助資訊不足之消費者游走法律邊緣，造成社 會脫序。 (三)消費者 １．消費者應積極提昇消費意識，為房屋買賣前，應先瞭解 法律規定，並詳細瞭解契約內容之後，始為簽約，以保障消 費權益。 ２．積極蒐集、保存售屋廣告、建商口頭答應條件均做成書 面或予以錄音存證，使發生消費爭議時，得充分舉證以保障 權利。 ３．如受建商不實樣品屋及廣告為誘引，於簽訂契約時，建 商未告知夾層面積應在容積限制範圍之內並應申請建照始得 為之者，可向建管單位查證其建築設計之容積管制使用情 形，如容積管制已滿而不可能申請而不得為二次施工影響使 用面積時，即得依民法第九十二條因受詐欺而為意思表示， 而撤銷意思表示並解除買賣契約；或主張民法第三百五十四 條物之瑕疵擔保責任及消保法第二十二條確保廣告真實之責 任，要求減少價金。 六、「夾層屋」事件的省思 夾層屋風暴之所以引爆，「官、商、民」三者應各自檢 討，主管機關自始未予重視一再以法令已明確規定，只要民 眾守法，就不會發生問題，且未教導民眾認識未經許可之增 建與違建均係違反建築法令，將遭受拆除與罰鍰處分，而任 由其存在、坐大後，又只做違法判定與依法查報拆除之宣 示，這種執法心態，應加檢討；其次，建商為求銷售實績， 大做不實廣告，搭建違法華麗之樣品屋引君入甕，除未善盡 告知二次施工係違法行為不得為之外，還在定型化契約中隱 藏企圖卸責及撇清與消費者違法行為關係之文字，這種只求 賺錢之心態應加檢討；最後，消費者則在美麗謊言的憧景下 報著投機僥倖心裡，這種認為自己家裡的違建不會那麼倒楣 被拆除的心態應加檢討。在這三者大搞「放任」、「欺騙」 與「投機」的心態下，除工業區廠房違規改以住宅使用事件 或屋頂違建事件外，又形成另一種「違法夾層」之違建文 化，也使藉容積管制提高居住品質的立法美意完全泡湯，我 們希望這是這塊土地上的最後一件大家都「無視法律存在」 的事件，當主管機關依法妥慎處理，施予違法者處罰、投機 者教訓之後，大家共同努力，共同將這裡建設成一個「知 法」、「守法」、「執法」的法治社會。 |
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| 回覆者：kh 發表數：-17 IP：61.64.81.* | 2004-09-27 00:32:52 |
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你是吃米不知米價啊 在林口大三房也要500萬以上 除了在工業區吧 |
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| 回覆者：阿福 發表數：-17 IP：218.168.57.* | 2004-09-26 23:13:44 |
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hi jane 我爭的不是捷運站 而是心態問題 沒有了的東西 還要做文章 就不對 還有 夾層違法 就別轉移焦點 只說建照合法 日後若是鄉公所沒搬 我倒要看看鄉長大人如何面對宴前的違 建 |
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| 回覆者：jane 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2004-09-26 15:27:34 |
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大家不要吵了香賓早就賣完了一戶不剩--捷運到底怎麼設站 也要看大有為的政府--我只知道每年都有新的計畫--去年才講 已經定案全線有11站--今年又變成17站--所以林口到底會設在 哪裡誰也不敢說--不過我知道香賓旁那塊公園原本來就計畫 是捷運站地點去年說胎死腹中後來又像會敗部復活--所以大 家還是注意每天的報紙吧 |
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| 回覆者：琪琪 發表數：-17 IP：218.168.57.* | 2004-09-26 00:08:20 |
| 請問各位有沒人知道作夾層要多少錢？謝謝啦 | |
| 回覆者：DANNY 發表數：-17 IP：61.223.58.* | 2004-09-25 01:34:46 |
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我家就在忠孝路399巷某建商興建各案旁,因為他們挖地下室,我們家都受損,最近要來我們家 維修 |
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| 回覆者：阿福 發表數：-17 IP：218.168.57.* | 2004-09-25 00:04:33 |
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我想 工程的事就信任建築師吧 畢竟建築師要背負責任 如果 有問題的話 所有設計林口房子的建築師都要倒楣了 至於天才偉老兄 別再每一個討論林口建案的話題中都放上相 同的話打廣告好嗎 小心我去居自在的話題中挑毛病 信不信我 可以講一堆(我看可以改名叫「挑骨頭」了) 謝謝YAYA 有志一同 但是我可不會建議挑香品 免得被說打廣 告 又沒人感謝我 畢竟對九揚的房子還真的喜歡 也對九揚長期發展林口致以感 謝 但就因為如此 會去挑一些九揚不應該犯的骨頭 其他家建 設公司還不夠格讓我挑毛病(不是不挑別的案子 而是其他的 案子缺點多的要命 廣告不實 建材差 格局差 公司信用有問題 甚至結構有問題等等 太多了 打字手會酸的) |
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