| 卅五家指數型房貸利率真相調查 |
| 發表者：Gail 發表數：-17 IP：210.85.128.* | 2002-11-01 15:56:09 |
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有興趣的就去瞧一瞧吧! (非廣告ㄡ) |
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| 回覆者：僅供參考 發表數：-17 IP：211.75.27.* | 2002-11-01 16:14:49 |
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我還沒時間細看 不過既然找到了 先貼上來給大家作參考囉 轉貼應該沒問題吧... 自上述網站轉貼 : 金融街 卅五家指數型房貸利率真相實地調查 文●王志鈞+江祥得 目前在央行網站上，共有三十四家銀行開辦指數型房貸（不 包括壽險公司），加上即將開辦的土地銀行，共三十五家。但根 據《商業周刊》實際調查採訪的結果顯示，「亂」，是最貼近市 場的真實寫照！ 所謂的指數型房貸，基本上是「浮動的加權平均存款利 率」，結合「固定加碼碼距」而成。前者每三個月依貨幣市場的 利率狀況調整基準高低，後者則為加計銀行作業成本、合理利潤 與客戶信用風險而得的一個利差碼距。 例如，最早開辦指數型房貸的中國信託商業銀行，今年三月 開辦時的基準浮動利率為二．四％，固定碼距為二．三五％，得 出四．七五％的房貸利率。但八月底以來，中信銀的基準利率已 降為二．一七％，客戶的房貸利率因此降為四．五二％。 從三十五家（編按：土銀在截稿前尚未開辦，因此為該行內 部預估數）已開辦銀行所宣稱的「最低」廣告數字來看，扣除分 別只針對台中和新竹地區開辦的台中二信與新竹三信，我們得到 一份完整的三十三家銀行「廣告最低利率」排行榜 廣告標榜的最低利率 與真實情況有落差 此外，本刊記者在十月上旬一一透過電話與實際走訪的方式 深入銀行加以調查。本刊化身為房貸客戶，分別在台北與彰化地 區各選取一個實際的房屋案例，以家庭年收入百萬元的一般中產 階級標準，透過實地調查結果，得出最真實的房貸利率排行榜。 我們發現，真實的最低利率排行，與銀行廣告文宣的最低利率排 行榜，有嚴重的落差！ 而北部與南部因地區不同，加上每家銀行內部控管不一，不 少銀行出現總行、分行莫衷一是的矛盾情況。同時，因為各家銀 行採取流血價格戰爭，加上廣告的行銷花招處處玄機暗藏，讓指 數型房貸宛如是一個毫無秩序、漫天喊價的路邊攤市場，也充滿 了陷阱與地雷。 首兩年超低利率或優惠碼距 第三年起卻高得嚇人 首先，不少銀行推出首年或首兩年超低固定利率來吸引顧客 上門，其後才採浮動利率。其次，也有銀行推出首年優惠超低碼 距，第二年才調高碼距的指數型房貸。這些商品在開辦的前兩 年，會比其他一開始就採浮動利率的純粹指數型房貸，來得「低 利」而動人。 但事實上，一旦未來兩年的市場利率仍維持目前水準，顧客 享受完低利優惠後，二十年房貸的客戶自第三年起，就必須忍受 未來十八年利率碼距永遠比別家銀行來得高的痛苦。例如，廣告 利率排名第一的台中商銀，實際到第三年的碼距是三．三五％， 比二十幾家銀行都高。另外，不少銀行會依該行存款大戶的貢獻 度，提出減碼優惠，造成利率較低的虛偽假象。實際上大多數存 款有限的房貸戶，根本貸不到這個廣告所宣稱的超低利率。 根據銀行廣告利率排行榜，最低利率的銀行分別為台中商銀 （三．五％）、台北商銀（三．五％）、大眾銀行（三．八 五％）與三信銀行（三．八九％）等，日前號稱全國最低利率的 合作金庫銀行（三．九％），實際只排到第五名。有趣的是，排 行前十九名的銀行統統是首年固定利率或優惠減碼的銀行，所以 可以在廣告上有宣傳的利基。 北商銀、中信銀碼距最優惠 中、小型行庫「好酒沉甕底」 為了進一步揭開銀行廣告下的真面目，本刊選取一幢位在台 北市南港區康寧路的十二層樓電梯大樓，以五樓、三十坪、屋齡 五年的標準、家庭年收入百萬元的信用狀況，化身為一位欲爭取 貸款四百萬元的個案，在十月三日至十一日一一洽詢銀行櫃臺 員，得出真實版的最低利率排行榜。 這份「台北地區真實版利率排行榜」共有兩種排名方式。第 一序位是首年申貸的最低利率狀況，其中混雜了固定低率、優惠 碼距與純粹浮動型等三種房貸商品，比較基準並不一致。最末序 位則為第三年起適用的碼距排行榜，當中可反映未來十八年（以 二十年房貸為例），房貸戶需承受的利率狀況（編按：前提假設 為各家銀行的基準浮動利率相差不遠，因此第三年起的固定加碼 碼距決定後續貸款利率高低）。 其中，在第一序位的排行榜中，合作金庫（四．二一％）由 原來的第五名跌至十五名，理由是廣告所宣稱三．九％的利率只 適用對銀行有貢獻的存款大戶。華僑銀行（四．五七％）則由第 六名跌至二十六名，原因也是客戶的活存必須達到貸款金額的一 定比率，才能貸到廣告所宣稱的利率三．九五％。聯邦銀行 （四．六％）跌至二十七名，理由也類似。 大眾銀行（四．一％）由第三名跌至十一名，理由是該行無 法確認本刊記者過去的貸款繳息紀錄，屬於新貸戶，因此必須加 碼計息。 另外，中國信託由二十六名竄升到十七名，理由是台北內湖 分行開出的利率竟只有四．二七％，比廣告宣稱的最低利率四． 五二％還要低。因為該分行能以「特簽」方式協助客戶優惠減 碼。經查詢總行，中國信託確實能針對該行存款大戶的特殊個案 再減碼，但廣告只打出四．五二％，因為這是大多數人貸得到的 利率。 台北、華南銀行的名次則由十八名爬升至十二名，加上仍留 在前十名的台中商銀、三信、北商銀、玉山、板信、竹商銀、誠 泰、上海和台新銀行等，都屬於廣告較為實在的銀行。 不過從碼距排行榜來看，台中商銀、三信、竹商銀與誠泰就 禁不起考驗，紛紛跌至榜末。只剩下北商銀以一．九九％的最低 加碼碼距，獨占鰲頭。板信、建華與台新仍在前十名榜內，大 眾、華南則並列第八名，中國信託甚至異軍突起，向上竄升至第 二名，均顯示出這些銀行的廣告較有公信力。 從這樣的比較可以發現，有些行庫所宣稱的全國最低利率有 欺騙消費者嫌疑。而部分並未大做廣告的中、小型行庫，其實不 乏「好酒沉甕底」型的低利率產品，消費者可以仔細比較挑 選。 中南部以「特簽」減碼氾濫 分行碼距未依總行規定辦理 比較完台北地區後，本刊記者緊接著從十月九日至十一日電 話洽詢彰化地區的各銀行分行，以了解中南部地區的房貸利率狀 況。 本刊選取位在彰化市彰南路上的三層雙併透天厝，屋齡五 年，同樣是家庭年收入百萬元的信貸良好身分，向銀行爭取四百 萬元貸款。結果發現部分銀行未承作彰化房貸。 以剩下的二十七家銀行做一項排名，結果發現，這項調查的 第一序位排行榜，與北部地區的利率排行榜差不多，但最末序位 的碼距排行榜名次則不具參考價值，因為各分行報出的利率碼距 與總行政策差距過多，其真實度在大部分的台北總行鞭長莫及、 無法確認證實下，真實度大有疑問。 像前述中國信託內湖分行以「特簽」方式協助客戶減碼的情 況，在彰化地區各銀行間比比皆是。不少分行減碼後的碼距，遠 比台北地區為低，究竟是分行行員的說明有問題，還是總行的廣 告文宣失真。或者總行放任各分行自行競爭、減碼？令人對於這 種混亂情況一頭霧水。 例如，排名第二的中央信託局（二．○八％），比北部的碼 距二．五％為低。經詢問總行結果，中信局二．○八％的碼距為 九月底前的優惠專案，按理十月份不應該再存在。另外，北商銀 開出二．三九％的碼距。但是經詢問總行，該行只有一．九 九％、二．九九％與三．九九％三種碼距，總行也懷疑分行是不 是報錯了？ 另外，合作金庫以四．○五％的高碼距，敬陪末座，再度與 其日前記者會所宣稱的全國最低利率房貸有嚴重落差。這主要因 為該行是根據擔保品地點、客戶存款貢獻度及薪資還款能力再分 級加碼，所以，一般中產階級的碼距很高。 為什麼本刊要選取台北與彰化兩個房屋實際案例做徵信調查 呢？原因是各家銀行的碼距計算方式不同，有些銀行依房屋所在 地的風險，分級加碼；有些銀行依客戶年收入及信用程度，分級 加碼。也有銀行兩者合計外，又加上存款貢獻度的優惠減碼。可 是，多數銀行卻只拿最優級客戶的房貸利率大做廣告，而忽視一 般受薪大眾的加碼幅度遠高於優級客戶。 從三個表來看，計算方式琳瑯滿目，地方惡性殺價、總行內 控失真，消費者辨識市面上指數型房貸商品的難度增加。透過兩 個案例利率案情大曝光，消費者也許該認真思考，在指數型房貸 的殺戮戰場上，你的房貸利率真的最低嗎？ |
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