| 有誰買碧瑤凱悅啊，還有簽約的注意事項呢？ |
| 發表者：小廷 發表數：-17 IP：61.70.134.* | 2004-04-20 00:25:15 |
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有誰買碧瑤凱悅啊… |
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| 回覆者：YY 發表數：-17 IP：61.14.49.* | 2004-04-20 09:27:16 |
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我轉貼別人回覆的給你參考他寫的真詳細呢!! 2 - 討論話題：Re: 請教簽約的問題及應注意事項 作者：ken 討論內容：我把前輩們的討論轉貼:感謝這些前輩.也請大家多多給小弟指 導. 有關於我所知道的預售屋資訊 (44637) 話題作者： KK 預售屋! 顧名思義, 只憑著文字與圖像的房屋銷售方法! 再進 一步說, 就是賣夢想與未來! 一般 人認為預售屋風險很高, 但是我要說, 不論買賣什麼房子都有 風險, 只是風險的所在與比重不 同罷了! 預售屋有看不見的風險, 卻也有著容易變更設計的好 處! 無關對錯, 只是一種需要與 選擇! 因為預售屋的不可見與不確定, 所以首先要多方確認的, 就是 建商!! 建商的好壞, 可以從歷來 的建案, 歷來建案與住戶的互動, 各個討論區... 等地得知! 所 謂知人不知心, 銷售時說的天花 亂墜, 簽了約翻臉無情! 等到發現不對再來喊救命? 不損失錢 也損失心情! 鎖定目標與確認建商誠信後, 要再三確認自己對於這個地區與 環境的認識是否充足! 並且了 解, 到時候的完成品是一定, 絕對, 百分之百不會如參考圖那麼 的如夢似幻的! 仔細的反問自 己為什麼決定這裡! 如果能有這樣的調查與心理建設, 初步也 沒有任何的疑惑, 那應該可以做 到不後悔! 也不會被業務人員的美麗說辭給引誘, 而忽略了應 該注意的地方! 再來, 最好能打聽好當地的行情狀況! 資訊來源可以從當地仲 介或是地政處網站上, 大略查 詢! 然後就是與銷售人員接觸! 在參觀樣品屋的同時, "絕對不 會那麼的如夢似幻!" 的這句話 要一再提醒自己, 不要被 "裝潢" 所欺瞞! 也不要太相信對方 說 "沒關係"! 答案要自己確認後 才能算是! 一般要確定的, 是一些基本的資訊! 像是建照是否核准, 土地 分區, 空調間使用狀況, 是否挑 高, 樑柱位置, 挑高... 除了這些以外, 任何你有聽不清楚, 不了 解的問題, 一定要提出來詳細確 認! 要知道業務最會顧左右而言他! 如果是攜伴同行, 兩個人 一定要互相告誡注意, 不要帶著 問題離開! 不管是多無聊多愚蠢的問題, 都可能是重點! 建照必須核准才得進行銷售! 住宅以外用地稅率起算本來就 較高, 雖然可以申請自用住宅, 但 無法申請政府優惠房貸! 若是加上挑高, 那將連自用住宅都無 法申請! 挑高夾層是個利用空間 的方式, 但是要注意, 夾層面積如果不列入建照計算容積, 就是 違法! 不管銷售人員怎麼說, 你 要知道後果絕對是自負! 當然, 你可以賭! 如果前述沒有什麼疑慮或問題, 那應該就是準備決定了! 而通 常這也是問題的開始! 依民法所言, 契約成立的兩個要項, 一是標的物, 二是價金! 而 一般看預售屋, 下訂時會要求先 談妥價錢... 理論上, 預售屋買賣契約是這個建物標地的最主要 規格, 所以應該是: 下訂 --> 審 閱契約 --> 談妥價錢與協調合約內容 --> 簽約! 但可能建商會 不接受這個流程, 若是如此, 先告 訴各位, 一般價錢是照表價打 85% 上下! 等談妥價錢, 下訂時, 請對方在訂今收據上加註 "若買賣雙方 對合約內容無法達成共識, 致無 法完成簽約者, 訂金需無息無條件退還!" 之類的字樣! 一般關 於簽約有三種情況, 可歸因買 方, 可歸因賣方, 無可歸因雙方! 這三個情況都可以解約, 但是 可被歸因者需視狀況酌予賠償 另一方! 之前的判例亦有建商因不歸還買方訂金, 致被公平會 判罰百餘萬! 但是! 要求加入上 述文字, 是希望萬一反悔, 或是約談不攏簽不成時, 能直接退回 訂金, 不用走上申訴或甚至訴訟 的路! 審閱契約, 不是只是翻翻看看! 應對照內政部提供的 "預售屋 買賣契約範本", 詳細比較每一條 文, 了解不同字句的詳細意思! 關於意思, 必須詢問專業或有 經驗的人! 千萬不要用 "理解" 的! 法律文字一字一句都有其特殊的絕對的定義! 事關專業! 再者, 建商版本與官方版本的順 序多有不同, 務必仔細對照, 不是翻完了建商翻官方, 這樣翻八 百遍也無法察覺有何不同! 舉 例來說, "使用執照申請" 與 "使用執照核發" 有何差異? 這個 差異相差三到四個月以上! 所以, 請務必用功! 除了詳閱契約, 字字斟酌! 有些地方建議可能需要要求其他文 件! 我個人到是覺得, 除了建照 圖說以外, 其他的文件網路上都可以申請得到, 但是參考價值 不大, 因為我們不是專業人員! 一般而言, 建照核發已經代表獲得建造許可, 一直到建造完工 的這段期間應該不會有問題! 再 來會有問題的是完工後, 貸款與交屋時! 所以... 看個人需要! 簽約等同談判! 好的談判人員, 態度絕對始終如一, 溫和柔軟! 劍拔弩張是絕對不會有好結果 的! 打恭作揖或甚至耍寶陪笑, 重點是我們要簽下我們理想的 合約! 慢慢談, 慢慢磨! 比的就是 看誰想急著走! 簽約時, 找對對象也是重要的! 銷售人員因為 角色不同, 會盡量想把你認為需 要改的條文刪掉! 不是說不能刪, 但是要知道刪的理由! 有些 是建商為了保護他們自己而定 的, 如果沒什麼太大的影響, 可以拿來當籌碼! 但是, 我要說的 重點是, 要找簽約代理人來談! 他才是有權利簽約的人, 也是有權利修改內容的人! 不要浪費 時間在業務身上! 才會有效率, 有結果! 一再的呼籲, 要多用功! 因為這個市場本來就是資訊不平等! 買方是絕對的弱勢! 如果自己不 在意, 不重視! 問再多的問題也沒用! 因為你得來的答案都是 別人的! 只要我換個狀況或換個 方式, 你一樣傻眼! 以下我列出一些可以參考的資訊! 希望大 家有用功的方向! @地政司全球資訊網 -- 房地產交易價格簡訊： http://www.moiland.gov.tw/html_file/service_file/servicec.htm# @地政司全球資訊網 -- 各項不動產交易契約範本： http://www.moiland.gov.tw/html_file/publish_file/publish_05.htm @台北市不動產交易資訊流通網： http://www.land.taipei.gov.tw/06_report/realestate/realestate.htm @行政院公平交易委員會�Ghttp://www.ftc.gov.tw/ @中華民國消費者文教基金會： http://www.consumers.org.tw/ 如果語法有問題, 請各位自己想辦法連結! |
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