| 如果權狀的公設和實際坪除起來公設比高於當初賣屋時 |
| 發表者：anny 發表數：-17 IP：218.163.123.* | 2004-04-06 14:22:43 |
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如題 那可以求償嗎 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-04-06 23:41:15 |
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購買將捷「御水堂」 交屋少5.54坪 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 將捷建設 2004/03/11 「購屋款1728萬元去年12月30日就撥進建商的帳戶裡，建商遲遲不退錢，害我損失利息，房 子還因此無法裝潢開業，真惡劣。」顏先生氣憤地説，去年9月他向將捷建設簽約購買御水 堂大廈2樓，欲作店面使用，「當時房子已蓋好，因使用執照還未核發下來，所以約定年底 交屋。」 顏先生與將捷建設今年1月初正式交屋，「我發現交屋資料上寫著權狀坪數54.95，比合約書 上少了5坪多，約158萬元，」他當場拒絕交屋，建商表示，是測量的問題，會再向地政機關 申請重新測量。但他等了一個月都沒消息，期間也曾向將捷要求解約等，都沒得到回應，只 好花錢請律師於2月2日發函要求建商在3日內交屋並利息等賠償損失，才在2月18日拿到房子 的鑰匙。 開完支票後沒下文 至於賠償的問題，建商表示，依約要扣1％坪數即0.6坪，只願賠4.9坪的損失共141萬元，不 願賠利息及延後裝潢等損失，顏先生這才發現原來他與建商簽的是「預售屋契約」，規定交 屋面積若誤差1%之內，建商可以不賠。「我明明買成屋，不是預售屋」，他認為這條款不 合理，要求將捷賠償全數坪數損失及利息等，但建商開141萬元支票後就沒下文了。 願意接受建商賠償 將捷表示，顏先生買房子時，使用執照還未核發下來，依法不能用成屋販賣，所以是用預售 屋合約；至於被指不願賠償利息及延後裝潢的損失，將捷否認，並表示「願意賠償」，不過 承認預備開一張141萬元支票賠償，只是礙於行政作業，錢還未撥下來。 將捷與顏先生重新協商，最後以149萬元達成合解，顏先生說，為避免告上法院，最後他同 意接受141萬元是坪數損失賠償，剩餘的則是利息等損失的賠償。 專家說法 成屋需有使用執照 消保官邱惠美及《消費者報導雜誌》發行人張智剛皆表示，將捷建設交屋有瑕疵，顏先生可 要求賠償坪數、利息及裝潢等損失。 消基會房屋委員會召集人王進祥表示，法令規範拿到使用執照後才算是合法建物，建商才能 用成屋名義販售，在這之前都用預售屋名義販售。 張智剛及邱惠美強調，房子雖未拿到使用執照，以建商的專業可算出坪數，顏先生可以《消 保法》要求建商不得扣百分之一，但若業者不同意，還是須經由司法程序來認定。 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-04-06 23:31:06 |
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先看你的合約怎樣說一般來說公設比越大相對的你的室內面積就會越小 所以買房子時公設比是一個很重要的因素,先看看當初你們說的公設比 是多少?有寫合約內?假設你買40坪房子公設比20% 那公設坪數是40*0.2=8坪 但要是交屋後發現公 設比30% 那40*0.3=12坪兩者之間8與12差了四坪 等於你買的4坪公設增加了相對你室內就少4坪所以當然你可以要建商 退部分房屋款比如當初你買每坪12萬那少了4坪就要退你4*12=48萬阿 但是要是差異很小比如不到1坪...那是還好但是最重要的你要先看合約 你跟建商有提到坪數增減的處理方式?比如坪數在增減多少範圍內可以接受 超過就要補價差或是退部分房屋款...二、面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分 之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其 超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至 多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位 如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結 清。 三、面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除 契約。 上面是部定消費者保護會訂的條文有提到相關坪數問題你看看自然明白 我想要是差異很大你先不要交屋然後易縣市消保官調解或是寄存證信函 找律師...縣市消保官消保會...應該都可可以幫你處理你在看看 然後上一下一面的網戰看看有很多契約內容對你有意我想你買房子應該 要看清楚契約不可以亂千但要是建商要欺負你當然也是沒辦法所以趕快申訴 不要拖尤其是房子有問題不要交屋等建商給你合理答覆..你才可以教屋 ....http://www.ggggg.com.tw/mess/mess_L.asp?PageNo=1&Sql=select% 20Name,Headline,PostDate,ReplyNum,Series,Sex,ReplyDate%20from%20Board%20order%20by% 20PostDate%20desc,%20ReplyDate%20desc&Action=&ShowStr= 5g新竹房地網你看看應該對你有幫助 http://www.cpc.gov.tw/main_resource.htm 中華民國八十五年二月十六日內政部台（八十五）內地字第八五七三六五四號函頒行 範本修正後封面.doc 中華民國八十五年八月十二日內政部台（八十五）內地字第八五八０五三一號函公告修正 中華民國八十九年三月二十七日內政部台（八十九）內中地字第八九七九０一三號函公告修 正（行政院消費者保護委員會第六十六次委員會議通過） 中華民國九十年九月三日內政部台（九十）內中地字第九０八三六二八號公告修正（行政院 消費者保護委員會第八十次委員會議通過） 契約審閱權 本契約於中華民國 年 月 日經買方攜回審閱 日（契約審閱期間至少五日） 買方簽章： 賣方簽章： 預售屋買賣契約書範本 內 政 部 編印 中華民國九十年九月 立契約書人：買方： 賣方： 茲為「 」房地買賣事 宜，雙方同意訂定本買賣契約條款如下，以資共同遵守： 第一條 賣方對廣告之義務 賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車 位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。 第二條 房地標示及停車位規格 一、土地坐落： 縣（市） 鄉（鎮、市、區） 段 小段 地號等 筆土地，面積共計 平方公尺（ 坪），使用分區為都市計畫內 區（或非都市土地使用編定為 區 用地）。 二、房屋坐落： 同前述基地內「 」編號第 棟第 樓第 戶（共計 戶）， 為主管建築機關核准 年 月 日第 號建造執照（建造執照暨核准之該 戶房屋平面圖影本如附件）。 三、車位部分： □法定停車位 （一）買方購買之停車位屬 □自行增設停車位 為地上（面、下）第 層□平面式停車 位□機械式停車位總停車位 個， □獎勵增設停車位 該停車位□有獨立權狀□無獨立權狀，編號第 號車位 個，其車位規格為長 公 尺，寬 公尺，高 公尺（可停放長 公尺，寬 公尺，高 公尺之車輛），另 含車道及其他必要空間，面積共計 平方公尺（ 坪）。平面式停車位其誤差在百 分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分、高未逾五公分，視為符合規格；但機械式停車 位其誤差在百分之一以下且長未逾五公分、寬未逾二公分、高未逾二公分者，視為符合規格 （建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件）。 （二）買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如應另訂該種停車位買賣契 約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。 第三條 房地出售面積及認定標準 一、房屋產權登記面積： 本房屋面積共計 平方公尺（ 坪），包含： （一）主建物面積計 平方公尺（ 坪）。 （二）附屬建物面積（即竣工圖上之陽臺、平臺、雨遮及屋簷等）計 平方公尺（ 坪）。 （三）共同使用部分面積計 平方公尺（ 坪）。 二、土地面積： 買方購買「 」 戶，其土地持分面積 平方公尺（ 坪），應有權利 範圍為 ，計算方式係以地政機關核發建物測量成果圖之主建物面積 平方公尺 （ 坪）與區分所有全部主建物總面積 平方公尺（ 坪）比例持分（註：或以 其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理產 權登記。 第四條 共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算 一、共同使用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電 梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄 水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室 □ 及依法令應列入共同使用部分之項目（ ）。本「 」共同使用部分總面積計 平方公尺（ 坪）。 二、前款共同使用部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算 （註：或以其他明確之計算方式列明）。本「 」主建物總面積計 平方公 尺（ 坪）。 第五條 房屋面積誤差及其價款找補 一、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令 改變，致無法辦理 產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三項之規定計 算。 二、面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足 部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者， 買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同 意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除 以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。 三、面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除 契約。 第六條 房地總價 本契約房地總價（含車位價款 佰 拾 萬 仟元整）合計新臺幣 仟 佰 拾 萬 仟元整。 一、土地價款：新臺幣 仟 佰 拾 萬 仟元整。 二、房屋價款：新臺幣 仟 佰 拾 萬 仟元整。 第七條 付款條件及方式 付款應依已完成之工程進度所定之付款明細表之規定繳款，如賣方未依已完成之工程進度定 付款明細表者，買方得於工程全部完工時一次支付之。 第八條 逾期付款之處理方式 買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日 萬分之五單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期二個月或逾使用執照核 發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳 者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但賣方同意緩期支付者，不在此限。 第九條 地下層共同使用部分權屬 一、本契約房屋地下室共 層，總面積 平方公尺（ 坪），除第四條所列地下 層共同使用部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘由賣方依法令以法定停車位應有部 分（持分）產權另行出售予本預售屋承購戶。 二、未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所 購房屋坪數其地下室應有部分（持分）面積亦未含法定停車位之應有部分（持分）面積。除 緊急避難及公共設施維修等共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋 之地下室法定停車位應有部分（持分），並無使用管理權等任何權利。 第十條 屋頂使用權屬 一、共同使用部分之屋頂突出物不得約定為專用，屋頂避難平臺應為共同使用部分，除法令 另有規定外，不得作為其他使用；至於非屬屋頂避難平臺之樓頂平臺，其依主管機關核准之 建造執照所附圖面上已有約定專用之標示時，應依中央主管機關所定規約範本制定之規約草 約約定之。但經區分所有權人會議另有決議者，應從其決議。 二、前款約定專用，以依主管機關核准而有不妨礙避難逃生之專用使用設計，並已明確在設 計圖說上標示者為限。 三、有關非屬屋頂避難平臺之樓頂平臺之使用方式，經規約草約約定或區分所有權人會議決 議之內容，不得違反法令之使用限制。專用使用權人，應依其使用面積按坪數增繳管理費予 住戶管理委員會或管理負責人。 第十一條 法定空地之使用方式 一、法定空地產權應登記為全體區分所有權人共有，倘依主管機關核准之建造執照所附圖面 上已有約定專用之標示時，除區分所有權人會議另有決議者外，應依中央主管機關所定規約 範本制定之規約草約約定之；不得將法定空地讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人 設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。 二、前款約定專用，以依主管機關核准而有不妨礙避難逃生之專用使用設計，並已明確在設 計圖說上標示者為限。 三、有關法定空地之使用方式，經規約草約約定或區分所有權人會議決議之內容，不得違反 法令之使用限制。專用使用權人，應依其使用面積按坪數增繳管理費予住戶管理委員會或管 理負責人。 第十二條 主要建材及其廠牌、規格 一、施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同 意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明 有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品 質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。 二、賣方保證建造本預售屋不含有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、 未經處理之海砂等材料或其他類似物。 三、前款石棉之使用，不得違反主管機關所定之標準及許可之目的用途，但如有造成買方生 命、身體及健康之損害者，仍應依法負責。 四、賣方如有違反前三款之情形，雙方同意依違約之處罰規定處理。 第十三條 開工及取得使用執照期限 一、本預售屋之建築工程應在民國 年 月 日之前開工，民國 年 月 日 之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之 一者，得順延其期間： （一）因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。 （二）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。 二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五 單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方 同意依違約之處罰規定處理。 第十四條 建築設計變更之處理 一、買方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限，如需變更污水管線，以不影響下層樓 為原則，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求 變更。 二、買方若要求室內隔間或裝修變更時，應經賣方同意並於賣方指定之相當期限內為之，並 於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，且此項變更之要求以一次為限。辦理變更時，買方 需親自簽認，並附詳圖配合本工程辦理之，且不得有違建管法令之規定，如須主管機關核准 時，賣方應依規定申請之。 三、工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由賣方於簽認日起 日內提出追加減 帳，以書面通知買方簽認。工程變更若為追加帳，買方應於追加減帳簽認日起十天內繳清工 程追加款始為有效，若未如期繳清追加款，視同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕 受理並按原設計施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。若賣方無故未予結清，買 方得於第十五條之交屋保留款予以扣除。雙方無法簽認時，則依原圖施工。 第十五條 驗收 賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有 天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通 知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣 方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。 前項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別 標明不予配設者，不適用之。 第十六條 房地產權移轉登記期限 一、土地產權登記 土地產權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。 其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。 二、房屋產權登記 房屋產權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。 三、賣方違反前二款之規定，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，賣方應全數負擔；如損 及買方權益時，賣方應負損害賠償之責。 四、賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地產權移轉登記： （一）依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項 及逾期加付之遲延利息。 （二）提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取 款或委託撥付文件，並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓，及記載擔保之債權 金額及範圍之本票予賣方。 （三）本款第一目、第二目之費用如以票據支付，應在登記以前全部兌現。 五、第一款、第二款之辦理事項，由賣方指定之土地登記專業代理人辦理之，倘為配合各項 手續需要，需由買方加蓋印章，出具證件或繳納各項稅費時，買方應於接獲賣方或承辦代理 人通知日起七日內提供，如有逾期，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利 息予賣方，另如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，買方應全數 負擔；如損及賣方權益時，買方應負損害賠償之責。 第十七條 通知交屋期限 一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義 務： （一）賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。 （二）賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。 （三）買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。 （四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依 萬分之五單利計算遲延利息予買方。 二、賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、住戶規 約草約、使用執照（若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會）或使用執照影本及賣 方代繳稅費之收據交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還。 三、買方應於收到交屋通知日起 日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責 於賣方時，不在此限。 四、買方同意於通知之交屋日起三十日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本 費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。 五、賣方應擔任本預售屋共同使用部分管理人，並於成立管理委員會或管理負責人產生後移 交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共同使用部分管理費。 六、賣方於完成管理委員會或管理負責人產生後，應將申請使用執照專戶儲存之公共基金及 公共設施之驗收後（或未專戶儲存者應提列新臺幣 元）併同移交之。 第十八條 保固期限及範圍 一、本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起， 除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項 工作．．．等）負責保固十五年，固定建材及設備部分）如：門窗、粉刷、地磚．．．等） 負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。 二、前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。 第十九條 貸款約定 一、第六條房地總價內之部分價款新臺幣 元整，由買方與賣方洽定之金融機關之貸 款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條 件時，買方有權變更貸款之金融機關，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率 外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關同意將約定 貸款金額撥付賣方。 二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，應依下列各目處理： （一）不可歸責於雙方者，其貸款金額不及原預定貸款金額百分之七十者，買方得解除契 約；或就貸款不足百分之七十以上之金額部分，以原承諾貸款相同年限及條件分期清償，並 就剩餘之不足額部分，依原承諾貸款之利率，計算利息，按月分期攤還，其期間不得少於七 年。 （二）可歸責於賣方時，其貸款金額不足原預定貸款金額，賣方應補足不足額之部分，並依 原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契 約。 （三）可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起 天內一次或經賣方同意之分期給付。 三、有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣 方返還買方。 第二十條 貸款撥付 買賣契約如訂有交屋保留款者，於產權登記完竣並由金融機關設定抵押權後，除有輻射鋼 筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知 金融機關終止撥付前條貸款予賣方。 第二十一條 房地轉讓條件 一、買方繳清已屆期之各期應繳款項者，於本契約房地產權登記完成前，如欲將本契約轉讓 他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。 二、前項之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓外，賣方得向買方收取本契約房地總價款千分 之 （最高以千分之一為限）之手續費。 第二十二條 地價稅、房屋稅之分擔比例 一、地價稅以賣方通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，其稅期已開 始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度 日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由 買方自行繳納。 二、房屋稅以通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，並依法定稅率及 年度月份比例分算稅額。 第二十三條 稅費負擔之約定 一、土地增值稅應於使用執照核發後申報，並以使用執照核發日之當年度公告現值計算增值 稅，其逾三十日申報者，以提出申報日當期之公告現值計算增值稅，由賣方負擔，但買方未 依第十五條規定備妥申辦文件，其增加之增值稅，由買方負擔。 二、產權登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐由買方負擔。 但起造人為賣方時，建物所有權第一次登記規費及代辦手續費由賣方負擔。 三、公證費由買賣雙方各負擔二分之一，但另有約定者從其約定。 四、應由買方應繳交之稅費，買方於辦理產權登記時，應將此等費用全額預繳，並於交屋時 結清，多退少補。 第二十四條 產權糾紛之處理 一、賣方保證產權清楚，絕無一物數賣或無權占有他人土地。訂約後如有上述糾紛致影響買 方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約， 雙方並同意依違約之處罰規定處理。 二、解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。 第二十五條 賣方與工程承攬人財務糾紛之處理及他項權利清理之時機 一、賣方與工程承攬人發生財務糾紛，賣方應於產權移轉登記前解決；如因賣方曾設定他項 權利予第三人時，賣方應於取得買方之金融機關貸款時，即負責清理塗銷之。倘逾買方所定 相當期限仍未解決，買方得解除本契約，雙方並同意依違約之處罰規定處理。 二、解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。 第二十六條 不可抗力因素之處理 如因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約房屋不能繼續興建時，雙方同 意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。 第二十七條 違約之處罰 一、賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「產權糾紛之 處理」、「賣方與工程承攬人財務糾紛之處理及他項權利清理之時機」之規定者，買方得解 除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠 償房地總價款百分之 （不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款 者，則以已繳價款為限。 二、買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之 （最 高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為 限，買賣雙方並得解除本契約。 三、買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。 第二十八條 疑義之處理 本契約各條款如有疑義時，應依消費者保護法第十一條第二項規定，為有利於買方之解釋。 第二十九條 合意管轄法院 因本契約發生之消費訴訟，雙方同意以房地所在地之地方法院為第一審管轄法院。 第三十條 附件效力及契約分存 本契約之附件視為本契約之一部分。本契約壹式貳份，由買賣雙方各執乙份為憑，並自簽約 日起生效。 第三十一條 未盡事宜之處置 本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。 附件： 一、建造執照暨核准之房屋平面圖影本乙份。 二、停車空間平面圖影本乙份。 三、付款明細表乙份。 四、建材設備表乙份。 五、申請建造執照所附之住戶規約草約。 立契約書人 買 方： 國民身分證統一編號： 戶籍地址： 通訊地址： 連絡電話： 賣 方： 法定代理人： 公司統一編號： 公司地址： 公司電話： 中華民國 年 月 日 簽約注意事項 一、適用範圍 本契約範本僅適用於區分所有建物預售買賣時之參考，買賣雙方參考本範本訂立契約時，仍 可依民法第一百五十三條規定意旨，就個別情況磋商合意而訂定之。 二、契約審閱 關於契約審閱，按預售屋買賣契約屬消費者契約之一種，買賣雙方對於契約內容之主客觀認 知頗有差異，是以建築投資業者所提供之定型化契約應給予消費者合理期間以瞭解契約條款 之內容，此於消費者保護法施行細則第十一條已有明訂。另依據行政院公平交易委員會八十 八年三月十日第三八三次委員會議決議：建築投資商銷售預售屋時，有左列行為之一者，即 可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為： （一）要求客戶須給付定金始提供契約書。 （二）收受訂金簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間。契約審閱期間至少五天。 三、廣告效力 第一條廣告效力中之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖係指廣告宣傳品所記載者，至房 屋平面圖及建材設備表則指賣方提供之定型化契約所附之附件。 四、土地使用分區部分 第二條房地標示第一款土地坐落部分，依法令規定，如屬都市計畫內住宅區者，係做為住宅 居住使用；如屬非都市土地編定為甲種建築用地者，係供農業區內建築使用；如屬非都市土 地編定為乙種建築用地者，係供鄉村區內建築使用，如屬非都市土地編定為丙種建築用地 者，係供森林區、山坡地保育區及風景區內建築使用；如屬非都市土地編定為丁種建築用地 者，係供工廠及有關工業設施建築使用（即一般所稱之工業住宅）。 五、車位部位 第二條房地標示第三款車位部分，若勾選自行增設停車位或獎勵增設停車位者，應另訂該種 停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。本契約範本有關停車位部分，僅適用 於法定停車位。 六、第四條共同使用部分項目、面積及面積分配比例計算 （一）共同使用部分之項目，乃屬例示性質，應依房屋買賣個案之實際情況於契約中列舉共 同使用部分項目名稱。 （二）第二款共同使用部分面積之分配比例計算，法定停車位雖列入共同使用部分登記，但 其權利範圍乃另行計算，至其他共同使用部分項目面積以主建物之比例而為計算，而另有購 買法定停車位者，再行計入。 （三）依據行政院公平交易委員會八十四年九月六日第二０四次委員會議決議，認為房地產 買賣合約書應明定各共有人所分配之公共設施面積或其分配比例，否則即可能違反公平交易 法第二十四條之欺罔或顯失公平之規定。 另該會於同年十一月二十九日第二一六次委員會議針對業界之導正期限與執行方式作成如下 決議： １、契約中應說明共同使用部分（公共設施）所含項目。 ２、契約中應表明公共設施分攤之計算方式。 ３、各戶持分總表應明確列示，並由業者自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方 式。 ４、導正期限訂為八十五年元月底止。 ５、基於不溯及既往原則，本導正計畫實施前已簽訂之房地產買賣契約，不予適用。自八十 五年二月一日起，業者如未依前開決議執行，即認定違反公平交易法第二十四條。 七、交屋保留款之付款規定 本契約範本附件付款明細表所訂自備款之各期期款，賣方應依已完成之工程進度訂定之。房 地總價之百分之五交屋保留款訂於最後一期（交屋時），但賣方未依已完成之工程進度定付 款明細者，買方得於工程全部完工時一次支付之。 八、輻射鋼筋及未經處理海砂之檢驗 （一）第十二條第二款有關本預售屋之材料不含輻射鋼筋部分，按自八十四年七月一日起， 針對施工中建築物業已實施「施工中建築物出具無輻射污染證明」制度，消費者如有疑義， 可委託經行政院原子能委員會認可具偵檢能力之輻射偵測單位進行偵檢，詳情請洽詢行政院 原子能委員會「輻射鋼筋事件處理專案小組」。 （二）同款有關本預售屋之材料不含未經處理之海砂部分，消費者如有疑義，可攜帶六百公 克結構物之混凝土塊或五十至一百公克之砂樣逕送財團法人工業技術研究院工業材料研究所 （新竹縣竹東鎮中興路四段一九五號七七館）委託檢驗（檢驗費用由委託者負擔）或郵寄至 該所工業服務室登錄辦理（備妥委託單、樣品及費用），詳情請洽詢（０３）５９１８４８ ３。 九、有關擅自變更設計之責任 第十四條第二款之室內隔間或裝修變更，如有違建築法令或未經主管機關核准時，將有導致 保固請求權喪失及損及鄰近房屋之損害賠償之虞。 十、房地產權移轉登記期限 第十六條房地產權移轉登記期限第一款土地產權登記，依據行政院公平交易委員會八十四年 八月十六日第二０一次委員會議決議：建議業者應於八十四年十月一日以後簽約之契約中明 定關於土地移轉之年度或日期。否則，即違反公平交易法第二十四條之規定。 又該會第二一八次委員會議決議：有關以不特定之約定期間表示土地移轉時間，如「簽約後 三個月內」、「使用執照取得後」、「使用執照申請後」等方式，「簽約後三個月內」之表 達方式，因簽約日有契約上明確記載，易於推算，可予認同；而後二者隱含土地產權移轉時 間之不確定性，可能造成土地增值稅負擔爭議，仍請依本會第二０一次委員會議決議辦理。 十一、住戶規約草約 第十條第一款、第十一條第一款及第十七條第二款之住戶規約草約依公寓大廈管理條例第四 十八條及第四十九條規定，係指賣方依內政部營建署所訂之「住戶規約範本」所制作，依該 條例第四十四條第二項規定，本住戶規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規 約。 十二、買方自行辦理貸款之規定 買方如欲自行辦理貸款，除於訂約時明示自行辦理外，並預立貸款撥款委託書予賣方，賣方 則須配合買方貸款需要提供房地權狀或配合辦理貸款手續，賣方如因而增加之費用支出得向 買方求償。 十三、優惠貸款之類別 第十九條第一款所稱政府所舉辦之優惠貸款係指國民住宅貸款、公教人員貸款及勞工貸款 等。 十四、房地轉讓條件 關於第二十一條房地轉讓條件，按預售屋賣方會同買方辦理房地轉售時，需說明契約內容及 提供相關資料，俾辦理契約簽訂等其他相關事宜，其所需成本似得准收手續費。故本範本爰 例示約定手續費為房地總價款最高千分之一，以供參考。 十五、違約金之約定 關於第二十七條違約金之約定，按違約金數額多寡之約定，視簽約時社會經濟及房地產景氣 狀況而定，是以買賣雙方簽約時，就違約金數額之約定，仍應考量上開狀況磋商而定。 十六、消費爭議之申訴與調解 因本契約所發生之消費爭議，依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定，買方得向賣 方、消費者保護團體或消費者服務中心申訴；未獲妥適處理時，得向房地所在地之直轄市或 縣（市）政府消費者保護官申訴；再未獲妥適處理時得向直轄市或縣（市）消費爭議調解委 員會申請調解。 十七、消費者保護法對消費者權益之保障 本預售屋買賣契約所訂之條款，均不影響買方依消費者保護法規定之權利。 |
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