| HELP! 預售屋問題 |
| 發表者：tnt 發表數：-17 IP：210.71.212.* | 2004-04-05 17:28:44 |
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各位大大好: 小弟之前買了預售屋雙拼的!該案在DM上有一個內庭的意示圖我非常喜歡 有大 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.136.* | 2004-04-05 23:15:10 |
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基本上你提到dm問題我想建商應該在賣房子時先跟你說僅供參考然後在簽約 前給你詳細說明包括圖說合約然後你在簽約但要是簽約後圖面有變更也應該告知消費者因為 買屋的人當初是因為這樣的格局警務設計..所以建商無權變更,但要是沒有在簽約後變更圖面 那也應該在當初簽約時要說清楚 dm與設計圖面的差異讓大眾了解,所以建議你先上網戰 比如你搜尋行政院消費者保護委員會進去後看看一些部定預售屋房屋契約及消費者消關保護 條文及有電話可以詢問相關問題另外一個就是地方政府有消保官你可以請求協調..其實 建商好的應該會在變更圖面時把新舊圖面都給買屋的人然後分析改變後的塗面對你的好處 比如結構加強或是採光比較好...但起碼要告知但要是改變後更差當然會影響你的權益 所以dm是有效力的東西建議你收好將來會是你的有力證據還有大型看版拍一下應該 也會看到因為廣告不實也是違法的,一般大眾不懂得圖面當然建商有義務要說清楚或是圖面 上沒有的就不可以印在圖面商這樣會讓消費者誤解而且形成一種欺騙手法,所以為了你的權 益最好塊點到縣市政府消保官那邊申訴即透過法律比如存證信函委託律師..前者消保官 你可以先試試看可以處理?,基本上有問題就要趕快解決不要拖,dm 廣告不實拿一個例子 電視上的泡麵你會看到很大碗料很多但實際上?而且泡麵婉面的正面一定加駐僅供參考 .....就是怕廣告不實..這事件商手法比如還有樣品屋牆壁很薄但是實際的牆壁較厚所以室內面 積相對比較小但這是買屋時售屋人員應該說的不可以隱瞞消費者.. |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.136.* | 2004-04-05 23:02:34 |
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淺談公平交易委員會就不實廣告管制之違法類型 -------------------------------------------------------- ------------------------http://www.lawformosa.com/tforum/viewtopic.php?TopicID=162 預售屋交屋逐項點交按圖查對 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 2004/03/27 建商有沒有偷工減料，一般購屋者不容易判斷，但交屋時要逐項點 交。尤其是買預售屋，除要看施工成果與建材設施是否與契約相符，還要申請「建物測量成 果圖」，以保障自己權益。 以下是預售屋交屋時的點交備忘錄： 1、查使用執照：須先確認 有無使用執照，並檢查該執照是否就是自己購買房屋的使用執照。 2、看施工成果：再確認 是否按原設計施工，可向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是該戶房屋的測量平面 圖，購屋人可按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房間配置等。 3、核對產權登記及房 屋面積：調閱土地謄本及建物謄本，核對產權登記及房屋面積，避免日後糾紛及困擾。 4、 看建材設施：檢查建材施工是否與契約相符，除功能性的設施（如門窗、門鎖、排水系統、 衛浴設備、插座等）及戶外設施（如樓梯、消防設備、停車設備等）須親自使用檢查之外， 使用的品牌、規格、品質、數量、等級等，也都必須一一比對好。 購屋人在檢查的過程 中，如果發現任何瑕疵，一定要記錄下來並告知建設公司人員，派人再檢查一次或要求限期 修復，等一切都滿意了，再進行交屋結算的相關事宜。 消費者保護法 第七條 從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者應確保其提供之 商品或服務，無安全或衛生上之危險。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產 之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致 生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得 減輕其賠償責任。 民法 第一八四條 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 違反保護他人之法律，致生損害 於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。 第一九七條 因侵權行為所 生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自有 侵權行為時起，逾十年者亦同。 損害賠償之義務人，因侵權行為受利益，致被害人受損害 者，於前項時效完成後，仍應依關於不當得利之規定，返還其所受之利益於被害人。 第三 五九條 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 第三 六○條 買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而 請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。 第三六五條 買受人因物有瑕 疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定 為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消減。 前項關於六個月期間之規 定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。 刑法 第一九三條 承攬工程人或監工人於營造 或拆卸建築物時，違背建築術成規，致生公共危險者，處三年以下有期徒刑，拘役或三千元 以下罰金。 看過後你可以明白包括海砂輻射鋼筋偷料..都是因為房屋的瑕疵造成你的生命財產損失..當然 你可以提出求償... http://net-game.idv.tw/cgi-bin/lb5000/topic.cgi?forum=428&topic=119&show=0 ＜什麼是「瑕疵」？＞ 談到「瑕疵」，以今天這個購屋的例子而言，「每個人一生能有幾 次購屋經驗？」對一般人而言，購屋算是金額頗鉅的消費，其他的消費,例如「汽車」「電 氣」「食品」「日常用品」等等，或許，在許多人的經驗裡，可是一堆子買到瑕疵本之後的 抱怨。在法令知識不足的情況下，大部分人或許是自認倒霉，抱持著「下次不再去那一家消 費」的心態。如今有消費者保護法的規定，消費者意識抬頭了，如果現在您真的買到了「瑕 疵」，您會如何處理呢？相關的法律常識，您知道多少呢？ 什麼是「瑕疵」？在民法上， 稱之為「不完全給付」或「不為完全給付」。基於一個「債」的本旨，當事人原本就應該負 起「完全給付」或「給付完全」的義務，如果義務人怠於履行完全給付的義務，權利人就可 以要求債務人針對「債的本旨為完全的給付，如果債務人不能完全給付者,債權人就可以要 求解除契約回復原狀,或是要求損害賠償」。 ＜什麼樣的「債」才算是合法呢？＞ 說到 「債」，最基本的就是「買賣」，買賣的標的範圍很廣泛，簡單的區分為「物」（動產、不 動產）與「權利」（債權、股票），比較特殊的債，包括了「勞務」「智慧」「專業」「使 用權」「合夥」「合會」「保證」。以最基本的買賣而言，民法第三百四十五條即規定「稱 買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」。然而例如「身分」 （賣妻償債、賣女抵債）「身體」（器官買賣、性交易），屬於違背公序良俗的買賣，均不 得為交易之標的。 而以上所指的「標的」，還必須是「合法」的，例如「販賣違法的刀 械、槍砲、違禁藥品、未經許可販賣有價證券、違法吸金、賭博」等等類似「違反公序良俗 或社會秩序」之「債」，均屬不合法，依據民法之規定，應屬「無效之債」，不構成得請求 履行的權利。 既然買賣的標的，必須要是「合法」，在這個原則之下，除非法律針對買賣 的資格、方式另有規定，例如（１）買賣農地的限制（２）買賣不動產，必須經過登記（民 法第七百五十八條、第七十三條），（３）買賣動產必須「交付」，除此之外，任何標的均 得「自由轉讓」。 ＜買賣應負瑕疵擔保責任＞ 不論買賣的標的是什麼，出賣人都應該對於 出賣的標的，負起瑕疵擔保的責任。民法第三百四十九條即規定「出賣人應擔保第三人就買 賣之標的，對於買受人不得主張任何權利」。任何買賣之標的，之所以存在於社會，有其一 定的經濟效用。因此，民法第三百五十四條第一項又規定「物之出賣人，對於買受人應擔保 其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」。例 如，出賣人曾經拍胸脯，或為其他保證絕無瑕疵的表示，依民法第三百五十四條第二項規定 「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」。 如果對於買賣的標的出現 了瑕疵，包括「物本身的瑕疵」（包括：１．物的作用瑕疵，不能達到預期的效果。２．因 物之瑕疵所發生對他人生命、生體、健康、財產之加害瑕疵）、「權利的瑕疵」（因有第三 人出面針對買賣標的主張權利），有此種情形，出賣人就要負起「瑕疵擔保」及「損害賠 償」的責任。 ＜瑕疵的發生無法瀰補怎麼辦？＞ 原則上，因買賣所發生的瑕疵，造成買受 人的損害，依法出買人應瀰補買受人之損害。依據民法第二百十六條之規定「損害賠償，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」 ＜買賣標 的有瑕疵，可以解除契約嗎？＞ 民法第三百五十九條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前五條之規定（從速檢查的義務、發現瑕疵通知的義務），應負擔保之責者，買受人得解除 其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價 金。」民法第三百六十條規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契 約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」如 果買賣之物，是屬種類之債，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而僅能 請求另行交付無瑕疵之物（民法第三百六十四條第一項），而出賣人對於另行交付之物，仍 應負起瑕疵擔保責任（民法第三百六十四條第二項）。 ＜解除契約，必須在法定期限內為 之＞ 先讓我們從解除契約來談，民法第三百六十一條規定「買受人主張物有瑕疵者，出賣 人得定相當期限，催告買受人於其期限內，是否解除契約。」「買受人於前項期限內，不解 除契約者，喪失其解除權」。然而，這裡所謂的「相當期限」，究竟是多久呢？民法並沒有 規定。 但是，民法第三百六十五條第一項規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求 減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使 或自交付時起經過五年而消滅。」因此，前面所說的「相當期限」，類推第三百六十五條之 規定，應該從出賣人催告時起六個月內，較為妥適。 ＜如果是出賣人故意不告知瑕疵者， 解除權無時間限制＞ 民法第三百六十五條第二項規定「前項關於六個月期間之規定，於出 賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」因此，在出賣人故意不告知的情況下，解除契約是沒 有期限的限制的。 ＜解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金＞ 解除契約的權利，並不是 絕對的，如果解除契約顯失公平者，或解除契約已逾法定期限者，買受人僅得請求減少價 金。 小心別買到海砂屋 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 北區房屋 2004/03/17 國內傳出砂石短缺的問題，同時傳出不肖建商有偷工減料情事；而 海砂屋造成生活不便的相關新聞與電視畫面，不時的報導，提醒購屋的民眾，在購屋前多多 留意。 房地產業者指出，過去會出現海砂屋，是因為不肖建商，使用海砂之前未作妥善的 處理，導致房屋興建完成之後，數年內出現鋼筋嚴重鏽蝕，混凝土塊大面積剝落的情形，嚴 重時會影響到房屋的結構強度，在遭遇到地震時，發生倒塌的危險性增加。 北區房屋公司 指出，其實海砂並非不能使用，只要經過妥善的處理，像日本使用海砂的量已達到四○％， 而且經過嚴格的處理，已無海砂屋的情形。 在國內也已經發展出海砂的處理方法，但目前 並未大量推廣應用。北區房屋指出，由於房屋興建過程中，是否使用未經處理的海砂，並不 是消費者所能控制，要降低買到海砂屋的風險，購買已興建完成的新成屋或中古屋，是比較 保險的方式，至少可以透過觀察牆面或天花板的方式來判別是否為海砂屋，提供消費者更多 的保障。 業者說，海砂屋的明顯徵兆，就是混凝土塊大面積的掉落，而部分屋主為求脫 手，可能以裝潢來掩飾，買方偶有被欺騙情形發生。過去也發生過知名房屋仲介業賣出問題 海砂屋例子，業者與消費者還因之對簿公堂，這除了房仲業務必嚴守把關外，消費者勞神傷 財，是最大的受害者。 業者提供消費者簡易的辨識方法，可以避免買到海砂屋。方式包 括： 一、可以從無法用裝潢掩飾的地方著眼，海砂屋有明顯的特徵可以辨識，消費者可以 觀察大樓的公共設施，或是地下室停車場混凝土塊的附著情形，來判別是否為海砂屋，因為 這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。 二、注意天花板、牆面如果產生裂縫，而這種裂縫若 跟鋼筋的走向相同時，由於鋼筋在牆壁裡頭鏽蝕，會形成裂縫。 三、購屋者有疑慮，可要 求屋主提供海砂屋的檢測報告，或是自行委託專業檢測單位作檢測，來判別是否為海砂 屋。 四、海砂屋的徵兆，要數年以上才會明顯，打聽建商以往興建的社區是否出現海砂 屋，是自保的一個方法。 這幾年由於國內的營建工程陸續進行，砂石的使用量大幅增加， 近來又出現砂石短缺的現象，砂石的價格大幅上漲，傳出部分不肖業者偷工減料，工程品質 亮紅燈。北區房屋提醒消費者，有意購買房屋的消費者要注意此一問題，注意業者所使用的 砂石來源，避免買到新的海砂屋，造成生命財產受到威脅。而營建業者更有義務注意到砂石 供應者的砂石來源。 大家有興趣的看看或許對妳買屋驗收交屋..會有一些幫助 驗 收 項 目 參 考 一 覽 表 一、基 地配置及高程建築物之位置。 排水溝、排水暗管基本測度、流水坡度、最深深度及長度、 水流暢通否、陰井位置、尺寸。 地面高程。 各樓層高度及總高度。 建築物各部高程。 二、 各部尺寸建築物外圍長、寬。 樑柱尺寸。 柱心間距。 內外墻寬度及位置。 樓梯、平台、走 廊及通道之淨寬。 雨庇、屋簷、窗台及主要結構體外露斷面尺寸。 盥洗室、陽台、外走廊 等地坪舖設後較其他一般房屋之地評為低。 樓梯扶手、欄杆尺寸。階梯及止滑條之尺寸、 規格。三、裝修工程建築物外墻材料之尺寸、規格及施工方式。 建築物地評材料之尺寸、 規格及施工方式。 不同地坪材料交接處之收頭。 內墻、隔間墻(含踢腳板)、櫥櫃、裝璜等 用料及五金。 帷幕墻之防火隔音處理。 天花板啕架系統之防鏽處理。 天花板之鑲板材料尺 寸、規格。 盥洗室搗擺、天花板(含維修口、通風口)之用料、五金及收處理。 盥洗室、陽 台、外走廊等地板之洩水坡度。 四、門窗工程門窗之位置、尺寸、規格及材料。 鋁門窗者 應查對其出廠證明或其他試驗報告。 門鎖、鉸鏈、門弓器等五金材料廠牌、型號、規格。 各部分玻璃厚度、規格。 五、給排水工程查對配管有無試水壓合格紀錄表。 接水、接電有 無經過自來水公司及電力公司查驗合格。 水管、配管管徑、材料及各項門閥、泵。 外露管 路之支撐。 存水彎、清潔口及排氣管之位置、構造。 排水管、落水管出水口高度高於排水 溝排水水位之上。 抽水機、馬達等規格、型號及特性等。 盥先室等衛生設備(含瓷製品、五 金配件)、廚具之廠牌、型號。六、電氣設備工程變壓器、油斷器及無熔絲鍵開關等規格、 容量及特性。 發電機、鍋爐等廠牌、規格、型號及特性等。 電線、電纜之線徑、廠牌、規 格等。 配電盤、開關箱之裝配及配置。 燈具型號、開關及插座。 緊急照明設備規格、位置 及數量。 避雷設備之突針、支持棒、導線之規格。數量及施工方式。 昇降機、電扶梯及其 附件之尺寸、規格及收頭處理。 七、消防工程 .消防設施自動灑水、偵煙器、警報器、消防 送水口等之規格性能是否符合，有無經過消防單位查驗。 .緊急廣播系統擴音機、送話器、 配線及揚聲器之規格、型號及數量是否符合，有無經過消防單位查驗。 3.檢查是否符合國家 標準之證明或經中央消防主管機關審核認可之文件。 八、空調工程主機、冷風機之廠牌、 型號、噸位等規格及安裝、防震處理。 風管、配管之尺寸及包敷情形。 出風口、回風口之 位置、數量及材料規格。 風量、溫度、濕度及效能性之測試報告。 噪音、震動及其他性能 上之測試。 冷卻水塔位置、規格、數量等。 其他屋頂防水處理、伸縮縫規格、隔熱磚尺 寸、規格及施工方式。 屋頂落水頭大小及排水邊溝、瀘罩高度。 屋頂、女兒墻、機械室、 機電房、受電室、水箱、水箱蓋、鐵爬梯、防火門、人孔蓋、管道間及修護口等尺寸、規 格。 採光罩之規格、施工方式。 停車空間及出入口之設施 |
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| 回覆者：candy 發表數：-17 IP：61.229.239.* | 2004-04-05 19:30:10 |
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應該是不能改! 可能是你在看DM時,有誤差!(DM不準) 其時你可以跟工地主任要一份每間房間.客廳等的窗戶尺寸圖 比對,就知到誰錯了! 現在的房子施工比較嚴,講求統一,除非未施工前,看可不可以 集體變更,否則單獨一戶是很難了! |
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