| 住展雜誌 |
| 發表者：penny 發表數：-17 IP：61.228.36.* | 2004-03-24 11:19:34 |
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麻煩各位大大 |
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| 回覆者：tsai 發表數：-17 IP：220.139.244.* | 2004-05-13 19:29:30 |
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當時我看的是關渡捷運站對面的楓丹白鷺src鋼骨樓中樓 那時候大約是前年九月 我看的是八九樓六米樓中樓共66坪 由於挑高客廳用h型鋼當樓板可以多隔一房成80坪 深受我喜歡 但是由於生活機能不佳因此沒買 我覺得大陸工程的議價空間最小,當時看天母之旅(北市的指 標個案)時,(看楓丹白鷺之後) 每p由34-35萬談到32萬即沒有進展 不過給予我相當多的經驗 當時要是每p30萬就會下手 那時個案由新聯陽代銷態度相當誠懇也很有善意 也是極力要湊成這交易不過大陸工程的態度相當硬 |
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| 回覆者：TOM 發表數：-17 IP：61.226.209.* | 2004-05-13 00:10:10 |
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所言甚是! 個人經驗, 銷售人員對於不同的來客會出現不同的報價! 有時候明明沒有賣出去的戶別她會跟你說賣出去了!好像怕你問東問西似的! 也不知道她保留那些戶別用意何在? 像你這樣一坪殺六萬應該算不錯了! 以一戶二十坪來算, 就省下120萬! 如果照原價來買而多出的120萬不知道有多少%落入銷售小姐的口袋? 看來當個銷售人員應該是個"賺翻了"的行業! |
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| 回覆者：shine 發表數：-17 IP：218.168.159.* | 2004-05-12 22:19:53 |
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"購屋亦是一種緣份,只要不是買到最貴的價錢,就可以考慮了, 如果一直想買到最低點, 反而可能買不成(我去年就是因為如此錯過幾間不錯的房子), 因為,沒有房子是十全十美的." 我認同這段話! 不過,買房子是人生的重大決定,若是我,一定會比較再比較 選定好幾個可接受的地點 篩選出5,6個案子仔細做功課(這時後,住展就很有用了) 再打電話去問他們的市調人員行情啊...等細節 再去附近的仲介比較新成屋的行情 就容易貼近合理價位 但畢竟每個案子情況又不同 不可能用同一套公式來套 像我常殺到人家不肯賣 是她們口中常說的"奧客" 錯過一些原本喜歡的房子 事後都被人家買走了 天啊!景氣有好到這種地步嗎? |
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| 回覆者：slwsmile 發表數：-17 IP：61.57.146.* | 2004-05-12 21:22:39 |
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如果我猜得沒錯 tsai買的是愛眉山莊吧 海悅去年代銷最大的案子就是愛眉嚕 今年則代銷皇翔巴里島 不管如何tsai買到22/p的確是很低價了 要恭喜tsai大大嚕 我當時也去看過 只談到23/p就不行了 我發現大坪數高總價的 每坪價位就可以略低些 加上買車位一塊談 也可以有比較大的空間 我不買車位,也只能買小坪數 所以議價空間就差些 我最近看了兩處案子也是這樣 同樣樓層,四十多坪就是比二十多坪的便宜些(我是指每坪單價) 氣... : ( |
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| 回覆者：tsai 發表數：-17 IP：61.229.154.* | 2004-05-12 19:20:09 |
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我非常同意harry的觀念"買房子 要用功 不要急" 我是說當我們表現出很有興趣時,會讓業務人員以為有機會成 交,然後慢慢的在表示你真的很喜歡,只不過有些小問題要克 服,這樣會讓業務人員以為有希望會成交這案子,然後他會降價 看是不是有辦法來彌補你這個小問題(當然問題要多準備幾項 而且合理) 我看那麼多個案,曾經有一個案子是海悅代銷的,小姐開出每 p28萬(案子為66坪的六米樓中樓),我即是用這方法談到每p22 萬,還買一個車位送一個車位,而且還沒再與現場經理談(再殺 一些),這中間將近一個半月,這段時間我其他個案照看,依樣劃 胡蘆其實收穫蠻多的,這也讓代銷人員誤以為我與他們是同行 我個人看法是這樣,大部分低總價的房子,代銷人員往往很 熱情,讓你會心動往往這樣荷包就掏出,這些銷售手法在挑高產 品常見,不相信當你進入銷售中心時,你會發現你有可能出不 來,因為你會心動想買房子. 我看房子的經驗是熟稔住展的資料,每一個案的基本資料,行情 價為何,參考信義永慶的區域成交價,...........往往讓代銷業者認 為我是同行,這樣才不會被當菜鳥,當然要表現出誠意 在接洽的過程中,我發現事實上小姐都是個中老手,但是對其他 個案都不是很了解,知道的有限,因此熟悉區域內個案的資訊, 往往會讓售屋小姐刮目相看,有助於以低於行情價成交 我是在背熟資料下,以低於行情價,在去年三月買下我目前住的 房屋,我鄰近樓層鄰居,每p比我買貴3-4萬,這是我勤作功課的 收穫,以上是四年級後段班的經驗之談. |
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| 回覆者：slwsmile 發表數：-17 IP：61.57.146.* | 2004-05-12 02:48:20 |
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大安區的範圍很大,價位差距也很大 靠近捷運麟光站那邊也算大安區,由於靠近公墓,所以價位較低, 溫州街,青田街,麗水街,算是大安區很貴的地段,價位就高出許多, 建議Nut可以把您看的案子地段說出來, 網上的大大們就可以提供一下經驗或資訊 訂價51/P的話,我想應該不是捷運鱗光站那一邊的房子 比較像是師大路這一帶的房子 提供一則訊息, 那一帶靠近羅斯福路的巷子裡有一個師大誠品(預售) 廣告戶價格約43/P(只那一戶而已) 三年前看過一個永康街的小套房案子 那時候房地產低迷,開價38/P,當時覺得很貴, 以現在的標準來看,是非常便宜. 如果你已經打聽過周邊的房價,也滿意該案的地段, 只要價錢沒有高出周邊太多,就可以下決定了. 購屋亦是一種緣份,只要不是買到最貴的價錢,就可以考慮了,如果一直想買到最低點, 反而可能買不成(我去年就是因為如此錯過幾間不錯的房子), 因為,沒有房子是十全十美的. |
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| 回覆者：harry 發表數：-17 IP：218.167.32.* | 2004-05-12 02:00:50 |
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房地產的議價空間 會因產品不同 建商不同 時間不同 等多項因素 而產生不同的成交價 如果一定要想殺幾成 只會降低成交的機會 最好的方式 還是多留意目標區域房價變動 我指的不是報紙上登的 什麼 成交價漲跌之類的 那些都是二手資訊 正確性不高 真有心的話 就應該提早做好購屋準備 多跑幾個房產案 多問幾家仲介業者 舉個例子 如果你想買 大安區的房子 你最好先確定自己想買的區段 然後 到當地仲介店頭留資訊 看物件 就算想買預售屋或新成屋 也要到仲介走一趟 這樣你才能馬上進入狀況 接著 收集該區段知名物件歷年成交紀錄(可以從多家仲介業者得 知) 再逛遍所有的待售個案(新成屋 預售屋) 試著表現購屋誠意 和銷售人員談到價格(了解初次讓價的空間) 整合所有"價格"的訊息 再用我上次提出的方法 你應該就能拿捏出 該區段不同產品的合理價位 不過 以購屋人來說 當然想要買到最便宜 所以 了解大致的區域行情後 就可以施展議價的技巧 這就要從第一次踏入接待中心時開始佈局 做的細緻一點 就要先決定要用哪種形象面對銷售人員(預算不足的 現金不 多的 斤斤計較的....) 基本上想要議得好價格 要做到以下幾點 1.要表現出誠意 2.絕對不要先出價 3.展現磨功 多看幾次 但每次都要有誠意 4.找到key man 不要浪費時間在沒有權力的人身上 5.注意該案的銷售狀況 及廣告走向 (可以觀察出業者心態) 6.不要一個人去看屋 要有人扮黑白臉 7....... 還有一些小細節 進入 議價階段時 最好同時以2戶以上為目標 分別議價 而且在獲得對方初步讓價幅度後 先縮手 再考慮 停留徘徊 離開現場 等待電話 視反應 再出招............. 以代銷案來說 如果怕房子被買走 最好的方式 是付小定 不過 一定要談到某種程度 再動作 而且 小定到大定之間 還是可以再爭取........ 這就要看個案操作了 要提醒你 如果真想要買到最低價 可能 會買不到喜歡的房子 建議你 還是以 爭取到建商原始底價 或低底 為目標 只要符合自己需求 符合自己購屋能力 就可以了 過於猶豫不決 反而讓自己陷入買房子的泥沼了 費心費力費時間 不值得 |
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| 回覆者：Nut 發表數：-17 IP：61.226.209.* | 2004-05-12 00:09:20 |
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謝謝您的經驗提供! 您所提到: 「最簡單的方式 就是收集該區最近幾年的推案資料 想要做得細一點 就區隔出各季的變化 了解 同區域 不同等級產品 其 價位變化幅度 然後對照 目前該區所有推案資料 把目標個案 放入所有推案中 分析優缺點 排出優劣 對照表價及可能之底價 」 可是建商都會把售價提高, 預留議價空間，問題是要殺幾成才算合理呢？ 如果不知道當地的一般行情價, 還真難開口議價呢！（每個推案的表價一定都是遠高於行情 價！比來比去最後都覺得太貴而下不了手! 以大安區預售屋為例, 我覺得一案比一案還離 譜, 越來越貴, 好像現在不買幾個月後就買不起了！議價了老半天從51/坪殺到45/坪銷售人員 已不願再降但我仍猶豫........可是一方面又怕錯失機會......唉！買房子真是難！） |
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| 回覆者：harry 發表數：-17 IP：61.31.50.* | 2004-05-11 21:07:34 |
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KK 所說 >>況且harry 是業者 自然更希望行情這玩意沒人干擾 任由他們哄抬擺佈<< 如果你願意多看看我發表的內容 我想你會知道我的原意 1.我雖在房地產業界服務 但並不負責房屋銷售 我的工作是開發研展 2.我到這討論區發言 應該有2年了 我的發言內容中 從沒出現過公司接手的案子 或炒作行情 我只是針對這次的討論話題 發表我的看法 而且是從一個房產業者的角度看 KK你應該試著相信 就算是從事房產業的人 還是希望房屋市場能正常運轉 資訊更加流通 這也是我為什麼 願意花時間在線上回覆網友的問題 其實 媒體的報導很多都不確實 只要是從事房產業界 或是具有房地產專業的人來看 都會覺得很危險 因為 錯誤的資訊 會誤導讀者 大家抱著錯誤的概念去買賣房子 更容易受到傷害 為什麼會對住展提出質疑 因為他是目前最大的房屋資訊雜誌 而且因為相關類型雜誌不多 他的報導 很容易就產生影響 所以 內容就要更正確 有錯誤的地方 當然要提出來糾正 甚至 私底下牽涉到商業利益的部分 更應該抓出來 也許 讀者不覺得異樣 但是 大部分房產業者 都看得出來 只是 得利的業者不願承認 而 旁觀的業者不願得罪人罷了 至於我 也只會在這裡提出來 在現實社會中 礙於人情考量 往往也只是個旁觀者 希望你能了解 我的感受 |
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| 回覆者：harry 發表數：-17 IP：61.31.50.* | 2004-05-11 20:21:23 |
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其實有點不想回應 林先生所指.. >>> 「採訪編輯的人恐怕從沒買賣過房子，或者 連個案坐落在哪 蓋什麼產品都不知」......這話說得太重囉！<<< 我的說法是要提醒網友 要審慎過濾媒體資訊 這又可分為兩部分 1.採訪編輯的人恐怕從沒買賣過房子 就我所知 不管是住展或是其他媒體記者 大部分都很年輕 而且有很多人確實沒買賣過房子 但是 卻經常看見他們在報章雜誌上 "教導"讀者該怎麼挑房子 要怎麼殺價 如何買房子等等 這就像是沒買賣過股票的人 在鼓吹我們該買哪一支股票一樣 能信嗎?! 2.連個案坐落在哪 蓋什麼產品都不知 這話是根據我個人經驗 以住展來說 是有一組人負責跑市調 不過 因為其刊登範圍包括新竹以北 所以 大部分的案子 他們的採訪人員 只會跑一趟 而且 漏報的案子也不少 (這可以從TOM發言內容印證) http://forum.url.com.tw/forum/forumgetmsg.asp? Discuss=561&Page=1&Sort=2&ID=72979&ID2=67873&Rep=72932&Mode=1&days=-1364 我之所以會如此說 是因為 我遇過太多這種敷衍性的市調 舉個朋友的例子 有天 我恰好位在北市一個預售案拜訪朋友 這時 住展市調人員來了 拿出一張表 就問起專案 一坪賣多少(當然講表價) 坪數有幾坪 (只回答主力坪數) 車位怎麼賣(隨便回答一個樓層價) 之類市調應該問的問題 然後向我朋友要銷海 因為印不多 朋友就沒給 這樣就結束了 也沒看過工地 也沒問到建材 我想 連這房子有什麼設施 他可能也不曉得 因為他根本沒拿到銷售海報 半個月後 住展就登出來了 而且還有建議行情價 真是很搞笑 因為那個案子 剛公開 連我朋友(專案)都還在測試市場反應 一個市調的小朋友 竟然能估出行情價 連在地經營20幾年的業主 都無法相信 還虧說 應該找他們來賣房子.... 過了2個月後 朋友接到那位市調人員電話 問 賣得怎麼樣 朋友當然會誇大 就隨口說8成 快結案了 然後不久 住展 維馨周報(住展出的 給業者看的) 都說快結案了 我還有一個在平鎮推案的朋友 他告訴我 上期住展將工地電話刊錯了 而一個在龜山推案的同行 也說 住展把同區兩個案子電話都刊錯了..... 我前次發言 是要網友注意媒體資訊的正確性 所有批評內容 也是以自身經驗出發 會提出來 也是為了提醒網友 並不是針對 住展雜誌而來 因為幾乎所有媒體報導房地產資訊 都有同樣的毛病 基本上 我也常看住展雜誌 只不過 不會盡信內容 因為我清楚 "製造過程" 補充一點 住展裡頭 有一位市調人員倒是很認真 這在同行幾個朋友間 都很認同的 |
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| 回覆者：林先生 發表數：-17 IP：210.65.82.* | 2004-05-11 19:04:02 |
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「採訪編輯的人恐怕從沒買賣過房子，或者 連個案坐落在哪 蓋什麼產品都不知」......這話說得太重囉！我得幫他們申冤。 我以前幹過類似的工作，當時房地產景氣不壞，房地產市調 刊物不只住展一家，據我所知，住展（以前叫租售報導）的 市調人員算是很認真的。做市調的人，每個案子都要親自去 跑，光打電話問，會被K死，那家都一樣。你說的「坐落在 那蓋什麼產品都不知」，對他們是一種污衊。 |
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| 回覆者：gogo 發表數：-17 IP：218.166.34.* | 2004-05-11 12:06:37 |
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其實...這沒什麼好爭的...因為雜誌嘛！..又不是政府認定的參 考資料叢書....參考就好..像我最近發先一個類似住展雜誌的網 站，在YAHOO搜尋的地方鍵入預售屋，就可以看到了....不過 他們可以線上索取資料...不錯啦！！ |
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| 回覆者：artie 發表數：-17 IP：218.167.38.* | 2004-05-11 11:33:15 |
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KK 忽略了我提的重點，我只是要網友能看清手裡資訊的可 信度，當然住展雜誌資料收集廣泛無從否認，但就像KK你所 講的，我們不是投資客，不會一直買房子，所以，如果你我 剛好要買harry所指出的那幾個案子，而我們又因為住展其他 個案報導確實的因素，直接採信那幾個案子的建議價或住展 介紹的優點，你可以想想，當你踏入那幾個案子接待中心 時，當銷售人員知道你是看住展來的時，我想他們應該會偷 笑，而買的人就死得糊裡糊塗的多花錢。 我的重點是，媒體傳遞資訊，固然可以滿足讀者的需求，不 過，媒體也是個事業體，當然要營利，如果是用損害消費者 的手段來達成，相信沒有人會乖乖忍受。 敞開心胸來看這件事，住展雜誌固然有許多可取之處，但只 要出現消費者不公平或不實的資訊，就算只有1% 的內容，我 想誰都有權提出來討論，真的不要矇著一隻眼睛看。 再回過頭看，並不是一定要執著於價位，只是harry指的那幾 個案子，住展建議行情價真的就與表價相同，比照該雜誌其 他介紹個案例子，那幾個案子真的非常怪異，完全找不出任 何理由，唯一的關聯，就是同時在該期雜誌上登廣告。 會質疑一個人的誠信，就是他說謊或者隱藏事實，以我的觀 點看，我已經開始質疑住展的誠信度，雖然我從租售時期就 開始看這本雜誌了，如果可以的話，我希望能得到住展人員 的解釋，不過，我不會鄉愿的像其他網友一樣，故意忽視這 些小地方。 還有，我一開始也質疑harry的說法，不過，好奇心驅使我去 搜尋harry的其他文章，我知道他的用意，有空你也可以去搜 尋他發表過的文章，不要急著否定他人的提醒， |
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| 回覆者：KK 發表數：-17 IP：219.68.96.* | 2004-05-11 10:55:54 |
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你說的食物鍊我認同 但只要清楚又何必在意 我們又不是投資客 買房子也不是家常便飯 多點參考總是好些 以少部份你所謂的...答案來否認人家努力的一切 似乎有點缺德 因為一本參考書題庫的答案也不見的一定正確 況且harry 是業者 自然更希望行情這玩意沒人干擾 任由他們哄抬擺佈 而你隨之起舞 動機令人懷疑 難道你買房子都只問價位而不比較其他條件的嗎 目前住展的物件訊息算是坊間最齊全 但個人仍覺得可將一些精華物件作進一步更深入的報導 |
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| 回覆者：artie 發表數：-17 IP：218.167.44.* | 2004-05-11 01:30:16 |
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其實，harry是用不同的角度觀察這本雜誌， 以我的看法，這就像個食物鏈一樣， 業者購買媒體，媒體傳達訊息給買方，買方向業者買房子， 最完美的模式是，業者廣告誠實，媒體誠實傳遞訊息，買方 購屋誠意。 不過，那很難，現在的房屋市場是，業者買廣告要媒體幫忙 促銷，媒體要賣廣告所以要取信買方，買方自作聰明、感性 行事，結果卻步上陷阱、亂了腳步。 換個角度看，我們是在食物鏈的哪一端。 harry 是業者，住展是媒體，你我呢?? 還有一點，我查了最新一期住展，harry提出的幾個案子，表 價與住展建議行情價相同，這就是答案。 |
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