平面圖上藏玄機

建設公司所提供的預售屋平面圖，並沒有按真正的比例。

常常有人買房子，等到交屋時，才發現房間的大小比例和自
己想像中差很多，也比樣品屋小，但是卻和建設公司出示的
平面圖尺寸相同，這是怎麼回事？

原來，有些建商在畫平面圖時，根本沒有照真正的比例畫。

如果房間很小，就把它畫成一條小溪流；周邊有塊小綠地，
平面圖上就成了一片大公園。內行人唬外行人，你可能只買
到一個「紙上的」大房子。尤其是樣品屋、模型屋，花樣就
更多了。

按建築法規定，計算房屋面積時，是從牆的中心線（牆心）
來計算坪數，如果一面牆厚十二公分，牆心到牆的外皮有六
公分，建商在蓋樣品屋時，就把牆做成薄薄的一片，如果屋
內有兩道牆，房屋寬度就淨差十二公分，當然比蓋好的房間
大。

所以光看平面圖或樣品屋，並不見得就知道房屋成形後的正
確格局，再加上窗戶的大小、位置、高度，也可能和實際情
況有出入，更別提室內、室外的建材，用的是高級品或劣質
貨。


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公設比，吃定你

坪數灌水，花大錢買到虛坪數。

一般建築物少不了公共設施，不少建商於是利用「公設
比」，大玩「親愛的，我把房子變小了」的遊戲。比如契約
上雖然載明私有面積和公共面積的坪數，結果拿到房屋所有
權狀時，室內實際坪數卻縮小了，全部跑到公共面積上去，
原來連水塔、屋頂、樓梯間、花台、陽台、走道、地下室…
等等，不管你用不用得到，統統算「公家共有」，要你付
費。

像公共花台，根本很少人使用，建商一蓋半坪大，如果那個
地方一坪是二十萬元，你就白白耗掉十萬元買花台，豈不冤
枉！用「公設比」讓實際使用坪數縮水，這還是比較有良心
的建商，有些不肖商人，甚至明目張膽鑽法規漏洞，讓消費
者當冤大頭。

例如：

依據台灣省建築管理規則第三十一條規定：「建築物之竣工
尺寸高度誤差在百分之一以下，未逾十公分；各樓地板面積
誤差在百分之三以下，未逾三平方公尺；其他各部誤差在百
分之二以下，未逾十公分者，視為符合核定計畫。」三．三
平方公尺約等於一坪，市價可能要二、三十萬元，所以有些
存心占便宜的建商，就在購屋契約上附加一條「但書」：蓋
好的實際坪數誤差在某個百分比以內，概不負責。而讓消費
者就算明知道他會渾水摸魚，讓房屋縮水，但於法有據，又
能奈他如何？


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建商倒店，消費者倒楣

建商惡意倒閉，拿了錢，不交屋。

房價一直落，地價卻居高不下，再加上銀行高額的貸款利
息，現在不少建商都在度小月，被拖垮的建設公司也時有所
聞。萬一房屋銷售情況不佳，建商撐不住，房子蓋到一半就
倒閉了，消費者繳出去的錢可就泡湯了。還有的標榜「工程
進度 0 付款」，於是建商拚命趕上，預期三年才蓋好的房
子，一年不到就完工了，巨額的繳款壓力如泰山壓頂，沒有
心理準備的購屋者只好成為「斷頭戶」。

筆者的朋友就曾在天母預訂一戶蜜月屋，打算新婚時居住，
說好每月繳一期工程款五千元，沒想到房子愈蓋愈快，最高
記錄曾經一個月繳六期工程款三萬元，最後朋友不勝負荷，
只好放棄。

報上也曾刊載，某個搶銀行的人犯，犯案原因，就是因為購
屋貸款繳款頻率比他預期的還快，付不出錢來，才鋌而走
險。所以，購買預售屋有太多無法預測的變數，以上只是冰
山的一角而已。

所幸政府已正視這個問題，準備在八十五年二月實施優良建
商標章制度，凡是符合內政部營建署「建築投資業申請識別
標誌辦法」的建商都能得到一個識別標誌，未來消費者就可
以根據標章，在良莠不齊的房地產市場中，做較好的選擇在
法案尚未通過以前，有意購買預售屋者，為免吃虧上當，不
妨向消費者文教基金會索取「預售房地買賣契約書」，在其
中許多常見的糾紛，如面積計算、產權登記、解約、貸款等
等問題，都包含在內，可以預先了解業者可能設下的陷阱，
以保障自己的權益。


（中華民國結構工程技師公會全國聯合會）