| 急 !! 簽約應注意事項? |
| 發表者：John 發表數：-17 IP：211.74.235.* | 2002-09-10 12:50:06 |
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第一次購買預售屋,沒有經驗. 當拿到建商所提供的契約時發 |
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| 回覆者：問題寶寶 發表數：-17 IP：218.32.92.* | 2002-09-11 20:01:43 |
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我想應該沒有一家建設公司會笨到將合約打的跟 內政部所頒訂定型化契約一模一樣吧! 主要還是要看建設公司的誠信原則, 假如你真的不大相信這家建商, 奉勸你還是解約,省的像我一樣, 煩惱一堆,假如對方堅持不退錢, 建議你可利用假日工地看屋人潮最多的時候, 好好"大聲"的跟他談一談,應該會有一點效果吧! 記得,人越多越好哦,最好還有人準備下訂或簽約 |
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| 回覆者：John 發表數：-17 IP：210.244.21.* | 2002-09-11 19:01:21 |
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當時交付訂金時, 有簽房屋訂購單. 建商上有一條特約條款: 言 明交付訂金後必需七日內完成簽約, 否則訂金不予退還. 不知 這一條是否有法律效力, 若有; 那不是意謂著不接受建商所提 的合約內容而契約未簽成, 那所付的訂金就要被沒收了!! 那太 不公平了吧. 請教閣下高見, 不勝感激 |
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| 回覆者：andy 發表數：-17 IP：61.222.223.* | 2002-09-11 08:30:24 |
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簽約注意事項 1.備妥證件： *身分證正本 *戶籍資料 *簽約金、佣金 *印章 2.約定備證日期 3.看清楚契約內容 備證應備證件 *印章 *戶籍資料四份 *備證款 *預收規費、代書費 完稅應備證件 *完稅款 *契稅款 *印章 *開立商業本票 清點屋況注意事項 確實檢查屋況，特別注意是否有漏水、清點賣方附贈物品 付款及交屋注意事項 1.檢查所有權狀及地政機關登記部謄本 地政事務所官印 所有權人姓名、身份證字號 土地：地段、地號、權利範圍、面積 建物：門牌、座落、建材、用途、權利範圍、面積 2.支付尾款同時應向代書索回商業本票並作廢 3.更換原來門鎖，保障安全 交屋時注意事項 購屋者在簽收交屋時，必須仔細看清楚合約的載明，要是有不妥的地方，要馬上提出 來，千萬不要不好意思。否則，最後吃虧的一定是自己，因為一旦交屋後，建商就沒有保固 責任了。 再者，你必須確實檢查坪數和權狀，尤其要確定停車位和公共設施，是否和合約相同；還 有格局及建材是否相符，另外還要注意瓦斯及水電是否正常；另外賣方是否有確實繳清所應 負的水費、電費及稅費。 此外要觀察：地板、天花板、牆壁和樑柱是否平整，或有無偷工減料的問題；房子是否會 漏水，是否有清理乾淨；對於安全方面的逃生設備，消防設施，及照明燈是否功能正常；對 於附贈的家具規格及設備是否都具全；最重要的是，門鎖一定要重新更新。 若你是買預售屋，其實在建商交屋一年內，購屋者可對於房子的一切不合理問題向建商反 應，要求保固維修；且依相關法令規定，在交屋的半年內，可向上任屋主反應房子的漏水問 題，但是對於實際維修的費用負擔究竟如何分攤，就仰賴雙方在合約上的協議而定，所以購 屋者在尚交屋前，就必須要自己先和上任屋主商量好。 何謂成交 依民法第一百五十三條規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立； 而當事人對於非必要之事項未經表示意思，但對於必要之事項意思表示一致者，推定其契約 為成立。因此， 在不動產買賣契約，倘若關於買賣價金與買賣標的物已有共同的意思表示一致者，買、賣雙 方的不動產買賣即應已成立。 亦即所謂的買賣「成交」，又不動產買賣契約屬「不要式」契約（不限定形式的合約）即使 雙方口頭回意， 意即視為契約成立，須互負責任。然因舉証不易，且不動產交易金額龐大，故通常皆會訂立 書面契約（即不動產買賣契約書）。 一般在簽立買賣合約書之前，通常會先下訂金（預約）。而下訂金之後，就有準時赴約 的責任。 但若合約內容無法取得雙方同意，則契約未簽成，訂金當歸還買方。 簽約注意事項 好不容易，看到自己喜歡的房子，也下了訂金了，這下該是心願達成了吧！先別高興， 簽訂合理可行的買賣契約書，才是達成心願的第一步。以下幾點注意事項可幫您簽訂合理的 契約書： 確定標的物之產權，使用現況已詳細了解。（產權審核可參考不動產教室／產權審核），若 由仲介業經手， 可向仲介公司借閱不動產說明書及索取現況使用說明書。價金分配的合理性，通常整筆交易 會按申報進度分四次繳款， 分別是簽約款、備証款（用印款）、完稅款、交屋款。 對買賣雙方的保障環節： (1)簽約當日是否提供當日謄本 (2)簽約人是否為本人（須驗証，若為代理人是否有合法授權） (3)賣方是否提供權狀正本并留置代書處（避免一屋數賣） (4)買方是否於完稅款同時開立與尾款同額商業本票（確保履行債權） 其他諸如交屋的情況，附贈物品，都須載明（通常以現況騰空交屋、水電正常使用為主）而 相關稅費之分擔， 均須載明（依法律規定：賣方付土地增值稅，買方付房屋契稅、監（公）証費，而水電、瓦 斯、管理費、 房地稅捐通常以交屋日為基準，相互補貼。自己是自己權利的最佳守護神－事先知道自己的 需求， 把問題條列出來，一一解決，不要怕沒面子，或怕對方不高興，事前謹慎，總比事後麻煩來 的好， 切記：雙方任何承諾，儘量記載於合約書。 買賣房屋的過程中最重要的程序就是產權登記，而產權登記的完成必需以繳清稅費為前提， 所以我們把這些應繳的稅費說明於下， 使你很清楚的了解你應繳的稅費有多少，以備先做好準備： 一、土地增值稅（賣方繳納）： 已規定地價之土地於土地所有權（買賣）移轉時，應按其土地漲價總數額（即土地移轉現值 減除前次移轉現值或原規定地價及工程受益費、 土地改良費、重劃費用後之餘額）徵收土地增值稅。 (一)一般稅率： 1.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉之申報現值未達百分之一百者，稅率40％。 2.超過百分之一百，但未達百分之二百者，除按前項規定外，超過部分，稅率50％。 3.超過百分之二百以上，除按前二項規定外，超過部分，稅率60％。 (二)自用稅率：袿土地漲價總數額的10％。 1.土地所有權人或其配偶或其父、母、子、女辦 竣戶籍登記。 2.出售前一年內無出租、無營業。 3.都市土地面積未超過三公畝（90.75坪），非 都市土地面積未超過七公畝（211.75坪）。 4.一生一次，但可多處申辦。--> 要小心 二、契稅（買方繳納）： 𧞄不動產買賣時，向取得所有權者（買主），就契約所載價額（契價）所課徵的行為稅。 (一)買賣契稅之稅率，為契價之百分之七點五。 (二)契價，一般與房屋稅單上之房屋現值相等或略高一成至二成。 三、公證費或監證費（買方繳納）： 𧞄房屋買賣在申報契稅前，其契約，尚須依法監證或公證，其經法院公證者，收取公證費 （建物契約價值）千分之一。 其經鄉、鎮、市（區）公所辦理監證者，收取監證費（建物契約價值）百分之一。 四、印花稅： 印花稅法規定凡買賣（物權）契約（公契），均應繳納印花稅，稅率為土地及建物權利價 值千分之一。 一般多由承買人在公定契約上貼印花稅，亦即私契（即一般所簽立之買賣契約）不必貼印花 稅。 五、土地建物移轉登記費及書狀費（買方繳納）： (一)登記費： 裦土地建物買賣變更登記，應由權利人按申報價值之千分之一繳納登記費。 若有貸款則抵 押權設定登記費， 亦按權利價值千分之一繳納。 (二)書狀費： 裦應繳納所有權狀費，每張八十元。 (三)工本費： 裦不論是土地、建物登記，或調查產權時，多需申領登記簿、地籍圖、建物測量成果圖，其 費用約為每張（頁）十元， 視其登記簿之頁數而定，一般約為二百至五百元之間。 |
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| 回覆者：megan 發表數：-17 IP：206.48.169.* | 2002-09-10 21:31:45 |
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我曾於四年前預訂過一戶預售屋,當時在簽約前曾與售屋小姐約定,所預付的50000元訂金在未 完成簽約手續前若打消購屋念頭是可全額退還. 當時建商所提供的契約與內政部版本的內容有些出入, 尤其是有關海砂屋,輻射鋼筋,以及建材選用, 只要涉及責任歸屬問題時用語就力求模糊, 我們要求修改契約內容, 建商不願修改,盡以該公司是大公司蓋的房子一定有信用為由拒絕, 結果,我們決定放棄,要求返還預付的50000元, 別擔心,你若未完成簽約手續,建商是不能沒收你的預付金, 若沒記錯,應可到消基會,公平交易委員會,消費者保護委員會申訴, 有耐心的與之周旋,要求建商修改契約,否則取消交易, 我想建商應會返還預訂金. 祝你順利 |
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