上星期五行政院主計處終於重新修正去年的經濟成長率約為負2.18%,比原先預估的
負1.9%再次向下修正。這項數據發佈的同時也公怖了今年(91年)第一季和第二季的
民間企業和政府投資成長率又是雙雙向下呈負成長4%至9%的態勢。去年(90年)民
間和政府投資成長率大幅下挫近25%-30%,如果以相對應於89年的水準對照,那麼今
年前兩季這個負成長就應該說是負29%-39%的大幅衰退了。
亞洲金融風暴到現在已經五年了,今年的經濟成長率和其它亞洲國家相比,就主
計處所預估的3.1%成長率已經是亞州地區最難看的數據了。從各個機構年初的保
守預估4%-5%,到現在這個3.1%預估的數字,如果拿來和前幾年比較起來,這個數字
其實和衰退是沒兩樣的。而且依這些投資衰退幅度的數字來看經濟成長3.1%,這個
3.1%預估的數字可能還得靠老天爺保佑美國及全球各地國泰民安才行。台灣過去
歷經退出聯合國,蔣介石死亡,台美斷交等重大危機時,台灣本島的實質資本和人才
及經營者從未真正大量抽離出台灣,拿美金的人最後還是會換成台幣,拿雙重國籍
的最後還是繼續留在這裡打拼。所以每隔幾年經濟又會再度上揚,房地產也跟著
受惠。
然而這幾年來的發展卻不是這樣。工廠關了並沒有繼續在台灣擴廠,房地產
賣了也沒有把錢留在台灣繼續投資,人一旦走出台灣後就離台灣越來越遠了。加
上這幾年持續衰退的財政稅收,使政府無法藉由公共投資增加來弭補投資大幅衰
退的殘酷事實。所以目前台灣都是靠著過去投資勉強的在這世界上繼續糊口飯
吃,只是今天材火燒完了,明天的材火呢??有網友曾說我們沒有悲觀的權力,我當然
也是舉雙手支持,希望我們一起為台灣打拼,開創自己的人生。只是有些東西不是
我們能掌握的,就如同這個整體經濟大車輪,它已經往這個方向開啟,我們總得事先
防範一下,免得投資不當,賠了夫人又折兵。因為這個年代房地產投資的風險是越
來越高的年代,以前找對地段放個三五年或許有不錯的利潤,可是現在放個三五年
可能要你賠掉一大半資金再外加龐大的利息(一堆以房地產起家的知名財團已經
倒了一大半就是這個原因)。但是從事房地產買賣的朋友,這一兩年或許有人會因
此大富大貴,我相信有人的業績會像沖天炮一樣的,因為要出售的案子和市場規模
是相當龐大的,能不能賺到這個大餅,就真的各憑本事了。
那麼有本版網友曾問我這樣的衰退到底會影響房地產多久及多嚴重???如果要我
給個猜測,我想至少三五年是跑不掉的(我的下一篇文章會把這個看法的依據做個
詳述說明以及可能牽動房地產的政經局勢做分析給各位參考)。也就是說三五年
內房地產會再持續下跌,有網友曾提及台北市某些地段抗跌性佳,應該比較能保本
不受影響。我卻不這麼認為,why?????????大家應該別忘記,房地產終究還是逃不
開整體經濟榮枯的影響,台北市的房地產價格當然是一樣要受經濟大環境的改變
,只是越精華的地段,所受的影響時間通常會越晚。而未來三五年內台北市所謂精
華區抗跌性佳的地段,我相信一樣是照跌不誤。否則花旗銀行和新光人壽等嗅覺
敏銳的資產管理者就不用急著賣掉敦化南北路及其它台北精華地段的大樓了。
只是跌幅會多深,我就無從預測了。不過香港和東京跌了近五六成,或許可以參考
看看。.........................................(待續)