| 法拍屋經驗分享 |
| 發表者：若面 發表數：-17 IP：61.228.14.* | 2003-09-29 18:21:36 |
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1.儘可能去看看屋況ex.問管理員有沒有人住or晚上看看有無 |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-12-24 21:52:58 |
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＃＃ 中古屋找誰買？ 拍賣屋、找仲介各有利弊 ＃＃ 【聯合報／記者林韋任／台北報導】 2006.12.23 01:41 am http://udn.com/NEWS/MEDIA/3658705-1529259.JPG 豪宅也有可能淪落為法拍屋，所以，買法拍屋也有機會低價買到豪宅。 本報資料照片 買中古屋，應該找仲介還是找拍賣屋？房地產專家說，拍賣屋價格彈性大，可以撿便宜，但是選擇性相對較少，屋況、品質也常不如房仲提供的案件穩定，各有利弊。 就保障性來分析，業者表示，銀拍屋業者和房屋仲介業者，都必須根據民法規定，對買賣房屋「善盡調查的義務」，不論是漏水、輻射屋、海砂屋，甚至於凶宅或其他特殊狀況，即使屋主事先未講明，業者也要詳盡調查，充分告知消費者，對消費者而言，較有保障。 至於法拍屋或是金拍屋，由於不需要負擔拍賣物瑕疵擔保責任，如果是點交未完成的房屋，消費者在下手前更謹慎小心。 另外，就案件數量來說，由於拍賣市場上的物件，終究不是正常房地產市場下的產品，無法像房屋仲介業者提供物件一樣，有著動輒幾萬件隨意挑，總體來說，拍賣屋可撿便宜，但眼光要好，仲介市場選擇較多，屋況及地點條件較能滿足各種不同需求。 就客層來區分，由於拍賣屋的操作有專業門檻，所以大部分的拍賣屋，多為專業投資者所參與，而一般消費者多半透過仲介公司購買的中古屋，客層上仍有些許不同。 【2006/12/23 聯合報】 ==================================================================================== 資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3658705.shtml  |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-12-24 21:51:33 |
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＃＃ 買法拍屋》低於市場行情 就可大膽出手 ＃＃【聯合報／記者林韋任／台北報導】 2006.12.23 01:41 am 法拍屋怎麼判斷價格？百達全球顧問副總郭培耕說，由於第一拍是市價打八折，每次再打八折，消費者可反推至第一拍底價，再與當地市場行情比較；若低於市場行情，就可出手。 法拍屋「比較便宜」的特色，近年來吸引越來越多自住型購屋人進場。每件法拍屋在進入法拍程序前，法院均會委請有合法證照的不動產估價師針對每一標案進行估價，估價報告中的勘估價格是經過調查市場交易價格後的市場參考價，並依此打八折作為第一拍次的底標價格。 不過，郭培耕提醒，價格評估固然有簡易的判斷方法，實務上法拍屋可能碰到的問題還有很多，其中除了點不點交的問題外，還有：房屋老舊是否尚需投入大筆資金進行整修，法拍屋在無法提供入內看屋的條件下，購屋人要以自身經驗判斷屋況。 【2006/12/23 聯合報】 ==================================================================================== 資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3658714.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-12-24 21:50:22 |
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＃＃ 買法拍屋》三大教戰守則 ＃＃【聯合報／記者林韋任／台北報導】 2006.12.23 01:41 am http://udn.com/NEWS/MEDIA/3658710-1529260.JPG 新建高樓的住宅單位也能出現在法拍屋場合，是搶手貨。 本報系資料照片 誰適合買法拍屋？專家說，不同需求決定不同策略，應先確定自身需求，再決定是否介入，才不會錯失良機或造成損失。 百達全球物業公司不動產顧問王恭棋把買法拍屋的需求，分成為三類，並提供三種策略： 一、自住自用型：安全穩健第一拍，順利得標辦過戶 從自住的角度來看，看準標案，積極進場，以第一拍次得標機會最大。不過，除非本身已具有法拍的專業能力，否則最好委託專業代標公司代為處理較為妥當，通常代標公司協助的業務範圍，包括事前的價格評估、代填標單內容、陪同法院投開標、及代辦過戶事宜等，如果購屋人要求代墊投標價，也可協助轉介銀行貸款。 二、投資保值型：區位潛力勝拍次，繁榮商圈保收益 投資保值型的購屋人，應以區位發展有潛力與否為重點，通常會等到第三拍次才進場，主要是放眼未來一定期間（如半年到一年後）的增值潛力，短期內可出租抵償持有法拍屋期間的成本，中長期則經由轉售賺取價差，所以相關成本必須精打細算，這類購屋人，最好自行處理投標及事後事宜，省下代標公司的仲介費用，多一分穩健獲利機會。 不過王恭棋也建議，如果法拍屋具高收益，未必非得等到第三拍次才進場，因為有穩定收益的標的，代表房價短期可獲得穩定支撐，中長期也有增值的機會，繁榮商圈是投資保值型購屋人的主要目標。 三、投機暴利型：財務槓桿為原理，快速周轉冒風險 藉由操作財務槓桿原理為手段，投機暴利型的法拍屋購屋人，要想在極短期內轉手獲利，資金快速流動是投機暴利型購屋人獲利的不二法門。投機者最常見於法拍市場，觀察追蹤的標案通常也是處理較為麻煩的物件，進場的時機以第三拍次以後為多，但近年來市場競爭激烈，甚至也有看好標的成長潛力的，而在第一拍次就進場標購。 這類投資人為拉大獲利幅度，可能介入法院不點交的個案，面對的風險會比自住自用型，和投資保值型的購屋人來得高，通常要有長期法拍歷練，才能有這樣的膽識。 【2006/12/23 聯合報】 ==================================================================================== 資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3658710.shtml  |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-12-24 21:49:14 |
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＃＃ 買法拍屋》環境看清楚 四點要注意 ＃＃【聯合報／記者林韋任／台北報導】 2006.12.23 01:41 am 房價扶搖直上，法拍屋的低價優勢吸引部分新手介入，但業者建議，買法拍屋要多注意房屋環境，以免買到燙手山芋。 永誠不動產事務所估價師廖逢麟說，法拍屋雖然經過法院過濾，但有些部分還是未能排除占用情況，建議從四點切入，以免買到後還要經歷一場惡夢。 一、看清楚標的面積與價格：法拍屋公告，大部分僅有主建物的建號跟面積，公設部分要投標人自行申請謄本，最好同時再申請土地的地籍圖與建物測量成果圖，由測量成果圖來判斷房屋的格局、位於社區內的位置、有無車位及車位的面積有多少。 二、打聽社區管理情況：社區管理委員會的運作情形、公共設施的維護保養狀況，都可判斷出社區管理的好壞，並可作為是否進場投標的依據。 三、車位的使用情形：廖逢麟說，車位的使用一直都是房市交易糾紛的要角，法拍屋也不例外，龍潭某社區的車位就有這種情形，社區內的部分房屋由建設公司所持有，但因建設公司已倒閉，車位由管委會代管，但當有法拍屋的得標人要求管委會劃出他所持有的車位，管委會卻要得標人自行跟建設公司交涉，理由是「管委會沒有義務劃出得標人的持有車位」，所以進場前要先調查清楚車位是否有問題。 四、拍賣標的點交或不點交：所謂點交是指房屋沒有第三人合法占用，得標之後可以馬上進駐居住；如果是不點交，代表房屋有第三人合法占用，最常見的是有承租人在裡面，基於「買賣不破租賃」的原則，得標之後必須等到租約期滿後才能取得房屋的使用權，購屋人要評估是否願意等一段時間，當然這段時間還可以收取租金。 不過民法在民國91年6月26日修正後，如果房屋的租期超過五年或是不定期限的租約，必須經過法院公證，否則在拍賣時可逕予排除，這是對投標人較有利的規定。 【2006/12/23 聯合報】 ==================================================================================== 資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3658708.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-12-24 21:48:13 |
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＃＃ 法拍屋搶手 折價空間新低 ＃＃【聯合報／記者林韋任／台北報導】 2006.12.23 01:41 am http://udn.com/NEWS/MEDIA/3658715-1529261.jpg 房價節節上揚，不少原本透過房仲公司購屋的民眾，轉向投資法拍屋，造成很多法拍屋不到3拍就賣掉了。 本報資料照片 房價高漲，法拍市場競爭激烈，拍定率頻創新低，代表折價空間也跟著降低。 業者表示，目前平均每屋等不到3拍就有人搶著要，加上供給量減少，民眾想從法拍市場撿便宜要夠果斷，才有機會搶到市價打75折的房子。 透明房訊社長吳廷芳說，法拍市場持續發燒，今年第一季全台供給量跌到43511件低點，雖然可能因卡債風暴造成第二季法拍屋供給稍微增加，但需求更熱絡，每屋平均拍次持續下降至2.689次，法拍屋更加搶手。 永慶房屋副理梁惠燕提醒，購屋人要留意拍次下降的趨勢，法拍屋折價空間縮小，以前平均拍次是3.8拍，但現在已經降至3拍以下，不用到3拍就被人搶走。 悆北市法拍屋最搶手 保值潛力是首選 法拍物件釋出量逐漸變少，北區房屋總經理彭培業說，台北市的法拍屋比中南部搶手，除非房子本身條件很不好，比如屋齡老舊、交通不便、附近有嫌惡設施，否則一拍、二拍就拍掉了。 至於買法拍屋與一般購買房子的標準差不多，取捨看個人需求，有人重視管理、有人要求坪效、有人希望屋齡不要太老；有人覺得只要結構沒問題，老房子也可以接受…。不論如何，抗跌性高、具保值潛力房子還是首選。 悆評估好自己還款能力 雖然買拍賣屋不要錯失先機，但梁惠燕提醒，投標前還是要仔細評估自己的還款能力，法拍屋要在得標之後七天內補足屋款，如果沒有充足資金，就不宜冒險投標。 至於如何評估每月還款能力，有小孩者，抓家庭收入的四分之一；沒小孩者可依照個人狀況跟所得收入做衡量，扣掉必要開銷與投資金額後，就可用來買房子。 悆投資客以轉手為業 不願具名的房仲業者說，拍賣市場仍有不少投資客以轉賣法拍屋為業，只要眼光夠準，挑中生活機能好、交通便利等轉手程度高的物件，經過清潔消毒等基本整理，再做基本裝修，就可以賣到更高價，賺取中間差價。 不過法拍屋市場的投資客風險也大，因為不是每個房子都能照預先評估賣掉，而且契稅、代書費也會墊高成本，想要得到預估的合理利潤並沒有想像中容易。 不論是自用或投資，拍賣屋市場現在面臨需求增加、供給減少的狀況，想進場撿便宜，一定要評估自己的需求與風險，抓對時機。 【2006/12/23 聯合報】 ==================================================================================== 資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3658715.shtml  |
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| 回覆者：melody 發表數：-17 IP：210.66.57.* | 2003-11-07 16:27:40 |
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買法拍屋,貸標公司可靠嗎???? 法拍屋是民眾想要購買便宜屋最常見的管道，許多人不熟悉法院 競標相關的手續繁雜，乾脆花錢全權委託法拍屋代標公司，付出 相當於房屋買賣仲介費約3%~5%的代標成本，從估價、投價到完 成過戶，一次搞定。 但貸標公司的處理方式真的值得信任嗎 ? 在消費者與貸標公司資 訊不對稱的情況下 , 消費者往往成為冤大頭,且一隻羊被活活撥了 好幾層皮,比如說 , 代標公司會刻意提高你想要標購房屋的價金 , 從中提高索取佣金的數額 ; 再者 , 等妳標到房子後必須於七日之 內繳清扣除保證金之其餘價額 , 此時貸標公司會慫恿你辦理該代 標公司的貸款來繳清其餘尾款 , 但利息是年利率24% , 其利息之 高令人吒舌 ; 其實有幾家銀行都有從事法拍屋代墊款貸款服務 , 年利率也才6.85% , 兩者相較之下 , 消費者真的又被代標公司撥了 一層皮了..... 而且代標公司都會使用手段讓你把投標的金額提高 , 通常在妳要 去投標時,代標公司那邊就會派出他們的遊說高手,一邊幫你洗腦 加強妳投標的信心,一邊在旁邊製造緊張的氣氛 , 強調你要投標的 標的物有很多人競標,一直慫恿你提高投標的金額 , 甚至強制你只 能投標他認為會得標的金額 , 如果你沒經驗或資訊不足 , 往往就 中了代標公司的圈套 ,也就是你被投標公司的伎倆給騙了. 沒錯,房子是標到了,但是你的投標金額比其他競標者高出甚多,也 比先前投標的預算多出了不少..... 算一算,把所有的投標成本加總起來,並沒有比市價便宜多少........ 那時,你會感到很嘔的..... 以上是個人投標的心得,希望各位朋友如果想要找代標公司投標, 可要考慮考慮....... Ps.我是找104法拍仲介公司.......... |
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| 回覆者： 小懶人 發表數：-17 IP：61.219.241.* | 2003-11-06 11:01:28 |
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雖然我有一個堂姐在板橋地院當法官, (是民事庭的...) 我還是不敢買法拍屋....... |
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| 回覆者：emily 發表數：-17 IP：61.217.84.* | 2003-11-06 09:18:33 |
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若是法拍屋仍有承租戶,奉勸不要標, 建議可請您認識較為可靠的房屋仲介業代標(而不是法拍公司) |
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| 回覆者：小黑 發表數：-17 IP：210.67.116.* | 2003-11-05 16:57:34 |
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最近法拍市場可亂熱的耶.去標了幾次都快與市價差不多.(可 能是我看的案子附近都比較少有房子賣..若是這樣沒比較便宜 我真不想買法拍屋.不僅看不到屋況.還要等點交.諸多麻煩.可 能還要花不少錢整理. 我還是想買成屋....新莊有沒有房子要賣地呀!!! |
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| 回覆者：pearl 發表數：-17 IP：202.166.224.* | 2003-11-05 11:20:02 |
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請問您與104法拍仲介配合經驗如何?可完成信任嗎?合約內容 完整嗎?收費5%合理嗎?謝謝! |
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| 回覆者：niburu 發表數：-17 IP：211.75.36.* | 2003-10-06 14:31:32 |
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若面兄 lama兄 想請問你們有沒有興趣 一起share寬頻房訊的會員費 我們3個人可以平均分擔 節省一點 我本身懂法律系 目前在金融業 也在找法拍屋 所以剛好大家志同道合 所以我想是不是可以大家一起來找 比較省錢 詳情你們可以 來信留電話給我 我會打電話給你們 比較清楚 s a b a n o . t w @ y a h o o . c o m . t w |
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| 回覆者：若面 發表數：-17 IP：61.228.9.* | 2003-10-06 09:58:28 |
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我是找104法拍仲介 你可以跟她們連絡獲得比較多的免費資訊 你唯一需付費的,只有拍定成功時才需付費 (this is imporant) 如果找法拍仲介就不用研究標單 她們會幫你填寫 (沒自然注音,先打這樣) |
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| 回覆者：kan 發表數：-17 IP：203.73.208.* | 2003-10-03 14:59:17 |
| 法拍問題多費用又高..不如買新房 or 找房屋仲介 | |
| 回覆者：chinang 發表數：-17 IP：218.172.138.* | 2003-10-03 14:32:43 |
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不一定是幾成!也有以case 一件多少錢來論! 標法拍屋,重點在於 法拍業者的點交功力! 您可以請法拍業者提功給你資料 請他幫您做分析,因為每一間房子的狀況都不一樣 法院公告函上的東西也都不一樣,不懂的還是看不出原由來! 有問題 請來信! |
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| 回覆者：lama 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-10-02 01:27:22 |
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我最近想標法拍屋但是還在詢找可靠的代標業者 不知道你 有沒有訊息可以提供參考 仲介費在三成左右吧 那是以法院底標計算還是以拍定價格呢 我上網查詢都說應該以底標作為仲介費成數基準 可能每家規 定不同吧....... 若想要自己先拿標單研究是不是依定要去該投標的法院索取 阿還是每個法院的標單都是依樣抬頭規格呢......... |
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