| 為換屋我編了個表，這樣完整嗎？有沒漏了什麼 ♫ |
| 發表者：老么 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-08-29 21:51:42 |
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自用住宅 一般住宅 |
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| 回覆者：qiqi12345 發表數：8 IP：27.255.92.* | 2016-11-14 20:38:20 |
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| 回覆者：老么 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-09-01 20:09:13 |
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的確…有的地方管理費收的嚇人，我們這平民百姓可住不 起… |
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| 回覆者：url 發表數：-17 IP：218.160.72.* | 2003-09-01 14:11:56 |
| 還要考慮管理費 | |
| 回覆者：老么 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-08-31 16:04:21 |
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~~~~~換屋資金總試算~~~~~~~ A.房屋現值 ------------------------------- B1.售屋款 B2.增值稅買 B3仲介費(B2*4%) B4.房屋稅地價稅水電費 ------------------------------- B5.結餘款(B1-B2-B3-B4) B6.自備款 ------------------------------- B7.自有資金(B5+B6) C.新屋裝修(璜)費 D.設備購置：(D-1~5) D-1購置傢俱費 D-2購置家電 D-3設置寬頻 D-4設置有線電視 D-5其他雜項購置 E.購屋過戶相關費用(E1~6) E1.設定登記費等(20,000) E2.代書費(20,000) E3購屋仲介費(H*1%) E4購屋稅費：(E4-1~2) E4-1契稅(建物價值*6%) E4-2印花稅、登記費：(建物價值*0.2%)+(申報地價0.1%) E5購屋簽約費：(1,000) E6建物保險費(?????) F.預留生活費(50,000) ---------------------------------- G.可供購屋款(B7-C-D-E-F) H.購屋款(8,000,000) I.房屋貸款金額(H-G) J.貸款年數 K1.貸款利率2.3%：(2,500,000) K2.貸款利率3.5%：(I-2,500,000) L.每月應還本金：(I/J/12) M.每月應付利息：(K1/12)+(K2/12) N.每月應付總額：(L+M) |
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| 回覆者：老么 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-08-31 13:49:57 |
| 謝謝 | |
| 回覆者：megan_chou 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-08-30 12:42:50 |
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以下節錄自 Smart智富月刊 電子報內的文章， 給您參考 其實看了之後可能會發現更難買下自己的第一棟房子， 但是這些問題也真的要注意喔！ 目前我已經放棄市中心的房子， 以台北縣捷運站旁邊三房以上的房子為主， 捷運站旁邊是會較貴，但因為覺得應該比較抗跌， 所以仍以此為目標，這是我們的作法，供您參考。 ------------------------------------------------------------------------- 哪些房子，首購族不要碰？ 最不利於未來換屋的5種迷思 文/劉育菁 首購族遷就現有的經濟條件，很容易做出退而求其次的選 擇，而這往往成為未來換屋的最大包袱。Smart的首購族，應 該在買第一幢房子時，就為未來換屋預作規劃，也就是將第 一幢房子當做最有力的跳板。 琦琦年底就要和從事攝影工作的先生結婚，這對小夫妻最近 為了房事困擾已久。偏愛超現實風格的先生，希望住在生活 環境較佳的郊區山上，並期望將房屋打通成一房一廳的格 局，並裝潢成後現代風格。 不過，琦琦卻不這麼想，她明白現在買屋不像父執輩時代， 隨便挑都能賺到一倍以上的房地產增值。由於資金不足，琦 琦知道第一幢房子必須慎選，除了要注意家庭財務的風險 外，更要從理財換屋的角度來思考。 首購族通常都面臨購屋資金不足的窘況，在做購屋決策時， 不免陷入「總價」的迷思，而忽略未來換屋的問題，如房屋 的接手性強嗎？現在是不是房價底部區？要準備多少頭期 款？郊區的新成屋可以買嗎？兼具投資價值的小套房可以買 嗎？這些都是購屋新手所需面臨的首要問題。 • 迷思1：資金不足，先買小房子 提醒：小房子未來脫手困難度較高 通常首購族在低總價的緊箍咒下，如果不想浪費太多通勤時 間，就必須捨郊區大樓而就市區，其中「套房」產品就是第 一目標。 近兩年市區小套房打著「商務小豪宅」、「低月付款輕鬆入 主台北市」的廣告訴求，確實吸引許多新手買屋。但若從理 財的角度來看，首購族買小套房，三、五年後就得面臨換屋 的問題，屆時勢必要先賣套房，再另買合意的房子，除了換 屋成本大增外，更會面臨小套房接手侷限的問題。 市場上小套房被定位成小眾產品，接手的人不外乎是單身貴 族、新婚夫妻及少數特定對象，要能順利脫手稀有產品，除 非降價求售，不然只能等待有緣人。 換屋成本有哪些？ 永慶房屋企畫部經理陳韻如指出，換屋族最常見的問題，是 低估一買一賣間的所有換屋成本負擔，歸納的換屋成本如 下： 1.資金成本：包含原有房屋的每月銀行貸款利息，以及換屋 時先賣屋後買屋可能出現的房屋租金等。 2.代書費：請代書代辨過戶、抵押、手續費等，費用在1萬至 1萬5000元之間。 3.各項稅費：如契稅、公證費、監理費、房屋稅及地價稅 等，約為土地公告現值、房屋評定現值的10％，這是買賣房 屋的必要成本。 4.裝潢及搬家支出：費用可大可小，但也不能忽略。 5.仲介服務費：委託房屋仲介公司辦理一切買賣房屋手續的 服務費，一般來說買方須支付房屋成交金額的1％，賣方則是 4％。 • 迷思2：買便宜的老房子 提醒：老房子有可能會貸不到長期貸款 懂得運用財務槓桿的購屋人，一定清楚用小房子換大房子是 最高竿的做法，不過，如果第一幢房子區位不佳、不易變 現，舊屋換新屋的困難度就會增加。從地段的考量上，市區 的老房子保值性優於郊區的新成屋，但首購族也不能忽略 「屋齡」太高，可能會有無法貸到長期房貸的問題。 為減輕每月的房貸壓力，首購族須申辦長期貸款以減輕每月 付款壓力，因此，屋齡太高的房屋，首購族千萬不要碰，除 了可能無法貸到長期貸款外，未來脫手時，買方接手的意願 也會降低。 銀行核准房貸的原則為何？ 台北商銀消費金融部副科長張育碩表示，銀行核貸的原則可 分兩項：一是房屋地段好壞；二是結構體能否堪用。通常銀 行判斷核貸的年限及成數，與房屋所在地的位置較相關，評 估結構體主要用意在於：房屋能否居住，會不會有傾倒的問 題等。 以台北市屋齡20年的加強磚造房屋為例，銀行評估的耐用年 限為35年，也就是申請房貸年限可能就只有15年，甚至比15 年還短，這種無法申請中長期房貸的老房子，未來較不容易 轉手。 • 迷思3：選擇郊區的便宜大房子 提醒：郊區的房價有先跌後漲的特性 偏遠郊區的房子有房價低且生活空間佳的優點，吸引不少首 購族做出以「時間換取空間」的購屋決策。不過，信義房屋 不動產企研室經理林永孟表示，郊區房子房價具有「先跌後 漲」的特性，景氣差時率先下跌，景氣上揚時卻又落後市區 上漲，保值性較差。 過去偏遠郊區如汐止、安坑、淡水、桃園八德、基隆等，都 曾經因為北二高或捷運經過等交通利多，刺激房價上揚，這 些地區目前房價只剩高點的一半，有些甚至還不到。林永孟 說，由於台灣的偏郊從開發至成熟，通常需要10年以上，開 發過程房價會呈現「Ｕ」型走勢，期間又會碰到房價黑暗 期，對首購族而言較為不利。 目前的景氣不容許首購族以領先布局方式購屋，即使是即將 開發的重劃區或有重大交通建設的地區等，除非是在五年內 即可預見工程完工，則房價雖然可能已小幅上揚，但因利多 確立，房價抗跌性高。 • 迷思4：買休閒公設多的大社區住宅 提醒：戶數愈多的社區、賣壓愈大 首購族除了地段外，在選擇產品時，一定會碰到買社區好或 是單純公寓好的問題。過去幾年建商為了推案，曾推出大型 造鎮建案，標榜擁有俱樂部、健身房、圖書館及百坪公園綠 地等公共設施。 如果是未來不打算再換屋的民眾，就可以考慮購買；如果是 首購族，不只要負擔高公設比，未來轉手時，由於戶數眾 多，任何一個時段都有同樣條件的房子要脫手，當競爭對手 多、同質性又高時，轉售價格自然不容易維持，當然也不利 於換屋籌碼的累積。 • 迷思5：過度注重個人風格，選擇標新立異格局 提醒：三房二廳的格局最容易脫手 首購族因為家庭成員少，如果又過度注重個人風格，很容易 選擇非傳統格局的住家，譬如隔間通通打掉的房子。但是在 房地產市場上，接手性最強的房子往往就是傳統的三房二 廳，因為需求量最大、也最容易脫手，反而格局怪異的房 子，除非剛好碰到對味的買主，否則很不利於快速脫手，自 然延緩未來的換屋進度。 |
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| 回覆者：老么 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-08-30 12:28:31 |
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經過這些天的多方查訪與搜集，市中心的房價真的很高， 真的不想要讓自己的未來，為了貸款而背負沉重的負擔… 是要好好調整購屋的目標了… |
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| 回覆者：megan_chou 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-08-30 11:15:46 |
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我能體會你的感受，我與男友現在也就是如此矛盾， 他有一棟小房子想脫手，也想買一棟較大一點的房子， 但是買大房子時無法將小房子脫手後的前算入， 因為時間上無法配合。 我們每次看到喜歡的房子，想訂下來，開始算手上資金時， 就發現原來的預算好像有漏掉某些東西， 所以又得降下自己的目標，真的很沮喪。 市中心25-30坪的房子，50萬的資金可能有點辛苦喔！ 這也是我原本的目標，但發現有點困難， 所以已經把重心轉到中永和、新店或板橋了。 |
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| 回覆者：老么 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-08-30 03:34:00 |
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首先我先得將戶藉登記到屋子裡去，以省掉被課一般住宅的土增稅… 但是…只是將戶口登記進去，就能認定以自用住宅來課土增稅嗎? |
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| 回覆者：老么 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-08-30 00:22:56 |
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哇!! 又是一筆錢… 目前都是住在兄長家裡，還沒有住的問題…但兄長的小 孩也慢慢大了，都想要有自已的房間，所以也是該好好 考慮自立門戶了。 …謝謝你也提供我另一個思考… 但手上資金也才約50萬，又想住市中心25-30坪左右的房 子…想的頭髮的快白了。 |
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| 回覆者：megan_chou 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-08-30 00:09:26 |
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仲介收買方1%~2%(每家不同) 賣方4% 代書費加設定費好像一萬多吧！ 不過還有契稅、印花稅、過戶等等的 雜七雜八要請代書處理的費用， 總共好像都估個5到10萬（保守一點，估多一點） 有個疑問喔！ 像您這樣換屋，也就是同時要賣屋與買屋， 實際狀況應該是要先買屋，讓自己有地方住了，再把原來房 子賣掉吧！ 在買屋的時候，考量頭款與購買能力時， 是否只能以手上資金為考慮， 並不考慮賣屋也有可能可以增加購屋資金？ |
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| 回覆者：老么 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-08-29 23:59:18 |
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謝謝…，但是支出部份越算越多，結果需要貸約250萬才夠… 一貸下去就是20年的負擔…也是說有20年要縮衣節食了… |
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| 回覆者：老么 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-08-29 23:22:14 |
| 仲介費與代書費一般都怎麼收費? | |
| 回覆者：cyc168 發表數：-17 IP：203.203.82.* | 2003-08-29 23:04:35 |
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嗯!!不錯呦!!最好是收入部份預算要抓保守一點,支出部份預 算要抓寬鬆一點,另外最好再加一個雜項資出的部分,樣才符合 穩健原則. |
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| 回覆者：Allen 發表數：-17 IP：61.56.130.* | 2003-08-29 22:49:58 |
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像是代書費,搬家費,火險,電話移機費用,如果委由仲介賣的話就有 仲介費用等等!! |
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