| 房地產回春之迷思？ |
| 發表者：Aaron 發表數：-17 IP：218.161.6.* | 2003-08-23 03:26:22 |
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1、租不如買 |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：203.70.28.* | 2005-06-21 15:15:58 |
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(1)話題：房市並非想像中那麼好，純為炒作！ http://realestate.url.com.tw/subject_view.html?main_node=1&cat_no=3&f_no=118004 (2)話題：看著各地房價繼續上漲 ............. http://realestate.url.com.tw/subject_view.html?main_node=1&cat_no=3&f_no=118078 (3)話題：看著各地房價開始下跌 .............被刪後重新再寫 http://realestate.url.com.tw/subject_view.html?main_node=1&cat_no=3&f_no=118074 |
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| 回覆者：cyc168 發表數：-17 IP：203.203.82.* | 2003-08-23 23:43:33 |
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以下是透明房訊(銀行估價人員常參考的季刊,頗具公信力)117 期季刊,其中的一篇報導,提供各位參考!! 充滿希望的一年 守得雲開見月明！過去一年，在政府帶頭領軍衝刺下，國內 房市終於展露歡顏，交出一張不錯的成績單，無論是上游的 建商或通路末端的房屋仲介業者，都有不錯的斬獲。也因為 過去一年的表現不差，所以羊年的走勢更令人多了幾分樂觀 與期待。樂觀的理由除了政府全力作多之外，業者進場的動 作普遍增加，包括建築商頻頻傳出購地訊息；房仲業者加快 展店步伐，都顯示出業者出擊的企圖心非常明顯，而其提早 佈局的背後，所代表的信心指數則更耐人尋味。 【房屋交投熱絡】 去年房市兩大利多分別是，減半土地增值稅及優惠房屋貸款 利率，前者是降低出售房屋及土地的稅賦，降低抗性，增強 所有權人出售不動產的意願，屬於積極性；後者則以創歷史 新低的超低優惠貸款利率，鼓勵民眾進場購屋，雙管齊下下 猛藥的結果，讓去年房市取得了不差的成績。全年房屋成交 量計有32.4萬件，較90年的25.9萬件，多出了6.5萬件，正成 長率25﹪，打破了自85年以來的持續6年負成長的魔咒。 【投資客回籠】 另一方面，國內金融機構為了因應全球性的低利率潮流；減 輕頭寸浮濫資金苦無出路的經營困境，紛紛大幅度的降低定 存利率，從郵局、台銀、到新銀行，均先後把12個月定存利 率由年初的3﹪至4﹪，降到歷史新低的1.5﹪至1.9﹪。 銀行調降定存利率的結果，時間上恰恰碰上土地增值稅減半 及優惠房貸的措施，數股力量結合而一，終於為房市注入新 活力。儘管投資客在市場所佔的比率只有不足10﹪，比起首 次購屋者60﹪、換屋者30﹪，只有一成弱的比率，其影響力 卻不可小覷，因為投資客的敏感度較高，其動向往往領先大 盤，具有景氣風向球的觀察指標意義，猶如股市中的投資 客，投資客的重新介入，也讓業者信心大增。 【羊年大勢】 新的一年各界對於國內房市的大勢紛紛寄予厚望，是否能如 眾願？或許可從各種已經出爐的資訊，窺其一二。 【政府作多】 一.政策面：土地增值稅減半屆滿期限為93年1月30日，今年 仍然籠罩在優惠的光普中無虞，政策的利多仍然持續。不過 在3月13日財政部長林全卻對外公開表示，財政部考慮將原來 財政改革委員會有關調降土地增值稅率決議，提前在明年實 施，以與土地增值稅減半屆滿銜接。 土地增值稅率決議的內容為準備將現行的稅率由60﹪、 50﹪、40﹪降為40﹪、30﹪、20﹪。可以預期的，稅率調降 所帶來的立即效果將可更進一步活絡市場，無論是短期、中 期或長期市場，都是一大利多。雖然在政策確定之前，外界 仍然存有雜音，主要的反對理由認為中長期將減少國庫稅 收。 不過，只要有助於市場的熱度，對產業有益、對民眾有利， 都應該得到大家的祝福。自從去年2月迄今年元月，土地增值 稅減半之後，一年來的國庫稅收為502億元，較未減半的前一 年398億元增加了104億元，增幅達26﹪，降低稅率的結果反 而增加國庫的稅收，此一結果勢必增添讚成調降土地增值稅 率者的籌碼。 值得注意的是，在作上述表達的同時，林全也表示不排除再 將土地增值稅減半措施延長的可能性，為萬一提前施行財改 會調降土增稅決議遇阻預留空間。政府全力拼經濟，用行動 全力奧援不動產的心意業界感受得到，不管最後的結果是減 半還是調降，土地增值稅率優惠應當可以持續下去。 中央銀行決定再增撥2000億元額度，續辦優惠購屋房貸專 案。這項優惠的適用對象不限首次購屋者，等於未將投資客 屏除在外。 【建商動作頻頻】 沉潛多時的國泰建設，年初展開多年來少見的購地大動作， 以11.9億元的價金取得了臺北市文山區1151坪土地及5133坪 建物，計劃改建。稍早京元集團則以15.8億元購進了敦化南 路、八德路口素地，規劃為企業總部，打算與台視為鄰。皇 翔建設從國有財產局手中標走了永和市大新段土地，標金為 3.2億元，這是繼去年以5.15億元標走國防部位於長春路、龍 江路口630坪素地，再一次從政府單位手中成功的取得優質地 段，顯示皇翔的經營重心，還是鎖定在台北市。 統一集團的太子建設去年分別以每坪70萬元、總價4.0億元 向榮民工程購進臺北市松山區菁華素地、2.5億元購入台中市 西屯區926坪素地。今年再以2.56億元取得台中市西屯區惠順 段1296坪素地。除此，並以4.5億元在台中市南屯區惠智段與 地主合建。 不僅建築業掀起多年來少見的購地風潮，非建築業也出現了 購地的消息。中華賓士以低於預期行情3億元左右的價金買進 了位於台中市交通幹道台中港路、文心路三角窗600坪素地， 準備興建銷售總部，該地緊鄰七期重劃區新市政中心預定 地。這塊鑽石地段被視為麒麟地，每次遇有重大選戰時總是 吸引眾多參選人擠破頭爭相設置競選總部；平常則是預售屋 大型個案最愛的銷售中心。這塊地雖然成交了，但價格卻令 人意外。多年前當七期重劃區重劃完成時，此一標的一度叫 價到每坪150萬元。如今中華賓士卻只以46萬元單價輕鬆購 入，高額價差除了說明不動產容易受到景氣的波動外，市場 的變化確實快到令人難以想像。 【房仲業大車拼】 以人營生的房屋仲介業，過去一年來所表現出來的活力讓人 印象深刻。房仲業雖然不像建築業推案量動輒數億元，不過 當景氣氣候不佳時，房仲業卻有更大的本錢可以等待春天。 預售屋屬於期貨性質，市場的接受度始終只有10﹪至15﹪個 百分比，以成屋市場為標地的房仲業者卻擁有85﹪的民意支 持。因此房仲業的存活空間相對寬廣了許多。以永慶房屋為 例，過去始終跨不出淡水河，如今卻開放台北以外縣市的加 盟，既可迅速拓展勢力範圍、享受權利金的實惠，又不必承 擔自營的風險。除此還吸納了有巢氏房屋第二品牌，可彈性 操作雙品牌，快速搶攻市場。到了今年初永慶已經正式超過 了100家店，成為國內前五大品牌。中信房屋也是這波拓店熱 較積極的業者，展店的速度不亞於永慶。 總計過去一年來，大品牌房仲業者總店數，從原來的698家 增到了779家，成長了11﹪，預計此一數字將會隨著景氣能見 度的提昇逐漸攀高，今年或許有機會挑戰高峰時期的900 家。 房仲業者的動態除了可以反應過去一年景氣的復甦，更與預 售屋一樣，具有產業景氣領先指標的意義。 【成屋主宰市場】 從市場面來看，今年的熱鬧程度將超過往年，成屋仍將主導 戰局、預售屋還是扮演配角的市場；商用不動產將會呈現店 面較熱，辦公室冷的兩極化走勢。 由於政策關愛的眼神投注的對象集中在房地產，低單價、低 房貸利率、低稅率當道，以及國人喜歡的投資工具：包括風 險性高的股票、股票型基金等去年表現不佳等因素，配合定 存利率來到歷史新低，過去幾年備受投資人冷落的不動產， 將有絕佳的機會再度活躍起來，吸引更多的投資客進場。 去年較活躍的縣市，還是集中在台北市、台北縣、桃園縣、 台中市、高雄市、高雄縣、台南市等人口集中的都會區，根 據台灣省建築公會資料顯示，去年全台新成屋和預售屋總推 案量計1781億元，較90年的917億元，成長了94﹪。預計今年 仍將延續去年的熱況。 【套房當道】 去年台北市總計推出了30個套房個案，22個預售案、8個新 成屋，推案量達到110億元，相當可觀。今年開春不久，已經 有16個個案持續熱賣，光是中山區就佔了10個。許久不見的 明星廣告也登場代言，旅日明星翁倩玉、楊思敏、伊能靜及 天心分別代言「華爾道夫」、「極上的湯」、「東京凱悅別 館」「國賓SMART」。產品的走向又再度出現挑高產品、總 價300至400萬元，搶攻都會新貴族的策略非常明顯。 【台中出現新商圈】 台中市去年推案量361億元、90年213億元、89年386億元， 與十年前鼎盛時期年推案量千億元簡直是不可同日而言。唯 人口可望突破百萬、中部科學園區預計明年底開放廠商進 駐、水湳機場遷至清泉崗、縣市合併升格院轄市等題材，對 民眾深具吸引力。 以區域而言，傳統的熱門區域西屯、北屯與南屯經過多年的 耕耘，市場已經趨於穩定成熟，房價不易波動。倒是重要交 通建設均落在南區週邊，中山高新設五權西路交流道、中彰 中投快速道路出入口均位於南區與南屯之間、中二高霧峰交 流道距離南區不遠，未來高鐵烏日站也緊鄰南區，這些誘因 都讓南區市場充滿活力，尤其目前的房價平均低於屯區1至3 成的價差，也增加了市場的競爭力。 【高雄捷運影響深】 高雄地區的表現就不像台中那般的活躍，頂多只能算是差強 人意。僅剩下少數體質不錯的建商撐場面，京城建設去年營 收達到50億元，算是表現較穩健的業者。高雄地區不動產屬 性屬於封閉市場型態，不像台中或北部市場屬於開放型型 態，有外來人口移動或資金流入的優點。因此高雄地區房市 的走勢必須要注意公共建設的動向。目前最重大的建設就屬 捷運系統，96年完工前後才會出現生活圈的移動。 台北縣、桃園、新竹、台南地區都有高科技工業支撐，市場 比較能夠維持穩定。 【不良債權是景氣復甦的障礙？】 國內銀行的不良債權總計約有1.7兆水準，近兩年政府引進 資產管理公司（AMC）經由銀行賣給AMC計有1600億元，約 佔1/10。打消呆帳換現金、改善銀行體質，已是潮流，往後 幾年銀行將是法拍屋、金銀拍屋最大的供給者，對市場仍舊 會維持一定的影響力。而這股力量將是國內不動產市場復甦 必須跨越的障礙。不過也不必過度擔心，住宅類的競爭力強 調的是地段、生活機能、建築物本身（包括屋齡）、大樓或 社區管理，最後才是價格，只要條件好，就不必擔心銀行的 不良債權。 綜觀羊年，國內房市誠是充滿希望的一年，土地價格低檔盤 旋、稅率降低、房貸利率降聲連連，多項利多消息全部出 籠，難怪業者要大聲宣示：機會已經出現了。 （鄭政富2003/3/18） |
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| 回覆者：ereport 發表數：-17 IP：139.175.55.* | 2003-08-23 17:40:42 |
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儘管中共立場強硬, 拒絕升值, 但是這是早晚的事, 否則會被全 球市場抵制, 國際資金看好人民幣早晚升值, 早就大舉卡位人民幣計值的資產, 台商更不用說, 順理成章把 錢留在大陸, 錢只會加速流過去, 中國現在就像台灣 77, 78 年 的前夕, 國際資金正準備大炒人民幣, 台灣資本家會錯過這場 好戲嗎? 台灣資金回流!? !? 只看報紙是很危險的................ 地產飆漲!? 慢慢等吧.....台商台幹一堆有消費力的人口一批批 移民到大陸, 台灣就靠舉債度日的六七年級來推動房市囉 (你有車貸跟房貸嗎? 這是你的資產嗎? 這叫 "負債") 四年來的優惠房貸只是在幫建商將走勢向下的房地產轉套給 中下階級.....想想當你的工作被大陸人搶走時怎麼繳房貸????? 三通對台灣房市才是大利空, 真不曉得一堆人看好三通是什麼 意思? (我絕對贊成三通, 但要懂得真正的意義與影響), 現在許多香港人是白天在香港工作, 晚上回廣州睡覺 (知道意 思嗎?) 台灣人過去更不可能花半天在台灣消費, 如果年底真有 20 萬飆漲到 30 萬的五成獲利, 我勸你趕快賣, 那可能是台灣最後一波了 |
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| 回覆者：Aaron 發表數：-17 IP：218.161.9.* | 2003-08-23 13:05:10 |
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房地產是否真能回春？每個人基於自己的判斷而有不同的看 法，就如同股市多、空看法不同才會有買賣成交。提出上述 論點只是身為過去三年台灣金融市場贏家，40歲不到已不須 為5斗米折腰。只希望大多數的小散戶不要財富再一次被重分 配。類似央行續撥2800億優惠房貸這類的嗎啡經濟學(藥癮越 下越重)。各位只能自求多福。看看日本零利率已實施多年， 房地產仍無起色。再看看台北市2000萬以上成屋銷售狀況。 實在令人對房地產無法樂觀，如有閒錢不如在總統大選前跟 著外資在股市投機一番，多賺點自備款。比較實在。 |
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| 回覆者：cyc168 發表數：-17 IP：203.203.82.* | 2003-08-23 11:45:21 |
| 我也覺得房地產回春的機率較高.拭目以待吧!! | |
| 回覆者：c c 發表數：-17 IP：219.68.14.* | 2003-08-23 11:27:26 |
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那你借我錢買一坪二十萬的房子,明年我直接把每坪價值30萬 的房子給你. 你真是小白 |
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| 回覆者：炒地皮 發表數：-17 IP：61.219.36.* | 2003-08-23 07:52:03 |
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股市每每皆在大家不看好時偷偷回春,房市也是如此,資金在眾人認為外移西進之情形下反而 偷偷回流台灣,所以任何事情的進展都是偷偷摸摸大家不注意下發展而成的,因此此次房市不 將只是反彈,而是大多頭,房地產飆漲的情景即將在現,現在若不買房子,一坪20萬的中古屋到年 底會飆到30萬一坪,拭目以待. |
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