| 收入 VS 可負擔之房價？ |
| 發表者：EE 發表數：-17 IP：61.222.74.* | 2003-07-18 17:18:44 |
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喜歡上一棟房子，500多萬，因有購屋的壓力，準備下手 |
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| 回覆者：General 發表數：-17 IP：211.20.96.* | 2003-07-22 11:20:53 |
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買房子愈來愈簡單 銀行放寬貸放限制 房貸成數可達八成五 房市景氣逐漸回春，成交件數不斷衝高，各行庫為了爭取房 貸業務，紛紛祭出各種優惠條件以吸引房貸族。根據永慶房 屋調查顯示，部分大型行庫已經將七成房貸的限制，提高至 最高八成五，再度降低購屋門檻，預料此舉將有效吸引首 購、換屋以及投資的族群進場購屋。 業者其他新聞稿 七成以上貸款比例 節節升高 1年法拍成交件數佔買賣移轉件數11.5% 全省上網看屋人數成長15% 後SARS時代的房市現象之二 社會新鮮人薪資比一比 永慶房屋表示，後SARS時期的房市表現亮眼，成交件數便較 去年同期成長三成，買氣旺盛。為了掌握這波買氣，政府及 各銀行都推出新策略及服務項目，來吸引客戶上門，積極帶 動整體經濟成長。例如政府推出低利房貸可轉貸的優惠，而 銀行則以提高貸款成數為誘因吸引客戶。 自備款僅一成五降低購屋門檻 永慶房屋表示，購買中古屋的最大成本支出，主要來自於三 成自備款，以及後續的每月房貸。過去銀行為了保障債權， 放款的態度較為保守，除了核估房屋總值之外，放款額度大 多維持在七成左右，最多也只能到七成五；也就是說，消費 者購屋時必須自備三成自備款。舉例來說，在台北市郊購買 一間總價約500萬元24坪左右的電梯住宅，在七成房貸的時代 裡，便要準備150萬元的自備款，若再加上過戶費用、相關稅 費、家具、電器等必需品，20~30萬元少不了，再加上個人的 安全存款，看來至少要有200萬元的現金，才能去計劃購屋的 大事。 由於目前已經是低利時代，貸款後的每月房貸支出降低許 多，因此現在民眾的購屋難度，大多是來自於自備款不足； 但是現在在銀行提高貸款額度之後，這個購屋門檻顯然大幅 降低。以目前利率試算，優惠房貸利率2.3%，以本息平均攤 還方式清償20年期貸款，每100萬元的貸款，每月僅要繳約 5200元，也就是說，如果在台北市購屋貸滿250萬元優惠貸 款，每月也只要支出13,000元。因此，提高貸款額度的方 式，雖然會造成每月房貸負擔的增加，但是由於低利的優 勢，所以只要收入穩定，每月房貸支出幾乎都在可負擔的範 圍內。 每月房貸負擔已經減輕，自備款又可減少一半，現在購屋愈 來愈輕鬆。同樣是以500萬元購買電梯住宅，以目前可貸最高 額度八成五計算，自備款只要準備75萬元，貸款額度425萬 元，每月房貸支出約為2萬3千元。自備款減少75萬元，每月 房貸只要多負擔4千元，大多數的貸款族樂於這樣的選擇降低 自備款壓力，每月家戶所得只要在7萬元左右者皆可負擔，買 房子的壓力減輕許多。根據永慶房屋統計，在去年同期，購 屋貸款超過七成的比例為23%；但是到了今年第二季，貸款 超過七成的比例成倍數成長，快速上升到45%，且持續上升 中。 銀行房貸額度雖然已經可以提高到八成五，但是並不是表示 所有的房子都可以貸到八成五，永慶房屋契約部經理林國華 指出，行庫在評估貸放額度高低時，都有一些基本的參考原 則，作為放款七成以上或是七成以下的標準。 林國華表示，以外部環境來看，通常房屋座落於優良學區、 鄰里公園或區域性公園、捷運站附近等區域，貸款額度皆可 較高；另外像生活機能、名人居住區、重大建設開發區等， 貸款額度也會較高。再以內部條件來看，格局方正、視野景 觀良好、室內採光佳、附贈新穎實用的裝潢等，符合這些條 件的房子都可以提高貸款額度。基本上，「好貸屋」都是買 賣交易轉手較為容易的「好屋」，也是因為這樣的原因，銀 行才會認定這類房屋的債權比較有保障，貸款額度才能提 高，因此消費者在購屋時，應以這類區域作為優先考量。 提高貸款額度有偏方 除了建物的條件之外，還有一些容易被忽略的方式，只要循 著這些方式進行，通常可以貸到七成以上，林國華建議可嘗 試下列方法：(一)增加擔保人－若擔保人可提高至二人或二 人以上，或連保人名下又有不動產，通常可爭取到較佳的貸 款額度，約可提高0.5~1成貸款(二)增加抵押品－若有需要提 高名下某一個房子的貸款額度，亦可嘗試再拿第二個不動產 抵押，提高擔保設定(三)提高房貸利率－以自願提高利率增 加額度的方式亦是一個可行的方法，這必需配合貸款人的自 身條件、償債能力，進一步與銀行洽談，通常提高之利率約 在一碼左右，可增加之房貸額度約為0.5~1成(四)信用貸款－ 同一抵押品可向銀行申請短期信用貸款，貸款利率約為5.5% ~10.5%，貸款年限為1~7年不等，貸款金額約在1百萬元以內 (五)長期與銀行維持良好關係，例如長期定存、以大額存款 爭取成為行庫的VIP會員，或是透過房仲公司或合法執業代書 等。 永慶房屋最後表示，在利率不斷創下新低的「三低時代」， 購屋的門檻也不斷往下調降，有效節省購屋成本；另一方面 房價下跌空間有限，購屋虧損的風險可說是近10年來最低 的。在購屋愈來愈輕鬆的年代，把握時機才是贏家。 表一 500萬元購屋支出比較表 類別 七成貸款 八成五貸款 貸款額度 350萬元 425萬元 自備款 150萬元 75萬元 每月房貸支出 1.9萬元 2.3萬元 家戶收入下限 6萬元 7萬元 |
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| 回覆者：EE 發表數：-17 IP：61.222.74.* | 2003-07-21 12:42:33 |
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啊~~~！要有負債的勇氣~~~ 真是一語點破我現在的心境，這幾天一直輾轉難眠， 想到一口氣就要背如此沉重的債務，不能再揮霍... 甚至要縮衣節食，用錢的習慣要做個大改變... 背20年的貸款，這期間的收入不能有所閃失，真有點給他擔 心，不過找了快一年的房子，真的滿喜歡這一棟，我想大概 要做心裡建設然後敗下去吧... |
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| 回覆者：Allen 發表數：-17 IP：203.67.244.* | 2003-07-21 12:28:06 |
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chin的情形跟我差不多!! 本來我的購屋總價定在400萬(甚至是350萬),結果看到新成屋 500萬,試算一下貸款,也算是買的起,就決定買新屋!! 但是由於遷就一些生活機能的現實,不得不提高預算~~~ 最後買了一間近600萬的房子,家電也是要全部重買,還要花一 筆錢結婚,害我失眠了好多天!! |
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| 回覆者：1111 發表數：-17 IP：61.30.79.* | 2003-07-21 12:15:19 |
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我認為應該是先買夠用的 3房約 < 6年房屋以後看情況, 進可攻(賣) 退可守(繼續住) 我是買 400萬靠家人幫忙 , 我只貸 200萬每月只 1萬多的房貸 可是有小孩 開銷不好控制, 向為小孩我們都很省 可是接近 6 萬(老婆沒工作) 扣掉保險..水電.. 不到 4.5萬 , 感覺錢 還是不太夠用, 不能亂買東西 因為家中還缺一些電器.. 如果花了 1,2 萬要存不容易 前些日好不容易存歇前可是又交稅去... (我們就是逃不掉反而財團都可以) 所以我認為房貸 應該是你月入 1/6 或是 扣掉水電保險後 1/4 小孩開銷不少 而且如果你們如果想過得辛苦點那是可以買.. 如果想過輕鬆點最好 少貸一點.. 因為薪水跟不上物價漲的速度 還有一點手上最好留 1~ 20萬當預備金 |
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| 回覆者：chin 發表數：-17 IP：163.29.140.* | 2003-07-21 09:54:22 |
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哇∼∼ 已經有250的存款了 那負擔不會很大才對 不過那要看你們每個月的支出有多少而定 如果每月的支出在3萬以內 那扣除房貸後至少還有4、5萬元可以存下來 如果每個月要花費5、6萬的話 那扣掉房貸只剩1、2萬的話負擔就很重 我的情形是只有100多萬的頭期款 本來房價也是設定在500萬左右 不過看了快一個月都沒滿意的屋子 現在已經把預算調到600萬左右 因為聽很多長輩、朋友說 多貸一點沒關係 只是一開始辛苦個三、五年 存多少就先把本金還掉 以後負擔就會減輕很多 不需要買不喜歡或不適合的房子 日後不容易脫手又不抗跌 提供參考 |
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| 回覆者：KFC 發表數：-17 IP：210.68.177.* | 2003-07-21 09:47:53 |
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唉....人要有負債的勇氣(這是我同事給我的建言,我不予置評), 我也跟megan_chou一樣,覺得這樣還蠻充裕的, 我講講我的例子, 夫妻月收入100k,貸款5550k,頭期款1300k,又跟親朋借了40萬 來裝潢,家具冷氣等以後慢慢買,每月貸款接近3萬,家庭保險支 出每年約26萬, 我們目前沒有小孩,所以覺得還好,不過也是得稍微縮衣節食的 生活哩...... |
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| 回覆者：megan_chou 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-07-20 01:32:32 |
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其實我覺得還滿充裕的呢！ 不過，你們有小孩嗎？有打算生嗎？ 小孩的花費也是滿大的！ 我的算法是這樣啦！ 貸款四百萬，以現在的利率，大概每個月負擔不到25,000， 就以25,000計算囉！ 一般理財觀念都說， 每月負擔的房貸不要超過月收入的三分之一， 我是覺得，最好是用「月收入扣除必要支出」來算， 這時，有沒有小孩就很重要囉！ 一種算法是從必要支出求房貸是否負擔過大， 每月十萬，若沒有小孩，假設每月必要支出三萬， 剩七萬，負擔二萬五的房貸，我想是沒問題的！ 另外一種算法是負擔這樣的房貸，必須限制支出， 每月十萬，扣除房貸，能用的錢只有七萬五囉！ 投資、儲蓄、保險...扣除之後，（還有小孩教育基金喔） 就是現在可以使用的生活支出啦！ 我是覺得應該可以維持過得不錯唷！ |
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