履約保證的由來
預售屋非現貨買賣，快的1年多即可交貨，慢的3、5年不等，這時建商如銷售完畢捲款而逃
或中途周轉不靈財務出狀況，這時消費者往往損失慘重，如何去清理是一件既複雜又專業的
工作。
在景氣時，建設公司往往以案養案，一旦出現周轉不靈財務出狀況，那這建設公司所有推出
的預售案的買方消費者都成受害者。
與建商有交易的行業與法律關係：
1、 銀行：建商的原料是土地，建商可能以20%的自備款買地，其餘80%的購地款是
以土地融資的方式向金融機構借貸，所以金融機構擁有第一順位的抵押權。
2、 代銷公司：代銷公司銷售期結束後即向建設公司請款。是有報酬的委任代理。
3、 營造廠：營造廠向建設公司承攬到工程，建設公司就對營造廠有付工程款債
務，如建設公司欠債不還，營造廠依舊民法513『承攬之工作物為建築物或其他土地上之工
作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人就承攬關係所生之債權，對於其工作所附之定
作人之不動產，有抵押權。』這裏的承攬人是營造廠，建設公司是定作人，這是所謂的法定
抵押權，因營造廠不用向地政機關登記即有法定抵押權。
以前土地便宜，營造費用極高，原本應將消費者繳給建設公司的購屋款給付給營造廠，而建
設公司為了賺錢往往將這筆錢再去投資別的案子，一旦周轉不靈，營造廠就查封這批房子，
這時消費者只有一般債權，因此往往是血本無歸。
因此政府弄一個建築經理公司管理辦法，輔導成立建築經理公司，而建築經理公司必需邀銀
行投資30%才能成立，目的是希望將原本應繳給建設公司的每一期購屋款由建築經理公司代
建設公收，存入銀行的專戶裏，建築經理公司再到工地查核工程進度是否如期完成，如有如
期完成，則銀行就將購屋款代建設公司撥給營造廠，此即專款專用〈購屋款專用在工程款
上〉。
如碰到營造廠違約或倒閉，建築經理公司有營造廠的班底可將未完成的房子完成，再移轉給
消費者，而非以解約來處理所以稱之為履約保證，但因費用高達總工程款4、5%以上，以及
需專款專用，所以一般建商皆興趣缺缺，因此有一部制度完善的不動產交易法是當務之急，
因築經理公司管理辦法只有行政命令的位階，而非法律的位階。
而現在的所謂成屋履約保證或是價金履約保證皆參考此來運作，只是如買賣交易出狀況就以
解約為處理手段，而非以真的代其中一方去履約為目的〈因實際上可能有無法排除的因素，
而變成屋主客觀的給付不能。〉
再來可從保管專戶支出仲介的佣金及賣方的土地增值稅，如土地增值稅額龐大，那專戶已形
同被掏空。這部分和上一段將再另提一新話題來解說。
