| 「成屋履約保證」的可能風險〈對話式〉 |
| 發表者：紅中不動產 發表數：-17 IP：218.161.15.* | 2003-05-30 22:49:56 |
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買賣房屋，大部分都能平安完成交易 |
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| 回覆者：Allen 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2003-06-20 01:12:33 |
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Ｘ信建築經理公司是屬於Ｘ義企業集團， 簽約時的Ｘ義代書也是..... 是非常不公正的第三者 ...... 我的案子現在還在遙遙無期的訴訟中， 我花了大筆的律師費和開庭費用， 花了好多時間到處問人和查相關資料， 每逢開庭一定向公司請假去出席， 這樣勞心勞力及傷財， 只求法官能有公平的判決， 還我一個公道..... 我也曾找過公平交易委員會、消保官及地政局申訴， 收到這些單位的答覆時， 我差點沒吐血， 他們竟然可以用非常不合理的理由為X義作解釋， 而不處罰Ｘ義， 這讓我覺得這世上真是沒有天理...... 現在我每次看到電視上Ｘ義房屋的廣告， 什麼每59分鐘就替兩戶人家找到幸福？？？ 其實是........ 找到“痛苦 ”！！！ |
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| 回覆者：紅中不動產 發表數：-17 IP：218.161.15.* | 2003-06-15 19:18:37 |
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在此補充說明一下，X義非當事人，所以非X義並不需要履行履約保證契約。 另節錄自---不動產仲介市場分析----李春長--著---第六章---台彎房屋仲介業實成屋履約保證之 檢討--------第124至125頁---雙元代理與有限制的代理---的內容供網友參考 『在所有契約條件被滿足前，中間代理人為買賣雙方的雙元代理人，當契約條件達成時，中 間代理人便成為各當事人的個別代理人。一旦，契約條件已被完成，中間代理人成為賣方的 個別代理人傳送價金，與變成為買方的個別代理人傳送文件。 中間代理人只是一般的受託人，其義務只是依據當事人的指示。做為一有限的、雙元的代理 人，當事人間有爭論或爭議產生時，代理人一般都不會做任何決定。而是請求法庭來解決這 些問題。中間代理人解決當事人的爭議時，若沒有當事人的指示或法庭的處理，中間代理人 的解決是不對的，當有錯誤判斷而造成傷害時，其必須承擔責任。』 |
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| 回覆者：紅中不動產 發表數：-17 IP：218.161.3.* | 2003-06-14 12:14:22 |
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請問你的案子現在狀況如何？可否告知大家！ 感謝你出面說出自己的慘痛經驗！ X義是建經公司的股東，所以容易有球員兼裁判的狀況發生， 非公正第三者！ |
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| 回覆者：Allen 發表數：-17 IP：219.91.53.* | 2003-06-12 00:38:31 |
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事實上，X義根本沒遵守這履約保證委任契約書！！！ 我因為所買的標的物有違建查報未告知， 而想和賣方以及X義談解約的過程中， X義的仲介人員告訴我， 頭款中三分之一的款項已交給賣方， 但明明履約保證委任契約書的第二條是： ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 第二條：經收保管 〈一〉 為便申辦履約保證，甲、乙雙方應將買賣價款、各項相關稅費及過戶證件，交 由丙方代為經收、保管，直至不動產合約完成〈或解除〉日止。 ----------------------------------------------------------------------------------------------------- X義的安信建築涇理股份有限公司卻在動產合約完成〈或解除〉日前將部份頭期款交給賣 方 .... X義的仲介人員不僅隱瞞標的物的違建查報， 不告知我要約書及契約書可有審閱期， （X義要求要約的隔天就要帶著頭期款去簽約，否則即是違約） 簽約時將我的那份要約書收走， 更未遵守履約保證委任契約書， 在動產合約完成〈或解除〉日前將部份頭期款交給賣方 .... |
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| 回覆者：megan_chou 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-06-09 14:46:08 |
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問這種問題的人，一點法律常識也沒！ 銀行不賠，干我啥事？我幹嘛賠？ 不過，若沒辦履約保證而損失的金額， 紅中先生願意賠償的話， 我或許可以考慮... 我的確對成屋履約保證不是非常的有信心， 我也從沒說過，履約保證是零風險， 我也強調過， 這是在沒有更好的方式下，所能選擇的方式。 我也對我自己的見解信心不夠， 因為我也只是根據實際案例與對契約的瞭解提出看法， 並歡迎大家可以提供與我所知不同的「實際」案例。 我有很「堅定」的「否定」別人的說法嗎？ 我只是提出 懷疑 並 希望能討論。 說到針對問題回答， 請路見不平先生算算紅中先生規避的問題， 在這個主題下就有多少？ 大家也等待他的回答， 請路見不平先生一併為大家打抱不平吧！ （這也請針對我的問題回答） 日後，除非有建設性的問題或議題被提出， 或紅中先生回答了問題， 我是不會再回答沒有營養的問題了。 |
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| 回覆者：路見不平 發表數：-17 IP：218.161.12.* | 2003-06-09 13:08:02 |
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看來megen-chou對成屋履約保證及自己的見解沒信心，不敢對我的問題回答。這樣網友是會 對你的言論沒信心的！ |
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| 回覆者：megan_chou 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-06-08 16:29:02 |
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用這種賭氣式的問句，對整個事情的釐清有幫助嗎？ 賣方應付的仲介費與增值稅， 根據我看到的 契約內容 與 網友提出的 實際案例， 並•不•是•由買方扣除。 若有人真的擔心銀行不願意返還買方， 那我建議不要辦履約保證，若有損失，再請您賠償如何？ 若您覺得不平，請舉出「銀行不願返還」的「實際」案例， 而非如紅中先生的「假設問答」， 若屬實，可能我的瞭解部分有誤，大家可以再討論。 但以這種「如果...」但又缺乏根據的問題，一點用都沒有！ 我覺得關於「履約保證」這個主題的討論， 已經流於口水戰。 我也很想知道履約保證的缺失以及改善方向， 以及在這種定型化契約下， 我們可以堅持修改的地方，如何保障自己， 但提出的問題也沒有人能回答， 只見沒建設性、沒根據的質疑， 網友請紅中先生舉出 不用銀行履約保證的話， 他採用的避險方法，也不見回應。 只看到，每隔一段時間， 就有人回個沒建設性的問題， 把這個主題往前抬，只是增加某個人的「知名度」吧！ |
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| 回覆者：路見不平 發表數：-17 IP：218.161.10.* | 2003-06-08 13:34:04 |
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如果銀行不願返還買方--------那些賣方應付的仲介費與增值稅， 由你玲和megen--chou負責賠如何？ |
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| 回覆者：好想買房子 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-06-02 21:52:30 |
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我也很想知道耶... |
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| 回覆者：ㄅㄆㄇ 發表數：-17 IP：218.173.10.* | 2003-06-02 21:20:30 |
| 別腦羞成怒啦! | |
| 回覆者：蘿蔔 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-06-02 09:40:03 |
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請問一下紅中先生， 您說過您也是仲介， 那請問跟您買屋賣屋的話是否有辦成屋履約保證呢？ 如果沒有， 您如何避免交易期間可能發生的問題？ 如果有， 您採用的契約版本又是怎樣呢？ 對於這幾個關鍵，為了避開您說的風險， 您的版本如何修改？ 這樣我們才知道如何跟我們交易的仲介爭取呀！ |
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| 回覆者：ㄅㄆㄇ 發表數：-17 IP：218.173.10.* | 2003-06-02 01:25:44 |
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就事論事吧! 別再為反對而反對了! |
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| 回覆者：玲 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-06-01 13:24:28 |
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我也上網找了喔！ 還是與信義公布的不一樣啊！ 不過信義買方公布的包含前後條款， 清楚多了！ 賣方應附的仲介費與增值稅， 本來就是由賣方支付呀！ 怎會有紅中先生例子中的從買方的頭款中扣除呢？ |
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| 回覆者：玲 發表數：-17 IP：61.64.221.* | 2003-06-01 11:58:53 |
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當然要依合約囉！ 依合約也不是紅中先生講的狀況， 只是會損失一些代書費等， 但賣方應付的仲介費與增值稅並非由買方的這筆頭款支出。 |
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| 回覆者：信義買方 發表數：-17 IP：218.161.9.* | 2003-06-01 10:01:33 |
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安信建築涇理股份有限公司 代辦履約保證委任契約書 立約人----買方：-----------------------〈以下簡稱甲方〉 賣方：-----------------------〈以下簡稱乙方〉 安信建築涇理股份有限公司〈以下簡稱丙方〉 茲因甲乙雙方為求不動產買賣合約〈合約編號：---------〉誠信履行，一致同意委任丙方依銀 行法建築經理公司管理辦法等相關法令帶為向某某銀行股份有限公司〈以下簡稱銀行〉辦理 履約保證一切事宜，並訂立條款列明如後，以資共守： 第一條：保證內容 〈一〉 依銀行制式之保證書所示內容為之。 〈二〉 對保證書所示買賣雙方是否合法完成解約程序，由銀行依約認定之。 第二條：經收保管 〈一〉 為便申辦履約保證，甲、乙雙方應將買賣價款、各項相關稅費及過戶證件，交 由丙方代為經收、保管，直至不動產合約完成 〈或解除〉日止。 〈二〉 丙方收受前項文件款項應及簽收或開立相關憑證予甲、乙雙方以資憑證。 第三條：專戶辦理 〈一〉 前條丙方所經收之買賣價款，應即存於丙方開立於金融機構之履約保證專戶 內，並依該行當期活期儲蓄存款利率計息〈扣除 利息所得稅〉 〈二〉 前項所述孳息應與買賣價款於扣除第四條之出外，於交屋程序 完成後或契約解除後一併轉交或返還之。 〈三〉 上述孳息部分，丙方須開立利息所得稅扣繳憑單。因丙方非金 融機構，依據所得稅法第88條相關規定，本利息所得於申報綜合所得稅時，非屬儲蓄投資特 別扣除額〈27萬元〉免予扣繳之範圍。 第四條：專戶支出 〈一〉甲、乙雙方同意丙方得由第三條第一款之專戶中，代乙方之付下 列款項 1、 土地增值稅、地價稅、房屋稅、公程受益費、及過戶相關稅費。 2、 仲介服務費：按乙方與信義房屋仲介股份有限公司，簽定買賣仲介專任委託書 付款方式給付之。 3、 清償原貸款取得清償證明所需之款項：產權過戶到甲方名下後，專戶款項足夠 清償時方得給付之。 倘專戶中款項不足支付上列項目時，乙方應在丙方通知五日 |
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