親愛的Gunther：
本人〈不世出〉在此藉這個機會向您澄清一件事情，在本討
論區中，由不世出署名所張貼的文章，100%為本人親自創
作，假使您亦服務於建築業界，也許曾在某次簡報中聽過或
看過相關內容，但曝光於公開的傳播媒體中，這肯定昰原汁
原味，也無須抄襲的見解。
歡迎持續交流~
順道再貼一篇《台灣房地產市場基本結構性的改變
十年來，臺灣房地產由盛極而衰，正面臨社會基本結構性的
改變。
近十年來，房地產業從一個令人稱羨的行業，轉變成一隻沒
人愛的醜小鴉。很多相關業者與媒體把這種變化的主因歸咎
於供需間的失調現象；不錯，供需關係的不平衡，肯定是臺
灣房地產業急轉直下的一項重大因素，但我認為超額供給仍
只能算是『病症』，真正的『病因』來自於臺灣社會內部基
本結構性的改變。促成這些改變的有社會組成份子、新型態
的科技、更多元的通路，甚至是國際社會趨勢的影響……，
這個專欄日後將主要針對房地產市場的各種脈動，與各界先
進作交流及探討，我想，用這個話題來作一個引言的角色，
應該會比較具有深度，也有趣得多。
年齡層級改變。
十年前的主力購屋客戶年齡已逐步往上增長，而在這十年
間，新生代的潛在客戶也逐漸形成一股購屋新勢力。市場中
購屋的年齡層雖因各類產品屬性的不同，而對不同年齡層有
程度不一的吸引力；但我們的觀察發現，世代間區分界限愈
來愈短，從過去的20年為一代，到現今可謂5年就有一個明顯
劃分，研究不同世代對居住空間的觀念，是市場人士極有興
趣的課題之一。
經濟能力改變。
我國國民的年平均所得，從十年前不到每年8000美元，一直
累增至91年約17600美元每年。當然，國民對民生財貨的消費
能力，也同步大幅提升。有了較強的消費力，對過去所謂奢
侈品的需求亦會呈正比增加。對建商而言，也形成一股相對
的推動力，使我們的住宅個案不只在建築規劃，也在建材設
備等其他較為附屬的層面，對映出向上提升與觀念更新的情
況。
投資管道改變。
十年前，台灣境內的投資工具寥寥可數，加上經濟正進入擴
張期，龐大金流所蓄含的爆發力十分驚人，熱錢容易流向房
地產市場，直接促成房地產相關行業的空前榮景(現在也可說
是絕後了)；但近年來各種投資管道陸續開放，地產報酬率與
流通率相對較低，投資客除了幾種特殊商品，(如純辦、廠
辦、豪宅等……)，幾乎已消失在一般的房地產市場裡。
居住觀念改變。
隨著民智漸開、社會進步，大部份台灣民眾已不把居住需
求，僅只於遮風避雨的功能而已，傳統業界所認知的坪數與
房數間的規劃互動關係，現階段均隨著市場需求，而有漸次
放大的現象；跟著社會運行與生活作息的演進，消費者也有
所覺醒，並積極吸取大量資訊，追求符合人性需求、迎合時
代潮流的住宅空間。
工作型態改變。
全球的商業活動已經由網際網路串聯成一個無國界的共同市
場，愈來愈多的人可以透過科技產品與其他國界、領域、企
業等不同組織進行零時差溝通。因此社會上也出現了更多不
需考慮通勤距離與時間的工作族群，自然而然，對區域性房
地產市場亦將會發生較明顯的變異，尤其反映在區段房價的
排擠效應上。
區域發展改變。
以往大台北地區的房地產市場蓬勃發展，一大部份的原因來
自於過去北部創造較多的工作機會，所以吸引大量國內人口
北移；但隨著城鄉差距的日漸縮小，區域人口的增加同步也
擴大了市場規模，因此，我們可以發現，很多中南部的城市
都創造了為數不少的就業機會，也吸引許多人才回流，人口
活動集中於北臺灣的情況已相對和緩。
家庭組織改變。
傳統大家族式的親族組織，因著工商製造與服務產業興起，
並逐漸取代傳統農業，已然多半化整為零，打散到各新興都
市裡，成為許多的小家庭，根據我們長期掌握的資料顯示：
北部幾個主要人口聚集的城市，其四人以上戶量的家庭數，
不斷呈現大幅下降的趨勢，而從這些家庭中釋出的人口，也
是近年推動市場量能的新勢力。
互動關係改變。
人們在享受科技進步的同時，似乎也被迫進行一些心理層面
的改變。群我之間的關係較冷陌、疏離感加深、不安全感更
重……，反映在房地產個案規劃中最顯著的就是各種先進的
保全設備訴求；但這還只是較浮面的部份，真正影響深遠
的，在民眾對居住群體與社區成員間的互動關係，於是，如
何成功地營造社區分子間對社區的認同，進而發展出專屬獨
特的榮譽感，(例如透過社區總體營造的手段)將成為下一階
段房地產行銷的一大重要課程。
資訊傳遞改變。
現在，我們不管經由電視或網路，都能隨時掌握全球的脈
動，資訊的流通快速且多元化，消費者可以透過多種管道得
知任何他們想了解的事物(就像各位目前透過『不動產e族』
了解相關房地產專業領域)。同樣地，客戶對房地產也愈來愈
『見多識廣』，愈懂得爭取他們想要的。
教育程度改變。
先進工業國家都會有一種新興勢力叫『中產階級』，他們特
色就是普遍受高等教育、懂得要求更高更多、也更精明多
疑……。以中產階級為首的新興勢力，主導著這個社會主流
的價值與觀念，也影響著大多數民眾對議題的看法。未來的
建築業者不但須在規劃設計方面下苦功，對經營狀況、資訊
供給的正派、透明，在爭取客戶認同上是一樣不可或缺。
本文僅為個人對國內房地產市場的觀察彙整，未盡完善或尚
待探討之處，敬請各界先進不吝指導賜教。
國內房地產產業的永續健全發展，需要各位社會菁英聚沙成
塔、集思廣益所產生的巨大效應，方能克盡全功。
