四大天王，據地為王。

板橋地區經過近幾年來的開發擴展，就房地產區域屬性而

言，我們大致將目前的推案分布生態，切畫出東、西、南、

北四大區塊。除了西邊沙崙溪洲地區，明顯以大漢溪作為區

隔，在大漢溪與新店溪的沖積陸塊上，主要是以舊的台鐵鐵

道路線，以及整條民生路，來作為區分之界線。

其中，民生路以東至整個河川界線，我們稱之為『東區』，

區域內大致以江子翠、港仔嘴(江子翠古名)、埔乾、海山、

光仁等地區為主；(事實上埔乾、海山、光仁等地與江子翠的

價格是有一段差距，只是這幾個地區近年推案較少，故暫且

將其歸入東區的範圍。)『北區』的界線則指舊鐵路線以北、

民生路以西的區域，包含新海路、民權路、文化路一段等

地；鐵路以南、民生路以西的區域即為『南區』，泛指一般

老板橋人所稱的”後站”地帶。

曾經超額供給，亟欲恢復元氣。

在房地產市場的表現上，近幾年來當以『東區』的表現最為

亮麗，由於提前反映公共建設的利多，加上在文化路與雙十

路、莊敬路一帶商業區的搶照效應，可以說在短短的3~5年間

爆出相當驚人的鉅量，這一波推案的熱潮約莫在兩年前才暫

告一段落，本區是板橋地區目前平均成交單價最高的區塊，

過去也曾經創下板橋地區房地產銷售單價的新高紀錄。(『昇

陽立都』表價曾達每坪30萬大關)以主動線來觀察，本區整

體 市容街廓呈現予人現代嶄新的氣象，但本區相對而言卻也

是現階段板橋價格落差最大的區域，從懷德街、田單街新屋

的15.5萬/坪，到文化路雙十路沿線的高價22萬/坪左右；不

過，這二年多的時間以來，隨著萬板大橋、捷運藍線、華翠

大橋等主要聯繫台北市的交通動線陸續完成使用，我們預期

本區在未來幾年的時間裡，極有可能出現居民人口結構性的

變化。(起因為房價的排擠效應、區域房價的合理性修正、通

勤時間與距離之間的置換考量、生活機能與地區發展潛力的

條件等等……。)可以確定的是，本區將持續是未來五年板橋

地區房地產無論在需求或價格都最具支撐的區塊。

價量萎縮，人氣黯淡。

至於北區近年來的房市表現則較為死寂，有一點真空的意

味，主要原因為缺乏公共建設利多，而且區域內精華的商業

活動地段也較向南區靠攏之故，先前較具代表性的指標個案

為『非常歐洲』， 因為是挑高型特殊產品，所以在價位上不

能作為參考主流，本地房地產交易狀況，一般還是以愈接近

舊車站的地段為佳。

相較於北區，南區(及本案所在區域)的情形就要好得許多，

這裡也是過去老板橋人群聚定居較密集之處，由於早期此地

就業機會多、基礎學校(國小、國中)也多，因此在70年代時

亦吸引相當規模的外來遷居者，整體房市出現一波大的榮

景。只是，進入80年代，土城、中和、樹林等新興衛星城市

崛起，在就業機會、房價排擠、公共利多等彼漲我消的態勢

下，本區居民的流失程度反而躍昇全市之冠，(通常是首購的

第二代家庭)本區也同時面臨過度開發所帶來的苦果，供過於

求的現象，使各開發商的熱情與行動也急速消退。

價格變相遭破壞，策略彈性更擠壓。

本區整體房市的冷清，反映在近兩年的實際推案狀況，過去

在四川路、南雅南路、重慶路、實踐路等路段，均是本區推

案的首選區塊，而以現階段來看，上述幾條主要動線，則都

僅剩餘屋出清的個案，但去年初區域內有個值得一提的暢銷

個案：『椰風生活』，本案試圖用建材與社區規劃的提升，

彌補地段及小區域的先天缺陷，以結果看來，本案在區域反

應上倒是受到相當不錯的回響，據了解，本案媒體正式大量

釋出約兩個多月的時間，成交的戶數就已達到六成上下，成

交價格介於14.5~14萬/坪之間，﹝當時亦屬區域較高價﹞由於

該案以『平價豪宅』的口號與包裝，大量的廣告通路鋪陳，

但卻以較接近一般行情的價位銷售，在區域客戶的心理認知

來講，同樣形成另一種變相的『價格破壞效應』。

低價之最？言猶過早。

至於西區的浮州地區則因為地緣性關係，其價格常受樹林或

土城的影響，所以大約也只能將成交價格等同於樹林中華路

或大安南路的水準﹝約在11.5萬至13.5萬間﹞；不過由於是整

個板橋地區最低價的地帶，可發揮供中大型社區建案的土地

素材亦較其他地區為多，因此本區仍為其他鄉鎮市首購獲區

域型首換客戶所青睞的經濟型地點之一，近幾年房市的去化

表現均稱穩定，只要建案落成，配合親切的價位，通常能順

利出清；只是隨著捷運藍線土城段的逐漸成型，本區的地產

價格應該尚未修正完成，購屋客仍應回歸基本面考量『價

值』才昰。