台灣的房地產漲了好多年了，還會一直漲下去嗎？這是我一直在觀察的問題。

我大概三年沒有買房子了，因為實在太貴了，找不到報酬率有4%的好物件可以買，所以我一直在等，如果房價降到買來出租投報率有4%，我就會再進場買進。

最近除了證所稅的問題，政府也在討論房屋實價課稅，很多人都說，那會有很多投資客會把房子拿出來賣，房價就會下跌，真的會這樣嗎？不是“有個人”一直說房價太高，泡沫一破，房價就會跌，但講了好多年也不見房價反轉啊（你應該知道是誰，不知道問問身邊的朋友，再不知道可以寫email問我），我不去猜測房價何時下跌，但我要做好房價下跌的準備。

房價下跌要準備什麼？第一，要準備錢。也許你會說，廢話！買房子當然要錢，那是不是房價跌越多買越多，沒錢也可以借錢來買？錯！！這就是我要你準備的第二件事，房價下跌要有正確的投資心態。

為甚麼不能跌越多買越多，舉例來說：你用一百萬自備款加上貸款二百萬，買了一間三百萬的房子，出租後每月租金一萬二，拿來付房貸剛剛好，在房價上漲的時候，也許五年後這間房子就漲到五百萬，光房價上漲就足夠替你還清房貸。所以，你可以選擇繼續作收租金，讓房客替你還房貸；或者選擇把房子賣掉，得到價金五百萬，因為房客已經替你還了五年大約四分之ㄧ的房貸，所以房貸只剩下一百五十萬，也就是扣掉房貸你還可以實拿三百五十萬。最初你只花了一百萬，五年後拿三百五十萬回來，這是房價賺租金也賺，難怪這些年大家趨之若鶩。

那如果房價下跌呢？一樣你用一百萬自備款加上貸款二百萬，買了一間三百萬的房子，出租後每月租金一萬二，拿來付房貸剛剛好，但五年後房價只剩兩百萬，假設這時候你把房子賣掉，卻只得到價金二百萬，因為房客已經替你還了五年大約四分之ㄧ的房貸，所以房貸只剩下一百五十萬，扣掉房貸你只能實拿五十萬，最初你花了一百萬，五年後只拿五十萬回來，而且你算過沒有？雖然房客替你還了五十萬房貸，但房價竟然賠了一百萬，這是賺了租金賠了房價，套句股票的術語叫賺了股息賠了價差，所以結論你倒賠了五十萬。

那有人說啦，我不賣就好啦，繼續收房租，讓房客替我繳房貸。但既然房價是下跌的趨勢，天知道二十年後等房客替你繳完房貸時，你的房價還剩下多少。

看了上面的內容你會知道，房價上漲時適合借錢買房子，但房價下跌就未必啦。
房價上漲的時候人人勇於買進，光房價上漲的價差還貸款都綽綽有餘，但房價下跌就不是這樣囉，賣掉不但要還貸款，還會侵蝕到你的本金，所以沒人要買房子，當然囉，賠錢誰要買，日本現在就有這樣的問題。

所以房價下跌固然出租投資報酬率比較高，但也要考慮房價的損失，適自己的經濟能力，量力而為，進可攻退可守。千萬不要跌越多買越多，沒錢還借錢來買，當貸款、債務超過你經濟能力的臨界點，那買房子也是會被“斷頭”的。



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