找房子要面對的問題

一、透過仲介公司購屋的好處

　找房子時，有的人堅持要自己找房子，有的人為了省麻煩
乾脆透過仲介公司尋找。自己找房子，碰到屋主自售的案
子，若喜歡又能談妥價錢，則可以節省一筆仲介費用。只是
房屋交易金額龐大，並且涉及相當專業的產權、斡旋、過戶
等相關知識，交易過程繁雜冗長，已有愈來愈多的消費者藉
由仲介公司龐大的案源，增加自己的購屋選擇。

　尤其是大型連鎖仲介公司擁有龐大的案源，對增加消費者
選擇，迅速找到合意房屋而言，是個不錯的好幫手。另外仲
介公司也能提供安全的交易保障與豐富的購屋資訊，讓消費
者從看屋、與屋主洽談，簽約，到貸款、交屋，都能安心、
輕鬆應對。如有的仲介公司提供還成屋履約保證服務，該項
服務不僅能免費取得銀行的保證書，保障產權與價金的安
全，而且是所有的成交買方都能免費獲得此項保障，另外不
動產說明書提供、漏水保固保障，也都屬於免費的服務呢。
當然，預售屋大多委由代銷公司銷售，少數則是建設公司起
造人自行銷售，新成屋目前轉由仲介公司銷售的情形愈來愈
多，要買預售屋或新成屋，可向前述公司購買。

　如果您時間充裕，有房地產交易經驗，擅長與屋主磋商價
錢，又不急著找到房子時，自行尋屋是個蠻好的構想。相反
的，若您是忙碌的上班族，無暇大海撈針般長時間地毯式尋
屋，對房地產交易、相關知識所知不多，擔心購屋會買到問
題屋或無法取得產權而血本無虧，則應該透過仲介公司幫忙
尋屋才是上策。

二、收集市場行情判斷合理價位

　了解成交行情有助於購屋價格的決定，出高了當個冤大
頭，平白增加購屋支出，出價太低，又怕錯失機會而讓他人
捷足先登。成交行情可以詢問當地住戶，或詢問目前正在出
售的案源以推估可能的成交行情也是方法之一。也可以向仲
介公會購買「成交行情公報」，該項公報雖已停刊，但仍具
參考價值。由於內政部規定，仲介公司應提供成交行情供購
屋者參考，因此消費者應踴躍向仲介公司經紀人索取。

　收集到附近成交行情後，仍應參酌樓層、屋齡、坪數、景
觀視野、生活機能等其他個別條件，再評估想要購買房屋的
合理價格。當然，若購買標的非常喜歡，又非常搶手，適當
提高購買價格是必要的。

三、買屋風險及預防之道

　我國不動產買賣採登記制，購屋者交出自備款到產權過戶
交屋期間，可能出現風險的環節相當的多。預售屋的購屋風
險主要發生在坪數、施工及交屋、款項支付、貸款計息、車
位、廣告與違約處理等方面。中古屋的購屋風險若加以區
分，則可分為買賣無效、所有權無法順利取得及買賣爭議等
三重情形。

◆ 購買預售屋的風險類型有下列幾種：

面積與認知不符或被重複計算

　坪數問題主要產生在公設比過大、室內房間變小、樑柱變
粗等，交屋後室內面積與購買時的認知不符所致；還有的是
花錢買車位「產權」的買主，發覺車位所在的防空避難室面
積已在所買公共設施分攤的坪數中，而未買車位的人卻又與
全棟大樓購屋者共同分攤車位走道等公共設施。


施工品質不良、變更設計或交屋出問題

　施工品質不良是消基會房屋買賣糾紛比率最高的，還有的
是建商未經買方同意即變更結構體或高度的設計，或者二次
施工影響房屋結構與公共安全；有些買賣合約施工期是以工
作天計算，以致完工日期與購屋者認知差距過大，公共設施
無法隨同點交也是購屋者相當介意的問題，有的建商財務週
轉不靈而跳票倒閉，所買的房子交屋遙遙無期，購屋者求訴
無門。


付款約訂不利買方或貸款問題

　現行工程款付款方式是以施工進度分期付款，在趕工階段
或建商改變施工結構以至於工期縮短時，會出現購屋者月付
好幾期款項而無法因應的情形，或是說建商原本承諾之貸款
成數，因金融情勢改變或購屋者本人因素而無法貸足，買方
款項支付出現問題，還有的是貸款核撥開始計息與實際交屋
日期差距過大，購屋者有吃虧的感覺。


車位性質、型式、位置、面積及使用

　車位可分為平面式及機械式，車道出口又有坡道及昇降兩
種方式，依產權分又有法定與增設車位的分別，車位所在位
置及大小與車位、車道型式的不同其使用的價值便不同，這
些資訊建商應主動告知買方。


廣告與契約不符

　預售屋廣告一直存在廣告不實的問題，例如建築物座落描
述與事實差距過大；建物廣告上之土地使用分區、用途標示
不確實（如工業住宅、國宅公告），夾層屋的使用空間等。


簽約不成定金退回、面積不足找補、解約違約金問題

　購屋者匆促下定後，買賣條件未談妥導至簽約不成，定金
可不可退回或要退多少，一直困擾者買賣雙方；另外面積不
足如何找補，解約的違約金問題如何楚理等在契約書中均應
有明確的約定。

　要減少預售屋買賣糾紛，必須要找形象佳、財務健全之個
案購買，事先了解契約內容的合理性並謹慎簽約，並保留契
約書與相關售屋資料以為事後爭議處理的依據。


◆ 購買成屋的風險類型有下列幾種：

無權處份或違反強制規定而買賣無效

　如果賣方非所有權人且無出售授權書，限制行為能力人無
監護人的同意，或法人財產出售要件不符等無權處份；或是
有賣方取得國宅未滿兩年即售出，購買國宅者不符承買人資
格，購買農地者無自耕農身分資格等違反強制規定的情形
時，有可能會使買賣無效。


付款後屋主不出面、房屋遭限制登記或產權有爭議

　產權出現問題，致使買方無法順利取得所有權的風險有：
買方付出自備款後，屋主惡意榨欺(騙取自備款)，或因其他
問題而避不見面，未出面配合辦理過戶事宜，或房屋遭限制
登記(如預告登記、查封、假扣押、假處份等)，或過戶途中
他人異議(一屋二賣)等產權不清的情形。
　位公設保留用地或使用權有爭議、或有違規使用、重大瑕
疵及屋況受損房屋有輻射、海砂、傾斜、龜裂、凶宅等重大
瑕疵，或天災地變、借屋裝修導致屋屋況受損等屋況爭議；
或位於公共設施保留用地(道路用地、行水區、堤防用地)而
買方不知情；或是有停車位、屋頂、地下室、法定空地等使
用權的爭議，及違規使用(如頂樓加蓋、工業住宅等)等買賣
爭議等情形。


◆ 購買成屋如何避免糾紛：

　由於成屋買賣有實品可看，風險較少。對購屋者而言，買
房子最怕「買到有瑕疵的房子」及「付出錢卻無法取得產
權」，後面的情況更是買方最不願看到的。從簽約到用印過
戶的一、二十天內，是買房子風險最高的時候，一般而言，
購屋者此時至少已經交出三成的自備款，如果賣方存心詐
騙，或賣方因民間借貸而發生債權爭議使得過戶遙遙無期，
或這段期間房子突然被法院查封時，買方只能透過訴訟來解
決，不但費時費力，甚至可能出現血本無歸的情形。一般而
言，要預防成屋買賣糾紛，必須確認賣方出售人身份，若非
所有權人應要求其出具授權書；事先做好產權調查的工作；
賣方債信調查；確定所購房屋是否有承買資格限制；合約書
中加註房屋重大暇疵等解約條款之約定及. 無租賃切結書；向
賣方索取車位、頂樓使用等相關證明書據；當地成交行情資
料收集；房屋現場察看；最實在的還是尋找一個中立、形象
好的代書或仲介公司，如此更可避免產生不必要的糾紛。