雅淇一番Talk

雖然說「有土斯有財」是中國人的傳統理財觀，但在我還算
豐富的理財經驗中，「房子」卻是唯一跟我無緣的理財工
具。不過，「沒吃過豬肉，也看過豬走路」；周遭的朋友倒
也有一些買房子的經驗之談。

俊賢和小玲是我以前在商業周刊的同事，也是一對剛結婚的
小夫妻，兩人本來租房子住，但租了幾個月後還是決定要做
「有殼蝸牛」，於是老婆開始找房子，老公則是先去排隊申
請台北市的「輔助人民自購住宅貸款」。

經由丈母娘的介紹，不久就挑中了離娘家不遠，一間約三十
坪大的房子，而且丈母娘還願意幫小兩口出頭期款（俊賢偷
偷跟我說，跟父母一起商量理財大事，他們雖然意見多了一
些，但也不是完全沒好處，哈！）

有了標的物和錢，剩下的就是辦貸款的問題了，他們看了一
些房貸的廣告，也問了幾家銀行，經由房貸專員的解說，知
道原來房貸還有「政策性優惠房貸」、「傳統型房貸」、
「理財型房貸」這麼多種，而且每一類都還可以再細分及組
合，非常地複雜。

好在，我人笨管道多，替他們找到了一個在銀行上班的朋
友，「ㄠ」他免費幫忙，發現俊賢可以申請到「輔助人民自
購住宅貸款」，有就是利率5.07%的低利優惠，是最經濟的貸
款方式，於是立刻向一家新銀行提出申請（不過利率再低，
好像也抵不過找到一個合理的房價；利率從8%降到5%夠多了
吧！一年也不過省兩萬多元，三十坪五百萬的房子，殺價殺
個三、五十萬也不算太多）。

房子市價約五百萬元，自備款三成，也就是一百五十萬元的
部分丈母娘先出；剩下的三百五十萬元當中，一百六十萬元
可用年利率5.07%的「低利優惠貸款」（這個部分從民國88年
起提高為二百二十萬元）；剩下的一百九十萬元，可以適用
「首次購屋貸款」的優惠，利率在8.3%左右，如果貸款二十
年，每個月的繳款金約為兩萬七千元，剛好是兩人薪水總合
的三分之一左右，對於小兩口的生活品質沒什麼太大的影
響。

想要和俊賢一樣，又有嬌妻，又有金屋嗎？嬌妻的部分我沒
辦法，金屋的部分就請富邦銀行業務部領組鄧森文，匯豐銀
行經理張煌義，和遠東銀行襄理陳秉良，教大家從「理財型
房貸」開始挑起。

專家葵花寶典

所謂「理財型房貸」，是近五、六年來相當流行的一種貸款
方式，透過銀行結合「中長期房屋貸款」與「短期循環貸
款」的商品如金融卡、活期帳戶、或支票等工具，提供消費
者靈活運用資金。換句話說，從前的人是賺錢買房子，而現
在則是用房子來幫你賺錢。不過這也不是每個人都適用的理
財方式，就算要做選擇也要留意一些注意事項，所以在這裡
給你幾個建議。



建議一：了解理財型房貸的組合模式

一般來說，「理財型房貸」大致上有三種組合模式：

1. 周轉型理財房貸：以短期融資為主要訴求，有還款時還可
以再借錢出來，而且利息是以天計算，借一天算一天的利
息，以利率9.25%為例，借十萬元，每天只要付25元的利息。
由於這種貸款適用於短期周轉，所以利率通常比傳統型房貸
高約百分之一。

2. 回復型理財房貸：利用中長期房貸月付金的本金部分，自
動轉入消費者所申請的循環信用額度，提供消費者需要資金
借貸或急需時動用。

3. 綜合型理財房貸：傳統型房貸配上擔保品抵押貸款的組合
方式，例如貸款總額為三百萬元，可以傳統型房貸先貸二百
萬元，另外一百萬元用擔保品來貸款，作為資金上的運用。

※ 傳統房貸的適用者

1. 授薪階級
2. 手中無閒錢者
3. 為減輕負擔者

建議二：檢視個人的貸款特質與貸款目的

「理財型房貸」並不是每個人都適用，消費者可以檢視一下
自己有沒有下面提到的特質，再決定是否要採用。

1. 本來就有貸款，而其貸款額度尚未用完者，可利用理財型
房貸將可貸款餘額設定為備用資金，隨時可貸出運用。例如
銀行可貸金額為一千萬元，而貸款者只貸出八百萬元時，剩
餘二百萬的可貸資金，即可作為備用金，在你急需要錢時隨
借隨用。

2. 如果你想要加速還款以節省利息負擔，但又擔心短期資金
調度有困難，就可利用理財型房帶來解決這個問題。因為理
財型房貸多以隨借隨還的短期方式處理，適合靈活資金運
用。

如果你是個受薪階級者，手中並無閒錢，主要是為了減輕負
擔，就可選擇年期較長的「一般傳統型房貸」。假如是屬於
中小型企業主或年紀較長有些積蓄者，則可選擇「理財型房
貸」作為投資工具般運用。

至於理財型房貸「借款部分」的利息是以「日」計算，與傳
統以月計息不同，因此年利率較傳統房貸來得高，目前一般
年利率在9.25%至10%之間，部分銀行的理財型房貸利率是跟
著傳統房貸利率走，也就是房貸利率若為8.5%，理財型信貸
利率也是8.5%。

建議三：雙周繳款可以省很多利息錢

繳房貸想省錢，除了利率高低，貸款額度多寡之外，繳款方
式也要注意。

一般傳統型房貸多以月繳方式償付貸款，現在則推出一種
「雙周繳款」房貸，可以縮短繳費年限，少繳一大筆利息。

目前台灣有多家外商公司推行雙周繳款，像花旗、美國及荷
蘭、匯豐銀行等都有這項商品。舉例來說，如果二十年房貸
屋款一百萬元，以年利率9%月繳付計算，本息總共需要償還
二百一十六萬元；若同樣條件以雙周繳款方式繳付，由於週
期較短，頻率加快，所以在第十六年即可提前繳清貸款，本
息總計一百九十一萬元。

兩者比較，在同樣的利率條件下，雙周繳款可以省下二十五
萬元的利息支出，不過，「本國銀行」的利率通常較低，消
費者可以多家比較，實際試算。

這樣的繳款方式的確可以縮短繳款年限、也省下不少利息
錢，但是也壓縮了前面的付款期數，有可能一個月要繳上三
次錢，所以如果你可以掌控這些支出，這倒是個可以考慮的
貸款方法。

※ 短期週轉不靈的應變方式

1. 降低利率
2. 延長貸款
3. 部分還本
4. 繳息不還本

建議四：小心利息背後的陷阱

通常銀行利率的計算基礎是以基本放款利率加碼，不過這個
利率並不完全等於消費者所需付出的借款成本，因此在考慮
轉換房貸或銀行時必須做以下的考慮：

1. 放貸銀行是否提供隨時可轉換貸款形式的空間，可讓客戶
有彈性視本身的需求做應變與組合。

2. 由於各家銀行可承受的成本各有不同，各種「設定規費」
與「手續費」的收取也有高低，消費者要多加比較。

3. 是否有理財功能的房貸商品，其中長期房貸與短期循環貸
款比例為何，夠不夠彈性。

4. 除了要求銀行、比較各銀行所提供的條件，也要看看自己
是否是銀行不受歡迎的客戶，例如繳款紀錄不良，那就要小
心一點，輕則加重計息，重則可能根本貸不到錢，那就什麼
都免談了。

雅淇千叮萬囑

真的，關於房貸有太多可以告訴各位的資料，像理財型房貸
就非常流行，而且受到消費者喜愛，目前推出這類型房貸的
銀行包括了花旗、匯豐、美國、第一、富邦、華信、寶島、
中興、玉山及萬通等多家銀行，其中富邦銀行還搭配意外險
等附加價值吸引客戶。有許多細微地方，經常是我們會忽略
掉的小錢，在選擇貸款銀行與貸款商品的時候，記得要問清
楚，才不會吃虧，不但可以省大錢，說不定運用得好還能賺
錢呢！所以，我還是要在一次提醒您：

1. 貨比三家不吃虧，不僅比價錢還要比服務。
2. 房貸組合各有巧妙不同，了解本身需求才能有效理財。
3. 手邊沒有閒錢的上班族，還是傳統房貸比較實惠。
4. 如果你自認是周轉好手，選擇雙周繳款可以省下大筆利
息。
5. 別太「近利」，光看利率可不準，小心還有隱藏式成本
喲！
6. 要「守身如玉、潔身自愛」，好的信用紀錄也是賺取低利
率的好方法咧！

摘錄自民視文化蔣雅淇「精算大師」一書