雅淇一番talk
古人說「防君子易，防小人難」，多數人都禁不起被小人隨
口一咬，如果是買路邊攤，吃虧也就罷了，買房子這種動輒
百萬千萬的交易，要是真被仲介「扒皮喝血」的話，準會內
傷久久不癒。
雅淇就看過這麼一個「悲慘」的案例──我有一個除了電腦
之外，什麼也不懂的小學同學，早期靠網路先機發了一筆小
錢，當時為了「討個老婆好過年」，決定把原先的小房子賣
掉，再貼點錢買棟新房。他很忙，也沒有任何在仲介公司上
班的朋友可以詢問，於是隨隨便便就在家附近的角落找了一
個仲介公司的業務，先幫忙查清「增值稅」的問題，以便訂
出房子的售價。
沒想到那仲介人員真是超級「黑心」，仲介員發現這棟屋齡
八年，市值八百萬的房子，因為屋價翻了幾番，增值稅已經
高達了三百三十萬。他知道如果「據實以報」，我同學就絕
對不會肯賣，（當然他也就沒得賺！）於是他換了一種講
法，說以「自用稅率估算稅金」，只要四十萬元左右！我那
純情的小學同學那懂得「增值稅」、「一般稅率」和「自用
稅率」有什麼不同？忙碌的他也沒多問幾家，就把前半輩子
的心血給賣了。
費了九牛二虎之力，終於找到了買主，簽下契約，仲介公司
也在簽約時順利回收佣金。一直到完稅時稅單下來了，同學
才發現：「房屋成交價是八百萬，償還貸款四百萬，仲介服
務費四十萬，再加上增值稅三百三十萬，賣掉一棟房子只剩
下三十萬塊錢」，剛好夠買他新房子的「一坪」！
更慘的是，他回到仲介公司理論，要求停止買賣且立刻解
約，赫然發現業務員拿錢之後早就「落跑」！在死無對證，
又已經簽下所有合約情況下，可憐的小學同學只好大呼三聲
倒楣，最後雖然還是換了房子，娶到了老婆，不過新房卻越
換越小，夫婦倆財富歸零，一切重新開始。
當初聽到這個故事，真讓我為這從小一起長大的好友一掬同
情淚，為了讓大家不要碰到同樣的遭遇，雅淇邀請了房地產
專家李經康、信義房屋的行銷經理張欣民，與「購屋聖經」
作者宋懋仁三位購屋高手，提供讀者「如何與仲介打交道」
的最佳妙招。
妙招一：屋價計算兩招式 事前算清不吃虧
買房子最在意價錢，問題是大部分的人都不知道究竟該如何
推算？其實除了參考鄰近區域新近成交的價格，以及查詢房
屋仲介公會所製作的「房屋成交行情公報」外，還有「租金
反推法」，以及「預售屋價格反推法」。
1.租金反推法：是以該買賣房屋附近平均二樓的租金價格乘
以二百五十倍計算，舉例來說若是房屋租金是二萬元，那麼
房屋的合理價值應在五百萬元左右。
2.預售屋價格反推法：房屋買賣有預售屋、新成屋與中古屋
三種，其中仲介公司賣的大部分以新成屋與中古屋為主。以
「新成屋」為例，他的價格通常是「預售屋成交價」的九
成；至於中古屋部分，計算方式為「1-房屋使用年限/房屋耐
用年限（一般為五十五年）」×預售屋價格×百分之九十。
舉例來說，一棟屋齡五年的中古屋，如果附近預售屋價格是
五百萬元，那這棟中古屋就大約值（1-5/55）×500×90%＝
409.01萬元左右。
＊賣方：重新裝修可提高房價
這是估算房屋價格的參考計算方法，消費者可以此為議價的
準則上下增減，如果你是想賣房子的屋主，不妨讓你的房子
多些附加價值，增加房子的好賣相，可以讓自己獲得較好的
價格。至於如何增加賣相，最基本的當然是將屋內所有不需
要的家具物品清理乾淨，重新粉刷，可以讓看屋者有較好的
第一印象，成交勝算也就會增加；此外如果有心的人還可以
再裝潢一下，一方面可以掩飾原有的屋況瑕疵，另外人要衣
裝，房屋經過妝點也會有不同的風貌，加分也就理所當然。
＊買方：看清真正屋況
至於買方買房子看屋的時候，絕對不要被房屋的外表所騙，
最好能夠清楚了解整個屋況，包括水電管路使用的時間多
久、是否需要更新；中古屋是否有漏水情形，以及了解房屋
四周的環境、生活機能的方便性、左右鄰居分子是否複雜等
等，這些都是買屋者需要留心觀察的事情，也都可成為議價
時的籌碼，千萬不要輕忽。
妙招二：經營型態不同 付款方式不一
仲介公司有幾種不同的經營型態，因為經營型態的不同，在
佣金費用的收取上也會有差異，當然服務內容也會有所不
同，其中消費者最關切的莫過於佣金費用的支出問題。於是
我們就應該先了解仲介公司的經營型態:
1. 店面連鎖的大型仲介公司：連鎖型的店面仲介公司通常又
可分為二種，一種為直營式店面，即由仲介公司自行經營，
店內所有員工都是支領仲介公司的薪資，在這樣的店面裡，
有關房屋的買賣一切都依總公司的規定辦理，因此在佣金費
用的收取上談判空間比較小。
另外屬於加盟型店頭，則是與連鎖性知名公司結合，店東本
身即是老闆，因此自主性也比較高，議價與費用收取都比較
有彈性。
2. 樓面式公司：營業辦公室多設在二樓以上的樓層，業務員
多為分攤管銷費用而招攬，為了競爭業務，而且沒有正式店
面，樓面式公司相對成本較低，因此佣金議價空間較高。
3. 買斷公司：買斷公司的作業是將房子買進，經過整修，再
以高價賣出。由於公司規模不大，費用收取比一般大型仲介
業者來得有彈性。
由於經營型態不同，佣金收費當然有差異，就目前一般大型
有規模制度的仲介公司，其佣金費用收取依規定，是以成交
價向賣方收取百分之四，自買方收取百分之一，總數為成交
價的百分之五。若是其他型態的仲介公司，賣方部分的佣金
可以殺到百分之二至三，買方的部份甚至可以完全免費。
妙招三：佣金分段付 保障多一點
仲介公司素質參差不齊，因此經常會發生買賣糾紛，由於房
屋買賣流程繁瑣，消費者在支付佣金時最好「不要一次付
清」，以保障自身權益。目前一般仲介業者的佣金付款方式
分為二段式，第一次是在簽約時先付百分之七十，在買賣完
成交屋時再給付剩餘的百分之三十。
妙招四：簽訂履約保證 確保買賣不出錯
因為仲介業良莠不齊，消費者有可能碰上不肖業者在買賣中
間動手腳，致使消費者蒙受損失，因此仲介業界現正努力推
行「購屋誠實履約保證」，針對「價金」，也就是消費者已
經付出的金錢部分做保障。
所謂履約保證就是透過銀行作為付款中間人，經由專業的建
築經理公司查核交易過程中的產權關係，確定無誤之後，再
由銀行付款，以保障消費者權益。由於一般消費者對房屋產
權相關問題並不了解，因此由建築經理公司來代為審查監
督，可以更加確定交易過程的安全性。
即使如此，在買賣房屋過程中，還是會有些突發狀況發生，
例如賣方臨時決定不賣或是買方臨時決定不買了，這時依照
民法規定違約一方必須履行合約裡的賠款條款，依已付價金
的雙倍賠償給對方。
妙招五：用要約書代替斡旋金
根據統計資料顯示，買賣房屋的消費者與仲介業者之間，最
常引起糾紛的就是「斡旋金」。要拿這筆錢，主要是怕賣方
突然反悔，而向買方收取形式上的訂金（約為總價的百分之
二至三），作為購買保證金，仲介公司通常以這筆訂金向賣
方「輸誠」，表示購買者的誠意，同時排除第三者議價的可
能性。
不過這筆斡旋金你可以選擇「不要交」，另外以「要約書」
代替，目前內政部地政司為規範仲介買賣行為，除了特別設
計「要約書範本」之外，還打算對違約者收取百分之三的違
約金，以保障對方權益。只不過付斡旋金有點像仲介業裏的
行規一樣，不付就很可能會遭「白眼」或比較慢的服務效
率，因此還是有人願意「花錢買善意」。
妙招六：委託方式有兩種各有優缺點
許多人認為透過仲介公司又麻煩、又花錢、還可能賣不出
去，為了節省佣金的支出，在與仲介業者簽訂委託合約之
後，自己去找有興趣的買主完成交易。這時消費者可須特別
小心，為了保護仲介業者權益，法規上規定，委託契約終止
後「二個月內」成交的案件，還是得給付仲介公司佣金費，
可別以為私下作業就可以省下花費哦﹗
談到委託問題，與仲介公司簽訂的委託契約也分為專任委託
與一般委託二種。專任委託即指完全託付，將一切事項都交
由仲介公司代為處理，當然客戶也會受到盡心的服務照顧。
另一種一般委託也就比較沒有約束力，客戶也可以任意行
為，此項委託不見得會有有利價格成交。
妙招七：爭取各項服務權益
對於買方消費者來說，百分之一的佣金費用很難與仲介公司
要求免除，除非屋況、房屋所在區位又棒又好賣。既然這筆
錢非花不可，簽立要約書以清楚仲介公司的權利義務，並要
求提供購屋的相關服務就非常重要，像是可以要求仲介幫你
注意「購屋節稅規畫」的問題、屋況審查，例如是否為海砂
屋、輻射屋或是有漏水等情況，若有這些情形一定要叫仲介
公司負起保固責任或理賠。
妙招八：找誠實可靠專業的代書
至於代書的部分，多有一定收費標準，較大型的仲介公司會
有自己的代書來處理客戶的一切交屋手續，而消費者也可自
行找代書代為辦理，無論是哪一種方式，都一定要注意必須
找考試及格的專業代書，而且不管多忙，一些該自己去辦的
手續還是要親自處理，並且簽下授權書，表明一切證件不可
做其他用途，以避免不必要的糾紛發生。
＊簽約注意文件
1.訂金收據
2.要約書
3.合約書
4.交易價金履約保證
妙招九：交易損失可獲賠償
其實現在跟仲介買房子，吃大虧的機率不高，因為八十八年
立法院三讀通過了「不動產經紀業管理條例」，內容非常有
利消費者。像是房仲從業人員必須考照通過才可以執業，不
會出現良莠不良的情形。要是萬一真有房仲從業人員疏忽失
誤，導致交易有損害消費者的時候，每個案子最高還可以向
負責人求償損失額度的二分之一（不過每個案子不得超過五
百萬），而且「經紀營業員」也得連帶賠償。還有，現在每
家房仲公司都要繳交「營業保證金」，費用從二十五萬至五
百萬不等，因此萬一賠償客戶款項不足時，還有營業保證金
可求償。
所以依照這些遊戲規則，只要消費者提出證據（房仲公司在
簽委託書時，都有為客戶做增值稅試算表）就可以提出索
賠，很有保障，因為經判決勝訴之後，營業保證基金就會理
賠，不會只贏了一張判決書而拿不到錢。罰則那麼重，房仲
業就會自律，從業素質提高，對消費者是一大福音。
房地專家李經康就偷偷告訴我說：他決定離開仲介業，其中
重要因素之一就是因為負責人風險太大，經營成本太高，投
資報酬率不划算，於是去年底就先走人，現在只負責當「專
家」，隔岸觀火！
雅淇千叮萬囑
1. 買屋賣屋貨比三家不吃虧
2. 了解購屋契約和了解屋況一樣重要。
3. 向仲介公司多爭取自己所有購屋權益。
購屋騙術大公開
預售屋騙術
一.坪數縮水
Δ應對之道：
1.契約明訂公設比
2.用消保法告
3.降低房價
4.退屋
二.公設縮水
Δ應對之道：
1.以拍照證明
2.以消保法告
3.降低房價
4.退屋
仲介騙術
一.海砂屋、輻射屋
Δ應對之道：
1.蓄意隱瞞→告詐欺
2.不知情→退屋
二.多賺差價
Δ應對之道：
買賣雙方一定要見面
三.超額貸款
Δ應對之道：
親自到銀行詢問
四.增加繳稅項目
五.拖延交屋時間
申訴管道
1.消基會
2.各縣市消費者服務中心
3.縣政府消費爭議協調委員會
4.法院
摘錄自民視文化蔣雅淇「精算大師」一
