小弟寫的一篇文章，圖表數據請詳下列網址
http://www.showgood.tw/?q=node/18

本來標題想下個「台灣房市泡沫將破，房價至少下跌30%」之類的，但顧及自身安全，還是算了。自從政大的張金鶚教授發表北市房屋泡沫論遭恐嚇之後，台股的營建指數也在短短的一週內跌了11%，其實很明顯的是踩到了某些人的痛腳。這也難怪，畢竟在兩岸氣氛一片和諧，加上大陸商團來台考察，怎麼看都是建商出清存貨的最佳時點。

從張教授的相關新聞中得知，他認為以所得回推，目前北市房價有百分之三十八是泡沫價格，租金回推的泡沫成分約佔百分之二十七，而這離上波高點還有段距離，但泡沫價格持續成長。這是從需求面的角度來看，雖然Kinopio沒有看過他的財務模型，但認為這個判斷方向是對的，因此結果雖不中亦不遠矣。

Kinopio自己的方法是從供給面來判斷，假設市場真如某些營建業者所說：「兩岸三通大陸來台投資，台灣房地產有增值潛力，至少漲30%。」，那理論上現在大家應該是搶著蓋房子才對，不然到時候可能會沒有房子可以賣。但這我們可以從內政部所公佈的核發建築物建造執照以及核發建築物使用執照的實際數據來推翻這個論述。

下圖是過去十年台灣所核發建築物建造樓地板面積執照以及核發建築物使用樓地板面積執照線圖，以房屋的建售流程來看，建商必須先申請建築物建造執照，等到完工之後再申請建築物使用執照，而這中間就會根據建案的建築時間而出現1-2年的落差。因此，對於建商來說就必須自行判斷未來1-2年房地產景氣來作為事先申請建築執照的依據。

如果把房市比擬成股市，上面這兩條線其實可視為房價的KD指標，既然是KD指標，也就會有所謂的黃金交叉與死亡交叉。從圖表中可以得知，約在1998年(民87年)中出現了這時年內第一次死亡交叉，而在2002年中(民91年)中出現第一次黃金交叉，而最近的一次死亡交叉約落在2006年-2007年之間。

對應到下面這張信義房屋的房屋指數走勢圖，以台北市為例(其實各縣市大同小異)，指數最高位置約落在民國87年(1998年)，而民國90年(2001年)到92年(2003年)之間則在低檔盤旋後開始往上爬。嗯，這兩個時間點是不是覺得很熟啊? 這麼巧就約當是上面「房價KD指標」的兩個重要交叉點，那最近2007年的這個死亡交叉接下來會怎麼樣呢?

撇開數據不論，其實從民生物資價格的飆漲、實質薪資負成長等因素來看，一般人購屋的能力早已被大幅削弱。如果通膨進一步惡化，央行意圖用升息抑制通膨，那麼，卡債風暴延燒成為房貸風暴也並非不可能的事。至少，很多投資客過去所鍾愛的小套房已經有許多的銀行表明拒貸，就表示銀行也警覺到這層風險，而使投資性買盤也將跟著自住性買盤一起縮手。

大陸商團來台考察呢? 我想問的是，真的有人認為這些人會買我們這些平民老百姓要住的房子嗎?如果不是的話，那大陸商團來台炒樓讓台灣人買不起房子這種說法就很像說：「法拉利汽車在漲價了耶，我們要不要趕快搶買台腳踏車，不然到時整個車價炒起來就不得了了…」。如果有人注意的話，這些商團花在水湳經貿區跟桃園航空城的時間比豪宅多太多了。

所以Kinopio自己的規劃是這一兩年還是把錢放在股市，然後實習一下房地產的交易，兩年後進入房地產市場做包租公(房價越低越多人租房子，房價越高越多人搶買…跟股票一樣，非常奇怪)，等到下一次的黃金交叉再把地產出清賺價差。恩，這只是規劃嘛，但不管做什麼投資，一定要先有想法才行，這樣結果不管是對是錯也才知其所以然。

很久以前寫過一篇文章叫「你真的看懂財經新聞嗎?」，如果有讀過的朋友，大概可以瞭解為什麼建商會有這種房地產前景大好的看法了，只不過從數據來看往往才能反映真實的行為與想法。你有親友準備要買房子了嗎? 請他先花五分鐘讀讀這篇文章吧。