＃＃ 分區、容積 要斤斤計較 ＃＃【聯合晚報／記者游智文/台北報導】 2007.02.09 02:56 pm

要跟著建商卡位，最好也具備基本的，以土地成交價推估推案價的能力。很多土地交易一坪二、三百萬元，但因容積不同，其實建商取得成本仍很便宜，為求市場競爭，不一定會推出高價，自然也無法帶動區域房價上漲。

信義代銷協理呂信銓表示，所以單是知道成交價格用處並不大，一定得要同時注意使用分區，不同的使用分區，有不同的容積率，台北市住宅區容積率從60~400%；商業區從360~800%，工業區則是200~300%。

他提供一個較簡易計算方式，但只是粗略計算，因為營建坪、銷售坪的不同差距、建材、施工方式的不同，都會讓推案價格出現很大的落差。

他說，一開始要先算土地成本，很多人直接把單價除以容積，換算出土地成本，但其實建商也賣梯廳、陽台，而這些並不在容積限制內，因此實際可建的容積會比較大一些，比較合理的算法是：

每坪土地成交價格/(容積率x1.5) = 每坪土地成本

其中(1.5)就是梯廳、陽台等多出來的容積。

接著再推算每坪營建成本，這部份落差很大，可以從6~20萬元，台北縣因房價較低，通常建商會省一些，估得低一點，台北市一般則會以10~13萬元估算。

最後算出來的價格還要加上代銷、管銷費用，約是總銷金額的15%，然後再加上建商毛利10%~15%，大概就是基本推案價格。

【2007/02/09 聯合晚報】
====================================================================================
資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3722711.shtml