＃＃ 不動產-------負利率時代的寵兒 ＃＃　作者:鄭政富

2005年已經過了3/4，前三季國內房市的整體表現可以說是四平八穩，市場的推案量與交易量均維持在水平線上，價格也沒有出現暴漲或暴跌的現象。不過就在美國「911」四週年的前夕，國內外各種利空消息紛至沓來，其中最受業內人士關注的首推「卡翠娜」颶風強襲美國，重創路易斯安娜州與密西西比州，使得原本不斷攀升的國際油價漲勢更加兇猛；其次是高油價的立即衝擊，加上接二連三的颱風來襲等因素，導致國內整體物價上漲所引發的通貨膨脹壓力。以及原計畫今年10月底通車的高鐵，因機電工程進度落後而宣布延緩通車一年。這三項因素對房市影響最為鉅大與深遠。其中又以油價與物價上漲影響最為普及與切身，直接關係到民眾的荷包；並連帶影響房市未來的走勢。

＠ 小番茄漲了4-5倍 ＠

根據行政院主計處所發布8月份物價調查，8月消費者物價指數（CPI）急漲了3.56﹪，創下了七年來新高，今年1-8月平均也上漲了2.18﹪，高出政府所設定的2﹪高標。相較之下，目前國內銀行13個月的定存利率水準幾乎都設定在1.4﹪左右，就算9月中旬央行調高半碼0.125﹪，也遠低於物價飛漲的速度，難怪有不少依賴利息維生的民眾，要大嘆日子越來越難過了。以日常必需品的蔬菜而言，價格上漲了近50﹪，水果也有28﹪。這是平均上漲幅度。若以單種水果來看，小番茄從原來的20-35元漲到90-120元、西瓜18-25元漲到28-35元、香蕉從25元漲到45-50元，木瓜從30元漲到45元，……等等，國產的水果漲幅少則50﹪，多則數倍。反而是極少數的進口水果不受影響，如蘋果、奇異果、柳橙等等。

＠ 物價漲3﹪可容忍 ＠

9月11日行政院副院長吳榮義公開表示：「物價穩定控制在2﹪與經濟成長達到4﹪是政府努力的目標。不過物價維持在3﹪以內，都是可以忍受的範圍；事實上，物價若都不漲，對經濟發展也不利，適度溫和的上漲不會衝擊到經濟發展。」這段話出自以經濟見長的行政院副院長口中特別引人注目。

稍早前主管物價的經濟部長何美玥也表示：CPI上漲3﹪尚屬可以容忍。另經建會主委胡勝正也做了目前物價情況很不錯，一切都還在可以控制的範圍內，根本不需要擔心通貨膨脹問題的表示。

高層官員基於穩定人心與市場說些場面話完全可以理解，不過短短不到四天的時間內，三位重量級的官員相繼跳出來說明，不啻令人有此地無銀三百兩的感覺。

＠ 台塑對抗政府 ＠

維持物價穩定是全民的願望，也是政府政策的核心。但是平心而論，牽動物價穩定的因素太多，也不是政府可以一手操控。大家都明白，台灣的經濟體系屬於開放型，而且依賴石油甚深，只要國際上有任何風吹草動，都會受到波及。以這次國際原油上漲為例，中油咬牙硬撐維持油價，但是台塑就是不買政府的帳，立即漲價反映成本。

經過台塑對抗政府事件後，大家應該更相信，民間的經濟活動不是政府能夠完全主導。由此可以看出，國內物價上漲的壓力，隨著油價的居高不下越來越大，高層官員甚至已經做出了最壞的打算，物價上漲勢已不可免，但是最高上限就是3﹪。希望將傷害減到最低。傷害指的就是經濟成長率。主計處預估經濟成長率保4是最高目標，否則不能低於3.65﹪。同一時間，亞洲開發銀行表示，隨著高油價的負面衝擊，台灣的經濟成長率由原先的4.2﹪下修為3.7﹪。另外，今年前8月CPI漲幅達2.13﹪，加計前7月平均失業率4.17﹪，兩者合計痛苦指數達6.3﹪，超越去年全年的5.96﹪，顯示今年的痛苦指數有可能再創新高。

＠ 油價如野馬 ＠

8月30日強烈颶風卡翠娜侵襲美國，橫掃路易斯安娜州與密西西比州，重創石油生產重鎮墨西哥灣一帶的產油設施，原油生產停擺，另有九座煉油廠已經關閉。卡翠娜中斷了美國重要的經濟生產活動，包括石油煉製、天然氣開採、大宗穀物貿易、觀光運輸等，而墨西哥灣的石油煉製量佔全美30﹪、天然氣產量佔20﹪、穀物貿易量佔25﹪。再加上受創最深的紐奧良撤鎮、50萬人口疏散，整體損失超越「911」。

這波國際原油飆漲勢頭如脫韁野馬，其近因還包括沙烏地阿拉伯國王法德過世，油市擔憂沙國未來油價政策走向；伊朗重起核武計畫，導致中東形勢緊張；以及國際投機客介入炒作所致。遠因則是開發中國家對於能源需求的經濟結構因素，以金磚四國之一的中國來說，其石油需求量近年來增漲速度驚人，由2002年每日500萬桶增加到2005年每日700萬桶，僅4年內需求量增長了40﹪。這也是在過去短短的一年內，國際油價由30美元快速標漲到50、60美元的關鍵。卡翠娜之後美國政府旋即宣布9月1日釋出7億桶儲油，但是國際原油價格卻仍然在炒家的配合演出下，寫下70美元的歷史新高，市場的氣氛由此可見一斑。

＠ 苦日子來臨了 ＠

近管外界紛紛擾擾，油價上看百元美金的說法紛紛出攏，經建會還是老神在在，樂觀以對，並引用美國能源資訊署、倫敦全球能源所、委內瑞拉、巴西、美林、高盛券商以及中油等國家或單位綜合研判，下半年油價應該會落在55-60美元區間，70美元一桶只是一時浪頭，不可能持久。

經建會的研判是有根有據。只是以台灣只能配合國際形勢走一步算一步的情況，對於國籍油價真正的落腳處，說穿了也只能做出帶有預測味道的講法。總而言之，就算如經建會研判準確無誤，55-60美元的油價比起一年前30美元的價格，還是漲了近一倍左右，對升斗小民來說，苦日子早就悄悄的來臨了。

＠ 負利率時代應積極理財 ＠

資產縮水代表著負利率時代的降臨。什麼是負利率時代？恐怕還有不少人聞所未聞！所謂負利率時代即當定存利率（1.4﹪）趕不上通貨膨脹（2.16﹪）的速度時，就產生了負利率現象，因此值此負利率時代來臨之際，手中有錢的民眾，就必須放棄保守的心態，認真學習如何面對財富縮水的課題。

＠ 不動產抗通膨利器 ＠

負利率時代企業取得的資金較為便宜，因此對企業最為有利，但是對一般民眾卻相對不利。一搬來說，負利率時代民眾的因應方式就是放棄定存，而尋求其他投資管道。目前較熱門的投資商品有，不動產、股票、黃金等貴金屬、外國資產等。除了黃金貴金屬一般民眾較不習慣與熟悉之外，其他各項都非常熱門。

房市的保質性特性是對抗通膨、防止財富縮水的最佳利器，此項說法不但有市場經驗的根據，同時也深植大眾的心理。1973、1979年兩次的石油危機，許多擁有房地產的人都能全身而退，甚至賺上一筆，就是最好的經驗法則。過去這幾年，民眾常有景氣不是很好的說法，實際上國內的民眾一年約要花上5,000-6,000億元去購買外國的債券商品。記得約在兩年半前，當富邦及合庫保險推出3年及6年定存、利率3﹪的商品時，很快的受到市場歡迎。說明了，國內游資充斥的現象以及能夠消化游資的管道有限。

房市的魅力迭有起伏，不過當能源危機籠罩全球的時刻裡，通貨膨脹怪獸即會蠢蠢欲動，民眾將不再儲蓄，而是把錢投入囤積商品、購買房地產、黃金或外幣等商品。以台灣地區民眾的慣性，在這波負利率時代的氣氛中，房地產將一躍而為熱門的投資商品，成為市場的理財新寵兒。＃【鄭政富2005/9/17】
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資料來源 : http://www.tom.com.tw/kate2/127/127-3.htm