＃＃ 如何評估房屋？ ＃＃

＠ 影響房價因素 ＠

一、區域環境

地段︰
高級住宅區、精華商業地段，因區域發展成熟，具有高度的抗跌性，但是這類地段也因房價已到極高的行情，增值的空間有限。而一些老舊社區或沒落的商業區若能加以更新，其增值性常能因此而倍增。

交通建設：
由於便捷的交通產生大量的人潮，商業行為也將因而逐漸興盛，因此常是房地產增值的重要關鍵。尤其又以交通轉運點為最具增值潛力。但是某些快速道路因車流的經過速度太快，使得沿線增值潛力較差。

生活機能︰
一個區域若是在日常生活機能（如飲食、購物、就學等）中提供的服務類別愈多，則其價值必相對提高。

景觀︰
優美的景觀是精神上提昇居住品質的一項極重要條件，這個條件在都巿中更是「物以稀為貴」，例如台中的大肚山、大坑地區，皆為特殊層級產品。

二、規劃設計

外觀設計︰
一棟別出心裁，造型優美的建築物，常可成為該區域的地標，無形中也提高了附加價值，尤其一些特別具有歷史意義或藝術價值的建築，更是「只漲不跌」。

空間規劃︰
一棟擁有良好規劃的建築物，不僅室內空間完整方正，對於採光、通風、動線的考慮也都更符合使用的需求，當然價值也高。

公共設施︰
一個公共設施完備的大樓或社區，能大幅提升日常生活的舒適性，也使得日後價值不易回跌。

建材設備︰
建材設備關係著建築物的使用壽命，並且能塑造建築物或社區的價值，正所謂是「一分錢、一分貨」。

三、管理維護

生活管理︰
大樓或社區所能提供的服務項目(如廢棄物處理、衣物送洗等)愈多，亦愈能提升其價值。

安全管理︰
由於目前社會治安狀況不佳，安全已成為購屋人選擇的必備條件之一，安全管理不佳，可能使未來增值性減弱。

清潔維護︰維護良好的建築，能夠大幅增如其使用年限，使價值也倍增。

以上條件當中，區域環境是房地產增值與否的最大關鍵，有此條件，其他條件即使不佳，也甚難以減抑其價值。另外，管理維護系統做得好，也可跳脫出行情價值，並具高抗跌性。總之，消費者不僅應擦亮眼睛，仔細分析，另一方面須有「共同塑造環境品質」的共識，唯有如此，房地產價格才能因居住品質的提升，維持長年不墬。

＠ 評估房價的條件 ＠

找尋一個屬於自己的窩相信是人生中的一件大事，不僅考慮房屋大小、格局，更希望有生活上寧靜與便利。而在房價高漲與使用者付費觀念逐漸普及現狀下，欲追求更舒適的生活勢必承受更沈重的經濟負擔。

　　據近年來房屋銷售客戶反應，「地段」已成為房屋銷售成績優劣的重要因素之一，如地利條件相當不理想，即使價格上打折扣也未必能受到多數消費者的認同。

　　在地段上，除環境觀的訴求外，交通運輸的便利性在現今忙碌社會中已逐漸突顯重要性，一般人對通勤時間容忍度皆集中在三十分至一小時以內的兩個空間。再來會要求的是「附屬設施」所帶來的生活舒適與便利。首先，以停車位之需求名列第一，這可從政府不斷制訂設立停車設備的獎勵措施明瞭，受限土地資源缺乏，機械式停車位逐漸成為現代化都巿的新潮流，以應消費者之需。

　　次就大樓管理與維護系統，幾乎已是大樓住宅或大型集合社區的必備條件。一般說來，社區管理除能促進住戶生活品質，並提供居家安全保障，及因此而增加附加價值。妥善的社區管理必使得購屋成本增加。據從事管理服務業者估計，一棟住宅大樓在增加專業大樓管理服務後，日常消費成本增加須達三十至五十元／坪左右，其中以人事費用佔絕大多數，也還是值得的。

　　從上述購屋者重視條件的探討中，我們不難發現：價格因素仍是主導購屋者趨向的最重要考慮。通常，在價位差距較大時，消費者會遷就價格因素而捨棄部分對環境，附屬設施等要求。但如價差有限時，則多數消費者可能願意「多花一點錢」來滿足其對其他條件的要求。

　　總之，購屋夢由於難圓，除促使居民向都巿外圍地區遷移外，也導致消費者觀念的大幅改變。一方面在休閒娛樂的消費增加，另一方面造成「寧可租屋，不願置產」的行為愈行普遍。


＠ 造鎮型社區的選擇 ＠

台灣都會區土地有限，地價居高不下，土地取得困難，使建商漸往巿郊及山坡地開發，而有造城、造鎮之舉接踵而來，令消費者面對五光十色的廣告而目光撩亂，不知如何抉擇。

　　首先，消費者應對「大城」、「大鎮」須有所認識，有時只是廣告上的營造氣勢，必須了解工地規模、基地大小，才能研判出將來社區的空間感與生活的機能性。當工地規模愈小，愈須接近該區等商圈及機能重心。通常五百到二千戶，基地一萬坪內，僅能達到一般生活機能，國小、郵局、銀行等設施仍難達到。所以，要達到完全生活機能，宛如另一新巿鎮的大型社區須達三千戶以上。

　　再者，是房價、環境與休閒設施。基本上房價的高低與交通的便捷、離巿中心距離，成一定比例。因此通勤時間最需考慮。在環境上，除注意將來內部環境造景的雕塑之外，各棟大樓棟距，相互位置角度等皆會影響未來社區所呈現的空間感。休閒設施則是大型社區最吸引人的重點。因為戶數多、面積大才有機會創設休閒設施，也才能長遠經營下去。但通常選購時除注意公共休閒設施的多寡之外，也不可忽略實用性，如游泳池的大小、可容納多少人等。
另外，還有以下幾點亦須注意︰


開發年限及計劃：
台灣位於火山帶，地盤不穩，水土保持相當重要。而水土保持工程須在開發前數年便須開始，且開發的年限太長會影響前期完工交屋的購屋者，進而影響整體社區品質。
建照是否取得：
由於大型社區開發，因基地落差太大，無法使用同一建照，因此應先認明建照是否全區取得，建照上有關公設部份是否全區持分，或仍為建商所有，均須完全清楚。
安全管理：
因為住戶多，社區自然複雜；加上社區多在人煙罕至之處，其間旅途如無聯絡崗哨，安全管理恐難控制。
建商招牌與實力：
開發大型社區所需經費不貲，如銷售不理想，財務運作較易出問題，建商財力對保障多寡有密切關係。
盡量了解客戶購買動機：
投資客多，將來脫手競爭較激烈，利潤有限。且住戶不多，無法負擔管理費，最後管理委員會便流產，管理上所有軟硬體形成虛設。因此某些建商，會先籌一筆管理基金，先代為管理二至三年，是較理想做法。
公設比須留意：
公設是全體住戶共同分擔，因此須加以了解，否則將來交屋後房屋內部空間縮小比例將大增。
選購方位：
如純投資，買得便宜報酬自然較高，如自住，則須在方位、角度、四週環境與棟距上需多加斟酌。
注意基地正確位置、地目及附近有無大型公共設施。

＊以上數點是購買大型社區值得注意的地方，如建商能按時施工並配合政府公共水電、道路配合，大型山坡地開發不失為創造理想環境做法，值得購屋人期待的。
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資料來源 : http://www.philosophy.com.tw/%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E8%B3%A3%E5%B1%8B%E5%8A%A0%E6%B2%B9%E7%AB%99.htm