房地產風險是指在房地產投資開發和經營銷售過程中由於各種主觀因素而出現的，使建商預期（或實際）利益遭受損失的可能性。競爭性、投機性、政策性因素及操作過程中控制的有效性等都可能引發房地產風險。房地產風險分成六種風險：
1.財務風險。又稱拖欠風險或信用風險。指房地產購
買者由於財務狀況不佳而使房地產投資及其回報無
法全部回收的可能性。１９９７年以來，以分期付
款及以銀行按揭等方式向購買者銷售房屋的過程
中，已出現惡意拖欠的苗頭。而現階段的擔保、抵
押貸款、按揭手續等仍有待完善，一定程度上助長
這種惡意拖欠。購買者在分期付款期間主觀上故意
（或惡意）拖欠，或客觀上破產及出現信用危機，
都將使建商為此而蒙受損失。
2.購買力風險。包括兩個方面：一是價格風險。包
括：(1)通貨膨脹通漲因素造成建材人工費上漲；
(2)部分房地產商在過去大肆對土地進行炒作，使
地價驟增；二是市場風險或經營風險。例如出現供
過於求的局面而對房屋銷售和售價方面造成的壓
力，引起銷售困難和損失。例如某別墅，其總價達
3000萬元，不等其建成，周圍附近與其同類型（或
售價更低）的別墅卻「冒」出八九個，大部分人會
先想住已完工或是較便宜別墅，所以該別墅落成五
年後僅售出四五棟。由於無法形成「人氣」，入住
者紛紛要求退房，使建商造成的巨額損失。
3.工程建設風險。包括四個方面：一是不可抗力（如
自然災害，意外事故等）造成的風險。例如前幾年
納莉颱風造成汐止大淹水，使當地房價一落千丈，
沒人敢住靠近行水區的房子。二是建設前期工程項
目的設計方案存在問題。如珠海著名的「巨人大
廈」，其地點恰好在三條地震斷裂帶上交叉點上，
且其設計方案一變再變，從原來的３８層改成４８
層，繼而５８層、６４層，最後定為７０層。在設
計為３８層時不需打鋼樁，只需打２０米深水泥樁
就可支撐住大廈，工程預算為造價２．２億元人民
幣，而改為７０層時，選址的地質條件決定了必須
打６５米深的鋼樁，穿過地震斷裂帶座的岩層上，
整個工程造價便飆升至１２億元人民幣，造成至今
該項目仍未「撥地而起」。三是層層轉包工程，截
留工程款，最後的承包人只好偷工減料以保利潤，
還有施工團隊選擇不當的施工方法造成工程進度拖
延。四是建材及設備供應中出現的不測，如品質、
數量、型號、時間等方面不能滿足施工要求，造成
停工及進度延宕，造價成本升高。
4.匯率變動風險。由於外匯的大幅度波動而對開發商
造成的風險。新台幣匯率上升，造成銷售困難，使
房地產項目的銷售利潤無從實現，且大大增加人工
費和廣告宣傳等促銷費用；匯率若下降，往往造成
房屋銷售後換回新台幣時對建商的直接結算損失。
5.籌資、融資風險。由於銀行緊縮銀根造成貸款困難
（籌不到資和籌不足資）以及籌資成本增加引發的
風險。這會引發一系列問題如利息負擔加重、建造
成本增加、售價提高及銷售困難等。
6.變現風險。房地產投資中在一段時間內要把投資變
成現金（如償還借款、債務，發放工資等）而付出
的代價和承受的損失。由於房地產投資周期長、數
量大，變現能力差，在建成和售出前投資者越是急
於變現，蒙受的損失就會越大。例如在信義計畫區
買一豪宅結果完工後發生建商倒閉，使投資者血本
無歸。

能不能從中幫忙找出2-5個問題...最好是跟房地產風險相關的...謝...