九十年代，本地房市出現相當劇烈的變化；先是歷經了極度低迷之狀態，緊接著景氣反轉，房市重現榮景。然不停上漲的房價，卻也令部分消費者望之卻步。如今，經過兩年大好後，市場似乎變化再起；最佳的購屋時機，是否已經來臨？未來的房市，又將如何演變？

前些時日，某壽險公司推出了一系列『世事難料』的電視廣告片；寫實但又戲劇化的內容，在當時蔚為話題。當然，其真正目的，是在推銷保險，不過廣告內容仍點出了一個道理，那就是時局更迭快速，沒有什麼現狀是可以長久維持的；每一分、每一秒，隨時都在變化，且幾乎沒有道理或定律可言。

同樣地，我們的房市環境也是如此。沒有永遠的低迷，當然也沒有永遠的榮景；市場的起伏是常態，因為無論是供給、需求、房價、利率，甚至其他外部因素，都不斷在牽動著、影響著房市的發展現況與未來趨勢。

對市場人士來說，必須時刻關切市場的演變與動態，才能隨時調整策略，追求最大的利益。然對消費者來說，卻有一個永恆不變、隨時都在問的議題，那就是，何時進場購屋最恰當？何時才是最好的購屋時機？

購屋條件分析

要討論分析何時才是好的購屋時機，則需檢視、衡量各項『購屋條件』；所謂購屋條件，現階段房市的供給及需求，自是重要的參考指標；大環境的經濟及政治因素，可能也是同時要考慮的。而最重要且與消費者最直接相關，或說最能立即感受的，恐怕還是房價與利率這兩大關鍵因素。

接著，我們就針對上述這幾個重要因素，進行分項分析。

壹、基本面

任何一項產品，購買時機好壞，和該產品的供給與需求有密切關聯。以下，我們把供給和需求定義為『市場因素』，以期和牽涉範圍更廣的基本面因素─房價及利率有所區隔。

供給─

從九二年房市景氣反轉大復甦開始，近兩年年度供給量始終居高不下；去年年度總供給金額，就接近六千五百億，其中約四千五百億的量體是預售推案。今年度至第三季結束，預售案量累積達三千六百億以上，成屋案量則超過一千七百億；預料今年年度總案量，至少仍將超過六千億的水準（詳見附表一）。

連續兩年供給量突破六千億，其中還有七成比例是預售推案，恐怕是空前的局面。而且，這連續兩年都超過六千億的供給量，還只是北台灣而已；如以過去慣例來推斷，這兩年，每年全台供給量都突破八千億。

然供給量持續擴大，實是因為景氣復甦，業者想抓住難得的良機，因此大量購地推案。既然是搶時機，當然以預售推案為優先考量。那麼同時間，市場有那麼大的需求量嗎？

需求─

那麼，這兩年來市場實際的需求狀況又是如何？整體來看，九二下半年至九三上半年這段期間，由於低利、低價、低自備與高銀貸比例之『三低一高』環境，因此無論新屋或中古屋市場，買氣都還相當熱絡。

不過約去年第二季末之後，各區房價開始逐步攀高；房貸利率也因國內外基本利率不斷調升而小幅提高。在相對有利於購屋者之條件逐漸消失，加上供給量大增，選擇增加下，消費者自然開始轉而觀望。以下，我們以較能反映市場變化的預售案做為藍本，檢視這兩年來的需求實況。

根據本刊市調部門調查資料，從九二年下半年結算至今年上半年，各大行政區預售市場整體銷售率，北市和新竹地區都超過八成，北縣為七成，桃園則為六成六。不過上述銷售率是以今年第三季為結算日，如分年來看，九二年年度平均銷售率（銷售期為九二年全年），四大行政區都超過七成，北市更達九成二。

九三年（銷售期為九三年全年）除了桃園縣外，其餘三大行政區銷售率跌幅都超過二十個百分點。來到今年，結算至第三季止，除了新竹微幅回升外，其餘各區銷售率都持續下滑。這樣的趨勢，佐證了我們的市場觀察，那就是消費者轉趨觀望、整體市場買氣逐漸下滑（詳見附表二）。

綜合以上供需的變化，目前北台灣房地產市場，已有供需失衡之隱憂。

貳、非基本面

然而，本地房地產市場，絕非單純從供需法則來分析即可。雖然供需確也是重要參考指標之一，而供給大於需求，當然對需求方較為有利；不過一些外部因素如經濟表現，甚至是政治局勢，其實也隱約牽動著房屋市場的變遷。

經濟因素─

買房子，跟買其他東西一樣，都關係消費者的荷包是麥克麥克，還是不斷縮水；收入不足，就沒有能力購屋。因此小到個人薪資收入，大到國家的經濟成長、GNP等數據，也和購屋時機不無關聯。此外，前一陣子房價喊漲時，原物料價格第一個被拿出來當『擋箭牌』，因此物價與房市，也有一定關聯。

另國內的現狀是，民間游資大多投入股票市場，因此股市表現和房市買氣連動性不低。因此，在經濟因素上，近期經濟表現、股市狀況以及物價波動，是我們接下來要討論的。

上述三個面向，近期幾乎都是朝不利於市場景氣的方向發展。首先是股市；在外資撤退等因素下，股市終於在九月份棄守六千點大關。經濟表現上，貿易順差持續縮水，GDP國際排名下滑。而油價近幾個月來的持續震盪，對國內物價上揚及通貨膨脹壓力，更是如同雪上加霜。

因此從經濟面上看，儘管官方及投資者對明年景氣審慎樂觀，然觀察近來趨勢，能夠不持續變差就算不錯。也就是說，難保明年消費者的荷包不會進一步變薄，這代表，未來民眾的購屋壓力，可能將進一步增加。

政治因素─

對房地產市場來說，政治因素就好像一支雙刃刀；『水能載舟亦能覆舟』正能貼切形容。此話怎講？前面供需部分曾提到，一年多前的『三低一高』環境；其實這中間，政治因素也『功不可沒』，因為政府的低利優惠房貸，就是造成低利和高銀貸比例的真正推手。

不過同樣是政治因素，也能給房市不小的衝擊。選舉，就是除了農曆年節之外，房市業者最不喜歡的另類淡季。每到選舉，極度泛政治化的台灣社會，便進入另一個『狀態』，彷彿其他一切都暫時停止，房市當然也無法置身事外。不過，選舉僅管破壞力大，但畢竟是短期；長期的朝野對抗，造成政局不安，恐怕才是隱性、但更巨大的威脅。

現階段，政治利多無疑是都市更新；而利空，當然就是年底的縣市長改選暨三合一選舉。此外，業者望穿秋水的兩岸三通開放政策，幾乎產業界一概視為超級大利多；不過以目前仍綠色執政來看，短期內要實現恐怕仍有困難。

至於對消費者來說，選舉期間如反向思考，不失是值得進場選擇，甚至置產的時機，因為這種時間，業者就當在度小月，能賣多少算多少，因此較有利於消費者。反之，目前箭在弦上的都市更新，則有可能使都會區地價進一步提昇，導致未來購屋者反而負擔加重。

下列兩大因素，由於牽涉範圍較廣，不宜單純歸類在基本面或非基本面內，因此特別獨立出來討論。當然，這也是消費者最關心、影響也最直接的因素。

參、房價

在上述之分析討論中，其實幾乎都隱約談到了房價。是的，正由於國內房價變動，不僅取決於供需狀況，同時政經因素也是其中之影響變數之一，因此有關房價部分，我們在此分開探討。

在研判未來房價可能走勢前，我們先看看，這兩年來房價如何波動，變化背後的動能又為何？根據本刊長期的市場觀察發現，最早房價上揚，單純只是因為買氣瞬間大幅提昇，業界以慣有的思考邏輯判斷，是價格太低所造成，因此約在九二年第四季初，就有部分銷售中個案悄悄調漲價格。但當時調幅頂多幾千元，或是縮減議價空間，還談不上漲幅。

九三年初，房價才開始出現較大的波動幅度。當時，業界把漲價歸因在原物料的上揚。以台北市為例，三大郊區內湖、南港及文山區，就約莫是在當時陸續出現了突破三十萬／坪單價的個案。之後，部分地區房價漲幅續增，去年第三季末，內湖地區出現第一個開價上站四十萬／坪之個案，大安區則再度出現每坪開價達百萬的豪宅，板橋房價更有一路衝破四字頭的態勢。

探討近一年房價的持續上揚，除了拜景氣所賜外，重劃及捷運利多，也是推升房價的主力之一。不過真正讓房價全面走揚的，仍是地價的攀高。這個部分，建商不惜追高、積極搶地的『決心』，可說『居功厥偉』。

從目前房價的整體演變趨勢，輔以供需現狀來看，儘管土地標售仍熱，價格也還不斷追高，然除了地段佳、區域發展健全的都會區之外，房價恐難再有像過去一般，動輒出現一至三成的漲幅，尤其一些供給量過大區塊，已有價格下修的狀況。

肆、利率

對消費者而言，最直接感受到的當然還是房價；不過，利率對購屋者負擔的影響，其實要比房價大些。試想，如果房價一坪漲五千，以三十坪大小的房屋來說，是多了十五萬負擔；然如房貸多了千分之五，以十年期的房貸來說，所增加的就不止十五萬。以台北市目前三十坪新屋平均總價約九百萬上下來看，等於必須多付約二十五萬的房屋款（以年利率百分之三計算）。由此來看，房貸利率對購屋者來說，確是更需要注意及考量的部分。

九二年下半年，房市買氣回溫，低利環境扮演最大的推手。如今，央行數度調升國內基準利率，不過由於各行庫仍積極競爭搶食房貸大餅，因此與過去一、兩年比較，行庫調整房貸利率的腳步，要比央行調升基準利率的動作稍慢一些。也因此，目前購屋者仍能享受到平均約百分之三到四的相對低利率房貸。

不過這樣的『優勢』，恐怕再撐不了多久。國際利率因通膨壓力而逐步調升，央行遲早將跟進；如今再加上油價的劇烈波動，影響經濟發展，升息步調恐怕還會加快。因此，目前的相對低利率房貸，很可能在一、兩季內出現變化。因此對消費者來說，把握目前的低利率時機，可能比等房價下跌再進場更重要。

結論：購屋時機漸成熟 區域價差將擴大

綜合以上分析，現階段已出現供給略多於需求的狀況。從九三年結算至目前為止，雖四大行政區平均銷售率都在六成以上，不過由於供給量龐大，各區餘屋量仍不少；北市和新竹地區相對較少，桃園則超過一萬五千戶，北縣更達兩萬三千戶以上（詳見附表三）。

市場存貨量仍大，加上年底一向都是推案旺季，故個案促銷鐵定轉為積極。而這中間。選舉因素也會扮演相當巧妙的角色，總括來看，或許房價還不會有明顯下修，然議價空間應有很大機會擴增，因此從年底到明年農曆年節前，消費者將是佔有一定優勢的一方。

談到房價，從目前趨勢來看，都會區，尤其是發展成熟、交通動線發達者，價格幾乎都維持穩定，甚至有五年內中古屋開價，比原始推案價格還高的狀況。相反地，發展中且供給量短時間急速大增之地區，則已出現成交行情向下修正的情事。如再考慮都市更新因素，未來都會區不僅保值性更優，房屋普遍行情之差距可能會和一般地區者持續拉大。

最重要的部分，還是利率。到明年農曆年前後，目前的相對低利房貸應仍維持，扁政府最近一次增撥的低利房貸也還有額度。而如果明年此時才進場購屋，那麼十之八九，各民營行庫之房貸商品，平均利率水準應該超過百分之四，甚至四．五，屆時您的購買力，還可能因物價上揚而縮水。因此我們認為，從現在開始一直到明年農曆年節，將是這半年來，且是未來一年之中最好的購屋時機！
製表：住展雜誌 （本文刊載於住展雜誌94年十一月號）
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資料來源 : http://www.myhousing.com.tw/topic_293_1.htm