(本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉先生）
（本文刊載於住展雜誌94年十一月號）
在面臨房屋供過於求，與經濟成長趨緩的雙重環境壓力下，如果仍希望投資房屋獲利，則以往的許多選擇房屋的觀念必需調整，否則，就容易被套牢。
在供過於求的市場裡，傳統上判斷房地產投資的最重要指標︱「區位」的重要性就會下降，而「產品」本身的重要性就會上昇。因此，如何判斷房屋的增值潛力就變得十分重要。
最近，台北市許多傳統精華地段的房屋逐漸出現空置的情況。例如，敦化北路的辦公室、仁愛路與信義路邊的住宅，有愈來愈高的空置率。這就代表了台灣地區房屋「供過於求」的情況，已經愈來愈明顯。在這個時候，對於「房屋」本身增值潛力的判斷，就變得重要。換句話說，在傳統好地段的房屋，如果房屋潛力不好，一樣不容易脫手，當然更不容易獲利。
如何選擇獲利或保值潛力高的房屋，由外而內，有以下六種重要指標可以參考：
第一：房屋外牆的材料不宜超過二種
許多房屋的設計師，喜歡追逐流行，將許多不同材質拼在外牆上，例如將鋁、不銹鋼，搭配在石材與磁磚上，雖然使房屋的外觀活潑了，但隨之而來的問題，卻成為未來房屋跌價的重要因素。
因為任何兩種材料要併在一起使用，勢必要用到許多聯結的材料，不論是膠合也好，鎖合也好，這些材料放在外牆上，由於其材料的壽命多在十年以內，而建築物的壽命卻超過四十年，因此，隨著每日的日曬、風吹與雨打，必然會增加剝落與漏水的機會。長期而言，不但增加維護與更換成本，也容易降低房屋價值。因此，外牆材料用得愈多種，房屋的保值潛力愈小。
■花俏的外型建築，未來維護成本高。
第二：房屋外牆顏色不宜超過三色
許多房屋的設計師，喜歡在房屋的外牆上採用不同的顏色，以凸顯房屋設計的差異化。這種構想用在商業建築是好的，但用於住宅與辦公室的建築，就不易討好。
因為如果要以顏色突出取勝，就必須長期保持顏色的鮮豔。但事實上，不論採用的材料為何，隨著時間的增加，顏色都會逐漸褪去。此時，顏色的差異就會不明顯。相對的，反而開始顯得髒亂。同時，除非大樓是同一個所有者，或是有極富有且具熱情的管委會。否則，對外牆的維護不易做好，以台灣空氣污染的程度，外牆很快就會變髒。如果外牆開始讓人覺得髒亂，不但會大量增加維護成本，房屋的保值潛力也自然降低。
第三：社區住宅單元不宜超過三十戶
如果社區住戶太少，管理品質不容易做好，住戶太多，則必然會雜亂。因此，如果一個社區的戶數能夠在三十戶以下，社區的品質就能夠有較佳的維護。許多大型社區，雖然標榜著公共設施的多樣與充足，但就實際使用情形觀察，不是使用率低，就是維護不良。因此為提供豐富的公共設施所犧牲的面積，相對於私有面積而言，並沒有太大的長期增值潛力。
因此，能在三十戶以下，並保持基本有限的設施是最有增值力的社區形態，如果超過五十戶則對未來房屋的增值性不利。但對辦公大樓而言，因為管理品質較易控制，因此，較不適用此一原則。
第四：社區的房屋形態不宜超過二種
有些建商為了降低銷售風險，將社區內的房屋規劃為有大有小的多種坪數（大小通吃）。雖然，對預售時的成績有些幫助，但在實際使用時，不論對於管理費的分攤，管理品質的共識，以及居民品質的一致性，都會產生相當大的分歧。在這種情況下，房屋的價值自然不易增加。
尤其是當社區之內，有原地主分配的房屋時，這種不一致性將更加強烈。因為地主的水準，與新購入住戶的水準，通常存有極大的差異，同時，原地主和與其合建的建設公司之間，通常還存有許多的矛盾。在這些主客觀的條件衝擊下，社區管理的水準，一定會受影響，自然也影響了未來房屋的增值性。這種影響對辦公大樓也同樣適用。
■社區住戶太多，管理品質不易做好。
第五：利用過多容積獎勵的房屋，儘量避免
近些年，政府為了解決財政赤字的壓力，以及鼓勵都市更新的推動，因此，頒布了許多獎勵容積的規定。許多建設公司利用這些獎勵規定，增加了許多容積。但不知，這些容積的增加，通常代表了房屋增值力的降低。
較明顯的例子：例如，許多社區利用了停車獎勵的優惠，使得社區內有許多外車可進入社區內停車，此舉必然會影響到居住品質。又如，許多社區用到了容積移轉獎勵，將別區的容積移入，這些多餘的容積，未來在改建時，必然造成困難，也會影響到房屋的增值潛力。
再如，許多社區用到了都市更新的容積獎勵，因此，有部分的空間要回饋給非社區居民使用，這些外人可自由進出社區的現象，自然也會影響社區的品質，當然也就影響到房屋的增值力。
第六：建物總高度不宜太高，通常以不超過十五樓為宜。
社區內建物的總高度愈高，不經濟的情況自然愈嚴重，但由於建築技術規則的不斷修正，使得許多建設公司不斷地將樓層增多，以增加可銷售面積。
但就使用而言，如果樓層愈多，會發生許多不經濟的情形。例如，電梯等待的時間會增加（電費與管理成本增加），社區住戶的數量會增加（增加雜亂度），危險性會增加（最好的例子，是東京市長只願意住在雲梯車可以達到的最高樓層），以及因樓層的價格差異變大所導致改建的機會減少。
這些的不經濟，都會使得房屋的增值性受到影響，而不利於房屋增值。
最好的例子，就是台北的一Ｏ一大樓，雖然花了極高的工程成本與管理成本，創造了極大的知名度，但就投資收益面觀察，卻是極不成功的。若換個角度，如果一Ｏ一大樓是住宅大樓，則其增值潛力會更差。
未來幾年，台灣不但將進入微利時代，房地產的保值特性也會隨著房屋的供過於求而褪色。同時，再加上人口並未增加與金融機構的態度保守等原因，對房地產的投資，尤需謹慎。除了區位外，對產品本身增值潛力的判斷，尤應注意，以免未蒙其利，先受其害。（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉先生）
（本文刊載於住展雜誌94年十一月號）
