| 購屋三不對 有錢也不買 |
| 發表者：bin 發表數：984 IP：61.228.32.* | 2005-11-07 22:32:10 |
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下面連結是，別人的文，借PO一下。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.30.* | 2005-11-09 17:53:43 |
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該不該買捷運站附近住家的考量 http://www.qfun.com.tw/phpbb2/viewtopic.php?t=6656 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.32.* | 2005-11-07 22:53:22 |
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表格難PO，原文詳http://www.myhousing.com.tw/topic_293_1.htm 現在買房子 划算嗎？ 購屋時機及房市趨勢分析 （本文刊載於住展雜誌94年十一月號） 九十年代，本地房市出現相當劇烈的變化；先是歷經了極度低迷之狀態，緊接著景氣反轉，房市重現榮景。然不停上漲的房價，卻也令部分消費者望之卻步。如今，經過兩年大好後，市場似乎變化再起；最佳的購屋時機，是否已經來臨？未來的房市，又將如何演變？ 前些時日，某壽險公司推出了一系列『世事難料』的電視廣告片；寫實但又戲劇化的內容，在當時蔚為話題。當然，其真正目的，是在推銷保險，不過廣告內容仍點出了一個道理，那就是時局更迭快速，沒有什麼現狀是可以長久維持的；每一分、每一秒，隨時都在變化，且幾乎沒有道理或定律可言。 同樣地，我們的房市環境也是如此。沒有永遠的低迷，當然也沒有永遠的榮景；市場的起伏是常態，因為無論是供給、需求、房價、利率，甚至其他外部因素，都不斷在牽動著、影響著房市的發展現況與未來趨勢。 對市場人士來說，必須時刻關切市場的演變與動態，才能隨時調整策略，追求最大的利益。然對消費者來說，卻有一個永恆不變、隨時都在問的議題，那就是，何時進場購屋最恰當？何時才是最好的購屋時機？ 購屋條件分析 要討論分析何時才是好的購屋時機，則需檢視、衡量各項『購屋條件』；所謂購屋條件，現階段房市的供給及需求，自是重要的參考指標；大環境的經濟及政治因素，可能也是同時要考慮的。而最重要且與消費者最直接相關，或說最能立即感受的，恐怕還是房價與利率這兩大關鍵因素。 接著，我們就針對上述這幾個重要因素，進行分項分析。 壹、基本面 任何一項產品，購買時機好壞，和該產品的供給與需求有密切關聯。以下，我們把供給和需求定義為『市場因素』，以期和牽涉範圍更廣的基本面因素─房價及利率有所區隔。 供給─ 從九二年房市景氣反轉大復甦開始，近兩年年度供給量始終居高不下；去年年度總供給金額，就接近六千五百億，其中約四千五百億的量體是預售推案。今年度至第三季結束，預售案量累積達三千六百億以上，成屋案量則超過一千七百億；預料今年年度總案量，至少仍將超過六千億的水準（詳見附表一）。 附表一：93、94年北台灣房市供給量表 行政區 推案性質 93年 94(10/15止) 合計 台北市 預售 1,657.70億 1,444.95億 3,102.65億 成屋暨結構體 483.42億 330.40億 813.82億 台北縣 預售 1,732.50億 1,571.60億 3,304.10億 成屋暨結構體 487.20億 455.00億 942.20億 桃園縣 預售 526.75億 315.55億 842.30億 成屋暨結構體 820.16億 854.05億 1,674.21億 新竹地區 預售 625.01億 296.43億 921.44億 成屋暨結構體 71.50億 104.11億 175.61億 北台灣 (不含基隆) 預售 4,541.96億 3,628.53億 8,170.49億 成屋暨結構體 1,862.28億 1,743.56億 3,605.84億 連續兩年供給量突破六千億，其中還有七成比例是預售推案，恐怕是空前的局面。而且，這連續兩年都超過六千億的供給量，還只是北台灣而已；如以過去慣例來推斷，這兩年，每年全台供給量都突破八千億。 然供給量持續擴大，實是因為景氣復甦，業者想抓住難得的良機，因此大量購地推案。既然是搶時機，當然以預售推案為優先考量。那麼同時間，市場有那麼大的需求量嗎？ 需求─ 那麼，這兩年來市場實際的需求狀況又是如何？整體來看，九二下半年至九三上半年這段期間，由於低利、低價、低自備與高銀貸比例之『三低一高』環境，因此無論新屋或中古屋市場，買氣都還相當熱絡。 不過約去年第二季末之後，各區房價開始逐步攀高；房貸利率也因國內外基本利率不斷調升而小幅提高。在相對有利於購屋者之條件逐漸消失，加上供給量大增，選擇增加下，消費者自然開始轉而觀望。以下，我們以較能反映市場變化的預售案做為藍本，檢視這兩年來的需求實況。 根據本刊市調部門調查資料，從九二年下半年結算至今年上半年，各大行政區預售市場整體銷售率，北市和新竹地區都超過八成，北縣為七成，桃園則為六成六。不過上述銷售率是以今年第三季為結算日，如分年來看，九二年年度平均銷售率（銷售期為九二年全年），四大行政區都超過七成，北市更達九成二。 九三年（銷售期為九三年全年）除了桃園縣外，其餘三大行政區銷售率跌幅都超過二十個百分點。來到今年，結算至第三季止，除了新竹微幅回升外，其餘各區銷售率都持續下滑。這樣的趨勢，佐證了我們的市場觀察，那就是消費者轉趨觀望、整體市場買氣逐漸下滑（詳見附表二）。 綜合以上供需的變化，目前北台灣房地產市場，已有供需失衡之隱憂。 附表二：近三年北台灣各區銷售率變化表 區域 台北市 台北縣 桃園縣 新竹地區 年度＼性質 預售 成屋 預售 成屋 預售 成屋 預售 成屋 92 82.8﹪ 80.3﹪ 72.6﹪ 84.6﹪ 75.8﹪ 81.3﹪ 86.9﹪ 63.1﹪ 93 70.0﹪ 67.2﹪ 52.4﹪ 79.5﹪ 60.9﹪ 63.2﹪ 64.5﹪ 74.2﹪ 94(10/15止) 55.8﹪ 51.0﹪ 41.4﹪ 44.8﹪ 43.8﹪ 38.6﹪ 64.8﹪ 37.7﹪ 貳、非基本面 然而，本地房地產市場，絕非單純從供需法則來分析即可。雖然供需確也是重要參考指標之一，而供給大於需求，當然對需求方較為有利；不過一些外部因素如經濟表現，甚至是政治局勢，其實也隱約牽動著房屋市場的變遷。 經濟因素─ 買房子，跟買其他東西一樣，都關係消費者的荷包是麥克麥克，還是不斷縮水；收入不足，就沒有能力購屋。因此小到個人薪資收入，大到國家的經濟成長、GNP等數據，也和購屋時機不無關聯。此外，前一陣子房價喊漲時，原物料價格第一個被拿出來當『擋箭牌』，因此物價與房市，也有一定關聯。 另國內的現狀是，民間游資大多投入股票市場，因此股市表現和房市買氣連動性不低。因此，在經濟因素上，近期經濟表現、股市狀況以及物價波動，是我們接下來要討論的。 上述三個面向，近期幾乎都是朝不利於市場景氣的方向發展。首先是股市；在外資撤退等因素下，股市終於在九月份棄守六千點大關。經濟表現上，貿易順差持續縮水，GDP國際排名下滑。而油價近幾個月來的持續震盪，對國內物價上揚及通貨膨脹壓力，更是如同雪上加霜。 因此從經濟面上看，儘管官方及投資者對明年景氣審慎樂觀，然觀察近來趨勢，能夠不持續變差就算不錯。也就是說，難保明年消費者的荷包不會進一步變薄，這代表，未來民眾的購屋壓力，可能將進一步增加。 ■對購屋者來說，適時掌握良好時機購屋確實十分重要，但難度也不低。 政治因素─ 對房地產市場來說，政治因素就好像一支雙刃刀；『水能載舟亦能覆舟』正能貼切形容。此話怎講？前面供需部分曾提到，一年多前的『三低一高』環境；其實這中間，政治因素也『功不可沒』，因為政府的低利優惠房貸，就是造成低利和高銀貸比例的真正推手。 不過同樣是政治因素，也能給房市不小的衝擊。選舉，就是除了農曆年節之外，房市業者最不喜歡的另類淡季。每到選舉，極度泛政治化的台灣社會，便進入另一個『狀態』，彷彿其他一切都暫時停止，房市當然也無法置身事外。不過，選舉僅管破壞力大，但畢竟是短期；長期的朝野對抗，造成政局不安，恐怕才是隱性、但更巨大的威脅。 現階段，政治利多無疑是都市更新；而利空，當然就是年底的縣市長改選暨三合一選舉。此外，業者望穿秋水的兩岸三通開放政策，幾乎產業界一概視為超級大利多；不過以目前仍綠色執政來看，短期內要實現恐怕仍有困難。 至於對消費者來說，選舉期間如反向思考，不失是值得進場選擇，甚至置產的時機，因為這種時間，業者就當在度小月，能賣多少算多少，因此較有利於消費者。反之，目前箭在弦上的都市更新，則有可能使都會區地價進一步提昇，導致未來購屋者反而負擔加重。 下列兩大因素，由於牽涉範圍較廣，不宜單純歸類在基本面或非基本面內，因此特別獨立出來討論。當然，這也是消費者最關心、影響也最直接的因素。 參、房價 在上述之分析討論中，其實幾乎都隱約談到了房價。是的，正由於國內房價變動，不僅取決於供需狀況，同時政經因素也是其中之影響變數之一，因此有關房價部分，我們在此分開探討。 在研判未來房價可能走勢前，我們先看看，這兩年來房價如何波動，變化背後的動能又為何？根據本刊長期的市場觀察發現，最早房價上揚，單純只是因為買氣瞬間大幅提昇，業界以慣有的思考邏輯判斷，是價格太低所造成，因此約在九二年第四季初，就有部分銷售中個案悄悄調漲價格。但當時調幅頂多幾千元，或是縮減議價空間，還談不上漲幅。 九三年初，房價才開始出現較大的波動幅度。當時，業界把漲價歸因在原物料的上揚。以台北市為例，三大郊區內湖、南港及文山區，就約莫是在當時陸續出現了突破三十萬／坪單價的個案。之後，部分地區房價漲幅續增，去年第三季末，內湖地區出現第一個開價上站四十萬／坪之個案，大安區則再度出現每坪開價達百萬的豪宅，板橋房價更有一路衝破四字頭的態勢。 探討近一年房價的持續上揚，除了拜景氣所賜外，重劃及捷運利多，也是推升房價的主力之一。不過真正讓房價全面走揚的，仍是地價的攀高。這個部分，建商不惜追高、積極搶地的『決心』，可說『居功厥偉』。 從目前房價的整體演變趨勢，輔以供需現狀來看，儘管土地標售仍熱，價格也還不斷追高，然除了地段佳、區域發展健全的都會區之外，房價恐難再有像過去一般，動輒出現一至三成的漲幅，尤其一些供給量過大區塊，已有價格下修的狀況。 肆、利率 ■由於全球經濟趨勢朝升息方向進行，目前的相對低利購屋環境，很快就會消失。 對消費者而言，最直接感受到的當然還是房價；不過，利率對購屋者負擔的影響，其實要比房價大些。試想，如果房價一坪漲五千，以三十坪大小的房屋來說，是多了十五萬負擔；然如房貸多了千分之五，以十年期的房貸來說，所增加的就不止十五萬。以台北市目前三十坪新屋平均總價約九百萬上下來看，等於必須多付約二十五萬的房屋款（以年利率百分之三計算）。由此來看，房貸利率對購屋者來說，確是更需要注意及考量的部分。 九二年下半年，房市買氣回溫，低利環境扮演最大的推手。如今，央行數度調升國內基準利率，不過由於各行庫仍積極競爭搶食房貸大餅，因此與過去一、兩年比較，行庫調整房貸利率的腳步，要比央行調升基準利率的動作稍慢一些。也因此，目前購屋者仍能享受到平均約百分之三到四的相對低利率房貸。 不過這樣的『優勢』，恐怕再撐不了多久。國際利率因通膨壓力而逐步調升，央行遲早將跟進；如今再加上油價的劇烈波動，影響經濟發展，升息步調恐怕還會加快。因此，目前的相對低利率房貸，很可能在一、兩季內出現變化。因此對消費者來說，把握目前的低利率時機，可能比等房價下跌再進場更重要。 結論：購屋時機漸成熟 區域價差將擴大 綜合以上分析，現階段已出現供給略多於需求的狀況。從九三年結算至目前為止，雖四大行政區平均銷售率都在六成以上，不過由於供給量龐大，各區餘屋量仍不少；北市和新竹地區相對較少，桃園則超過一萬五千戶，北縣更達兩萬三千戶以上（詳見附表三）。 市場存貨量仍大，加上年底一向都是推案旺季，故個案促銷鐵定轉為積極。而這中間。選舉因素也會扮演相當巧妙的角色，總括來看，或許房價還不會有明顯下修，然議價空間應有很大機會擴增，因此從年底到明年農曆年節前，消費者將是佔有一定優勢的一方。 談到房價，從目前趨勢來看，都會區，尤其是發展成熟、交通動線發達者，價格幾乎都維持穩定，甚至有五年內中古屋開價，比原始推案價格還高的狀況。相反地，發展中且供給量短時間急速大增之地區，則已出現成交行情向下修正的情事。如再考慮都市更新因素，未來都會區不僅保值性更優，房屋普遍行情之差距可能會和一般地區者持續拉大。 最重要的部分，還是利率。到明年農曆年前後，目前的相對低利房貸應仍維持，扁政府最近一次增撥的低利房貸也還有額度。而如果明年此時才進場購屋，那麼十之八九，各民營行庫之房貸商品，平均利率水準應該超過百分之四，甚至四．五，屆時您的購買力，還可能因物價上揚而縮水。因此我們認為，從現在開始一直到明年農曆年節，將是這半年來，且是未來一年之中最好的購屋時機！ 附表三：93年至今累積銷售率及餘屋量表 行政區 性質 餘屋量(戶) 銷售率(%) 台北市 預售 6,300 69.6 成屋 1,059 69.9 台北縣 預售 19,261 57.8 成屋 4,253 68.5 桃園縣 預售 5,224 59.9 成屋 10,402 62.4 新竹地區 預售 2,430 77.1 成屋 1,848 52.6 北台灣 預售 33,215 63.1 成屋 17,562 63.9 製表：住展雜誌 （本文刊載於住展雜誌94年十一月號） |
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