＃＃ 買屋貸款「停」「看」「聽」 ＃＃ 2005/11/01（網友涂大方投稿／台北市-十月徵文獲選文章）

買個殼，少者一、兩百萬元，多者上千萬元。如此一筆大買賣，最忌諱輕舉妄動。買屋階段，得謹守「停」「看」「聽」三要訣。先停下來冷靜一下，認真想想自己的需求與購屋目的，千萬不要被屋主或仲介的熱銷假象急著下訂。買房子可是一輩子的事，一定要多看多比較，千萬不能怕累而草率決定。除了多看房屋標的外，對於喜歡的標的，更要利用不同時間多看幾次。特別挑個下大雨過後日子去看，也許可看到一些屋主刻意隱瞞的問題。決定購買前，應多走幾次，並找機會與鄰居攀談，聽聽鄰居對房子的看法。記得不能只問一位鄰居，應多聽幾位鄰居的說詞，里長也是不錯的諮詢對象，各家說詞綜合一下，應該就八、九不離十了。

如果相信風水之說，那就好好找個大師指點一番，可別在意他人迷信之譏，而不好意思請人瞧瞧方位、合合八字。畢竟，只要能讓自己住得更安心如意，就算迷信點又有何妨。另外，如果不是接手親戚、朋友的房子，建議不妨找個知名有信用的仲介公司幫忙，花點小錢，標的選擇性將更有彈性，買賣風險也可降低許多。

買房子有所謂的寄居蟹理論，那就是在經濟能力較不足的時候，先買個郊區小坪數的房子，等到經濟能力較好或小孩出生後，再選個大一點區位好的房子。這個理論基本上是正確的，但房子最小坪數的要求，至少要達到縱使以後不再換屋，房子空間也勉強夠用的水準。

房子一經選定，接下來就是貸款的問題。近年來，在政府政策強力做多下，房貸利率水準一直維持在一個相對低檔水準。但千萬別被低利率所迷惑，而買下超出自己經濟能力的房子。因為多數銀行房貸利率都是採機動計息方式，市場利率一翻升，房貸利息也將水漲船高。如果貸款金額過高，還本能力變弱，利息負擔加重，利率攀升，房貸違約的機率將相對提高。

房貸銀行的選擇，可貨比三家，找幾家自己較信賴的銀行比價。銀行房貸較需要注意的項目，包括貸款利率、手續費高低、提前償還限制、還本付息方式及利率調整方式等。

【貸款利率】

利率是購烏者最關心的議題，目前政府優惠房貸優惠金額有設限，台北市地區限額是250萬元、台北市以外地區限額是200萬元。這部份利率每家銀行都一樣，以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率，加1％計算機動調整。貸款者應注意的是各家銀行超出政府優惠額度部份的利率，目前各銀行都訂有「定儲利率指數」作為房貸利率的訂價基準，貸款者應瞭解貸款銀行「定儲利率指數」計算內容及加碼幅度高低。

【手續費高低】

目前各銀行房貸會有謄本費、代書費及作業處理費等收費項目，貸款者應注意收費內容及金額高低。有些銀行會使用障眼法，利率訂得比其他銀行稍低並大肆宣傳，但手續費卻收得比其他銀行高。所以，貸款者應將利率與手續費一併看待，才能比較出各銀行的優劣。

【還本付息方式】

目前銀行還本付息方式，主要可分為年金式或本金平均式。所謂年金式，是每期還款金額都是一樣的；本金平均式則是每期還本金額一樣，利息則依剩餘本金計算。貸款者可視個人需要選擇。另外，各銀行為減輕貸款者初期還款壓力，通常會訂有只付息不還本金的寬限期，目前寬限其最長約為五年。

【利率調整方式】

目前各銀行房貸以指數型房貸為主，大部份的調整頻率都是三個月。而其調整是根據「定儲利率指數」所訂的指標銀行的定期儲蓄存款牌告加權計算。所以目前各銀行利率調整可說是相當的透明了。

【提前還款限制】

房貸貸款期限雖可長達20年，但大部份的房貸戶會在10年內還清貸款。縱使訂有提前還款懲罰條款，只要房貸戶不是轉貸其他銀行，多數銀行是不會收違約息的。這部份或許可在訂約時，要求銀行加以刪除。

目前少數銀行有所謂的「抵利型房貸」，其利率訂價、調整及收費方式等與一般房貸大同小異，但你存在銀行的存款帳戶餘額，可作為房貸計息本金的抵減，簡單的說就是你的存款越多，房貸利息也就省的越多。建議準備購屋貸款者，可找家有開辦「抵利型房貸」的銀行，並將存款儘量集中到同一銀行，可達到意想不到的省息效果。
=======================================================================
資料來源 : http://mag.udn.com/mag/m_forum/storypage.jsp?f_ART_ID=21639