| [專題]看清楚房產廣告 |
| 發表者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-10 18:47:22 |
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[專題]房產廣告看透透 〔記者林耀文╱綜合報導〕 |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-12 18:25:12 |
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[專題]看清楚房產廣告-透視建商促銷手法 記者╱專題報導 初期打知名度，中期強調產品特色，後期營造逼迫出手氣氛，但購屋要回歸基本面。房地產個案琳琅滿目，業者要直搗消費者的心並不容易，因此透過產品包裝隨當宣傳，往往能提高產品能見度，引導來客促使成交。 透視房地產業者種種行銷策略，消費者在促銷氣氛中，還是要充分了解產品有一定品質，回歸基本面。房地產業者促銷推案，首先會就產品先作定位，然後再依目標客戶，在地文化來擬具行銷策略。通常在產品劃上市的時期，業者最重視推案知名度，銷售中期則會回歸產品特色，後期則營造逼迫出手的氣氛。 從去年房市回溫以來，名人代言牌紛紛竄出，先是豪宅代言人請來旅日紅星翁倩玉彰顯產品質感，今年以來則有挑高小坪數住宅護來名模林志玲代言，大街小巷都有巨幅海報創下店熱人氣和買氣。名人代言蔚為流行，依照區域屬性，產品定位以及主理客層的喜好，每個案子都有量身訂做的代言人，像是楊梅地區有董志成、新竹地區案子有西律師謝震武、鶯歌地區有陳鴻，中部則找來有本士劇紅星演員陳昌榮助。 儘管代言人不同，但主要都是要求人氣、形象提升，藉由名人曝光及話題炒作，讓消費者在最短時間認知到新推案的出現，信義房屋代銷部協理唐文華表促銷方法中有分文、武場，像是平面文宣就是文場的部份，對於刺激消費有效凝聚人氣，則要透過武場的活動，例如有業者辦一元特賣活動、日用品特賣會，就是透過辦活動引來人，只要來人多了就有機會成交。 較高價住宅著重表現產品內函，業者辦活動通常要能彰顯身分與眾不同，像是交響樂、戶外餐會甚至是名人時尚派對，讓消費者親身參與擁有馬上晉身尊貴人士的感受，進而肯定進駐後就能享受高品質生活。 比較大眾化、中低價的產品，在促銷上重視物美價廉的優惠感，業者會祭出看屋送贈品或者買屋送品的活動，另外早期盛行的工地秀，現在隨著三氣復甦又慢慢多了起來，假日期間找來較具知名度的影歌星作秀，能夠迅速集客，通常行銷費用也不高， 房地產業者表示，廣告為必要之惡，要讓產品眾所週知人人手法各異，鎮過，行銷費用通常都控管在總銷金額的2-2.5%，不至於發生轉嫁於房的情氣形，資訊發達管道多元所以宣傳費砸更多，業者也會鎖定消費群在哪裡，不戚做過度銷售。 |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-11 18:37:36 |
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[專題]看清楚房產廣告-解讀廣告露陷 記者陳品竹╱專題報導 http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/jul/3/today-e3.htm 誇大不實廣告已較少出現 消費者得當心模糊、遊走法律邊緣的新行銷手段 在消保法、公交法的保障下，房地產廣告、說明書、型錄等，都被納入契約的一部分，加上發生多起消費者拿著房產的廣告控告建商廣告不實，並有判決成立案例，過去建商誇大不實「唬」過頭的文案廣告，現在已收斂不少；取而代之的是，遊走於法律邊緣灰色地帶的模糊手法。這些手法，包括： 玩弄文字遊戲 例如以「使用坪數」來模糊「所有權坪數」，使用坪數絕對不等於所有權坪數，尤其是使用坪數與所有權坪數相差過多的房子，十之八九，都是做了相當多的違建，購買這種房子隨時要有被檢舉拆除的心理準備。 玩數字遊戲 為了吸引客戶上門，業者會以數字遊戲營造付款輕鬆方式，例如打出「每坪4萬起」或者是「23萬購買2房2廳」、「魔術空間創造2+1房、3+1房」。通常每坪4萬起的這種廣告，前面都會有極小極細幾乎讓人看不到它存在的「自備」兩個字。而「23萬元」通常只是「訂金、簽約金、開工款」的錢，並不是自備款，中間還有工程期款要納。如果是「工程零付款」也不用高興太早，最後交屋時一次繳納的大筆房款，才會叫先前以為付款輕鬆的消費者叫苦連天，而「2+1房」的魔術空間，通常是在半空中的夾層。 模糊手法 例如「採進口廚具、拋光地磚」，卻不說明品牌、出口國，如果你預期是歐美或日本進口，結果通常是「Made in China」的大陸貨。 其他如「388萬起」超低行情的廣告，通常也是「看得到，買不到」的廣告戶，或者基地有瑕疵被挑出折價的產品。 或者只強調建坪不強調地坪，只強調產品不說明地段等，其實，消費者只要把握一個原則，在接受建商廣告強調的優點時，也不忘注意建商愈不想強調的項目，這些可能就是產品最大的缺點。 台中市建築投資公會理事長王忠正指出，在消費者意識抬頭下，多數房地產廣告，可以「文字優美」，但不能「偏離事實」，他認為廣告最容易發生糾紛在建材部份，建材確認愈高，將來糾紛就愈少。 其次是有些建商在2次施工上，因礙於法規，不敢明說，但暗示又不夠清楚，反而惹得消費者誤會，他認為還是誠實告知為上策。銷售資訊愈清楚，吸引的客層也就愈精準，未來購屋糾紛也就愈少...詳全文 http://efrance.no-ip.org/phpbb/viewtopic.php?p=6707#6707 |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-11 18:36:39 |
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[專題]看清楚房產廣告-簽約前停看聽 記者陸敬民╱專題報導 http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/jul/3/today-e3.htm 「契約審閱期」免付費 也可下「小訂」展現雙方誠意 審閱期內若想退訂 業者應全額退費 房地產業者對於所銷售的個案，依法負有充分揭露資訊與主動告知的義務，但消費者也不能凡事操之在人，事前的準備工作越充分，日後發生糾紛的可能性就會越低。 行政院公平交易委員會專門委員吳丁宏指出，歷年來公平會處理房地產消費糾紛皆以「不實廣告」和「欺罔或顯失公平行為」為大宗，前者主要是違反「公平交易法」第21條「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」，後者則是違反第24條「其他欺罔或顯失公平行為」。 吳丁宏說，雖然「公平交易法」已實施多年，但多數消費者對於如何維護自身權益的觀念或作法依舊淡薄，該做的功課都不做。例如，對於動輒數百萬元的房地產產品，消費者依法可享有「契約審閱期」，在審閱期間無須負擔任何費用或風險，這是法令所明訂的規範，但不少民眾對這項權益似乎並不重視，直到發生消費糾紛，才了解原來自己在下訂前依法可享有這項權益。 昌益房屋副總經理許佩勝說，「契約審閱期」是消費者的法定權益，以往買賣雙方一旦簽訂契約後，「退訂」就變成一門大學問。現今法令對於消費者權益已有充分保障，會有扣訂金的情形，往往發生在制度不健全或是有問題的業者。 信義房屋代銷部門協理唐定華也提到，實務上業者在讓消費者審閱契約前，都會希望消費者先下個「小訂」，畢竟這是展現雙方誠意的一種形式。等到正式簽約時，這筆「小訂」便會自動轉為「訂金」。至於如何讓消費者願意「小訂」，憑藉的則是業者的話術，但前提是不能心存欺騙。 關於「契約審閱期」，唐定華認為買賣雙方其實可以取得一個平衡點，那就是一旦消費者在契約審閱期間內反悔了、想退訂，業者就應百分百將「小訂」退還給消費者，不能以各種理由推託或沒收。 吳丁宏強調，雖然公平會為準司法機構，但不是所有的房地產消費糾紛都適合由公平會來仲裁。公平會對於任何的申訴案件皆會進行了解，若買賣雙方爭議的焦點涉及「公平交易法」才會受理，如果只是履約糾紛則不受理。因此，民眾在向公平會申訴前應先參閱「公平交易法」。 |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-11 18:36:03 |
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[專題]看清楚房產廣告-公平交易法 保護你 記者陸敬民╱專題報導 http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/jul/3/today-e3.htm 「公平交易法」第21條規定，業者不得在商品或其廣告上，進行為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。 其中，預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況（包括日後給付之能力、法令之規定、建材之供給等）予以判斷。民眾在檢舉時應提供相關商品、包裝、廣告等必要事證。 「公平交易法」第24條規定，所謂的「其他欺罔或顯失公平行為」，是指業者利用「欺罔」、「顯失公平」的銷售手段，使消費者權益遭受損害，且足以影響交易秩序（諸如：受害者眾、損害程度高、將對其他業者產生警惕效果、針對特定團體或群組）的行為。 若未構成「足以影響交易秩序」要件，則由「民法」、「消費者保護法」或其他法律請求救濟。 公平會針對預售屋銷售行為認定的違法行為包括： 一、不當限制購屋人審閱契約：業者若要求購屋人須給付訂金始提供契約書，或收受訂金或簽約前，未提供購屋人至少5天契約審閱期間等行為。 二、隱瞞重要交易資訊。 三、未於買賣契約書中載明土地移轉年度或日期。 四、未於買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式。 五、業者指定貸款銀行。 六、對預售屋未售出部分逕自變更設計或增加戶數銷售，若未知會購屋人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施等選擇。 七、要求購屋人繳回契約書。（資料來源：公平會 整理節錄：記者陸敬民） |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-11 18:35:22 |
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[專題]看清楚房產廣告-誠信至上 促銷 拒絕華而不實 減少認知差距 記者陸敬民╱專題報導 房屋廣告拚創意、鋪陳華麗 就是要抓你的目光，消費者如何解讀不實內容 保障自己的購屋權益 買房子是許多民眾一生中最重要的決定，專家表示，不少房地產消費糾紛皆起因於認知歧異。業者的承諾與消費者的期望之間若產生落差，便有可能造成糾紛。糾紛無法排解，往往只有對簿公堂一途，這是雙輸局面。業者對相關資訊雖有主動告知的義務，但民眾在購屋前一定要做好功課，下訂前也要問清楚每條合約的內容，主動維護自身權益，才不會花錢買氣受。 行政院公平交易委員會常針對房地產界違法業者發布裁罰消息，消費者文教基金會也曾不定期揭發房地產消費糾紛。專家認為，上述機構揭露房地產界違法事證只能算是事後治標的做法，唯有強化事前宣導與稽查，加上消費者提高對自身權益的維護認知，才能將消費糾紛降到最低，也才是治本之道。 新理想廣告副總經理馮輝龍表示，除非是由業者所造成的明顯錯誤，像是施工不當、坪數縮減或漏水，一般實務上常見的房地產消費糾紛通常肇因於業者與民眾對廣告DM、說明文件或合約內容的認知差異。事實上，業者對於個案銷售資訊，依據「公平交易法」負有充分揭露與主動告知的義務，在合約內容上，對於易生糾紛的條文，業者也要特別標示並主動告知，這是民眾前往接待中心參觀或下訂時要有的基本認知。 昌益房屋副總經理許佩勝也認為，現今房地產銷售模式已和過去明顯不同。以往民眾對於自身權益並不是很了解，加上房地產景氣正盛，不少民眾都是在一知半解的情況下簽訂合約，會不會出事只能靠運氣。現在完全不同，對於民眾權益，政府方面有公平會把關，坊間則有消基會做後盾，萬不得已時還有媒體可供爆料，民眾申訴管道已相當暢通。 在這樣的趨勢下，業者對於自律做法，像是如何避免「不實廣告」已有長足的進步。不過，消費者對於如何維護自身權益還是顯得很被動。許佩勝說，大型房地產代銷商或長期經營房地產代銷業務的業者已了解到「避免過度包裝」是最好的做法，對於樣品屋尺寸、公設項目、建材設備均力求務實。相對的，民眾對於上述項目也應參照說明書或合約上的記載來查核，避免提出過多或過度的要求，這對雙方都是有利的。 信義房屋代銷部門協理唐定華表示，除了認知差異易造成消費糾紛外，是否善盡「告知」義務也常是買賣雙方爭議的焦點。一個預售案常牽涉到變更設計的問題，像是「陽台外推」、「二次施工」、「分管協議」（約定專屬的庭院或露台）等，這些非屬常態性項目的條文，業者必須單獨標示成一章並特別註明，這時消費者務必要和業者核對每一條條文，並確認自己已清楚了解，才能將日後發生糾紛的可能性降到最低。 |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-10 18:53:58 |
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[專題]掌握消費要領 見招拆招 ◎記者陸敬民 當您面對琳琅滿目的房地產廣告時，是否常被廣告詞困惑、反而有種不知從何看起之感？只要掌握以下要領，其實解讀房地產廣告並不難。 保持警覺 宣傳語言別全信 當您在電視上看到某名人代言的房地產廣告時，您應該保持「他（她）並不住在這裡」的警覺心，他（她）過去甚至不曾來過這裡，他（她）所說的任何一字一句，都是精心設計過的廣告詞。若上述個案屬於預售案時，您看到的畫面可能僅屬於「情境想像」，並非現場實景。有時業者也會採用「傳言」手法，亦即「某名人是某案子的客戶」之類的傳言，但「傳言」有時會因暴露真實買家的身分，業者怕引起客戶反感，所以目前比較少見。 親自勘查 交通時間親體驗 當您看到傳單上的交通位置圖時，千萬不要被那些精美的「直線」路網所迷惑，也不要被「離車站（或交流道）只要╳分鐘」之類的詞句所吸引。您應該順著圖上的指示，親自驅車跑一趟，甚至尖峰和離峰時間各跑一趟，才能得到真實的交通時間。如果傳單上的小環境圖片過於精美，您更應該親自勘查實地，以驗證真偽。 接待中心 熱銷情境別衝動 當您到了接待中心，看見現場人山人海、天花板貼滿紅紙條，耳邊迴盪著節奏感強烈的音樂時，往往會因為把持不住而衝動下訂。這時您更應該保持冷靜，提醒自己究竟是「為何而來」？畢竟買房子是大多數人一生中的大事，一出手便是數百萬元，別把逛百貨公司週年慶的心情帶到接待中心。 最後，您不妨留意觀察周遭人事，如果「賀成交」的掌聲此起彼落，有時是真的成交，有時則是業者的「銷控」手法，企圖營造熱銷的情境，不可不慎。 http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/mar/26/today-e5.htm |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-10 18:49:22 |
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[專題]揭開面紗 解構廣告陷阱 自由時報◎記者陳品竹 面對五花八門的房地產廣告，消費者如何從有限的資料，看出不尋常的「陷阱」？其實，業者在房地產廣告常用的障眼法，包括「避重就輕」、「釣魚上鉤」、「障眼模糊」、「製造遠景」等，消費者只要仔細研究，就算包裝得再美的廣告，也難逃你的銳眼。 避重就輕 說面寬不說縱深 就是放大優點，不見缺點，例如只強調建築的面寬，卻不說明深度，依經驗而言，打這種廣告的產品，十之八九建築的縱深一定過淺，甚至已成為建案缺點，因此業者只好避重就輕的只強調它的面寬。另外，就是只講建坪不說地坪，尤其是透天別墅產品，如果廣告強調大建坪，卻不說地坪，其建坪8成包括了地下室的空間，消費者容易被誤導以為是完全能做居家使用的室內空間。 釣魚上鉤 超低價掩飾缺點 只強調低總價，不做其他訴求的廣告，消費者更要注意，這個超低價格，可能只是吸引你上門，但你卻永遠買不到的「廣告戶」，或者是有規劃缺點，例如同一地段的產品，別人要600萬，它卻只要450萬，即可能是只有面寬4米、縱深8米或有地形怪異、路衝等缺點。 障眼模糊 假進口真中國貨 廣告只有接待中心的位置，卻不標示基地所在地，顯見業者對基地沒有信心，所以不標示基地位置，消費者很可能被接待中心一流地段位置吸引，到了現場才發現是3流地段的基地。例如廣告寫著「進口浴缸」，但所謂的「進口」，卻有歐洲進口及中國進口之分，價格可是差了好幾倍，或者只寫者「進口╳╳╳衛浴設備」，其實這也是台灣在中國製造再「進口」回來的衛浴設備。 製造遠景 拿公共建設背書 為了吸引消費者購買，有些建商對區域未來的發展遠景，也會有「灌水」的廣告，例如在公園預定地張貼「本公園近期內即將動工」的廣告看板，底下還會署名政府機構，如「台中市政府」，讓消費者誤以為公園動工在即，或者把民代質詢或市府官員「希望」爭取的某重大建設的談話新聞稿，當作「已爭取到」的新聞來作廣告。 消費者最好直接上官方網站或直接電話洽詢承辦單位，只要經費還沒有編列的，即使是「規劃中」，都算是「空頭支票」，消費者千萬不要當真，例如台中市7期重劃區的新市政中心及國家音樂廳，在12年前建商的房地產廣告個案就說即將動工了，但12年後卻仍在「紙上作業」中。 http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/mar/26/today-e4.htm |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-10 18:48:44 |
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[專題]公平會、消保會 給你靠 記者丁勻婷╱專題報導 遇上房屋廣告不實情況，消費者別驚慌，公平會表示，有法可罰，消費者應勇於提出檢舉。公平會發言人陳榮隆表示，常見的房屋廣告糾紛可歸類出5種類型，包括廣告內容宣稱僅供參考、廣告內容只以極小字說明夾層部分違法、現場樣品屋不實設計而引人錯誤、實際交屋不符原初設計圖、實際交屋坪數不符廣告內容等。 陳榮隆進一步表示，若消費者遭遇房屋廣告不實糾紛時，民眾可提出同時主張，既可向公平會檢舉業者不法行為，由該會處罰業者不當行為，也可向消保會投訴主張權益，若公平會先做出業者行為不法之認定，相當有助於民眾後續民事求償之路。陳榮隆說明，曾有業者在廣告DM過於誇大宣傳其房屋產品，業者自以為聰明地在廣告DM加上幾個字，指稱廣告僅供參考且不受拘束，也有販售違法夾層屋業者明知從事違法行為，還在廣告內容打上一行難以清楚辨識的字樣，坦承夾層部分違法。 陳榮隆指出，不法夾層屋業者將夾層坪數與實際坪數相加，讓坪數頓時灌水，消費者一時不察，容易誤以為每坪價格相對較低，但實際上，消費者事後還得自行違法施工，也有部分業者先讓消費者看到合法施工圖，民眾誤以為業者繪製圖樣即為實際交屋情況，等到交屋時，才發現買到的房屋竟是違法使用。 陳榮隆表示，也有業者未於契約或廣告DM等相關內容涉及廣告不實，卻設計出美輪美奐的樣品屋，並向消費者介紹樣品屋實況無異於實際交屋情況，導致消費者誤以為可比照樣品屋，取得合法設計或使用空間，但實際不然。 公平會表示，有些業者將不實廣告內容列為契約內容，隱瞞重要交易資訊，或未將公共設施分攤載明於契約，或將預售屋未售出部份逕自變更設計，增加戶數銷售，還有些建商要求客戶繳回契約書，此類行為皆違反公平交易法。 http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/mar/26/today-e2.htm |
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| 回覆者：URL 發表數：153 IP：61.222.97.* | 2005-08-10 18:48:06 |
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[專題]廣告吹牛 成家美夢變噩夢 記者林美芬╱專題報導 看著美美的廣告，按圖索驥去買房子，小心買得一肚子氣，這一肚子氣有時是消費者發現廣告跟實際差距太大，明明有個花園，交屋時卻變成停車位！氣不過！有時是建商增加服務二次施工，把停車位美化成花園，還被控告，多做多錯，賣得很不爽！ 根據地政司的統計，不動產買賣糾紛當中，廣告不實佔居第3名，事實上，所謂廣告不實，又跟隱瞞重要資訊有密切關係。根據房地產界人士的觀察，最常發生廣告糾紛的是預售屋廣告，所謂廣告不實，經常是廣告誇大及美化建築物的外觀及內容，跟消費者的解讀落差太大。元利建設總經理蔡建生指出，建商最常採用的方法是，「三Ｄ示意圖」，所謂示意圖的意思，就是「不是實景，而是意象顯示」。新和廣告企劃部經理李霖芳則認為，一般消費者也還可以接受這些示意，主要是未來的描繪，發生糾紛的機率很低。 但是，李霖芳根據業界經驗指出，最常出問題的部分是廣告戶的價格及戶數，一般個案的廣告戶只有2到3戶，不管是多少，都算是個案中的少數、卻是廣告中的主角之一，這些廣告戶經常是一推出就賣掉了，後來的消費者就經常認為建設公司騙人；或是廣告上未標示樓層，但一般房地產幾乎都是以四樓為廣告戶，消費者要八樓、或是高樓層，結果不適用廣告戶價格，也常發生問題。 「二次施工」則是最常發生爭議的部分，最常發生的案例是：建商偷工減料，明明在廣告上畫上美美的健身房、花園或是交誼廳等公共設施，交屋時，不是少個花園、就是少個健身房之類的，讓消費者氣不過，卯上建商爭取公道。甲山林廣告副總張境在則觀察，這類型的情況還是會出現，但比例已經大幅減少，主要是各種法令如建築法、消費者保護法及不動產交易經紀人條例…等，加上建商及廣告大型化趨勢，永續經營的概念，改變許多誇大廣告的問題。 張境在分析，近年來，則出現相反的現象，尤其是一些大型建商為了多服務消費者爭取好口碑，刻意在拿到使用執照後，增加一些服務類的二次施工，如美化停車位，增加視覺效果，有花園的概念，也有的是擔心陽台亂加蓋，破壞建築立面，一律加窗，以美化立面，也有的是將建築中的穿堂增加鍜造欄杆，以增加一些安全維護…。 張境在說，就法論法，這些都算是違規，只是不影響到安全及出入動線，但算是可以增加用戶的使用空間及視覺美觀，具建築後續的保值，有些消費者對建商的做法感到滿意，有的不喜歡，一個建案完成交屋之後，新住戶發生兩派意見，有的要求拆除這些「不合法」的二次施工，有的則堅決要求建商不准拆，建商夾在中間，成了「夾心餅干」。 蔡建生就強調，廣告其實是視為契約的一部分，即使建商在建照取得後發現或有意增加一部分建設，依合約精神，還是不可以，所以有些建商就純做「先建後售」，避免糾紛，可是，有些建商還是喜歡預售屋，因為可以達到「量身打造」的效果，但預售跟廣告之間的糾紛就經常存在。在建商完成交屋前，這些廣告最好不要隨意丟掉，應留著當證據，以保障自己的權益。 http://www.libertytimes.com.tw/2005/new/mar/26/today-e1.htm |
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