＃ 中年換屋族的理財大計 ＃
■ 文／陳芝艷【2005/07/30 經濟日報】
遠東經濟評論去年底曾在亞太地區對「什麼樣的夫妻最有可能榮登富貴一族」做過一項調查，答案是45至54歲的中年人。的確，這群目前主要是四年級生的中年族群，由於工作上已有一定的年資、資歷，收入本來就不錯以外，本身也都累積了一定的財富，加上子女逐漸長大，需要更大空間或者已逐漸完成學業進入職場，許多中年族群於是興起了換屋的念頭。
由於購屋是人生理財規劃中最重要的一部份，每個人在不同的生命周期，負擔的責任不同，考慮的重點也會有所差異。如果是中年族群想換屋，台北市理財規劃顧問協會秘書長陳 政說，有兩種做法，一是把原屋賣掉，二是原屋出租再買新屋。如果原屋並不想賣而是以出租的方式處理，租金剛好可以用來繳新屋的貸款，不過自己就必須準備新屋的頭期款。
如果選擇原屋出售，就可以把賣屋所得拿來當買新屋的資金，不過原屋賣掉再買新屋又可以分兩種情況，一是經濟能力一般者，可考慮市區的中古屋，其次可考量外縣市或是副都心地區，找相對低價且地區較佳的標的。如果子女已到外地就學或就業，可以不需要太大坪數，因為坪數太大不但維持費用高且整理不易，平時空出來的房間也不易發揮效益。如果經濟能力較佳者，可選擇的彈性就比較大，換屋時還可以用投資角度去思考，把房屋的座落地點、生活機能一併考慮進去。
不過由於中年族群離退休時點已經不遠，買房子是否會動用到退休準備金？國際認證財務顧問師協會執行長陳駿為說，如果是原屋賣掉並且換成等值的房子，就不必去調整其它的理財目標，如果賣完房子換的是更好、更高價的房屋，就可能會出現要挪用退休準備金的情況。
＠換屋前 評估經濟能力＠
中年族群換屋的原因有很多，除了因空間不夠或者是財富累積到一定程度外，還有可能是因工作需要，如本來在台北上班但被公司派到中南部，或者因原有的房子出現瑕疵，不然就是對子女疼愛有加，希望為子女搬到更好的學區。
陳駿為說，如果是從高房價區換到低房價區，如從北部換到中南部，就可以用同樣的價錢買到坪數更大的房子，問題不大，如果是其它情況，要換條件更好、價位更高的房子，第一件事就是要考量資金夠不夠的問題，最理想的情況是原屋賣掉的資金加原本的儲蓄，就可以一次付清房貸，讓自己之後沒有房貸負擔。
如果無法一次付清，需要動用到房貸，陳駿為說，也要注意貸款期限不要太長，由於許多中年族群同時也是家中經濟來源，所以每月應付房貸最好只占收入的三成，且應設定好在退休前付清。
由於房貸期限動輒十年以上，如果沒有把握未來收入會更多，或者工作非常穩定，甚至有中年失業的危機，還貿然換屋，就有可能需要延後退休甚至動用到原本的退休準備金。不過陳駿為認為，為了換屋而延後退休並不值得，因為沒有人能保證年紀大了以後，一定能繼續留在職場工作，為房貸延後退休，風險會比較大。
＠貸款換屋 注意風險規劃＠
由於中年族群離退休的時間並不長，風險承受度也不如年輕族群高，如果真需要以貸款的方式換屋，也要特別做好風險規劃。陳駿為指出，從購屋時就要注意建商的財務有沒有問題，或是不是會有一屋二賣的問題，購屋後支付房貸者也要做好個人的保險規劃，或者直接幫房貸買個保險。
如果負擔房貸者同時又是家中的經濟支柱，為了避免意外或生病的費用影響原本購屋的預算，就應該做好醫療險、防癌險和意外險的規劃，至於主約壽險的保額，可以設定得和房貸金額相當。或者也可選擇現在銀行和保險公司合作推出的房貸保險。
目前房貸保險分平準型和遞減型，平準型的保額不會隨著房貸減少而減少，一直維持一樣，當然保費較遞減型貴。如果光考慮房貸這部分的負債，可選擇較便宜的遞減型，房貸之外如果還想留部分資金給家人生活，再考慮平準型。
陳駿為提醒，除了人身保險外，其實房屋本身的保險也要買足，像火險、地震險這類房屋產險的部分，避免人到中年還得因房屋有問題而沒得住。
＠中年族群購屋產品選擇注意事項＠
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資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2815888.shtml