| 有人知道約定專用的問題嗎? |
| 發表者：cfp 發表數：7 IP：220.134.110.* | 2005-07-27 02:13:28 |
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我最近買一間房子,代銷公司說我的房子裡有一塊空地是公設部分,因為是規劃在我的房子裡,是屬於所謂的公用部分約定公特定所有權人使用,而且他們向我另外收費大約是房價的一半/坪,但是又告訴我這不會在合約裡註明,只會併到房價裡面.請問這樣賣方這樣做是否合法?未來管委會是否會向我要求付費使用?我如何保障我的權益?請諸位專家給予指點! |
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| 回覆者：cfp 發表數：7 IP：220.134.110.* | 2005-07-28 13:43:37 |
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謝謝Tom的建議 我認為你相當專業 是否方便有你的EMAIL 以便隨時跟你請教 如果你不方便給我那就請你常常上來發表 再次謝謝你 |
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| 回覆者：tom 發表數：190 IP：140.113.143.* | 2005-07-28 12:33:23 |
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恩我是版上出現的tom.,基本上我是覺得比如一樓來說騎樓或室防火巷來說都是跟工安..有關係都不應該劃分為私人使用..所以你的問題你可以問問營建署管理這方面的單位... 公寓大廈本身所占之地面---應該說是建築物主體蓋在地上... 本條例第七條所定公寓大廈本身所占之地面，指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影範圍。 「基地」，即為建築法第十一條第一 項所稱之建築基地，是包含該建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地 公寓大廈中那些地方不能占為己有專用之？ 答： 公寓大廈管理條例第七條規定：「下列各款，不得為約定專用部分： 1.公寓大廈本身所占之地面。 2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。 3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁，樓地板及屋頂之構造。 4.約定專用有違法令使用限制之規定者。 5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」 該限制之目的在於因應實際使用需要，明定應為共用部分而不得為約定專用部分者，以確保區分所有權人權益。例如，公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意，經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定，王先生縱事先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。 專有部分與共用部分如何區分。 答： 按公寓大廈管理條例第五十六條第一項規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分，共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同，有關公寓大廈管理條例專有部分及共用部分之區別，應由建築師設計時予以界定。 例如，公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意，經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定，王先生縱事先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。 ans:從這邊就可以告訴你不見的大家同意你就可以去做因為這樣會阻段逃生影響進出...庭院不是可以約定專用...所以建議你先問清楚政府相關單位你再付錢給建商會比較好 希望這樣回答你會有所幫助 |
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| 回覆者：tom 發表數：190 IP：140.113.143.* | 2005-07-28 12:15:06 |
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你可以已打電化到營建署建築管理組去問有關於這方面的問題 http://www.cpami.gov.tw/pwi/br/br_4_4.php 地址：100台北市徐州路5號．總機：02-23565000 http://www.moi.gov.tw/home/home.asp |
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| 回覆者：tom 發表數：190 IP：140.113.143.* | 2005-07-28 12:11:17 |
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回覆 cfp 於 ：2005-07-27 12:06:02 的發言內容
Q76.什麼是公寓大廈之專有部分？感謝Tom的熱心回答 答： 按公寓大廈可分為兩部分，一為專有部分，另一為共用部分。依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義：「稱專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。同時本條例第五十八條及第七條另有禁止做為專有部分之規定，第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間，如第五十八條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。 在購置公寓住戶中，專有部分所及範圍如何界定？ 答： 公寓大廈管理條例第五十六條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。另需特別說明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。 |
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| 回覆者：cfp 發表數：7 IP：220.134.110.* | 2005-07-28 02:01:55 |
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指前後院兩個部分, 代銷公司表示我約定專用的部分要收費, 房價每坪一半的錢, 我是覺得很奇怪. 沒有在任何憑證當中顯示我付過這筆錢, 未來有爭議的時候我不知道如何保障權益, 雖然我也決定買了, 但是總不想白花了一筆錢買個使用的權益, 到時後又被要求要另外付使用費, 我覺得這樣的版面對消費者很好. 有很多專家都會提供建議參考. 謝謝回答我問題的朋友們 |
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| 回覆者：未設定 發表數：678 IP：218.167.10.* | 2005-07-27 17:26:57 |
| 你指的是露台嗎?一般露台不包含於房子權狀內固為約定使用,有時露台會免費贈送也有收三分之一/坪的 |  |
| 回覆者：cfp 發表數：7 IP：220.134.110.* | 2005-07-27 12:06:02 |
| 感謝Tom的熱心回答 | |
| 回覆者：kkao 發表數：193 IP：61.228.76.* | 2005-07-27 06:49:18 |
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回覆 tom 於 ：2005-07-27 05:22:38 的發言內容
請教Tom你可以問問你那邊主管機關如建管課... 公寓大廈管理條例第七條規定 公寓大廈本身所占之地面不得為約定專用部分。 但是現在很多建案把"一樓的庭院"讓購買一樓的住戶"約定專用"，請問這是否已經違反本條規定？ 畢竟一樓的庭院原本應該屬於所有住戶共有，建商這樣做，危害了其他住戶權益，而且還趁機多賺了錢 我的疑問是，條文中"公寓大廈本身所占之地面"究竟指的是什麼？因此請告訴我我的認知是否正確，謝謝。 另外，請問你是不是之前經常回答裝修問題的那個tom？ |
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| 回覆者：tom 發表數：190 IP：140.113.143.* | 2005-07-27 05:22:38 |
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你可以問問你那邊主管機關如建管課... http://build.kcg.gov.tw/qna/qna01.htm 所謂約定專用指的是「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，其約定方式為 （一）建商與買受人在契約中分別訂立 （二）依規約或由區分所有權人會議決定。 但在公寓大廈管理條例第七條規定：以下各款不得為約定專用部分。 1. 公寓大廈本身所占之地面。 2. 連通數個專用部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。 3. 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 4 .約定專用有違法令使用限制之規定者。 又約定專用之對象亦限制在大廈之區分所有權人。以免該共用部分如為區分所有權人以外之第三人設定使用權；恐有損害區分所有權人權益之行為。 |
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