房價還有上探空間 惟市場存在超額供給隱憂，將是影響下半年上漲力道關鍵(2005-01-20)
過去一年，房地產市場在熬過連續五年景氣蕭條時期的寒冬之後，終於風風光光的繳交出一張亮麗的成績單；展望今年，多數建築業和代銷業都預期，二○○五年在建商購地成本普遍上揚、大宗建材行情居高不下、無重大利空衝擊房市等因素下，房價還有再上探的空間；惟市場上潛在的超額供給，將是影響下半年房價支撐力的一大關鍵，就購屋時機來看，此時進場還算不慢。



景氣走勢多空交錯

從影響房地產景氣走勢最主要的幾項因素，包括：政局、經濟、市場供需、利率、政策等，來評估今年房市景氣走勢，嚴格來說是處於多空交錯的局面，其中兩岸政局是民間企業最無力主導的因素，是多年來影響台灣股房兩市的最大變數；至於房市的供需出現潛在超額供給現象，則是影響今年下半年房價上漲力道的關鍵。



再者，台灣的經濟成長率在去年出現持續復甦的力道，出口總金額可望超過1600億美元，再創歷史新高紀錄，使得全年經濟成長率也可望向上調整，根據各研究機構和官方的預估，去年台灣今年經濟成長率可能超過5.5％以上。



展望今年的經濟成長率，根據中華經濟研究院的報告，2005年因全球景氣成長趨緩，經濟成長率預估約
4.37％，新台幣兌美元全年平均匯價約 31.7元；至於2006年台灣經濟成長率初估為4.59％，兌美元匯率均價為31.34元，因此未來兩年經濟景氣持續復甦的趨勢不會改變，新台幣兌美元匯率也有逐年緩步升值的現象。這樣的經濟表現，對於房地產市場來說，確有一定的說服力，足以強化不動產保值的利基。



利率低檔貸款划算

惟有在房貸利率走勢方面，隨著全球升息趨勢來臨，國內各金融機構平均貸款利率，也小幅上揚到2.5％∼4％之間。不過以目前的房貸利率水準，確實要比去年高些，但與往年動輒5％以上的高利率相比，目前仍算得上是利率低檔，再加上各行庫、甚至壽險機構，在這一年半房市從谷底持續復甦之際，紛紛進場搶食房貸大餅，因此對於購屋客戶來說，此時的購屋貸款利率，與前幾年相比，可以說仍然相當划算。



就今年房地產產品走勢來看，台北市已普遍以換屋客戶為主、中高價位住宅居多；北縣則呈現千萬元豪宅或別墅、與以首購客戶為訴求的二、三房住宅，為主流產品，整體趨勢大致維持去年下半年現象。



就房價走勢來觀察，由於建商自前年第四季即大舉進場購置土地、甚至高價標購國產局土地，因此帶動地價、房價從去年初一路飆到年底，一年來漲幅大致一至四成不等，部分區域諸如中山、內湖、天母、大安、三峽、板橋、中和、新店、林口等地區，短線漲幅最可觀。



新購土地成本升高

展望今年房價走勢，許\多業者坦承，由於近期各地的土地標售「成績」，顯示建商較新購進土地的成本仍持續提高中，因此短期的未來，即今年上半年之前，新推出個案的新屋行情，仍可能會繼續往上探。因此目前房價水準，雖比前年上揚一至三成，然以未來半年來看，房價仍有持續飆升的趨勢，因此目前的房價尚在可接受合理範圍內。