| 房價蓄勢待．．．．．跌跌跌跌跌跌跌跌跌！！[:29:] |
| 發表者：產業分析師 發表數：-17 IP：218.166.120.* | 2004-11-10 09:56:02 |
|
看預售屋已經看了半年了！從剛開始的門庭若市到現在的門 |
|
| 回覆者：有疑問 發表數：-17 IP：220.134.105.* | 2004-11-15 15:25:26 |
|
其實不用長篇大論舉出一堆報導文章 有在看房子的人都知道房價已經在跌了 可是我還是想買房子 若跟10年前的房價比 現在購屋其實已經算比較清鬆了 而且我想台灣的房地產是走長期空頭的 一般的住家 不管是買在SARS後的低點 或近期的高點 10年後依然是套牢的 也許單從價格上不容易反映出來 但是房價成長的速度一定遠比通膨來得小 所以算起來不管那個時段買都還是會賠的 我只是想買個這兩年來算合理的價格 至少不要是住在這小山頭的那一群就好了 不知再等個1年 換得50-100萬的差價會不會很難 沒辦法!!上班族得斤斤計較才行 |
|
| 回覆者：產業分析員 發表數：-17 IP：202.145.101.* | 2004-11-15 12:31:55 |
|
感謝您的糾正 看起來的確是算錯了(N年前寫的本利和複利計算試算程式) 抱歉造成誤解 不過 貸450 萬繳5,6百萬總是事實吧 最重要的大家都可以了解高額的房貸對於辛苦的各位來說 著實是不小的負擔 而房價的高低 直接影響貸款的多寡 |
|
| 回覆者：小妮子 發表數：-17 IP：61.63.156.* | 2004-11-15 11:58:15 |
讚成Laura的說法∼ 女生不像男生那麼容易去適應一切一切變動的日子來生活∼ 女生只求個安穩安定的日子．．然後再去做自己想做的事∼ 不過最近發現賣房屋貼的廣告單愈來愈多了∼ 所以要買房屋真的要慎重．．．． 想買的房子已經買不到了∼（屋主賣掉了．．．） 不過又看到另一間不錯的．．．．呵呵．．． 所以現在是比耐心的時候了．．．． |
|
| 回覆者：seanoz 發表數：-17 IP：210.61.175.* | 2004-11-15 11:28:21 |
|
To 產業分析員： 關於房貸應負擔的利息費用這部分你真得講錯啦！相信在網路上 要找到銀行貸款本利攤還試算表應該不難吧~~ 如果依你的假設『貸款450萬，以20年分240期的本利攤還方式， 每月還款繳息一次』，則每個月期付金是『23,846元』，如果這20 年利息都固定在2.5%，則這20年實際付出的利息費用加總約120幾 萬，本金利息加總約570幾萬。你先前說的『675萬』，看來是用 450萬的本利算了20年的利息，這種方式絕對不是本利攤還！另 外，即使利率升到4%，依本利攤還的方式，期付金還是不可能高 於3萬啦，這似乎太扯~~ 這邊是台新銀行網頁上的試算表供您參考： http://my.taishinbank.com.tw/loan/calculate/cal_2_2.jsp? SESSIONID=null&AMOUNT=4500000&RATE=2.5&YEAR=20&STAR T=1&Submit=%B8%D5%BA%E2 |
|
| 回覆者：Laura 發表數：-17 IP：220.130.96.* | 2004-11-15 08:56:58 |
|
不一樣 每天都要提防房東太太來突襲檢查 每天都要忍受房東太太打電話來抱怨他的房租收太少 每天都要擔心房東太太要你約滿就搬家 每天都要忍受房東太太斜眼看人 你不高興是吧？可以搬家啊!!! 但你又要重新習慣一個生活圈 但你又要重新把家裡所有的東西都打包 但你又要花一筆錢搬家 但你又要花時間跟體力準備搬家 我只是一個上班族 與其花少少的錢每天跟房東太太玩遊戲 倒不如花多一些些的錢自由自在的過日子 |
|
| 回覆者：ghong 發表數：-17 IP：203.72.10.* | 2004-11-13 10:40:41 |
|
好像大家都站在空頭這邊 我不知道啦 不過我就是屬於一頭栽進房貸的火坑的人 我是去年十二月買預售屋的 670萬,不含稅金,裝潢,家具...... 下個月我的房子要交屋了 現在的我就是寄人籬下,不過我不是租房子,而是住岳父家 感覺很不好,不是要看人眼色,而是什麼事都不能做 貸了將近500萬 壓力很大 但卻很踏實 因為這房子是我的 最近和我老婆一起為新家,看家具,弄裝潢,買家電 去年我要買房子的時候 我就常上這個網站 很多人認定今年的房價會跌 認為政局不穩,景氣不明 包含我身邊很多人都這麼認為 所以那時真的很難抉擇 但真的很需要一棟房子 心理也有要背房貸的準備 就算到時降價那也算了 先買先享受囉 所以就一頭栽進去了 我覺得 我不是有錢人 所以買房子不是為了轉手 也認定這輩子應該不會在換屋了(除非中樂透啦) 所以目標一直放在透天,面寬5米以上產品 喜歡了就買了 如果真的台灣沒了希望 我想我也跑不到哪裡去 留著錢也不能幹嘛 更何況身邊不一定有錢 至於移民 算了,有多少人有這能力 該不會有人會移民去比台灣差的地方吧 雖然身上背著500萬的20年房貸 但現在的我比較懂得把錢留住了 還沒買房子前 總覺得身上有很多閒錢 花費就很大 跟我太太商議好了 要用最大的心力 把房貸在10年還完 對了 房地產分析師 你好像打錯了 700萬的房子 自備款150萬 那要貸550萬 不是450萬 |
|
| 回覆者：冤大頭 發表數：-17 IP：61.228.17.* | 2004-11-13 08:33:52 |
|
你講到台南市 我有親自體驗 像台南的重劃區 蓋ㄋ很多大樓 我問他們買氣好不好 他們說南部人住透天 習慣 住大樓還要付管理費 再說地方大也沒有迫切需要大樓 我說高鐵建在台南市可以帶動繁榮 他們說全省都有高鐵 屋比人多賣給誰ㄚ 這真的是一盤冰水 灌在腦門裡 政府做多我們應該鼓勵 但做的太多會適得其反 |
|
| 回覆者：mary 發表數：-17 IP：61.219.36.* | 2004-11-13 06:47:34 |
|
http://www.dtz.com.tw/Billy/明天過後.htm 明天過後，台灣房地產是否依舊望春風 04/08/93 7月份以來，光一個月就聽到很多消息：美國升息、兩 岸不斷軍演且賣力演出、股市成交量急速萎縮一直低迷不 振，市場上沒看到一些代表性的指標，反而見到一些虛幻的 市場訊息出現，整體呈現量是「實在多」，但價格「虛」得 很，而銀拍屋的市場，少了投資客的場面，有一點買氣已退 的徴兆！ 首先看到的是，最近有媒體記者與我閒聊時談到，聽說 市場上一些中古屋有6、7成都已淪落到投資客的手上，也就 是現在市場上開價很高的物件，皆是投資人去搶到然後再賣 出來，而這些賣出的價格幾乎可以回想到6、7年前高檔盪下 來的售價，居然要在短短半年內拉升到這個價格，完全無視 於這個市場僅是少數的換屋族或首購者在支撐。精明的投資 客從法院搶到最高點，而這個價格幾乎是從仲介店頭市場就 可以買得到的貨，居然在法院中不清楚屋況的情況下標到， 而搶到這個價格後再往上加價就丟到市場來強迫接受，但市 場上唯一存在比較有支撐的是自用型跟換屋族的人，這些年 經過了洗禮，他們也不是笨蛋，我們發現這個市場在急速的 把價格拉到了一種創新高的價錢，實在是令人很扼腕，這是 在抹殺好不容易培養出來的買氣、漸漸加溫的市場。假設一 昧的覺得利率壓低了，是一個買氣可以營造成景氣的想法的 話，那是很可笑的，因為似乎忘了經過十幾年不景氣下來， 我們的市場已經教育了投資人，學會冷靜、理智、審慎來評 估這個價錢合不合理了。 我們發現到最近很多的自用型的客戶想買，可是買不下 手是因為它的價格太離譜，木柵地區居然可以創出一坪35萬 的高價，木柵地區「何德何能」能夠賣到35萬，一線之隔的 新店才賣到20幾萬，那麼怎會搞到景美、木柵要賣到34~35 萬，天母還可以賣70萬，南京東路地點不錯的地方也不過才 開價60萬，天母卻要賣65~70萬，大直要賣65萬，一線之隔的 內湖才賣到20幾萬不到30萬，而一線之隔的大直居然要賣到 一倍以上，那麼，不是大直的65萬有問題，就是內湖的20幾 萬有問題。 這是住宅市場，我們再看辦公市場有更離譜的事件又發 生了，現在整條敦化南路上面OFFICE的賣壓承重，我們從無 敵鐵金剛的宏國大樓，以40幾萬出頭的價錢被法院拍掉，我 們看到玉山金控買下位於民生東路、近敦化北路口的華新麗 華大樓，這個價錢也不外乎一坪介於39萬到40萬之間。我們 看到敦化南路的舊辦公大樓成交並沒有超過30萬，看到現在 敦化南路靠近遠企的早期商用辦公大樓開價從45萬一直開到 35萬，同一棟大樓價格如此凌亂，要賣出來的數量比以往更 多，那麼前幾日報紙上登出：敦化北路，事實上是位於長春 路上，有一棟新的大樓，居然要開價70萬，行銷人員還說未 來還會再漲10%，意思是77萬，這真是「天真活潑又可 愛！」並且又可笑的市場訊息。這不打緊，東興路新蓋的工 業區的廠辦大樓，居然因為它離信義計畫區近，其實根本就 是在它外圍，居然要打著信義計劃區，以信義計畫區的租金 一坪2,500元，所以居然租到每建坪2,200元到2,300元，房價 就是要賣42萬，這套一句英文叫做：”WHO BIRD YOU” <誰鳥你>！ 這個市場真的是好到這麼好嗎？好到這些人都要把好不 容易上來的買氣扼殺掉嗎？市場上講一句話叫做：「精明的 人賣給”憨”的人！」等到呆的人買到時，市場大概就冷卻 下來了，問題是精明的人如何去編一個夢、賣一個夢給這些 憨呆的人，那這個市場是不是經過這個洗禮之後，之前的房 地產買氣下跌後，還有多少是憨呆的人來接受這個訊息，換 句話講就是把投資者跟自用型的人當成白痴。不動產市場必 須去面對真實的事情，假設大家都在談論一些風花雪月、歌 功頌德的事，都在講這個市場如此的好、如此的不錯的話， 就完全低估了買方(投資者跟自用型)的智慧了。 市場是要一些資金、要一些動能，如同人體的血液一 樣，假設股市本來是從幾千億變成幾百億的量的話，那麼很 多人當初在股市裡面翻雲覆雨所賺到的錢，他可以隨手就轉 手到房地產上投資來分散風險，可是當他發現他的資金卡進 去套進去的時候，即使是幾百萬的房子他也沒有興趣買了， 他已經被卡住沒有動能了，資金沒有流通的時候，他不會大 膽的嘗試。所以股市跟房市是一個互動的資金流動市場，當 股市低迷的時候，不會有資金轉到房地產，當股市大好的時 候、當獲利來源非常容易的時候，他才會將資金轉到一些他 認為可以保值的房地產，因為沒有什麼東西它的價格是可以 一直往上抬高上去的。 所以，今年的下半年可以感覺到建商在大力地推案子， 似乎要把這一波的行情給作盡，似乎讓自已來創高價格，爽 一下，而完全忽略市場能不能接受這樣的價格。所以，是否 意味著建商都不看好明年的市場了，而明年過後，買氣是否 依舊笑春風、還是望春風？而明天過後，買氣是否能夠持 續，下半年的變數也許處在這樣的時機及這麼多變數的情況 下，『停止、觀望』是唯一的投資最佳選擇，『審慎評估、 戒急用忍』恐怕是八月份仍必須去面對和把持的原則。 |
|
| 回覆者：mary 發表數：-17 IP：61.219.36.* | 2004-11-13 06:45:57 |
|
http://www.dtz.com.tw/Billy/詭異的房地產.htm 夏末初秋詭異的房地產市場-高房價、觀望多、沒人追！ 93/09/06 八月份房地產市場受到大自然因素的影響，加上台灣原有的 宗教信仰影響，使得大家都預估這個市場會比較冷淡，似乎 春天將盡，故使得高房價恐怕會受到秋天的涼意而慢慢降溫 了，大家似乎在趕這一波升息之前最後的房地產春天，能夠 儘快地把自已手中的貨出清換一點錢回來，也期待著利用低 利率的大環境，引誘潛在的購買者無限上綱的購買力，將今 年所進的土地能夠儘速加工，開個很高的房價讓人家殺，盡 可能儘速出清手中的貨為建商心中唯一的目的。 業者都是用這種包裝得很漂亮、很精美的不動產編一個很亮 麗的夢，來賣給市場的投資者或自用型的人，很多人都打電 話來問：『為什麼房價這麼高？是不是房地產要大漲了』？ 左思右解實在看不出房地產有大漲的潛力和動能，業者似乎 有『趕盡殺絕、殺雞取卵』，想一次做到這一波的高價，心 態非常容易抓，市場是否應該存在著如過往一樣：精明的人 賣給憨呆的人，經過十幾年洗禮的消費者、自用型的人及投 資者，是否還能夠再扮演先前被高檔套牢的憨呆角色呢？ 『市場永遠是對的，錯的只是人；觀念不會錯，錯的還是 人』。我們看到市區的買氣有一點冷了、淡下來了，郊區則 是一頭熱，以台北的郊區-天母、北投、大直、內湖、士林、 木柵、景美，這些地區的房價都是創了十年來的新高，左思 右解實在不懂在這種經濟環境它為什麼會創新高，是業者在 創爽或喊爽？民眾看到這個價格會覺得：房價高、沒人追、 冷眼以待來看你這市場能奈何！推案子的急，高房價、價很 虛，看多、觀望多、買的少，這是開發業者拿他的暴利在跟 市場的消費者、購屋者、自用型的人的低利率負擔在競賽、 在拔河，看誰能夠撐到最後一刻。預售屋市場是如此，中古 屋市場這樣的意識更是非常濃厚，是否在形成另一個『價格 泡沫化』？我說過市場上商業不動產沒有上來，這個市場只 是一個跛腳市場，它不會走太遠也不會走太快，都不要抱著 過高的期待，高房價的價格必然要下來，低房價的東西必然 會補漲，一昧地要把這個市場的價格『做上來』是要有本事 的，而要有這個本事則是必須要台灣整個經濟效益持續往上 提升、往上拉高才有機會。 市場上瀰漫著一個詭異的事情就是，希望能夠在這一波難得 的買氣中弄到一點錢，最起碼開高給你殺、看你多會殺，這 樣的市場怎會健康？十幾年前下來的價格，在短短的半年內 就把它做上來，固然成交了，但預售屋的成交不代表開發業 者是贏家，要等到完工交屋之後，價格依然仍夠撐住當初賣 的價格，而使得買的人來跟你交屋，把銀行七至八成的貸款 放到建商的口袋，那才是最後的贏家！否則的話，也只能用 七個字來形容：『一場遊戲一場夢』！完工就是『夢醒時 分』，交屋就變成『心中永遠的痛』！而這個痛的人，要是 建商沒有賣掉，痛的是建商，投資者買到，痛的是投資者， 若投資的買者沒有來交割、沒有來過戶交屋，痛的也是建 商，自用型的投資者來繳款，價格下跌了，利息拉高了，痛 的又是消費者，只會造成台灣另一個泡沫化提早來臨而已， 好不容易打好底子，完成了一個10~15度的仰角房價上揚的市 場，很容易被這個國內房價的創新高腳步給打亂了，而往下 修正的機會則虎視眈眈！ 八月份又經歷了一個大水，大自然的反撲再一次地重創了山 區、河邊，紮紮實實地又唱了一曲『台灣的河邊春夢』。汐 止這一次沒有淹到水，固然有人慶賀，沒有淹到水並不代表 你的房價會大幅攀升，大環境不只是一個原始的問題，而是 一個居住環境品質的問題，沒有改善環境形塑價格的前提 下，不會有太高的價格往上衝；三重因為這次淹水也不用太 擔心，因為它是短暫的捷運局施工人為疏忽影響，短期內並 不會重創三重的房地產，期待會有春天會再拉上來，三重因 為台北市的房價直逼三、四十萬，所以三重二十萬的空間也 還會有機會撐住，但是大體環境的居住環境假設不能改善的 話，房價也只能在二十萬上下波動而已，並不會有大幅的拉 升，也不會因為大水過後而重挫，反而郊區的山邊和溪邊、 河邊，會造成一個比較長期性的影響，而長期性的影響就會 直接使得北區房價低迷不振，因為 ─『市場永遠是對的，只 有你可能會錯！』 |
|
| 回覆者：mary 發表數：-17 IP：61.219.36.* | 2004-11-13 06:44:34 |
|
http://www.dtz.com.tw/Billy/秋風掃落葉.htm 秋風掃落葉─眾案齊發 時值秋季，今年一整年冷了三季，現在即將第四季的開 始，9/28的檔期是所有建商推出許多壓抑已久的案子，急欲 在市場上獲利撈錢的心態非常明顯，所以眾案齊發，整個台 灣島這麼小的土地裡面，總共推出了將近七千億，而供應的 戶數量更高達三、四萬戶，但買房子不像買手機，必須要理 性，大家都一直在探討，台灣這個市場房價是不是會『爆 漲』？量是不是『爆增』？ 台灣一路走來，整個經濟都受到政治面的影響，過去因為兩 岸之間的關係沒有這麼強烈、突顯的反應，所以政治上維持 了平和，2000年後，台灣的政治氣氛變了，也影響到了經 濟，政治必須要穩定才能創造經濟，要爆漲已經是不太容易 了，但求穩定的復甦，不過，整個市場的供給量大過需求 量，台灣又是一個整個結構的問題，已經沒有太多有建設性 的產業在台灣了。人口的負成長、房子的供應量，它是一個 消費品，整個市場裡，除了首購、換屋族，再來就是六、七 年級這一代了。這一代的消費觀念、社會觀念、價值觀念是 不是還停留在一個只求使用而不求擁有的觀念，若是這樣， 那麼『租屋的觀念』肯定比『買屋的觀念』強，故根本談不 上買，何況房價又頻創新高，案子出來了有如秋風一般的掃 去了落葉，有如落葉般的房子，一波一波地攻向台灣這個受 盡政治影響的經濟社會體系。想買的人是有，但房價高，買 不下手，現在的人想買的是買地段、買環境、買設計、買規 劃、買生活機能，看的是它的交通便利性、及將來的市場 性，所以優先考慮的還是一個好地段的房子。 今天的房子已經比十年前所建築的材料、規劃、設計、建材 都還要好，能夠買這個房子是需要理性，但是理性是需要付 出代價的，也就是說價格不能夠談到你要的價格，因為建商 已經墊高了成本，但是並不意味著成本價格就是應該超出市 場價格來成交。需要房子是否應不顧及價格合不合理？業界 都一面看好這個市場，直言未來二、三年的購買時機不會 錯，價還會漲，這也許是反應出業者沒有悲觀的權利，因為 他是靠這個生活；可是，買的人必須去思考，假設是自用的 話，當然環境、地段的選擇、交通便利是首推，但如果是屬 於投資的話，我相信台灣房地產自用住宅率達85%已經無太 大的伸展空間，房地產再也不是市場唯一的投資工具，房地 產現在顯現出來似乎是處在一個高風險、低獲利的狀況，房 價在高檔，似乎不是時間的問題、不是地段的問題、不是環 境的問題，而是在於「價格」的問題！ 現在買是『愛在最高檔』，還是要等它down下來的時候再來 進貨；全球是都在漲，是都在反應，但是是否有考慮到台灣 目前的處境、政治的國際情勢、與兩岸之間的政治關係？島 內的台灣經濟產業結構性的問題，都足以影響到台灣的房地 產。這個市場的成交只有英雄與烈士之分，但是目前不容易 看到二個英雄，也就是說，建築商賣出來的當了英雄獲利了 結，有的人買下來再賣出也可以賺到錢，也是當英雄，所以 我說這個市場不容易看到二個都賺錢的英雄，但是確定可以 看得到建商不賣則套牢當烈士，買的購屋者再賣出來，房價 只有往下掉沒有往上漲的空間這也是烈士！ 台灣必須要開放、必須要再國際化，必須要有它的經濟地 位，才能有機會，也才能夠反應在房地產市場上面。這一季 裡面我們看到的眾案齊發，可是在這麼多的因素情況下，眾 案齊發只是代表著這個市場依舊過熱，可是未來的一季裡 面，我們會看到什麼？又即將到來的立委選舉，執政黨的意 識激起了兩岸之間的不斷對立的言語，使得外走的資金加 速、兩岸之間的關係、商業化的活動，依附著不可分離的關 係，造成很多人拋下了台灣的房地產而到對岸去置產。賣的 多買的少，這個市場難到真的要輸光嗎？我們看到101大樓從 完工到現在，使用執照都快拿到了卻還看不到租戶塵埃落 定，它是台灣房地產的一個重要的指標，香港的IFC都已經招 租完畢了，台灣的101仍然在遙望著期待有緣人、期待一些大 股東，期待著這個市場能不能夠來成就這個大樓，這是個重 要新指標。 市場是否真像業者說得那麼好，還是我們要看清楚市場呢？ 中央銀行已經確定升息升了一碼，不曉得到年底還會不會再 有升息的動作，但是這個確定會影響到整個購屋的意願跟他 為了成本的負擔。買房地產必須要去思考你未來的付款能 力，而不是只有買了而不顧到未來整個利率變化時你的付款 能力，而也不是讓自已的付款能力無限上綱在作一些 『夢』；不動產成交不只在賣一個夢，誰能夠把夢形塑得最 好、最精彩動人，把這個夢講得跟真的一樣，讓你信以為 真，他就成功了，這是最好、最高明的行銷方法。而眾案齊 發的情況下，我們預期會看到台灣的價格會帶來混亂，原因 只有一個，因為，建商不會跟自已的錢過不去，他必須要出 清手中的貨來換取現金，能夠在未來的一年內靈活運用、過 得更好，因為明年、或明天過後是否會更好，誰都不知道， 唯有的就是留點現金在手最實際！不需要的第二個住宅要出 脫，不要用太多負債去投資、經營，因為畢竟購買房地產不 是購買pizza，也不是買手機，能說換就換、說賣就賣！ |
|
| 回覆者：mary 發表數：-17 IP：61.219.36.* | 2004-11-13 06:42:54 |
|
http://www.dtz.com.tw/Billy/秋末冬盡.htm 秋末冬盡，買氣如葉般凋零 媒體的社會責任與民眾的智慧 秋末冬盡，買氣如葉般凋零 在這個政治、經濟嚴重干預市場的投資環境裡，應該說 政治主宰著經濟的投資市場裡面，投資者要學會專業以外， 還要學會對於資訊掌控的敏感性。最近比較轟動且掀起房地 產一點點小波浪的新聞，是以商業為主的某大時報刊登的頭 版頭條：『三百億進軍房市，有六至七組重量級的外資悄悄 佈局，而鎖定了敦化南路的某大樓等五個標的、南港及中和 的土地和所謂的精品旅館、商務住宅』。 民眾如果記憶深刻的話，在三、四年前也同樣報導過幾 乎是頭條的兩則重要新聞：大陸的華潤集團要買高雄的八五 廣場也是二百五十億吧！中資進到中台灣去看飯店、看整棟 大樓，打算要買，結果都只聽到樓梯響沒看到人下來，不了 了之。現在的投資者已學會精明，因為打開報紙所有的報 導，大部份的利多消息旁邊一定都放著一則蠻大的廣告，顯 然置入性行銷比較嚴重，市場的買氣降溫後必須要靠著平面 媒體極力營造這個買氣，從一些小地方可以看出，其實買氣 逐漸在降溫了，電子媒體不再去強烈報導、不再做一些有關 房地產的節目或者報導這類新聞，從媒體老闆已不再把錢和 時段鎖定在不動產方面時可見一斑。 過往有一個現象是整條敦化南路雖然供給量很多，但不 同棟的大樓有不同的業主賣出則的確是少見，但今年看到敦 化南路上的大樓有不同樓層有不同的人賣出來，而且是賣不 同價格，價格相當混亂，這是過去十幾年來沒有看到精華路 段有辦公大樓丟出來。去年看到華新金融大樓賣給玉山金 控，敦北民生區過往都是財團在坐擁這些大樓，只有出租沒 有賣，宏國大樓也因為負債關係而棄守了二個樓層被人壽買 走；此外，長春路口的大樓也要賣出來，這些在過往都是不 曾看到的現象，現在市場上混亂到這種程度，到底意味著什 麼？是所謂的買氣嗎？我看是『見微知著、一葉知秋』。 最近和南部大建商交換意見，台南建商發現到從最後一 季的開賣，其實來客少了很多，價格根本無法反應，一反應 人就不買，如我上一季所提的，原、物料上漲無法反應在房 價上面，的確建築開發商在銷售上有這樣的困難；近日到高 雄去開會時，也跟高雄最大的代銷公司老闆交換意見，高雄 市也遇到同樣的問題。現在北部市場上銷售狀況好的房子幾 乎是合理價，只要價格合理，不要創十年來的新高的話，其 實量不要太大，它的去化都蠻平順的，合理價都會成交，這 個是可以預期的。 最近台北市又陸續標了幾塊地，尤其是大安森林公園旁 的地，其房價要推到每坪70萬，這是可以被理解的，這個價 格與天母每坪推70萬一樣，顯然大安區可以取代天母了，因 為市場的替代原則『價格一樣，效用高的會優先被選擇，效 用一樣，價格低的優先被選擇』，這是不會錯的。大安區的 土地標到245萬一坪時，根據可建容積，攤下來它一坪賣60- 70萬是可被接受的。可是我們看到在天母公園附近，住三的 土地每一坪93萬居然流標了，八百多坪這麼好的土地居然流 標，這意味著什麼？因為天母已變成了一個戰區，天母曾經 賣到60萬，有人說它成交了、賣得很好了，那為什麼一塊地 照它拿下來的成本也可以賣到60萬，也靠近公園旁邊加分的 地方為什麼會沒有人去搶這塊地，看來這個市場原來沒有想 像中的好，也已經是見微知著。 看台灣不動產其實不只是看住宅，應該看商用不動產， 應該看帶動台灣、活絡台灣經濟的不動產到底情況怎麼樣？ 三年前開始發現到有些外商早期持有台灣好地段的辦公大 樓，陸續在出脫，縱然出脫價格還是開到比市場稍微低個 10%，可是在推廣的時候，也乏人問津，問的人其實是少 了，要成交勢必要往下調整價格，投報率約5.5% 到6% 之 間，若5% 到6% 還不能吸引到投資者的青睞，這是一個比較 大的隱憂。 當有人喊出三百億的外資進入台灣房市，看來只是在幫 擁有這些工業用地及所謂精品的旅館，甚至是一個總部大樓 的業主在找商機，假設是房地產市場有那麼好、那麼有收益 的話，那麼為什麼要賣？為什麼要証券化？媒體這樣捧市 場，它的用意是什麼？是否是置入性行銷？南港一萬坪的工 業土地要賣，中和八千坪的工業土地要賣，一個七十房間的 精品旅館也要賣，假設它的收益很好的話，為何要賣？這的 確是發人省思。假設連台北101釋出六萬多坪的大樓，且旁邊 統一的大樓也要釋放出一萬多坪的辦公室，也被專業的房地 產公司，評估出是『不具有市場殺傷力』，那是可笑的；看 來這個市場是出現有『專業』跟『肉腳』的分別而已，有一 些市場資訊對不對，用膝蓋想就知道，不需要經過大腦。看 到最近公告的市場指標第三季所顯現出來的是『價漲量 縮』，股票市場每天的成交量、成交金額是經過股市開市就 能統計、能夠畫出曲線；可是把全台灣省的房地產住宅、工 業、農業、商業、辦公室的量能夠統計出來的確很困難，因 為資訊不公開，所以什麼叫『價漲量縮』。 第三季所呈現『眾案齊發，推案熱、消費冷』，現在已 經到了十一月了，從報紙熱呼呼的渲染這個市場多好、買氣 多好。這幾年，建商的老闆一直在發表文章說，房地產會再 漲三年、五年、漲七年，甚至漲十年，都是喊出來的。可是 市場反應是什麼？十月份檔期都過了，在媒體上面沒有看到 報導說：十月份比較有指標性的個案，賣得相當好。仁愛路 上一個重要市場指標個案即將完工，在此之前大家都還在猜 測到底是賣幾成銷售率，現在財報公告出來是虧損，意味什 麼？愈朦朧、愈不清楚的市場，恐怕都隱含了一個未知的變 數在裡面。 投資大眾和一般消費者必須要去思考，台灣目前沒追高 價的本錢，總之，最後一季即屆，房地產投資大眾必須要有 一個觀念『任何房價過高買到皆是利空，任何房價偏低買到 皆是利多』，市場永遠是對的，只有人會錯，觀念不會錯， 錯的還是人。未來的市場我們真的要徹底、謹慎的去面對， 假設平面媒體都在做置入性的行銷，那麼投資大眾、消費者 『知』的權利，恐怕也必須要靠自已的智慧去判讀了。 |
|
| 回覆者：公道話 發表數：-17 IP：61.60.66.* | 2004-11-13 06:41:45 |
|
話也不能這麼說 現在的投資客太多 買房子就想到賺錢 佔著毛坑不拉屎 形成資源浪費 自用型也就算ㄋ 因為有需求嘛 聯合炒作 榮景也只是暫時的 |
|
| 回覆者：calvin 發表數：-17 IP：61.31.68.* | 2004-11-13 04:44:46 |
|
to ddd 為什麼在這板上只要是與自己意見相左的人都被稱之為業代 呢!我覺得laura說的也沒錯,我自己買房子也沒考慮那麼多,畢 竟是自住,選對地段比較重要喔! |
|
| 回覆者：對 發表數：-17 IP：220.229.56.* | 2004-11-13 02:46:43 |
|
幹嘛強求 買台北市要千把萬 好一點的數千萬 買臺北縣的都會區要78百萬買公寓要56百萬 我簽賣身契都不夠還 北市高就算了,近年來 北縣漲的更兇 板橋市居然比北市萬華區大同區還高 難以置信! |
|
| 回覆者：duck 發表數：-17 IP：219.68.76.* | 2004-11-13 00:03:44 |
|
贊同您所說的, 『車子貴，KTV貴，餐廳貴...101逛街貴』. 不 過台北的房價更貴, 如果在台北買了房子大概兩夫妻(一個人 就免談了)的收入要全部拿去繳房貨. 現在的年輕人願意像他們的上一代一樣, 放棄車子，KTV，餐 廳...101..., 把所有的錢拿來繳房貸嗎? 我實在不敢太過樂觀. 不過我也不認為房價會會很快回檔, 這個版上的空頭這麼多, 表示潛在的買盤就有這麼多, 要回檔只怕等到這些空頭消失, 剩下的都是您所說的"不要買"的人, 我想那時才會回檔, 而且 是大大的回檔, 回到年輕人的收入=車子+KTV+餐廳+101+房貸 的時候才會有新的買盤回籠. 不過也有可能那時房價不但沒有回檔反而上揚, 而是透過通貨 膨脹來達成這個公式. |
|
| ※ 本討論文章係由該作者擔保其合法性，不代表本網站之立場。 |