| 簽約注意事項 |
| 發表者：魔頭 發表數：41 IP： | 2004-12-03 00:13:41 |
|
謝謝tom 這段時間的協助，也謝謝我碰到一個爛建商一個爛代銷，因為有他們才讓我有所成長；但tom兄是好人真是大好人，謝謝他，因為他才讓我在最不確家該如何作時他的建議我才找到一個方向的。請大家踴躍出言，不要吃悶虧，吃了虧也不要讓別人受害。加油，大家加油。 |
|
| 回覆者：魔頭 發表數：41 IP： | 2004-12-03 00:32:07 |
|
希望所有買屋者，不要將你的權利ZZZZ 另外，也請多注意公設部份(合約的規範) 若真的你的建商不肯改合約內容，去DOWN LOAD 存證信函，寄給所屬縣市政府的消基會，及公交會及內政部地政市不動產部(地址在台中)，而且不要被五日核約期而騙，記得不要讓你的權利ZZZZZZ 也不用告知你寄了信函，等收到後，你的建商就會另一種臉對你----->不敢得罪你(之前不肯改合約及恐嚇你沒收訂金的臉也不會在出現了。就算不買，也不用坦心訂金收不回來。因為政府機關會協助的。)加油 |
|
| 回覆者：魔頭 發表數：41 IP： | 2004-12-03 00:27:22 |
|
om~我們以正常的觀念來想吧，我們交屋驗屋都是一個個自行驗屋，並各自裝潢的，但等大家自已的窩ok才會注意公設，到時再要求建商就過了合約上面的驗屋後三個月內完工，而且第一個月公共管理是建商是否有問題呢? ans:喔不你錯了ㄟ裝潢要看是建商做的還是你自己做而要是你自己裝潢那跟建商不相關的所以交屋你可以順便看看公設就針對沒爭議的叫建商改善比如電梯常壞掉或是其他.. 應為這也是會影響你居住生活不是?所以要看但是基本上室內房屋是你的重心要建商弄到好才交屋然後在看看週邊哪些問題是會影響你居住如我說的地下室沒做好不能停車那你要怎樣放車生活或是電梯沒好或是沒水沒電或是...你說的很亂我不明白不知道你有照合約寫的打?你是說交屋後公設會在3個月內完工.,第一個月公共管理是建商..我想你看地18公寓大廈管理條例來說建商要管公設1年ㄟ.,在來是你們問題是要先成立管委會要有足夠的住戶進住這樣就可以跟建商辦移交公設..不要老想要是自己點公設因為有些可以點但是消防設備或是其他專業的降你看也不見的董所以需要找住戶懂得去看透過管委會..所以合約應該是寫將來管委會成立後油管委會驗收而你交屋要是建商含裝潢那就是等裝潢好才點交而建商說要先交屋然後3個約內完成公設..那這一點你不需要同意因為我底下有建築法提到建商要照圖施工及將所有圖面東西完成那才可以有使用執照而東西公設都沒好要你交屋哪那來的合法使用執照?要請尺用執照除了要把圖面東西完成還要先消防安檢...還有要有水有電有瓦斯有電梯..所以你應該是在契約加寫要建商照圖面施工將所以該做的都做好你才點交房屋才對不然電梯是公設沒電梯要爬幾樓回家?所以你說的很奇怪ㄟ.,要是建商連圖面施工都沒完成還可以拿到使用執照哪我建議你去告線市府及建商官商勾結因為連圖面都沒有照圖施工做好那使用執照怎樣出來?沒有使用執照那你要如何辦產權過戶?怎樣有水有電有瓦斯有消防安檢? 所以怎樣說都不通不是?你應該先看建築法底下有提到建商要照圖面施工完成後才可以請使用執照不是?而既然有使用執照出來那和需要還3個月做公設?怎樣說都不通而是因該說所有圖面完成後有使用執照了有水有電有瓦斯..而公設部分是修繕瑕疵比如建商覺得哪邊不好不用等管委會說自己先處理..所以這一條寫的很怪或是你要跟我說建商很夠力可以不用消防安撿及照圖面將所有東西完成就可以拿到使用執照?那出人命怎麼辦?電梯也是要安檢ㄟ不然出事你就是當實驗品 ....所以你這一條你可以番建築法給建商看已經說明 要照圖施工 '完成'.,拿到使用執照有水有電有瓦斯 ....要是不照圖施工先完成那何來的使用執照?怎樣說都不通啦.,大概是建商想要先讓你先驗收可能連使用執照都沒有下來搶時間..所以這一條你不需要簽同意 ...要事你覺得我說的不對你可以打電話去問你那邊的建管單位要拿到使用執照是不是要把圖面上的所有東西都完成及通過消防安檢..要是的話那這一條是不是在凹你要提早驗收?而還是老化一句公設東西住戶可以開會提出問題油管委會統一跟建商談及當場住戶跟建商開會討論...免的友人會亂搞.. 第 18 條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造 價一定比例或金額提列。 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、本基金之孳息。 四、其他收入。 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時 ，應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈 成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部 分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備 ，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用 應依區分所有權人會議之決議為之。 第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前， 起造人已取得建造執照者，不適用之。 tom~ 我記得我的合約上面說前一年本社區公共管理權為建設公司喔~~~~~~~~~~ 另外現在要成立管委會，是否在現代人而言會覺得麻煩 ans:公寓大廈管理法第18條就規定了你看看就知道.,管委會一定要成立不然現在的 公寓地下室及設備還有管理費及公設維護..那樣多沒有選代表出來協調那是很難 做的好的而現在的人當然嫌麻煩但是既然買公寓的就是很麻煩但是還是要做不可以 沒有管委會.,管委會問題其實很多項是社區流氓或是帳目不清或是發包貪污或是跟建商 勾結或是利用職權違法...其實現在人冷漠所以要怎樣說?其實要是可以還是寧可買 舊一點遠一點的透天總比要去買公寓開會一開可能好幾小時還有舊是開會都是幾百戶 或是還要被建商找黑道找你麻煩或是還要處理公寓內大小事務..所以要怎樣說 ? 我也是不贊成買公寓寧可去買透天沒管委會的地方在遠或是..都沒關係起碼房子有 問題自己處理機動性大及彈性許多不用理會住戶多意見多如9/21地震你沒看到有判 全倒跟半倒及要如何修繕發包及要重建要告建商...實在很麻煩或是說寧可以買 透天有管委會的那是還好而之所以買公寓的一般來說就是房價比透天便宜許多.. 這要看個人需求金錢.. 我的代銷人員：「有的保留款只有1%，甚至3萬元都有。」而且從頭到尾我都沒有和建商人員見面過，而且我的建商的大小章由sales來用印的。公信力???? ans:基本上應該這樣說建商委託代銷賣房子在預售屋賣應該就是一個事實在來 你也可以打電話去建商那邊確認不是?工地施工時旁邊有一塊濕公告示牌就有 起造人建築師建商名稱...你都可以查的到..在來就是你的合約應該都要有跟你 簽約的人簽名及建商用公司印及負責人印章及要注意每一頁都要蓋避免被抽換及 寫上共多少頁....而你說都沒見過建商?那你有看建商的建照?先出示然後地方主管雞 管那邊應該可以查它的申請案..在來工地也應該去看因為既然可以賣你房子那工地 也是在施工不是?工地會有監工及辦公室還有建商是哪一家可以去看看建商公司 有沒有擺放其他施工過個案照片參觀..及工地預售屋有樣品屋..其實賣房子預售屋 除了看到代銷你也一定會看到建商的工務因為總是有買方要更改設計或是配備..那些 東西都不是代銷可以懂及決定因為這東西專業許多比如你要更改牆面或是磁磚或是 ...那管線要改要拉及建材設備要算加減帳...還有你可以去翻翻建商工務那邊的 結構圖看看柱筋樑筋數量及估筋怎樣做有繫筋或是135度彎溝及現場施工有沒確實.. 而要是你買的沒有建照也沒開工那你就要小心建商跑了倒了一屋多賣..還有就是 圖面或許還會變更沒有照預售屋圖面因為建照下來表示圖面有審過了要照圖施工.. 底下有建築法規你再看看關於要照圖面施工...帶密錄筆把跟代銷對話說出來 查一下代銷公司哪一家打電話去公司問及問建商有委託這一家..都是可以查到.. 另外多拍照把模型及廣告看板及廣告DM登拍或是樣品屋..將來有問題可以告建商.. dear tom~ 一、我該如何去查建商的信用呢? 二、另外若起造人是銀行，我還需要去查建商的信用嗎? 三、審約時建商可以用樣本合約進行審約? 四、預售屋每周調漲三次這種合理嗎? 五、若該建案之土地中有千分之二十九有士地值借一千多萬，是否會影響產權?(總面績860坪，其中有25坪是去銀行貸款。) 六、其中代款的銀行就是土銀，也是他們一直說未來配點的信託的銀行，sales：是因建商信託好才能去用25坪的雜地，可借到一千多萬。但反問若真的好，我們依他們所提供詢問土銀信託部襄理時，他就語帶保留~~這 我該如何才好 ans:ㄟ你得問題還真多ㄟ.,打到手快要斷了要申請殘障津貼.,第一建商信用你可能要找有人有辦法查比如 建商有退票紀錄或是信不不良..要問對這方面知道如同信用卡都有聯合徵信或是銀行那邊而問問建商 該筆建案土地有貸款?..可以問銀行看你有熟看還款正常... 第二起造人是銀行那應該是沒問題因為銀行要倒那不是只有你慘可能連存錢的都慘不是?應該是還好 第三你說審約的話應該是先將你要買的那一戶將空白表格填寫出來這樣你回家慢慢看 及可以跟他要圖面確認..這樣會比較好..不過等要簽約還要確認跟當初說的有沒有 一樣....而你說樣本其實只要跟你往後要簽約的內容一樣就可以但是要是有不一樣你應該 在要求改天簽約一樣要回去看問人..不然我把契約弄ABC三本然後我都拿A本給你然後用B本簽約 那你拿回家不就白看..裝笑仔..第五就土地有質借來說將來要是建商有問題那第一順位應該是 銀行.,所以這很難說將來會不會發生建商倒閉或是..可能你要問問律師方面看怎樣寫契約關於 這一點你比較有保障...不過就一個個案可能上億來說借1000萬我想是還好除非你發現建商 欠了很多錢然後財產要被查封.. 親愛的tom~ 我還有問題：現在我的樣本合約被收走了，因為和建商周旋合約內容時他們將回去了，我就無法看到機車位是否為所有權還是使用權? ans:你還真是大意ㄟ你應該拿到後先 copy 一份下來將來要簽約時先核對跟你看過的一樣?不然 你就要訓練自己一目10行過目不忘的本事..不過有看過有印象到時你可以仔細一條一條得問清楚 不清楚就不簽約..而機車位是產權還是使用權如預售車位範本的你應該用那樣的填表方式官方公佈 的會對你比較有利比較清楚一看就知道或是合約加寫如你是要買有產權不是使用權而要是只有使用權 那建商要退還你該筆車位款項或是退屋退戶或是...還有如我說的買密錄筆去錄音留證..偵探科男 的精神要多學習.,因為有些代銷為了賣屋都會亂說一通所以除了錄音就是要把說的都寫進去不要 心軟... dear~我想詢問一件事就是我們的建案最後起造人：土銀的話哪以後驗屋是對誰?是建商?還是起造人呢?(這是建商：因這堆地是給士銀信托的。但詢問土銀，土銀：以前有配合，但目前這個在談不確定。不確定情況建商就在合約註明了。???) ans:基本上建案的申請建照是針對起造人.,所以起造人是誰就對誰.,或是起造人土銀但是跟建商合建 ...其實只要能把問題處理好就可以因為銀行也不是建設公司不會是專業的人所以建商那邊要處理好 那當然沒問題而要是將來有問題那就看你的契約及起造人相關是誰那住戶就告誰..假扣押... 底下的資料你看看吧.,公寓大廈管理細則有提到基金的比例然後在看建築法理提到建照申請 的起造人.. 希望你的問題可以少點這樣打起來會好點.. tom 名 稱： 公寓大廈管理條例施行細則 (民國 85 年 10 月 02 日 公發布) 第 1 條 本細則依公寓大廈管理條例 (以下簡稱本條例) 第五十一條規定訂定之。 第 2 條 本條例所規定除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載 明於規約者，不生效力： 一 約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 二 設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其 委員人數、召集方式及事務執行方法。 三 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共 用部分使用之特別約定。 四 共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別約定。 五 禁止住戶飼養動物之特別約定。 六 違反義務之處理方式。 七 財務運作之監督規定。 八 區分所有權人會議決議應有出席及同意之區分所有權人人數及其區分 所有權比例之特別約定。 九 糾紛之協調程序。 一○ 其他不牴觸法令之特別規定。 第 3 條 本條例所定區分所有權比例，指區分所有權人之專有部分依本條例第四十 四條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。建物已完 成登記者，依登記機關之記載為準。 同一區分所有權人有數專有部分者，前項區分所有權比例，應予累計。但 於計算出席區分所有權人會議之比例時，應受本條例第二十九條第三項規 定之限制。 第 4 條 本條例所定區分所有權人之人數，其計算方式如下： 一 區分所有權已登記者，按其登記人數計算。但數人共有一專有部分者 ，以一人計。 二 區分所有權未登記者，依本條例第四十四條第一項圖說之標示，每一 專有部分以一人計。 第 5 條 本條例第七條第一款所定公寓大廈本身所占之地面，指建築物外牆中心線 或其代替柱中心線以內之最大水平投影範圍。 第 6 條 本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基 金，依下列標準計算之： 一 新台幣一千萬元以下者為千分之二十。 二 逾新台幣一千萬元至新台幣一億元者，超過新台幣一千萬元部分為千 分之十五。 三 逾新台幣一億元至新台幣十億元者，超過新台幣一億元部分為千分之 五。 四 逾新台幣十億元者，超過新台幣十億元部分為千分之三。 政府興建住宅之公共基金，其他法令有特別規定者，依其規定。 第 7 條 本條例第二十二條第一項第一款所定區分所有權總價，指管理負責人或管 理委員會向該區分所有權人或住戶催告時，建築物之評定價格及當期土地 公告現值。 第 8 條 本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外， 應有區分所有權人二人公上之書面推選，經公告十日後生效。 前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權 人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新 被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之 日起算。 前二項之推選人或被推選人於推選或被推選後喪失區分所有權人資格時， 除受讓人另為意思表示者外，其所為或所受推選仍為有效。 區分所有權人及住戶推選管理負責人時，準用前三項之規定。 前項推選管理負責人時，同一專有部分之區分所有權人及住戶共一推選權 ，區分所有權人及住戶意見不一致時，由區分所有權人行使之。 第 9 條 本條例第二十六條第一項所定報備之資料如下： 一 訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。 二 訂定規約時之區分所有權人會議會議記錄。 三 規約內容。 直轄市、縣 (市) 主管機關受理前項報備資料，應予建檔。 第 10 條 公寓大廈管理組織申請報備處理原則，由內政部定之。 第 11 條 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除本細則、區分所有權 人會議之決議或規約另有規定外，得選舉、推選或被選任、推選為管理委 員、主任委員或管理負責人。 第 12 條 本條例第三十四條所定管理委員會之職務，除第六款、第八款及第九款外 ，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之 。但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 第 13 條 本條例第四十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居 地區，指下列情形之一： 一 依建築法第十一條規定之一宗建築基地。 二 依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。 三 其他經直轄市、縣 (市) 主管機關認定其共同設施之使用與管理具有 整體不可分割之地區。 第 14 條 依本條例第四十三條第一項規定成立管理組織者，區分所有權人應依本條 例第二十五條第三項規定，互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議 訂定規約，並向地方主管機關報備。 第 15 條 本條例所定之公告，應於公寓大廈公告欄內為之，未設公告欄者，應於主 要出入口明顯處所為之。 第 16 條 本細則自發布日施行。 建物法規 第 12 條 (起造人) 本法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人，其為未成年或禁治 產者，由其法定代理人代為申請；本法規定之義務與責任，亦由法定代理 人負之。 起造人為政府機關公營事業機構、團體或法人者，由其負責人申請之，並 由負責人負本法規定之義務與責任。 第 13 條 本法所稱建築物設計人及監造人為建築師，以依法登記開業之建築師為限 。但有關建築物結構及設備等專業工程部分，除五層以下非供公眾使用之 建築物外，應由承辦建築師交由依法登記開業之專業工業技師負責辦理， 建築師並負連帶責任。 公有建築物之設計人及監造人，得由起造之政府機關、公營事業機構或自 治團體內，依法取得建築師或專業工業技師證書者任之。 開業建築師及專業工業技師不能適應各該地方之需要時，縣 (市) 政府得 報經內政部核准，不受前二項之限制。 第 29 條 (規費或工本費) 直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關核發執照時，應依左列規定，向建 築物之起造人或所有人收取規費或工本費： 一 建造執照及雜項執照：按建築物造價或雜項工作物造價收取千分之一 以下之規費。如有變更設計時，應按變更部分收取千分之一以下之規 費。 二 使用執照：收取執照工本費。 三 拆除執照：免費發給。 第 30 條 (申請建造文件) 起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、 工程圖樣及說明書。 第 31 條 (申請書內容) 建造執照或雜項執照申請書，應載明左列事項： 一 起造人之姓名、年齡、住址。起造人為法人者，其名稱及事務所。 二 設計人之姓名、住址、所領證書字號及簽章。 三 建築地址。 四 基地面積、建築面積、基地面積與建築面積之百分比。 五 建築物用途。 六 工程概算。 七 建築期限。 第 32 條 工程圖樣及說明書應包括左列各款︰ 一 基地位置圖。 二 地盤圖，其比例尺不得小於一千二百分之一。 三 建築物之平面、立面、剖面圖，其比例尺不得小於二百分之一。 四 建築物各部之尺寸構造及材料，其比例尺不得小於三十分之一。 五 直轄市、縣 (市) 主管建築機關規定之必要結構計算書。 六 直轄市、縣 (市) 主管建築機關規定之必要建築物設備圖說及設備計 算書。 七 新舊溝渠及出水方向。 八 施工說明書。 第 33 條 直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關收到起造人申請建造執照或雜項執 照書件之日起，應於十日內審查完竣，合格者即發給執照。 但供公眾使用或構造複雜者，得視需要予以延長，最長不得超過三十日。 第 34 條 直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關審查或鑑定建築物工程圖樣及說明 書，應就規定項目為之，其餘項目由建築師或建築師及專業工業技師依本 法規定簽證負責。對於特殊結構或設備之建築物並得委託或指定具有該項 學識及經驗之專家或機關、團體為之；其委託或指定之審查或鑑定費用由 起造人負擔。 前項規定項目之審查或鑑定人員以大、專有關系、科畢業或高等考試或相 當於高等考試以上之特種考試相關類科考試及格，經依法任用，並具有三 年以上工程經驗者為限。 第一項之規定項目及收費標準，由內政部定之。 第 34- 1 條 起造人於申請建造執照前，得先列舉建築有關事項，並檢附圖樣，繳納費 用，申請直轄市、縣 (市) 主管建築機關預為審查。審查時應特重建築結 構之安全。 前項列舉事項經審定合格者，起造人自審定合格之日起六個月內，依審定 結果申請建造執照，直轄市、縣 (市) 主管建築機關就其審定事項應予認 可。 第一項預審之項目與其申請、審查程序及收費基準等事項之辦法，由中央 主管建築機關定之。 第 35 條 (通知改正) 直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關，對於申請建造執照或雜項執照案 件，認為不合本法規定或基於本法所發布之命令或妨礙當地都市計畫或區 域計劃有關規定者，應將其不合條款之處，詳為列舉，依第三十三條所規 定之期限，一次通知起造人，令其改正。 第 36 條 起造人應於接獲第一次通知改正之日起六個月內，依照通知改正事項改正 完竣送請復審；屆期未送請復審或復審仍不合規定者，主管建築機關得將 該申請案件予以駁回。 第 39 條 (按圖施工) 起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計 時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面 積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面 圖，一次報驗。 第 54 條 起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開 工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字 號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。 起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限 為三個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照 或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。 第一項施工計畫書應包括之內容，於建築管理規則中定之。 第 70 條 (查驗) 建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市 、縣 (市) (局) 主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完 竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給 使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。 但供公眾使用建築物之查驗期限，得展延為二十日。 建築物無承造人或監造人，或承造人、監造人無正當理由，經建築爭議事 件評審委員會評審後而拒不會同或無法會同者，由起造人單獨申請之。 第 87 條 有左列情形之一者，處起造人、承造人或監造人新臺幣九千元以下罰鍰， 並勒令補辦手續；必要時，並得勒令停工。 一 違反第三十九條規定，未依照核定工程圖樣及說明書施工者。 二 建築執照遺失未依第四十條規定，登報作廢，申請補發者。 三 逾建築期限未依第五十三條第二項規定，申請展期者。 四 逾開工期限未依第五十四條第二項規定，申請展期者。 五 變更起造人、承造人、監造人或工程中止或廢止未依第五十五條第一 項規定，申請備案者。 六 中止之工程可供使用部分未依第五十五條第二項規定，辦理變更設計 ，申請使用者。 七 未依第五十六條規定，按時申報勘驗者。 回覆主題 │ 回覆本文 作者： tom 2004-11-27 17:01:53 (218.32.98.*) J 作者名片檔 基本上每一個個案的建材設備施工問題都不太一樣 所以我也不知道你是懂哪些及不懂哪些或是你看到哪些問題而我也無法整理出一套大家都可以用的驗收 內容..底下的是公家單位的驗收基準你看看或許你會有一些心得.,而你說審閱期超過5天建商不等你要賣其他人.,其實法規是起碼有看5天而要是你已經有看5天了我想或許你就要自己去決定或是看你跟建商怎樣約定只要有符合法規就可以.,因為就建商來說要是給你看一個越然後你才說不買而原先想買的卻已經買其他地方那對建商來說也是不公平其實問題是建商起碼要給你拿回家看5天..那樣就可以了因為有些樓層的確是會比較搶手而就怕你遇到那種連看都不看就買的那你也沒辦法不是?因為有人要放棄權利連看契約都不看就決定買然後簽約時在看就可以那你說你要是建商你要賣誰?或是說人家出的錢比較多或是住戶比較好騙..所以你說的可能不行因為要是有看5天或是以上那建傷應該就可以不等你或是就銷售手法來說當然知道你要買屋要抓住你這個客戶當然也不希望你有其他時間去看 其他案子可以比較..所以有的也會跟你說要買要快有其他人也要買..所以就比大家誰可以抓住心理可以殺價慢慢談..或是你跟建商有約定看幾天後做決定及就不保留..所以5天來看應該可以但是就怕有的買方專業不夠無法在5天把很多事情弄清楚或是有事情要處理 ..但是就建商來說應該是沒錯因為它有跟你約定一定等到你回消息才會把房子賣你或是賣其他人.. http://www.phhg.gov.tw/chinese/tender/C-A+F-A/gists.htm 澎湖縣政府暨所屬機關學公共工程驗收作業要點 一、 機關辦理公共工程（以下簡稱工程）驗收作業，係依照政府採購法（以下簡稱本法）及施行細則（以下簡稱細則）第五章驗收規定辦理。 二、 本要點所稱上級機關，指辦理採購直屬之上一級機關，本縣所屬機關學校之上級機關為澎湖縣政府，其無上級機關者，由機關執行本法所規定上級機關之職權。 三、 工程竣工時，廠商應於工程預定竣工日前或竣工當日，應依照機關提供竣工書面報告格式，將竣工日期等，依式填妥並簽名蓋章後通知監造單位及機關。由機關會同監造單位及廠商，根據工程圖說、規範詳細核對工作項目及數量，以確定廠商是否確實符合契約約定之竣工（含監工日報日期等）日期。否則駁回原竣工報告，因此造成廠商之逾期損失之責任均由廠商自行負責不得異議。 四、 機關辦理驗收前；應依工程類別注意下列事項： （一）工程範圍內環境應徹底清理，玻璃應擦拭乾淨，施工機具器材、殘料、廢土等均應運離工地。 （二）各項品質管理文件、試（檢）驗報告及施工階段照片圖表，應彙整齊全，以備查驗。 （三）施工期間暫時遷移之都市計劃樁及其他設施，應予以回復。 （四）施工期間損及公共設施，應予以修復。 （五）下水道及側溝之淤積物、模板或支撐等，應徹底清除。 （六）妨礙公共設施、交通安全之桿線，應妥為處理。 （七）完成之工程實體應予清理乾淨，附屬設備均完善齊備。 （八）臨時拌合廠及施工有關之臨時設施均應拆除完畢，並回復原狀。 （九）辦理接水接電。 （十）辦理動力部份之試車、設備功能測驗、系統試轉及關連系統整合測試。 (十一)消防及危險性設備等設施，應按目的事業主管機關規定辦理檢查。 (十二)工程成果牌應依規定製作及安裝完成。（無規定者免辦理） 五、 工程竣工後，有初驗程序者，除契約另有規定者外，監造單位應於竣工後七日內，將竣工圖表、工程結算明細表及契約規定之其他資料，送請機關審核。機關應於收受全部資料之日起三十日內辦理初驗，並作成「工程初驗紀錄」，由參與初驗全體人員簽認。如有缺點時；機關應以書面通知廠商限期改善、拆除、重作、退貨或換貨（以下簡稱改正），並報請複驗；限期內未改正或改正不完全者，應依契約規定辦理，前揭限期，契約未規定者由主驗人定之。 六、 工程初驗合格後，應於二十日內辦理正式驗收（以下簡稱驗收）其有特殊事由無法依限辦理者，經機關首長或其授權人員核准延後辦理，惟最遲不得超過四十五日；其需超過四十五日者，應專案敘明理由報請上級機關核准。 七、 招標標的預算金額未達公告金額之工程，如因實際需要於契約規定，得於工程竣工後三十日內直接辦理驗收，並作成「驗收紀錄」。 八、 機關於驗收五日前，依規定檢具竣工圖表、工程結算表明細表及初驗合格紀錄，通知有關機關，單位派員監驗、會驗或協助驗收；其屬查核金額以上者，並應報請上級機關派員監辦，上級機關得勘酌其金額、地區或其他特殊情形，決定應否派員監辦。其未派員監辦者，應事先通知機關自行依法辦理。 九、 驗收人員之權責劃分如下： （一）主驗人員：由機關指派人員擔任，並指定其中一人主持驗收程序，抽查驗核廠商履約結果有無與契約、圖說或貨樣規定不符，並決定不符時之處置；惟經辦該工程人員不得主持驗收。 （二）監驗人員：由機關之主（會）計及有關單位派員擔任；其工作事項為監視驗收程序，其監視不包括規格、商業條款、驗收方法等採購之實質或技術事項。 （三）會驗人員：由接管或使用機關（單位）派員，會同抽查驗核廠商履約結果有無與契約、圖說或貨樣規定不符，並會同決定不符時之處置及商討工程施工缺點及改正期限，村里基建工程機關得視工程之管理或使用需要，邀請當地鄉（市）公所或村（里）長參與會驗。 十、 機關辦理初驗及驗收，應以書面文件通知廠商及相關之驗收人員。 十一、 辦理驗收時，廠商主任技師或專任工程人員，應依機關通知到場參加並簽証。 十二、 驗收時，主驗人員應抽查驗有關文件、紀錄、資料是否與契約規定相符，手續是否完備；如有不或不全者，應要求監造單位或廠商澄清或補正。 十三、 驗收時除辦理書面查驗外，在現場查驗時，應以契約及竣工圖說為依據，除依契約規定應全數檢驗外，在時間、環境及可行範圍內，應抽核其數據、檢核其品質及功能。驗收查驗項目除外表尺寸、位置可丈量查驗者外，應就主要工程項目抽驗，其數量、位置並由驗收人員決定之。其抽驗項目參考如左： (一)建築類： (１)建築物外圍長、寬、高及各主要結構體之尺寸、基地地面之高程、各樓層高度及總高度。 (２)建築物內外環境之整理。 (３)建築物內部，門窗、廚櫃、盥洗設備、機電房、地坪、樓梯間、管道間、天花板、屋頂等項設施及內外裝修之尺寸與規格。 (二)設備類： 除一般設備外尚需包含發電機、變壓器、斷路器、電力容電器、配電盤、蓄電池、電動機、昇降機、火警受信總機、鍋爐、泵、空壓機 冰水主機、空調箱、冷卻塔、熱交換器、送風機、電話交換機、播音機等，均應合乎設計或審定規範，並按製造廠之安裝說明書及有關規定組合安裝。 (三)管線及衛生消防器具： 管路電線及一般器具，包含出線匣、燈具、安定器、燈泡、插座、開關箱、無熔絲開關，壁開關、電磁開關、線路、浴缸、馬桶、面盆、清潔口、地板落水、消防送水口、撒水頭、水鐘消防箱、水龍頭、火警感知器、消防廣播系統、喇叭及其他等，均應合乎設計規格與尺寸，並遵守有關法規章則施工說明書及設計詳圖施工。 (四)土木類： 各結構物（如排水溝、擋土牆、駁崁、緣石、護坡、集水井、箱涵、管道等）或附屬設備（如清掃孔、陰井孔、人手孔蓋、標線、警示標誌、反光導標、路燈、洩排水孔等）之長、寬、高（或深度及厚度）之尺寸、規格、位置、數量及品質等，原底（基）層、路床挖除深度是否足夠，碎石級配層及瀝青面層有無依契約規定分層舖築，碎石級配料及瀝青混合料之分析、厚度檢查、壓密度試驗與瀝青含量等是否符合規定。 (五)其他契約或規範另有約定者依其約定，如有變更設計之項目應列入抽驗之重點。 (六)驗收人員依職責認定必需查驗項目。 (七)其他請參考驗收項目一覽表，主驗人員得視工程規模、性質及需求擇項目抽驗之。 十四、 工程隱蔽部份，除查核施工期間之試（檢）驗報告或紀錄外，必要時實行拆驗、化驗或使用儀器查驗。 十五、 驗收所需儀器、機具、設備、人工等，由機關依契約要求廠商辦理。 十六、 驗收人員對工程隱蔽部分拆驗或化驗者，其拆除、修復或化驗費用之負擔，依契約規定。契約未規定者，拆驗或化驗結果與契約規定不符，該費用由廠商負擔；與規定相符者，該費用由機關負擔。 十七、 機關辦理驗收，必要時得委託由專業人員或機構協助辦理。 十八、 驗收時應由機關作成工程驗收紀錄表，並由全體參與驗收人員簽認，同時記明有關工程數量、品質、規格及工地環境等項，並簽註意見、結果及協議事項。 十九、 初驗或驗收時，若涉及村（里）週邊環境之復原工作及廢棄物之清理事項，機關應本權責洽請當地鄉（市）公所及村（里）長參與，惟不得涉及主辦單位之驗收程序之合法性。 二十、 工程驗收發現缺點時，或與契約、圖說或貨樣不符者，機關應通知廠商限期改正；限期內未改正或改正不完全者，應依契約規定辦理。 二一、 工程驗收結果不符部分非屬重要，而其他部分能先行使用，並經機關檢討認為確有先行使用之必要者，得依機關核准，就其他部分辦理驗收並支付部分價金。 二二、 工程驗收結果與契約不符，而不妨礙安全及使用需求，亦無減少通常效用或契約預定效用；經機關檢討不需改善或改善確實有困難者，得於必要時減價收受。其屬查核金額以上之工程，應先報請上級機關核准；未達查核金額之工程，由機關自行依契約規定辦理。 二三、 工程部分竣工後，如因實際需要或已履約之部分有減損滅失之虞者，應就該部分辦理驗收或分段查驗供驗收之用，並得就該部分支付價金及起算保固期間。 二四、 工程驗收合格後；非屬小額採購，應於十五日內填具結算驗收證明書，並經主驗、監辦人員等分別簽章確認；但有特殊事由報經核准者不在此限。 二五、 其餘有關未盡事宜，均依照本法第七十一條至七十三條及細則第九十條至一百零一條規定辦理。 二六、 財物及勞務驗收得準用之。 驗 收 項 目 參 考 一 覽 表 一、基地配置及高程 六、電氣設備工程 建築物之位置。 排水溝、排水暗管基本測度、流水坡度、最深深度及長度、水流暢通否、陰井位置、尺寸。 地面高程。 各樓層高度及總高度。 建築物各部高程。 變壓器、油斷器及無熔絲鍵開關等規格、容量及特性。 發電機、鍋爐等廠牌、規格、型號及特性等。 電線、電纜之線徑、廠牌、規格等。 配電盤、開關箱之裝配及配置。 燈具型號、開關及插座。 緊急照明設備規格、位置及數量。 避雷設備之突針、支持棒、導線之規格。數量及施工方式。 昇降機、電扶梯及其附件之尺寸、規格及收頭處理。 二、各部尺寸 七、消防工程 建築物外圍長、寬。 樑柱尺寸。 柱心間距。 內外墻寬度及位置。 樓梯、平台、走廊及通道之淨寬。 雨庇、屋簷、窗台及主要結構體外露斷面尺寸。 盥洗室、陽台、外走廊等地坪舖設後較其他一般房屋之地評為低。 樓梯扶手、欄杆尺寸。階梯及止滑條之尺寸、規格。 .消防設施自動灑水、偵煙器、警報器、消防送水口等之規格性能是否符合，有無經過消防單位查驗。 .緊急廣播系統擴音機、送話器、配線及揚聲器之規格、型號及數量是否符合，有無經過消防單位查驗。 3.檢查是否符合國家標準之證明或經中央消防主管機關審核認可之文件。 三、裝修工程 八、空調工程 建築物外墻材料之尺寸、規格及施工方式。 建築物地評材料之尺寸、規格及施工方式。 不同地坪材料交接處之收頭。 內墻、隔間墻(含踢腳板)、櫥櫃、裝璜等用料及五金。 帷幕墻之防火隔音處理。 天花板啕架系統之防鏽處理。 天花板之鑲板材料尺寸、規格。 盥洗室搗擺、天花板(含維修口、通風口)之用料、五金及收處理。 盥洗室、陽台、外走廊等地板之洩水坡度。 主機、冷風機之廠牌、型號、噸位等規格及安裝、防震處理。 風管、配管之尺寸及包敷情形。 出風口、回風口之位置、數量及材料規格。 風量、溫度、濕度及效能性之測試報告。 噪音、震動及其他性能上之測試。 冷卻水塔位置、規格、數量等。 四、門窗工程 九、海堤、護岸、港灣工程 門窗之位置、尺寸、規格及材料。 鋁門窗者應查對其出廠證明或其他試驗報告。 門鎖、鉸鏈、門弓器等五金材料廠牌、型號、規格。 各部分玻璃厚度、規格。 構造物外圍長、高、寬(或深)。 碰墊或防舷材之尺寸、規格及施工方式。 靠、繫船部及梯階之尺寸。 防波(風)牆之尺寸。 水面上護坡之坡度、尺寸及施工方式。(水面下之部分，由施工單位自行依規處理) 塊石或卵石平均尺寸及規格。 繫船柱之材質、規格及各部分尺寸。 堤高、伸縮縫、洩水坡度方向等，是否符合。 水深是否符合。 混凝土異型塊規格、尺寸等。 五、給排水工程 十、其他 查對配管有無試水壓合格紀錄表。 接水、接電有無經過自來水公司及電力公司查驗合格。 水管、配管管徑、材料及各項門閥、泵。 外露管路之支撐。 存水彎、清潔口及排氣管之位置、構造。 排水管、落水管出水口高度高於排水溝排水水位之上。 抽水機、馬達等規格、型號及特性等。 盥先室等衛生設備(含瓷製品、五金配件)、廚具之廠牌、型號。 屋頂防水處理、伸縮縫規格、隔熱磚尺寸、規格及施工方式。 屋頂落水頭大小及排水邊溝、瀘罩高度。 屋頂、女兒墻、機械室、機電房、受電室、水箱、水箱蓋、鐵爬梯、防火門、人孔蓋、管道間及修護口等尺寸、規格。 採光罩之規格、施工方式。 停車空間及出入口之設施。 回覆主題 │ 回覆本文 作者： ada8009 2004-11-27 15:15:38 (220.137.89.*) J 作者名片檔 tom~我們以正常的觀念來想吧，我們交屋驗屋都是一個個自行驗屋，並各自裝潢的，但等大家自已的窩ok才會注意公設，到時再要求建商就過了合約上面的驗屋後三個月內完工，而且第一個月公共管理是建商是否有問題呢? 回覆主題 │ 回覆本文 作者： ada8009 2004-11-27 15:09:20 (220.137.89.*) J 作者名片檔 tom~驗屋內容有什麼資料可以看的，若有能給我嗎>?我若再和建商會議時，我就能提出來，要求加入。另外我的sales打電話來說：我超審約期五日要將我的房屋保留權取消，因為我寄存證信函出去了於上周四，我想若他買掉到話，他是違約也是違法的吧~ 回覆主題 │ 回覆本文 作者： ada8009 2004-11-27 14:48:32 (220.137.89.*) J 作者名片檔 tom~ 我記得我的合約上面說前一年本社區公共管理權為建設公司喔~~~~~~~~~~ 另外現在要成立管委會，是否在現代人而言會覺得麻煩 |
|
| ※ 本討論文章係由該作者擔保其合法性，不代表本網站之立場。 |
1