| 請問契價是怎麼算出來的啊? |
| 發表者：小妮子 發表數：-17 IP：61.63.156.* | 2004-11-04 08:48:37 |
|
請問契價是怎麼算出來的啊?找了二天資料還是找不到 |
|
| 回覆者：lulu 發表數：-17 IP：163.17.226.* | 2004-11-05 17:22:09 |
|
那麼請問預售屋的房屋現值該如何計算,因為我的建商連結構 體(大樓)都還沒有蓋好,就已經要我們先對保,連契稅都要求先 預繳了 |
|
| 回覆者：小妮子 發表數：-17 IP：218.166.127.* | 2004-11-05 09:34:53 |
| 謝謝公僕及tom你們回答的好清楚．．讓小妮子終於搞懂了∼ | |
| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.98.* | 2004-11-04 21:12:57 |
|
這邊你看看有範例及相關法規蠻清楚的建議你也可以問你那邊 當地主管機關也可以用電腦試算...像是桃園就有.... 契稅的計算公式 契稅稅額 = 契價 × 稅率 契稅案例 契稅的申報如不願意依實際移轉價格課稅，可以選擇按申報當時不動產所評定的標準價 格，但除依法領買或標購公產及向法院標購拍賣的不動產外，若申報的契價低於申報當時評 定標準價格，仍應依評定標準價格核計契稅。（即房屋稅稅單上的課稅現值加房屋免稅現值 即為契價） 案例一： 房屋（不含土地）實際的買賣價格為新台幣1,000,000 元，而不動產評價委員會所 評定的標準價格為400,000元，當事人要求依標準價格400,000元計課，則該棟房屋的契稅為 24,000元。 即400,000元 × 6% = 24,000元 案例二： 逾期申報，加徵怠報金（每超過三天，會被加徵應繳納稅額百分之一，但最高以 應納稅額為限） 某甲於91年7月1日將房屋（不含土地）出售予某乙，但某乙卻於91年 8月5 日始申報契稅， 該房屋之標準價格為900,000元，且當事人要求依此價格計課，則某乙應納之怠報金為540 元。即900,000元 × 6% ×1% = 540元 案例三： 建物交換，且交換有給付差額價款。 甲屋原屬兄所有，房屋標準價格為2,000,000 元，乙屋原屬弟所有，房屋標準價格為 1,500,000 元，假設兄弟二人擬有償移轉其權利價值之差額，則兄弟二人應給付契稅總額為 90,000元(60,000元＋30,000元) 即 1.甲屋由弟取得，由弟為納稅義務人，其契稅為： (1)1,500,000元×2%＝30,000元 (2)500,000元×6%＝30,000元 (3)合計為：60,000元 2.乙屋由兄取得，由兄為納稅義務人，其契稅為：1,500,000元×2%＝30,000元 契稅課徵對象 課徵對象 不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權時所課徵的稅。 注意： (1)所謂不動產=土地+定著物 (2)依契稅條例規定，在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅。 契稅稅率及納稅義務人 契稅種類 稅率 納稅義務人 買賣 6% 買受人 贈與 6% 受贈人 典權 4% 典權人 分割 2% 分割人 交換 2% 交換人 占有 6% 占有人 ※不動產遇有以分割、交換移轉其所有權，兩者之間如有價差，其差額部分必須 按6%買賣稅率計課契稅。 契稅申報期限 （一） 一般移轉案件：契約成立之日起三十日內。 （二） 法院拍賣案件：法院發給權利移轉證明書之日起三十日內。 （三） 產權糾紛案件：法院判決確定之日起三十日內。 （四） 新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起六十日內。 （五） 向政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產標移轉證明書之日起三十日內。 超過申報契稅規定期限之處罰 未依規定期限申報者，每超過三天，會被加徵應納稅額百分之一的怠報金，但最高以應納 稅額為限。 契稅節稅介紹 納稅義務人可以選擇最有利的方式申報 （一） 納稅義務人申報契稅，原則上可以按評定標準價格申報課徵契稅，如果買賣價格高於評定 標準價格時，可以選擇較低的評定標準價格申報，可以為您減輕契稅負擔。 買賣價格＞評定標準價格（應選擇評定標準價格申報課徵契稅較有利） 但評定標準價格＞買賣價格（仍應依評定標準價格計課契稅）。 （二） 納稅義務人如領買或標購公產或向法院標購拍賣不動產，如果買賣價格高於評定標準價格 時，可以選擇較低的評定標準價格申報課徵契稅，可以為您減輕契稅負擔。 領買、拍定或標購＞評定標準價格（應選擇評定標準價格申報課徵契稅較有利） 評定標準價格＞領買、拍定或標購價格（應選擇領買或標購價格申報課徵契稅較有利） 相關減免規定 （一） 下列各項情形可以免徵契稅，但納稅義務人必須先填具契稅免稅申請書，並檢附免徵契稅 的相關證明文件，向主管稽徵機關申請發給契稅免稅證明書，才可以辦理權利移轉變更登 記。 1. 各級政府機關、地方自治機關、公立學校因公使用而取得之不動動產。但供營業用者，不 在此限。 2. 政府經營之郵政、電信事業，因業務使用而取得之不動產。 3. 政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。 4. 建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定建築物於建造完成， 因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用 執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅者，不適用之。 5. 建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造 人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。 取得原因 適用條件 申請時應檢附資料 因繼承而取得 因繼承、遺贈而取得 免申報契稅 國民住宅出售 1. 承購政府興建的國民住宅可以免繳契稅。但是國宅社區內，凡是標售的住宅店舖，以及 開放一般民眾承購的國宅，不可以適用。 2. 國民住宅主管機關依照國民住宅條例第十九條規定，所優先承購的國民住宅 3. 承購獎勵投資興建的國民住宅 1. 由國宅單位整批代為申報的案件，應由各縣市政府出具配售人的名冊（其中載明配售人 的姓名、身分證統一編號、通訊地址、配售房屋的地址、總面積、以及出售的立約日期 )即 可受理 2. 契稅申報書 （二） 有限公司依照公司法規定變更該公司組織為股份有限公司，在該公司法人人格的存續不受 影響的情形下，就該公司的不動產權利變更為股份有限公司名義的時候，因沒有不動產移轉 的情形，所以不必繳納契稅。（司法院大法官會議釋字第 167 號解釋） （三） 買方所承買的房屋，既經查明是賣方的債權人向法院訴請判決確定而塗銷該房屋的所有權 移轉登記，以致於無法取得該房屋的所有權的時候，買方原先已繳納的契稅，應予以退還。 （財政部81.6.2台財稅第81666637號函） （四） 地下室停車場車位的轉讓，受讓者雖未取得產權，但享有使用權，應屬於權利交易性質的 一種，不發生課徵契稅的問題。（財政部76.2.4台財稅第7524799號函） （五） 委建人（委託他人建築之人，一般指地主、建設公司、或實際出資建築之人）以土地委託 承包商代建房屋，其取得房屋所有權可以免徵契稅；但是如經稅捐處查明實際上係向建屋者 購買房屋，按照實質課稅原則，仍應課徵契稅。（財政部80.11.13台財稅第801261566號 函） （六） 標購人向法院標購之拍賣房屋，既經查明係在拍賣時已因被第三人占用而無法辦理點交， 嗣後又經地政機關依據法院通知作回復原狀之登記，其原已繳納的契稅應准予退還。（財政 部84.11.30台財稅第841661079號函） （七） 建築物於建造完成前，變更起造人名義者，免徵契稅。但因買賣、交換、贈與，以承受人 為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造 人申報納稅。 （八） 建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造 人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者，免徵契稅。 請特別注意下列規定以免受罰 （一） 納稅義務人應該在不動產買賣、承典、贈與、交換、分割契約成立的次日起算三十日內， 或者是因占有而依法申請為所有人所有的次日起算三十日內，填寫契稅申報書，並一起檢附 公定格式契約書及有關文件，向當地稅捐稽徵處（台灣省縣轄部分向當地鄉鎮市公所）申報 契稅，但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割應由雙方當事人申報。 不依規定期限申報者，每超過三日加徵應納稅額百分之一的怠報金，但怠報金的最高額度， 以應納稅額的額度為限，也就是怠報金最高可加到和應納稅額一樣。 （二） 納稅義務人未在繳款書所載的限繳日期內繳清稅款者，每超過二日，應按照應納稅額，額 外加徵百分之一的滯納金，超過三十日仍未繳納者，移送行政執行處強制執行。 （三） 納稅義務人應納的契稅，如有匿報或短報的情形，經主管稽徵機關查得，或者經人舉發查 明屬實者，除了應補繳應納稅額外，並另外加罰應納稅額一倍以上三倍以下的罰鍰。 房屋買賣契約價如何認定？ 答： 買賣契稅為契價百分之六，有關納稅義務人申報契價，未達申報時當地不動產評價委員會評 定之標準價格者，依評定標準價格計課契稅，惟如係依法領買或標購公產及向法院標購拍賣 之不動產者，不在此限。（契稅條例第三條、第十三條） 契稅的稅率有那幾種？向何人課徵？ 答： 契稅的稅率及納稅義務人。 種類稅率 納稅義務人 種類 稅率 納稅義務人 買賣契稅六•Ｏ％ 買受人 贈與契稅 六•Ｏ％ 受贈人 典權契稅四•Ｏ％ 典權人 分割契稅 二•Ｏ％ 分割人 交換契稅二•Ｏ％ 交換人 占有契稅 六•Ｏ％ 占有人 （契稅條例第三條） 納稅義務人如何申報契價？ 答： 不動產移轉應徵契稅，一律按申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格課徵，但如當事 人申報之移轉價格超過標準價格，准按移轉價格課徵，可於契稅申報書移轉價格欄位勾選。 領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產，其買賣價格高於不動產評價委員會評定之標準 價格者，除當事人自願以實際買賣價格繳納契稅外，應按標準價格課徵契稅，至領買或標購 價格低於標準價格者，可申請依實際領買或標購之價格計課。（契稅條例第十三條、財政部 66年3月15日台財稅第三一七五二號函） 兩棟房屋如要互相交換，是否也要繳納契稅？如在交換價格中有差額時，契稅如何課徵？ 答： 兩棟房屋互相交換必需課徵交換契稅，課徵的稅率較買賣契稅為低，僅為契價的百分之二。 兩棟房屋互相交換，在價格上有高低差價時，等價部份以交換契稅稅率百分之二核課，差價 部份則應以買賣契稅稅率百分之六課徵。（契稅條例第六條） 購買不動產房屋申報契稅是否有期限規定？向何處辦理契稅申報？ 答： 承買人承購房屋，應於不動產契約訂立之日起三十日內，向房屋坐落所在地主管稽徵機關申 報契稅。不動產移轉有糾紛時，應於法院判決確定之日起三十日內申報。（契稅條例第十六 條） 主管稽徵機關收到納稅人契稅申報案件，須於幾日內審查完竣？ 答： 主管稽徵機關收到納稅人契稅申報案件，應於十五日內審查完竣查定應納稅額，如納稅義務 人所檢送表件有欠完備或認為有疑問時，應於收件後七日內通知納稅義務人補正或說明。 （契稅條例第十八條） 購買不動產房屋申報契稅是否有期限規定？向何處辦理契稅申報？ 答： 承買人承購房屋，應於不動產契約訂立之日起三十日內，向房屋坐落所在地主管稽徵機關申 報契稅。不動產移轉有糾紛時，應於法院判決確定之日起三十日內申報。（契稅條例第十六 條） 名 稱： 契稅條例 (民國 90 年 06 月 13 日 修正) 第 1 條 契稅之徵收，依本條例之規定。 第 2 條 不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應 申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。 第 3 條 契稅稅率如下： 一 買賣契稅為其契價百分之六。 二 典權契稅為其契價百分之四。 三 交換契稅為其契價百分之二。 四 贈與契稅為其契價百分之六。 五 分割契稅為其契價百分之二。 六 占有契稅為其契價百分之六。 第 4 條 買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅。 第 5 條 典權契稅，應由典權人按契約所載價額申報納稅。 第 6 條 交換契稅，應由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅。 前項交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅稅率課徵。 第 7 條 贈與契稅，應由受贈人估價立契，申報納稅。 第 7- 1 條 以不動產為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸 屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，依第十六條規定之期限申報繳納 贈與契稅。 第 8 條 分割契稅，應由分割人估價立契，申報納稅。 第 9 條 占有契稅，應由占有不動產依法取得所有權之人估價立契，申報納稅。 第 10 條 先典後賣者，得以原納典權契稅額，抵繳買賣契稅。但以典權人與買主同 屬一人者為限。 第 11 條 依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。 第 12 條 凡以遷移、補償等變相方式支付產價，取得不動產所有權者，應照買賣契 稅申報納稅；其以抵押、借貸等變相方式代替設典，取得使用權者，應照 典權契稅申報納稅。 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起 造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造 人申報納稅。 第 13 條 納稅義務人申報契價，未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格 者，得依評定標準價格計課契稅。但依第十一條取得不動產者，不在此限 。 不動產評價委員會組織規程，由財政部定之。 第 14 條 有下列情形之一者，免徵契稅： 一 各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。 但供營業用者，不適用之。 二 政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產。 三 政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取 得所有權者。 四 建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定 應申報納稅者，不適用之。 五 建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工 部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取 得使用執照者。 第 14- 1 條 不動產為信託財產者，於左列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅 ： 一 因信託行為成立，委託人與受託人間。 二 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。 三 信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託 人與受益人間。 四 因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。 五 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。 第 15 條 依前條規定免稅者，應填具契稅免稅申請書，並檢附契約及有關證件，向 主管稽徵機關聲請發給契稅免稅證明書，以憑辦理權利變更登記。 第 16 條 納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起， 或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附 公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物 所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同 申報。 不動產移轉發生糾紛時，其申報契稅之起算日期，應以法院判決確定日為 準。 向政府機關標購或領買公產，以政府機關核發產權移轉證明書之日為申報 起算日。 向法院標購拍賣之不動產，以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日 。 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起 造人或中途變更起造人名義並取得使用執照者，以主管建築機關核發使用 執照之日起滿三十日為申報起算日。 第 17 條 主管稽徵機關收到納稅義務人之契稅申報書表暨所附證件，應即填給收件 清單，加蓋機關印信及經手人名章，交付納稅義務人執存。 第 18 條 主管稽徵機關收到納稅義務人契稅申報案件，應於十五日內審查完竣，查 定應納稅額，發單通知納稅義務人依限繳納。 主管稽徵機關對納稅義務人所檢送表件，如認為有欠完備或有疑問時，應 於收件後七日內通知納稅義務人補正或說明。 第 19 條 納稅義務人應於稽徵機關核定繳款書送達後三十日內繳納。 第 20 條 （刪除） 第 21 條 （刪除） 第 22 條 （刪除） 第 23 條 凡因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割及占有而辦理所有權登記者 ，地政機關應憑繳納契稅收據、免稅證明書或同意移轉證明書，辦理權利 變更登記。 第 24 條 納稅義務人不依規定期限申報者，每逾三日，加徵應納稅額百分之一之怠 報金。但最高以應納稅額為限。 第 25 條 納稅義務人不依規定期限繳納稅款者，每逾二日，加徵應納稅額百分之一 之滯納金；逾期三十日仍不繳納稅款及滯納金或前條之怠報金者，移送法 院強制執行。 第 26 條 納稅義人應納契稅，匿報或短報，經主管稽徵機關查得，或經人舉發查明 屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額一倍以上三倍以下之罰鍰。 第 27 條 （刪除） 第 28 條 （刪除） 第 29 條 契稅由直轄市及縣 (市) 稅捐稽徵處徵收或鄉、鎮、市、區公所代徵之。 第 30 條 在規定申報繳納契稅期間，因不可抗力致不能如期申報或繳納者，應於不 可抗力之原因消滅後十日內，聲明事由，經查明屬實，免予加徵怠報金或 滯納金。 第 31 條 （刪除） 第 32 條 告發或檢舉納稅義務人逃漏、匿報、短報或以其他不正當之行為逃稅者， 稽徵機關得以罰鍰百分之二十獎給舉發人，並為舉發人絕對保守秘密。 前項告發或檢舉獎金，稽徵機關應於收到罰鍰後三日內，通知原檢舉人， 限期領取。 公務員為舉發人時，不適用本條獎金之規定。 第 33 條 本條例自公布日施行。 本條例九十年五月二十九日修正條文施行日期，由行政院定之。 |
|
| 回覆者：公僕 發表數：-17 IP：163.29.161.* | 2004-11-04 17:08:14 |
|
當然稅捐處會對每個人之財產資料保密 非本人或未經所有權人授權不得查調 因此你可請所有權人逕向稅捐處查詢 或所有權人帶身分證及印章到稅捐處列印房屋現值核計表 |
|
| 回覆者：小妮子 發表數：-17 IP：61.63.156.* | 2004-11-04 13:24:29 |
|
哇．．公僕∼謝謝你∼ 不過一般人可以去稅捐去調別人房屋的總評定現值嗎? 
|
|
| 回覆者：公僕 發表數：-17 IP：163.29.161.* | 2004-11-04 13:15:22 |
|
以 「房屋評定現值」來算契稅較低， 其總現值=課稅現值+免稅現值 依契稅條例第三條規定「買賣契稅為其契價百分之六」 你可向稅捐處查詢房屋總評定現值 新建房屋評定其總現值是我目前工作之一部份 |
|
| 回覆者：小妮子 發表數：-17 IP：61.63.156.* | 2004-11-04 12:07:40 |
|
嗯．．．yaya...你真的解釋的好清楚哦．． 謝謝∼  希望我可以買到我目前想要的房子∼ 因為發現找房子真的是一件佷累人的事．．． 勞民．．．勞民啊∼ 尤其是我又不想找仲介經手 |
|
| 回覆者：yaya 發表數：-17 IP：202.39.131.* | 2004-11-04 11:47:12 |
|
以我的例子來說(桃園縣透天房屋，建坪約64坪) 我的契稅約3萬5左右... 所有的代辦費含天然瓦斯花了將近10萬，跟妳算的差不多 所以這一筆錢是一定要先預備好的 交屋後還有電器、家具、裝潢等 買房子這些成本一定要全算進去 才不會到時開天窗... 一般同一地段同樣大小的房子，買中古屋的契稅會比新屋低 一點點 因為房子是會折舊滴~(土地則不會，所以有增值稅...) 只是買中古屋可能就可以省了其中天然瓦斯的部份... 這部份我的是佔了3萬初頭 |
|
| 回覆者：小妮子 發表數：-17 IP：61.63.156.* | 2004-11-04 11:12:50 |
|
啊~不過算了第一項...... 300萬*0.06=18萬(哇...也是很多CoCo)  如果是照您所說的.....18萬*1/4=4.5萬(還是很多CoCo)  這樣子的話原本我預估除了房價外...其它契稅、房屋稅、代 書費...等等雜項支出 ....不就還得花十萬元......(快要昏倒了)  突然發現買一間房子所要支出的費用怎麼會如此的高.......  不過我是買中古屋....如果今天買的是預售屋也會有這麼多稅 及費用要Co的嗎.....? 
|
|
| 回覆者：yaya 發表數：-17 IP：202.39.131.* | 2004-11-04 11:07:39 |
|
1.300萬x0.006 2.房屋公告現值再加上免稅現值(會比買賣價低很多)x0.006 抱歉筆誤 請把以上0.006改為0.6 ==>應該是0.06才對啦~(我一定是瘋了 才一直打錯，sorry) |
|
| 回覆者：小妮子 發表數：-17 IP：61.63.156.* | 2004-11-04 11:06:37 |
|
真得很謝謝您...yaya我清楚多了~
|
|
| 回覆者：yaya 發表數：-17 IP：202.39.131.* | 2004-11-04 10:57:54 |
|
1.300萬x0.006 2.房屋公告現值再加上免稅現值(會比買賣價低很多)x0.006 抱歉筆誤 請把以上0.006改為0.6 |
|
| 回覆者：yaya 發表數：-17 IP：202.39.131.* | 2004-11-04 10:54:18 |
|
一般的不動產買賣，是房屋與土地併同移轉，土地部分應課 徵土地增值稅，而房屋部分則課徵契稅．至於契稅課徵，如 不願意依實際移轉價課稅可以選擇按申報當時不動產評價委 員會所評定的標準價格（可向房屋所在地的稅捐分處查詢） 課稅，亦即按照房屋移轉當期房屋稅單上所載的課稅現值再 加上免稅現值（房屋免稅部分，如屬地下則仍應再加計）課 稅，而該項課稅房屋現值就是契價，契稅的多寡則是按照該 項契價再乘上一定的稅率所產生結果，其稅額計算公式如 下： 契稅稅額＝契價×稅率 稅率以買賣來說是6% 以買賣700萬的房子來說，如果土地佔400萬，房屋佔300萬 那稅額有二種計算方式 1.300萬x0.006 2.房屋公告現值再加上免稅現值(會比買賣價低很多)x0.006 一般以2的計算方式會比1低很多，所以大家都會選2的計算方 式 以我的例子來說，2算出來的價格不到1的1/4 所以當然是選2囉~ |
|
| 回覆者：小妮子 發表數：-17 IP：61.63.156.* | 2004-11-04 10:00:46 |
|
沒有人知道咩? 好痛苦∼ |
|
| ※ 本討論文章係由該作者擔保其合法性，不代表本網站之立場。 |
1