| 建商如何計算房價?????請教各為前備!! |
| 發表者：美女 發表數：-17 IP：218.166.214.* | 2004-11-01 00:33:35 |
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我是首購族!!!真正房價應該???? |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-11-06 01:36:24 |
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沒甚模希望對你有幫助我想你研究一下基本上要是建商違法外推那就不對沒甚好說 但是就看你門自己覺得是要接受還是要建商回覆回去及賠償你門損失...你仔細看看 祝你好運 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-11-06 01:36:22 |
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沒甚模希望對你有幫助我想你研究一下基本上要是建商違法外推那就不對沒甚好說 但是就看你門自己覺得是要接受還是要建商回覆回去及賠償你門損失...你仔細看看 祝你好運 |
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| 回覆者：lina 發表數：-17 IP：218.32.137.* | 2004-11-05 23:46:48 |
| 謝謝tom給我們那麼多資料...我會好好研讀的.... | |
| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-11-05 04:44:56 |
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你看一下底下有建築法規裡面提到第九條的增建定義..基本上要是合法增建 哪就表示原有圖面沒有然後可能情況是:1.變更圖面向主管機關申請2.等使用執照 出來後違法二次施工.,所以很簡單的你就看要是陽台地板一定會有排水孔及 陽台也會有水龍頭及一般陽台都是突出物底下沒有柱子牆然後你在看看 原有牆面陽台位置要是高1米那就表示是陽台及翻看立面圖看剖面圖看看是不是 陽台造型地板排水孔牆高不到一米..都是可以分辨的方式要是你看不懂那你可以 拿圖去你那邊的地政機關找懂得人幫你看及弄清楚到底建商賣你的在陽台地方 是原有的陽台外推還是說沒有陽台本來就是室內面積..另外就是要建商把圖面 的室內面積所有部分都算一下點算比如主建物就是室內面積.,附屬建物就是陽台 ..點算一下因為要是把陽台當室內面積用那你的室內面積會加大及陽台會縮小 或是比較單純看圖面就很清楚.,找看看有人會看圖幫你看.,要建商寫在契約內 陽台無外推違建否則建商應該回復原有牆面及房屋款需要扣除依照買賣 單價或是...因為陽台面積不能當室內面積賣那是不一樣的.,再來底下有一些案例 你看人家處理方式比如寄存證信函及檢舉主管機關....另外要是建商不說那就 是有欺騙詐欺嫌疑...那就看你是要退房子還是要建商照圖面施工或是減房價 或是...但是我也建議你注意看會不會你那邊住戶都是這樣做?那也是一個問題 及就公寓大夏管理來說管委會應該不會讓住戶如外推陽台...除非大家都當作 不知道...陽台外推會不會拆或是誰去報老實說很難講或許這樣案例很多但是 就看你自己能不能接受就法規來說是不合法.,現在的問題你應該要去離清到底 建商有沒有柱圖面施工?要是原有陽台改建那會有合法產權登記在權狀內?問 地政機關就知道了.,其實如我說的最簡單的不要聽誰說你可以當廠把建商的圖面 如平面圖及你家的立面圖或是剖面圖縮小印成a4..拿去給人家看...不過就我看你說 的建商在陽台地方寫增建那就表示把陽台外推那就是違法...基本上我覺得你可以 先拍照留證據.,寄存證信函給建商.,檢舉當地主管機關...然後跟建商談一些問題 比如翻合約看看建商是不是把陽台外推後當室內面積賣你?或是說有在房價 多收 一筆增建陽台費用那是不是房屋款要退你因為那是違法的你不需要這樣做 ...或是退屋或是扣房屋款...都可以談...建議你找住戶集體找消保官及當地 建管單位檢舉違法外推都是要處罰....底下的案例你看看應該會對你有幫助.,基本上 要判斷陽台方法很多因為是陽台一定會有水龍頭及瓦斯管線或是地板排水管及 陽台牆高1米左右...看圖面的剖面側面圖就會看出來...還有建商不照圖面施工 那她的使用執照出來得?你可以到建管課去檢舉...因為要是違建外推還可以請到使用 執照那就要看比如一般都是先拿到使用執照後在外推而要是在使用執照出來前外推 那主管機關不是官商勾結就是沒去檢查核對圖面...所以也是失職...所以你可以主張你 的權利看是要先協調或是說你要告建商.....另一個你不要讓建商可以亂說的地方是當她 說增建時.,那你要問增建有申請合法變更由地方主管機關審核通過?這句話很重要., 因為增建的定義可以是房屋蓋好後再去申請或是偷偷蓋或是蓋屋時變更圖面...那 跟你說的人士用哪一個當定義?對方在跟你玩文字遊戲.,簡單的說該東西增建有合法 的圖面變更?及產權登記是在室內面積還是附屬建物?那是不一樣的對吧.,你可以詢問 很多單位如地政單位及建管課還有消保官 .,我建議你拿密錄筆把建商跟你說的都錄下來 在平面圖上標示原有陽台位置及要建商解釋寫在合約內該增建不是違建及私自變更.. 違反建築相關法令.,否則建商買回賠償你損失或是回復原狀及扣房屋款多少....其實 你要注意的問題是1.建商違法外推在成本會多收你外推的前涵蓋在賣價2.陽台外推 面積室內面積賣你3.違建要拆除將來問題由誰撐擔?4.外推後上下樓層住戶會不會把 重量重的東西網陽台放在結構上有問題?都很難說....所以你應該用密錄筆錄下 跟建商對話及要求檢查圖面上到底陽台是在哪其長寬多少再來是既然是陽台就 不可以外推那建商要回復回去還是你要退屋賠償或是接受?我想看你吧.,基本上 先確認建商說是增建的東西是不是違建.. 基本上就我看法一般是比如你先蓋一樓 然後過幾年在蓋2樓那叫做增建...建商在蓋都是一次蓋到法規規定的容積率., 所以建商說曾見這兩個字很有問題.,圖面上的陽台位置有變成是室內?原來陽台 跟室內的交接地方會有牆那到牆還在?你檢查一下圖面或是模型屋也可以拍照.. 陽台地板也是會有排水孔....因為一般如客廳房間沒有人會放排水孔還有廚房會放 排水孔還有陽台廁所., 可以方便地方很多從圖面...或是要是你還是弄不懂問問建管單位 及地政的但是我建議你要拍照及拿建商圖面...另外建議你到消保會去下載預售屋契約 應記載及不應記載事項你去看看這是建商要登記寫到合約內的就算建商故意不寫 還是有法律效力.... 第 9 條 (建造) 本法所稱建造，係指左列行為： 一 新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。 二 增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者 ，應視為新建。 三 改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高 或擴大面積者。 四 修建建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂，其中任 何一種有過半之修理或變更者。 第 26 條 直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關依本法規定核發之執照，僅為對申 請建造、使用或拆除之許可。 建築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人，如有侵害他人財產，或 肇致危險或傷害他人時，應視其情形，分別依法負其責 第 28 條 (建築執照種類) 建築執照分左列四種： 一 建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。 二 雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。 三 使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。 四 拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。 第 39 條 (按圖施工) 起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計 時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面 積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面 圖，一次報驗。 第 58 條 建築物在施工中，直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關認有必要時，得 隨時加以勘驗，發現左列情事之一者，應以書面通知承造人或起造人或監 造人，勒令停工或修改；必要時，得強制拆除： 一 妨礙都市計畫者。 二 妨礙區域計畫者。 三 危害公共安全者。 第 70- 1 條 建築工程部分完竣後可供獨立使用者，得核發部分使用執照；其效力、適 用範圍、申請程序及查驗規定等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。 第 87 條 有左列情形之一者，處起造人、承造人或監造人新臺幣九千元以下罰鍰， 並勒令補辦手續；必要時，並得勒令停工。 一 違反第三十九條規定，未依照核定工程圖樣及說明書施工者。 二 建築執照遺失未依第四十條規定，登報作廢，申請補發者。 三 逾建築期限未依第五十三條第二項規定，申請展期者。 四 逾開工期限未依第五十四條第二項規定，申請展期者。 五 變更起造人、承造人、監造人或工程中止或廢止未依第五十五條第一 項規定，申請備案者。 六 中止之工程可供使用部分未依第五十五條第二項規定，辦理變更設計 ，申請使用者。 七 未依第五十六條規定，按時申報勘驗者。 四 妨礙公共交通者。 五 妨礙公共衛生者。 六 主要構造或位置或高度或面積與核定工程圖樣及說明書不符者。 七 違反本法其他規定或基於本法所發布之命令者。 麗源建設 天星花園違法拓建 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 蘋果日報 2004/08/15 繼續麗源建設販賣違建屋後，再度發現該公司在北市由藝人天心所代言的「天星花園」，竟 同樣是違建屋；該公司在販售過程中不斷強調陽台外推「是違法，不過沒問題！」並誘導買 家簽訂《二次施工同意書》。消保官痛罵業者此舉根本是「知法犯法！」 麗源建設販賣違建屋 替「天星花園」代言的藝人天心獲知此事後，透過經紀人表示：「與建商合作前看過對方的 證照，也都很小心，不知道他們竟賣違建屋。」 銷售員：拓建沒問題 而麗寶機構副總何昭宏雖承認違法，但他說：「將陽台拓成屋宅只是增加室內使用空間，並 未影響到坪數價格及結構，只是在陽台處加個窗戶而已。」麗源建設協理許耀銘則說，住戶 都知道陽台外拓成住屋一事，「也簽了二次施工同意書。」 對此，台北市政府工務局施工管理課長黃俊凱提醒，建商常會要求住戶簽下二次施工同意書 來規避法律責任，消費者應特別小心。消保官指出，就算消費者與業者簽訂合約，但建商的 作法「一樣違法」！ 實地走訪發現，屋外陽台已遭建商違規外拓成住屋，而銷售員還大言不慚地說：「我們客廳 這麼大，就是因為陽台外拓改建的，不過不會影響房屋的主結構，而且已經取得執照，沒問 題。」 改變結構地震易塌 位在士林區的「天星花園」在藝人天心加持下大出風頭，幾乎熱賣一空，目前只剩三戶空 屋。當記者告知「天星花園」現住戶違建情況時，住戶反應不一。一名劉姓住戶驚訝地說： 「這怎麼可能是違建，我不相信。」另名鄭姓住戶則表示：「反正已經買了，有問題以後再 說。」 建築師黃文生也指出，建商陽台外推，已違反《建築法》違規變更的規定，且很可能會導致 建築物結構改變，未來若遇到地震災害，牆面坍塌、?礸鶞漸i能性大增。 違建未告知屬詐欺 台北縣消保管梁明圳指出，建商違規將陽台外推，有義務明白告知買方，否則就屬詐欺行 為。他並提醒，部分不肖建商還會在買賣契約加上有關二度施工的排他條款，試圖推卸責 任，民眾簽約時要看清合約內容，並在交屋時逐項驗收，才不會受騙。 可撤銷合約求償 梁明圳表示，消費者購屋簽訂契約時，要特別注意合約中是否有類似「建物若違反政府相關 法律須變更時，買方不得向公司索賠」的二度施工條文，一發現即應請建商說明清楚。 吳鴻奎律師也指出，建商若未事先告知違建，即涉及《刑法》詐欺罪，民眾除可向警方舉報 提告，而依《民法》規定，消費者被欺騙或脅迫者，得以撤銷合約請求賠償。而建商若以詐 欺手段使房屋與裝潢受損害，民眾也可依法請求損害賠償。 購買房屋注意事項： ◎每月付貸款不超過薪資三分之一 ◎付定金前先看清契約 ◎雨天時觀察房子有無漏水 ◎確認實際坪數及建商執照 ◎向原子能委員會查詢是否為輻射屋 ◎請業者提出防火、防震檢測報告、空調、化糞池管線防污染措施 購買預售屋 弄清楚權益保障 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 北區房屋 2004/07/04 買房子是人生大事，由於投資金額與其他商品比較，價值相對較高，而且消費者與建商間， 常因雙方對給付內容認知與期待不同而產生爭執，進而衍生交易糾紛，影響買賣雙方權益甚 鉅。 以目前預售屋的交易特性，消費者在與建商簽訂買賣契約書時，對於所購買的房屋，事先可 取得的資訊其實相當有限，消費者只能憑藉廣告或買賣契約書，了解所購買建屋的環境、外 觀、隔局、配置及建材設備等，再決定是否購買。 所以，政府單位近年來也積極管理預售屋買賣市場，除了消保法，公平法也規範了相關事 項，希望能在合理的範圍內促進房屋買賣交易資訊的透明化，以有效減少此類糾紛。 例如，公平會鑒於公平交易法目的在維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟 的安定與繁榮，91年11月6日公布「公平交易法對預售屋銷售行為的規範說明」，同時也希 望建築投資業者，都能瞭解公平交易法相關規範，以共同保障消費者購買預售屋的相關權 益。 按照公平會公布的資料顯示，預售屋銷售行為，涉及違反公平交易法的，不外以下幾項： (一)虛偽不實或引人錯誤的廣告、標示行為 例如，虛設使用面積，建材不實，廣告對交通狀況、時間或空間距離的描述，未以實際道路 狀況為計算標準。公平會禁止業者在商品、服務或廣告上，或以其他宣傳方式，對於商品或 服務做虛偽不實或引人錯誤的陳述說明，之所以如此規範，是為避免因此造成消費者錯誤的 認識與決策，進而導致交易損失。 (二)足以影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為 例如，不當限制購屋人審閱契約，在預售屋交易過程中，如果建商先收取定金再揭露契約內 容，一旦購屋人對契約內容有異議，建商或代銷業者未能接受，或甚至堅持依既定內容簽 約，否則即沒收定金的行為，都是陷購屋人於弱勢之不利地位，這種行為已顯失公平。 因此，如果建築投資業者於銷售預售屋時，要求購屋人須給付定金始提供契約書，或收受訂 金或簽約前，未提供購屋人至少五天契約審閱期間等行為，將有違反公平交易法第24條規定 之虞。 或是，建商沒有在買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤計算方式。預售屋公共設施的 分配，涉及房地交易標的面積的計算，屬於購屋人決定交易與否的重大交易資訊，而且預售 屋尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料，如果建商沒有在契約中將資 訊完整揭露，顯然有對交易相對人欺罔。 因此公平會要求建商必須在房地產買賣契約書中，列舉各共有人所分配的公共設施項目，並 載明公共設施面積或比例分攤的計算方式，而各戶持分總表，也要足以顯示全區公共設施分 攤的計算結果，或至少要列出各戶各項目的持分佔總公共設施的比例，並自行決定經由提供 公眾閱覽、分送或自由取閱等方式公布。 根據近年來的申訴案件，公平會彙整出的不動產糾紛型態，包括收受定金前未提供契約供五 天審閱、隱瞞重要交易資訊、土地移轉年度未載明於契約、公共設施分攤未載明於契約、建 商指定貸款銀行、對預售屋未售出部份逕自變更設計，增加戶數銷售、建商要求客戶繳回契 約書等。 消費者在購買預售屋的過程中，可以仔細留意件上是否有上述不當的情形發生，並應保留相 關事證，向相關單位申訴並檢舉，以維護自身權益。 預售屋契約應記載事項 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 內政部 2004/06/27 內政部在90年曾公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明白規定業者與消 費者定訂預售屋買賣定型化契約時，條文內容包含應記載及不得記載事項。 應記載事項有：賣方對廣告的義務、房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準、共 同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算、房屋面積誤差及其價款找補、房地總價、付 款條件及方式、逾期付款的處理方式。 以及地下層共同使用部分權屬、屋頂使用權屬、法定空地的使用方式、主要建材及其廠牌、 規格、開工及取得使用執照期限、驗收、房地產權移轉登記期限、通知交屋期限、保固期限 及範圍、貸款約定、貸款撥付、地價稅、房屋稅的分擔比例、稅費負擔的約定、產權糾紛的 處理、賣方與工程承攬人財務糾紛的處理及他項權利清理的時機、違約的處罰。 不得記載事項則包括：1、不得約定廣告僅供參考。2、出售標的不得包括未經依法領有建造 執照的夾層設計或夾層空間面積。3、不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面 積」、「銷售面積」等名詞。 陽台外推加窗 需申請變更 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 北區房屋 2004/06/06 住宅大樓在陽台上加一道玻璃帷幕窗，或在陽台外側加設八角窗的情形，在台灣相當常見； 這種做法有的只是為了遮雨，或避免晾曬的衣服被雨水打溼，但事實上，許多人把陽台與室 內之間的外牆打掉，以增加室內可使用的面積。 上述這種在陽台加窗的做法有增建之嫌，營建署曾先後在民國63年及84年發布解釋函表示， 只在陽台上加裝窗戶，並未把原有外牆拆除者，可不必申請建造執照，亦即並不認定是違 建。 不過，為增加室內使用面積，許多人索性把外牆拆掉，使室內空間外推到陽台，這明顯違反 都市計畫法和建築法，有擴大建築容積之虞。 因此營建署認為民眾加窗的行為普遍「變質」，所以已公告廢止過去的解釋函，回歸建築 法，並在新修正的建築法中明訂，只要有變更主要結構、防火區劃、防火避難設施、消防設 備、停車空間和其他與原使用執照不符的行為時，都必須申請變更使用執照，這等於是宣 告；不再容許陽台外推加窗，除非事先申請變更使用獲准。 營建署廢除多年來的行政命令，讓建築物的外觀免於人為的破壞，對維護都市建築景觀、公 共安全有正面的幫助；不過在建築法規提供樓地板面積獎勵的誘因下，陽台面積若未超過建 築面積的八分之一的部分，不必計算在建築面積裡。 這等於是政府免費奉送的，建商為了營利，自然要好好利用。因此建築物突然「長出」許多 大而不當的陽台的現象，屢見不鮮。 據了解，台北市政府工務局已明確拒絕陽台加窗的申請，對於既有的陽台加窗行為，則仍依 原解釋函的精神處理，也就是把外牆拆除者仍依違建查報處理。對於已在陽台加窗的住宅可 以不溯既往；但對將陽台外推同時拆除原外牆者，若經檢舉或經主管機關查報，仍將依違建 查報拆除。 營建署則認為，陽台加窗的違建還是要明確規範，回歸建造管制流程控管，因此，地方建管 機關不須完全不准陽台加窗的變更使用申請，但應有專業合理的考量，訂出明確的規範供民 眾遵循；如果為了防盜而加設，不妨考慮全棟大樓統一型式和施做，但應由公寓大廈管委會 負責約束。 針對上述問題，建議可以從三方面處理： 一、可以參照新修訂的公寓大廈管理條例第15、16條及第56條規定。住戶應依使用執照所載 用途及規約使用專有及約定專用部分，不得擅自變更。 陽台屬於專有部份的附屬建築，如變更使用即已違反規定。住戶為維護、修繕、裝修或其他 類似工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物的主要構造。若違反規 定，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、 縣（市）主管機關處理。 此外，建商所訂立的規約草約，於第一次區分所有權人會議召開前視同規約，而目前各建商 的草約皆按規約範本訂立，因此其內容應該會有不得變更外牆等相關規定，如有，則該承購 人也不得變更外牆。 二、可將上述情形內容寄發存證信函予建商（起造人），要求限期改善。 三、也可至現場將違規情形拍照存證（最好有日期），並據此向建管單位提出檢舉。 第 9 條 (建造) 本法所稱建造，係指左列行為： 一 新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。 二 增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者 ，應視為新建。 三 改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高 或擴大面積者。 四 修建建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂，其中任 何一種有過半之修理或變更者。 第 26 條 直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關依本法規定核發之執照，僅為對申 請建造、使用或拆除之許可。 建築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人，如有侵害他人財產，或 肇致危險或傷害他人時，應視其情形，分別依法負其責 第 28 條 (建築執照種類) 建築執照分左列四種： 一 建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。 二 雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。 三 使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。 四 拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。 第 39 條 (按圖施工) 起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計 時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面 積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面 圖，一次報驗。 第 58 條 建築物在施工中，直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關認有必要時，得 隨時加以勘驗，發現左列情事之一者，應以書面通知承造人或起造人或監 造人，勒令停工或修改；必要時，得強制拆除： 一 妨礙都市計畫者。 二 妨礙區域計畫者。 三 危害公共安全者。 第 70- 1 條 建築工程部分完竣後可供獨立使用者，得核發部分使用執照；其效力、適 用範圍、申請程序及查驗規定等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。 第 87 條 有左列情形之一者，處起造人、承造人或監造人新臺幣九千元以下罰鍰， 並勒令補辦手續；必要時，並得勒令停工。 一 違反第三十九條規定，未依照核定工程圖樣及說明書施工者。 二 建築執照遺失未依第四十條規定，登報作廢，申請補發者。 三 逾建築期限未依第五十三條第二項規定，申請展期者。 四 逾開工期限未依第五十四條第二項規定，申請展期者。 五 變更起造人、承造人、監造人或工程中止或廢止未依第五十五條第一 項規定，申請備案者。 六 中止之工程可供使用部分未依第五十五條第二項規定，辦理變更設計 ，申請使用者。 七 未依第五十六條規定，按時申報勘驗者。 四 妨礙公共交通者。 五 妨礙公共衛生者。 六 主要構造或位置或高度或面積與核定工程圖樣及說明書不符者。 七 違反本法其他規定或基於本法所發布之命令者。 麗源建設 天星花園違法拓建 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 蘋果日報 2004/08/15 繼續麗源建設販賣違建屋後，再度發現該公司在北市由藝人天心所代言的「天星花園」，竟 同樣是違建屋；該公司在販售過程中不斷強調陽台外推「是違法，不過沒問題！」並誘導買 家簽訂《二次施工同意書》。消保官痛罵業者此舉根本是「知法犯法！」 麗源建設販賣違建屋 替「天星花園」代言的藝人天心獲知此事後，透過經紀人表示：「與建商合作前看過對方的 證照，也都很小心，不知道他們竟賣違建屋。」 銷售員：拓建沒問題 而麗寶機構副總何昭宏雖承認違法，但他說：「將陽台拓成屋宅只是增加室內使用空間，並 未影響到坪數價格及結構，只是在陽台處加個窗戶而已。」麗源建設協理許耀銘則說，住戶 都知道陽台外拓成住屋一事，「也簽了二次施工同意書。」 對此，台北市政府工務局施工管理課長黃俊凱提醒，建商常會要求住戶簽下二次施工同意書 來規避法律責任，消費者應特別小心。消保官指出，就算消費者與業者簽訂合約，但建商的 作法「一樣違法」！ 實地走訪發現，屋外陽台已遭建商違規外拓成住屋，而銷售員還大言不慚地說：「我們客廳 這麼大，就是因為陽台外拓改建的，不過不會影響房屋的主結構，而且已經取得執照，沒問 題。」 改變結構地震易塌 位在士林區的「天星花園」在藝人天心加持下大出風頭，幾乎熱賣一空，目前只剩三戶空 屋。當記者告知「天星花園」現住戶違建情況時，住戶反應不一。一名劉姓住戶驚訝地說： 「這怎麼可能是違建，我不相信。」另名鄭姓住戶則表示：「反正已經買了，有問題以後再 說。」 建築師黃文生也指出，建商陽台外推，已違反《建築法》違規變更的規定，且很可能會導致 建築物結構改變，未來若遇到地震災害，牆面坍塌、?礸鶞漸i能性大增。 違建未告知屬詐欺 台北縣消保管梁明圳指出，建商違規將陽台外推，有義務明白告知買方，否則就屬詐欺行 為。他並提醒，部分不肖建商還會在買賣契約加上有關二度施工的排他條款，試圖推卸責 任，民眾簽約時要看清合約內容，並在交屋時逐項驗收，才不會受騙。 可撤銷合約求償 梁明圳表示，消費者購屋簽訂契約時，要特別注意合約中是否有類似「建物若違反政府相關 法律須變更時，買方不得向公司索賠」的二度施工條文，一發現即應請建商說明清楚。 吳鴻奎律師也指出，建商若未事先告知違建，即涉及《刑法》詐欺罪，民眾除可向警方舉報 提告，而依《民法》規定，消費者被欺騙或脅迫者，得以撤銷合約請求賠償。而建商若以詐 欺手段使房屋與裝潢受損害，民眾也可依法請求損害賠償。 購買房屋注意事項： ◎每月付貸款不超過薪資三分之一 ◎付定金前先看清契約 ◎雨天時觀察房子有無漏水 ◎確認實際坪數及建商執照 ◎向原子能委員會查詢是否為輻射屋 ◎請業者提出防火、防震檢測報告、空調、化糞池管線防污染措施 購買預售屋 弄清楚權益保障 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 北區房屋 2004/07/04 買房子是人生大事，由於投資金額與其他商品比較，價值相對較高，而且消費者與建商間， 常因雙方對給付內容認知與期待不同而產生爭執，進而衍生交易糾紛，影響買賣雙方權益甚 鉅。 以目前預售屋的交易特性，消費者在與建商簽訂買賣契約書時，對於所購買的房屋，事先可 取得的資訊其實相當有限，消費者只能憑藉廣告或買賣契約書，了解所購買建屋的環境、外 觀、隔局、配置及建材設備等，再決定是否購買。 所以，政府單位近年來也積極管理預售屋買賣市場，除了消保法，公平法也規範了相關事 項，希望能在合理的範圍內促進房屋買賣交易資訊的透明化，以有效減少此類糾紛。 例如，公平會鑒於公平交易法目的在維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟 的安定與繁榮，91年11月6日公布「公平交易法對預售屋銷售行為的規範說明」，同時也希 望建築投資業者，都能瞭解公平交易法相關規範，以共同保障消費者購買預售屋的相關權 益。 按照公平會公布的資料顯示，預售屋銷售行為，涉及違反公平交易法的，不外以下幾項： (一)虛偽不實或引人錯誤的廣告、標示行為 例如，虛設使用面積，建材不實，廣告對交通狀況、時間或空間距離的描述，未以實際道路 狀況為計算標準。公平會禁止業者在商品、服務或廣告上，或以其他宣傳方式，對於商品或 服務做虛偽不實或引人錯誤的陳述說明，之所以如此規範，是為避免因此造成消費者錯誤的 認識與決策，進而導致交易損失。 (二)足以影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為 例如，不當限制購屋人審閱契約，在預售屋交易過程中，如果建商先收取定金再揭露契約內 容，一旦購屋人對契約內容有異議，建商或代銷業者未能接受，或甚至堅持依既定內容簽 約，否則即沒收定金的行為，都是陷購屋人於弱勢之不利地位，這種行為已顯失公平。 因此，如果建築投資業者於銷售預售屋時，要求購屋人須給付定金始提供契約書，或收受訂 金或簽約前，未提供購屋人至少五天契約審閱期間等行為，將有違反公平交易法第24條規定 之虞。 或是，建商沒有在買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤計算方式。預售屋公共設施的 分配，涉及房地交易標的面積的計算，屬於購屋人決定交易與否的重大交易資訊，而且預售 屋尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料，如果建商沒有在契約中將資 訊完整揭露，顯然有對交易相對人欺罔。 因此公平會要求建商必須在房地產買賣契約書中，列舉各共有人所分配的公共設施項目，並 載明公共設施面積或比例分攤的計算方式，而各戶持分總表，也要足以顯示全區公共設施分 攤的計算結果，或至少要列出各戶各項目的持分佔總公共設施的比例，並自行決定經由提供 公眾閱覽、分送或自由取閱等方式公布。 根據近年來的申訴案件，公平會彙整出的不動產糾紛型態，包括收受定金前未提供契約供五 天審閱、隱瞞重要交易資訊、土地移轉年度未載明於契約、公共設施分攤未載明於契約、建 商指定貸款銀行、對預售屋未售出部份逕自變更設計，增加戶數銷售、建商要求客戶繳回契 約書等。 消費者在購買預售屋的過程中，可以仔細留意件上是否有上述不當的情形發生，並應保留相 關事證，向相關單位申訴並檢舉，以維護自身權益。 預售屋契約應記載事項 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 內政部 2004/06/27 內政部在90年曾公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明白規定業者與消 費者定訂預售屋買賣定型化契約時，條文內容包含應記載及不得記載事項。 應記載事項有：賣方對廣告的義務、房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準、共 同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算、房屋面積誤差及其價款找補、房地總價、付 款條件及方式、逾期付款的處理方式。 以及地下層共同使用部分權屬、屋頂使用權屬、法定空地的使用方式、主要建材及其廠牌、 規格、開工及取得使用執照期限、驗收、房地產權移轉登記期限、通知交屋期限、保固期限 及範圍、貸款約定、貸款撥付、地價稅、房屋稅的分擔比例、稅費負擔的約定、產權糾紛的 處理、賣方與工程承攬人財務糾紛的處理及他項權利清理的時機、違約的處罰。 不得記載事項則包括：1、不得約定廣告僅供參考。2、出售標的不得包括未經依法領有建造 執照的夾層設計或夾層空間面積。3、不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面 積」、「銷售面積」等名詞。 陽台外推加窗 需申請變更 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 北區房屋 2004/06/06 住宅大樓在陽台上加一道玻璃帷幕窗，或在陽台外側加設八角窗的情形，在台灣相當常見； 這種做法有的只是為了遮雨，或避免晾曬的衣服被雨水打溼，但事實上，許多人把陽台與室 內之間的外牆打掉，以增加室內可使用的面積。 上述這種在陽台加窗的做法有增建之嫌，營建署曾先後在民國63年及84年發布解釋函表示， 只在陽台上加裝窗戶，並未把原有外牆拆除者，可不必申請建造執照，亦即並不認定是違 建。 不過，為增加室內使用面積，許多人索性把外牆拆掉，使室內空間外推到陽台，這明顯違反 都市計畫法和建築法，有擴大建築容積之虞。 因此營建署認為民眾加窗的行為普遍「變質」，所以已公告廢止過去的解釋函，回歸建築 法，並在新修正的建築法中明訂，只要有變更主要結構、防火區劃、防火避難設施、消防設 備、停車空間和其他與原使用執照不符的行為時，都必須申請變更使用執照，這等於是宣 告；不再容許陽台外推加窗，除非事先申請變更使用獲准。 營建署廢除多年來的行政命令，讓建築物的外觀免於人為的破壞，對維護都市建築景觀、公 共安全有正面的幫助；不過在建築法規提供樓地板面積獎勵的誘因下，陽台面積若未超過建 築面積的八分之一的部分，不必計算在建築面積裡。 這等於是政府免費奉送的，建商為了營利，自然要好好利用。因此建築物突然「長出」許多 大而不當的陽台的現象，屢見不鮮。 據了解，台北市政府工務局已明確拒絕陽台加窗的申請，對於既有的陽台加窗行為，則仍依 原解釋函的精神處理，也就是把外牆拆除者仍依違建查報處理。對於已在陽台加窗的住宅可 以不溯既往；但對將陽台外推同時拆除原外牆者，若經檢舉或經主管機關查報，仍將依違建 查報拆除。 營建署則認為，陽台加窗的違建還是要明確規範，回歸建造管制流程控管，因此，地方建管 機關不須完全不准陽台加窗的變更使用申請，但應有專業合理的考量，訂出明確的規範供民 眾遵循；如果為了防盜而加設，不妨考慮全棟大樓統一型式和施做，但應由公寓大廈管委會 負責約束。 針對上述問題，建議可以從三方面處理： 一、可以參照新修訂的公寓大廈管理條例第15、16條及第56條規定。住戶應依使用執照所載 用途及規約使用專有及約定專用部分，不得擅自變更。 陽台屬於專有部份的附屬建築，如變更使用即已違反規定。住戶為維護、修繕、裝修或其他 類似工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物的主要構造。若違反規 定，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、 縣（市）主管機關處理。 此外，建商所訂立的規約草約，於第一次區分所有權人會議召開前視同規約，而目前各建商 的草約皆按規約範本訂立，因此其內容應該會有不得變更外牆等相關規定，如有，則該承購 人也不得變更外牆。 二、可將上述情形內容寄發存證信函予建商（起造人），要求限期改善。 三、也可至現場將違規情形拍照存證（最好有日期），並據此向建管單位提出檢舉。 |
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| 回覆者：lina 發表數：-17 IP：218.32.136.* | 2004-11-05 00:07:06 |
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謝謝tom,我看了建商給我的平面圖,就是有畫房間分配的圖,他 有畫個虛線,將原本應是陽台的部分寫增建,這樣子是違法的 嗎?如果是真的話,那個建商就騙我們了!!這樣可以告他嗎?? |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2004-11-04 16:27:57 |
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基本上要是一開始就沒有照圖面施工那會有個問題是完工實縣市府要檢查 有沒有照圖面施工然後發使用執照這樣房屋才是有驗明正身.,如你說的要是 建商沒有照圖施工就外推陽台還可以拿到使用執照就是說在檢查就外推處去 難很難不懷疑這是官商勾結.,基本上要是你可以在施工時拍照留證據把外推 拍起來要是說不照圖面施工還可以請到執照那你不但可以告建商你也可以 告地方主管機關申請國賠....你說的情況或許建商夠力是有可能發生但是一般 保守的建商都是先等使用執照下來後才外推或是變更防火巷...因為這時 變更就不關主管機關的檢查了而是事後關於違建拆除問題要有人舉報 才會拆或是公寓大夏管理條例,.管委會有規定不可以為限如陽台外推..... 陽台是違建是附屬建物產權不會登記在室內面積主建物內.,而且可能稅金 一樣要交但是一樣要拆是違建...所以這部分看你自己比如整棟大家都違建我想 的確很少有人會去舉發要是你在用採光罩包起來根本看不出來有外推陽台.. 但要是你跟住戶有糾紛或是怎樣人家有去報呵呵那就算是違建至於說何時 拆或是..要問主管機關因為違建這樣多我想可能要排時程...所以還是老化 一句建商可能會要讓你簽外推的同意書這樣將來要是被拆就不關鍵商的問題 ...建商會規避責任但是相對的建商是不是也把陽台當室內面積賣你?違法 還要當合法東西賣你然後自己還可以規避責任...呵呵所以子自己衡量不過先 看圖面要是有陽台一定會有一到牆區隔室內及室外...敲除開牆後就何而唯一 所以看圖面該牆體還在?就 知道...我比較建議你或許也可以問問像是地政機關 比如04-22502157台中的地政司..她門會給你房屋產權方面的解答像是房屋契約 或是產權登記或是如你說的這個問題要是你想確認的更明確...基本上一個 很簡單的認定要是跟原有圖面施工不一樣那就是違建..尤其是裝修管理辦法也 提到你要是打除更動牆面都是需要報准.. |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2004-11-04 16:15:13 |
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關於圖面一般是給平面圖就是你看不到鋼筋配置或是水電配置..所以最好是 簽約時要說好順便給你方便裝修..另外就公寓大夏管理條例來說管委會需要 保管相關資料如使用執照及該房屋所有圖說..所以這裡將來住戶也可以去翻圖 面查..但是比較有問題是預售時在建造過程中你要核對建商有無照圖施工的話 那就需去預售屋翻圖面看..一般建商不提供.,法規沒有規定要給配筋圖..但是一但 結構體灌漿後或是尼水粉刷後你就看不到結構施工問題 ..所以買屋前嘴好是看看 建商的結構施工在買比較好及買前約定給你相關圖面叫建商用縮小影印成a4 大小可以了因為建商怕你抓包都會說圖很大張不好印...所以買前說跟建商談好 會比較好或是住戶集體跟建商開會要求起碼你你門一份所有圖面然後你門在去 印成多份方便查看...但是就怕心態有鬼的建商不願意這樣做如同你上消保會 看預受屋契約應登記及不應登記式的是像來說這是有法源依據建商都要照做 但是你翻翻契約有些建商的確都不照做違法法令..這是可以檢舉主管機關要連續 筏3-30萬...所以建議你先上消保會去下載預售屋契約範本 (參考)然後在下載 預售屋契約應記載不應該載的事項比對看看(有法源依據建商要照做)這樣會比較好 比如保留款起碼5%..這是起碼的要求要是建商違法是可以檢舉而要是沒寫進去 的話一樣對買方來說一樣有效力...所以建商的態度是你說就可以但要是不說那就當 不知道或是有的建商可能會打死的不肯..那樣的建商建議你不要買她的房子免的 將來問題多...其實圖面的確是官方需要改進的建議你寫信到消基會要求修改 預售屋契約規定讓相關圖面都要給買方..比如結構圖可以看配筋及施工大樣立面 樑位平面側面結構剖面....水電圖....平面圖大概是看柱位牆位及室內配置... 我想還是買前要要求或是等事後那你就集體住戶要求會比較好 |
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| 回覆者：ERIC 發表數：-17 IP：163.15.161.* | 2004-11-04 10:02:39 |
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tom: 可以順便請教你一下嗎? 請問交屋的時候 建商必須給我們和房屋有關的圖有哪些 還是不必給? 謝謝 |
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| 回覆者：阿智 發表數：-17 IP：61.60.74.* | 2004-11-04 10:00:24 |
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請問tom先生 接續lina的問題, 若房子在蓋時,就已將陽台外推且是從一樓往上蓋都外推的,在 主架構是看不出來的(即非外推隔間的,而是整棟灌漿時即視 在主架構中,只是權狀平面圖仍標示陽台),目前是尚未申請使 用執照,這樣在權狀上的區分應該算附屬嗎,是否算違建? 若從使用角度看仍為室內使用坪數,但平面圖上標為陽台,在價 值上是否也不同??? 謝謝你的回答.... |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-11-04 02:32:18 |
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呵呵是這樣?我比較建議lina你拿原有圖面核對一下看看到底原有圖面 該位置是陽台還是室內?那是不一樣的就現有法規來說陽台外推是無法的 無法合法.,所以建商說的應該是說先申請使用執照然後等使用執照出來後 再違法二次施工外推陽台...或是要是你還看不懂你可以拿圖面去給建管課 的人看應該就知道或是在合約上寫要是陽台二次施工外推非原有室內面積 則建商原價買回...其實平面圖就看得出來了或是你的陽台登記是附屬建物 .,那東西是無法騙人的所以你先看看圖面.. 牆的構造的確是磚牆比較便宜.,所以建商成本會減低.,一般都是隔間或是隔戶 牆.,9/21地震後期時都會用輕隔間比如輕質磚或是矽酸鈣版或是用輕直流填料 填充牆體檢輕重量...但是很多輕隔間如輕質磚其才質無法釘掛及很容易在跟 rc或是不同材料介面有裂縫...所以可能需要常常修補裂縫..矽酸鈣版其實是 防火材料要是你不是裸露的鋼骨那是不太用的到 .,防火時效有分而價錢 要看進口或是國產及厚度及防水時效., 基本上不耐潮.,要是隔音的話一般是 用雙面的矽酸鈣版然後裡面放吸音棉來隔音...效果要看實際測試如你看看 有無其他施工案例去看看測試..材料特性很多可能需要多比較而磚牆來說 其實比較怕的是高度太高一但地震搖下來會被壓到.,所以我建議你要是磚牆 而高度超過4米以上如4.6米或是5.2米或是6米...建議你要住戶找建商要建商 用補強樑柱方式砌磚.,就是說該牆體在砌磚前先用植筋或是預留鋼筋一樣 在牆體1/2處綁柱子及橫向加樑筋...連接原有的柱或是樑牆..然後在砌磚上去 這樣 一來砌磚高度減低及就算會掉也是上面才比較會對住戶來說比較 安全 ...這對於挑高夾層來說是很需要注意的.,當然你也可以用輕隔間來處理這樣 也是可以但是對於隔間牆的隔音.,耐振.,隔熱.,....有的高樓要求防火..都需要注意 ...磚頭很便宜連工帶料大概是5-7就可以那你換算一下一平方米的磚頭要多少錢 那比較一下用rc牆的要釘模板綁鋼筋灌漿...當然是rc貴多了而且因為rc牆的鋼筋 有插入地版中級樑及整體搭接...所以當然比磚牆耐振...但是結構造屋來說 透天的房子一般分加強磚造及rc...其實就是樑柱版都是rc構造綁鋼筋釘模板灌漿 但是牆體就不一訂了.,省錢的就是全部磚造.,或是前後外牆rc隔戶牆是磚造 或是全部是rc牆....這要看建商規劃當然是全部rc牆比較好而且rc牆最好是厚度 起碼有15公分用雙層鋼筋去綁這樣比較有隔音隔熱及耐振..或是說要是地下室 牆體厚度還要加厚比如20公分以上這樣可以防水....所以造價便宜的透天房子 就是用獨立基腳來當地基及用磚牆來當外牆隔戶牆隔間牆...要是在省的 就是房子後面不貼磁磚及整棟都不防水如外牆廁所陽台樓頂或是要在省的 選差的磁磚及壓低尼水模板鋼筋建材成本...所以很多東西可以比較的吧 還是多注意會比較好... 另外要是使用執照出來後就一棟房子來說容積率固定下可以蓋的坪數樓高 一定下要把陽台面積變更為室內面積那是不可能的.,所以你先看圖標示 該地方是陽台?而一般陽台設計底下都是沒有外牆及柱支撐...只有1米高 的欄杆所以圖面看看立面圖也會知道... |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-11-04 02:07:59 |
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你好你問的我有點不知道該怎樣回答你.,捷運共構得房子其結構設計我是沒有 看過所以比較無法用結構方面來跟你說但是我想既然是共構那就是說我家樓下 有捷運是吧所以基本上來說是捷運站的話自然人潮多所以生活方便...但是另一個 角度來看那是不是也會很吵...還有既然人潮多那你那邊大樓停車位或是你要找地方 停車那可能會很能找所以停車位的規劃可能也是問題.,再來雖然人潮多但是有些 人想做生意但是要評估附近商圈是不是飽和或是有大財團商場進駐... 不然也是不 看好其發展.,另一個想法是前一陣子日本地震其高鐵脫軌... 因為雖然有感應器 但是地震來時淺震太突然等高鐵感應到時就來不及...所以有沒有想過要是捷運 因為地震而脫軌的可能性有多高及撞上房屋主結構柱...因為日本技術很先進 台灣高鐵也是日本系統...所以對於共構結構的確也是要注意...不過就房屋結構 來說既然是捷運站我想政府的法規的確會比較嚴最早好多年前就有聲請共構但是 因為建築法規規定不符合所以需要修法.. 後來好像是希爾頓飯店就是首先捷運共構 ...所以你可以多去看看其他捷運共構的例子研究一下你的需求..比如我會覺得 那樣地方很吵但是搭車方便但是可能沒有停車位尤其是假日...或許還有其他 優缺點要實際看才知道...或許每個捷運共構都有其不同處所以要多注意比如 要是週邊房屋都是4樓高而你的共構高度很高比如說1-2樓是捷運.,1-7樓是 捷運局而8樓以上是住家...那你可以看到的景會比較好...或是有的住商混合 那你要想想出入複雜或是其他...不過就捷運共構的大樓來說我想你應該要 注意的是施工品質有沒有照圖施工及施工後有沒有發現其他問題....像是以前 捷運施工時有帽樑裂縫....所以還是要ˊ實際的去看看你要買的房子其房屋施工 品質....不好意思我比較沒有這方面的經驗或許改天有機會我有到你說的捷運 共構的地方有看過時或許可以提供一點心得給你參考 |
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| 回覆者：lina 發表數：-17 IP：218.32.151.* | 2004-11-03 23:09:23 |
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請問tom先生 那我去看房子時,那個案子已經將陽台外推了,並且跟我說這時 他們已經跟市政府申請過了,是合法的,這是真的嗎??而且他的 大樓的房間是紅磚隔間,這樣子是比較好嗎??還是可以減少他 們的成本啊?? 謝謝你的回答.... |
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| 回覆者：ARTHUR 發表數：-17 IP：61.228.60.* | 2004-11-03 15:39:45 |
| 請問tom先生:捷運共構的房子,結構安全如何?謝謝!ARTHUR | |
| 回覆者：EVERY 發表數：-17 IP：220.134.105.* | 2004-11-03 12:03:54 |
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呵呵先生 您這樣不對ㄛ 人家有專業看法提出來給大家參考 這可是在書本上學不到的耶 定價是建商訂的 也要讓建商知道消費大眾不是沒知識兼沒常識 不是蒙混,灌水----卻要賣跟同區一樣價格都沒人知道 像我就有切身的經驗 同一區域內兩個案子,都是人車分道的小別墅 定價一樣,登記的建坪一樣 可是B案的地價取得成本比較高一點(因為比較慢買地) 又是知名建商蓋的 一般直覺應該要買B案 可是我拿兩家的平面圖來算一下 居然差了6坪多,可是登記的坪數卻是一樣的 後來才知到差在公設 我們都知到人車分道的公設是2次施工的 而B案卻把不合法的公設灌到賣給消費者的坪數內 賣的時後告訴消費者有幾坪 等房子蓋好了拿到的權狀是不是會分2張 或另有說詞就鯱得而知了 所以ㄚ還是要了解清楚的 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.98.* | 2004-11-03 00:49:35 |
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om 先生你有看過林口的案子嗎?可以建議那個好?? ans:喔大姊我住新竹啦可能無法幫你建議.,你可能要多看看比較一下 現在建商幾乎都把陽台外推增加室內面積!!是否有危險??? ans:基本上不是現在應該說是部分違法建商.,幫你外推 ?將來違建要幫你改回去 你可以告建商.,陽台就結構來說一般底下都是懸壁版 .,要是好點的設計都會 在陽台下面加樑或是扥樑來支撐陽台.,所以陽台最好不要放太重東西比較好 如龜裂..陽台還有一個用處就是失火時可以阻隔火源逃生等待救援或是有緩降機.. 再來是陽台可以曬衣服放洗衣機或是放雜物或是賞景透風抽煙..所以要不要 外推你要自己決定但是目前這是違法的及一樣要拆但是也是要課稅喔.,陽台要 要外推當室內面積.,就不談法規跟防火問題.,我覺得你就不要在陽台那邊在外推厚 比如改成浴室或是放重物..這樣比較不好如同我說過當初陽台設計不會考慮到 當室內面積使用所以鋼筋結構...可能會有問題所以建議你要當室內用可以但是不要 放重物讓那邊可以是開放空間.陽台外推可能是台北或是套房比較需要到了中南部 其他地方房地產不貴其實不需要這樣做或是說你使用面積不夠那當然會動到陽台 腦筋去但是比較建議你要外推就讓原本陽台地方當開放空間不要突發奇想說是要利用 陽台改廁所可以看景洗澡..殊不知這樣結構荷重會有問題還有漏水..這樣樓下住戶 可能會告你違建...所以這是要小心地如同很多住戶公寓的亂改廁所移位..你想想你臥房 上面是廁所的話你會怎樣?還有漏水糞管或是造成樓版受力龜裂...所以小心比較好因為 要是沒有先拍照證明不是你改變結構讓樓下的如陽台天花板龜裂..就怕 施工後 樓下住戶很蕃應ㄠ是你造成還要上法院還要技師鑑定 ...版中一個網友就是這樣要賣 還被樓下住戶貼單子讓她賣不出去..所以要譖樣說?或許要外推交屋順便會比較好等將來 要外推就怕樓下的找一堆問題要你負責但是不見的是你鑿成或許是建商施工品質或是 地震..但是卻要找鑑定或是法院而要是你不需要負責或許樓下不高興就報你違建..呵呵 所以很多東西要考慮的不是只有危險問題.,但是要是不外推你就不需要想這樣多不是? 要外推就交屋順便做住戶應該是比較不會說話..其實要看人有的住戶大家都是好鄰居 但是有的說不定要敲你一筆都有可能.... 有關牆裡用矽酸鈣板聽說隔音很不好是真的嗎??? ans:你買的是12樓算是高樓層.,可能會用輕隔間.,輕隔間的用意就是減輕荷重如牆體 可以用矽酸蓋版.,輕質磚...要看地方使用.,比如輕質磚可以用房間不要用廁所廚房 因為輕質磚強度差無法釘掛東西所以比較適合房間不釘掛.,矽酸鈣版要選不含石綿 因為石綿貨導致肺癌.,矽酸鈣版的用途是防火時效., 分1-3小時不等.,時間越久越貴 .,還有就是進口如日本的也比較貴還有就是一樣品牌厚度越後就越貴.,一樣的矽酸 鈣版其實可以用於廚房天花板但是不要用於廁所因為廁所潮濕不合適多少還是會 潮濕吸收水分...再來談房間可能要考慮隔音來說矽酸鈣版一般用5mm雙層中間塞 吸音棉...或是用磚牆rc牆或是輕質磚都可以..當然有的用填輕質水泥砂漿也可以當牆體 ...因為高樓都是希望減輕重量但是要注意輕隔間如輕質磚或是矽酸鈣版因為介面 材料不一樣比較會裂開...這是比較麻煩..至於說隔音其實每家公司都說的很好 但是其實隔音問題很複雜比如窗戶氣密程度等級及開孔玻璃厚度或是牆體厚度或是 牆體才質及地板天花板才質隔音...所以其實不要太在意比較會有問題是龜裂吧或是說 無法釘掛東西或是說該材料矽酸鈣版防火..但是不需要買進口的用國產就可以而且 小心那種獨家代理的因為該東西不是品質好而是獨家所以會很貴.. 牆體隔音應該這樣說聲音就室內傳出時會遇到矽酸鈣版阻絕一些而要是裡面還有吸音棉 那就會吸音遮段音源在有傳出去在遇到一面矽酸鈣版...但是牆體還是有弱點比如牆體 有管線有埋電相或是開孔電插座..都是可以傳出去因為只要牆體有做這些東西那就會比較 薄或是有空隙聲音就可以傳遞...所以要怎樣說?還是最好帶錄音機去放實際看其他各案 隔音能力..但是如我說的開孔如窗戶的氣密膠條玻璃厚度...也是會影響隔音或是本身 外牆牆體是rc或是磚造或是....基本上rc牆比較好點.,或是可以用流填料輕質水泥砂將去 填充牆體這樣也是可以...至於說輕質像是矽酸鈣版你還要注意耐久性會不會用沒多久 就鬆動或是壞了或是有防火時效問題需要每個地方都防火?或是用輕質磚或是其他材料 ...建議你多看看實際施工後的東西你只要去看看比如比你還高的大樓人家住戶買的以後 有哪些問題..我想去問問人家看看應該是會讓你看..除非你長的很像是壞人...當然 住12樓也建議你小心出入因為也些歹徒利用住高樓的住戶喜歡去闖他們家空門因為 其他住戶往上走機會不高尤其是住樓頂..陳進興你聽過吧就是在台北喜歡挑樓頂住戶 ....所以要小心.,隔音差要看可以減低多少分貝..但是我想沒有哪個建案可以完全 阻絕噪音因為牆體厚度材料及開孔多少及開孔窗戶材料還有門還有門底...要把音源 隔音到很好那是應該設計就要考慮等買了你可能需要針對你的需求去改比如你有 彈鋼琴或是唱卡拉ok...那就需要做進一不去要求隔音程度比如可以隔多少分貝 怎樣材料....你可以問問專業廠商不見的要買可以問多吸收點知識...說不完ㄟ.,建議你 先看建商材料傷提供材料特性比如防火時效.,隔音多少分貝.,吸水防朝膨脹多少? 強度?單價?..才質龜裂或是...這些東西去比較... 停車位是算在大公設內嗎???機車位呢??? 所為公設是= 權狀- (主建物+附屬建物)=公設嗎??? ans:基本上是主建物.,附屬建物.,公設.,這三個稱之你房屋權狀面積 .,而公設的劃分大公小公.,大公就是機房設施....小公就是你那一棟 住戶去分攤如樓梯電梯露台...附屬建物是陽台...室內面積如廁所房間客廳廚房 停車位問題其實很複雜.,的確可以登記到公設裡面.,你先看一下底下的 網頁裡面說的很清楚...或許要是你還不懂你可以問地政方面在你那邊的 主管機關她門會比較知道.,底下說的網頁寫的很好很清楚你看看.,有時候 除了這個你也可以問問地政機關也可以或是地政代書...還有縣市圖書館你 可以去借地政登記或是公寓大夏管理書或是其他如注展..看看...你進去 看就會知道呵呵蠻複雜的當初法規怎會弄成這樣.... http://home.kimo.com.tw/ephonech/b14/a.htm |
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