台灣房地產業果真復甦了嗎？


■ 于宗先

自1990年台灣房地產泡沫崩潰後，經常有人關切房地產業的
榮景何時會再現，五年一循環的說法過去了，七年也過去
了，十年也過去了，房地產的不景氣徹底否定了專家們的預
測。不少人會問：為什麼房地產的經濟循環失去了常軌？屈
指一算，從1990年到2004年，14個年頭過去了，一般產業所
呈現之循環特徵，房地產業並不存在。最近報紙上的廣告又
在說：房地產已回春，歡迎大家趕緊去購買新廈，以免向
隅。我們可就這個問題來檢討。
「有土斯有財」是中國古老的名言。在農業社會，土地是生
產的必要因素，也是生活的主要依賴。就台灣情況而言，在
土地面積不變，而人口迅速增加的情況下，房地產一直是投
資的最佳選擇。一般物價尚有季節性變動，但土地卻無此種
變動。尤其一個國家在經濟起飛後的階段，房地產價值會隨
經濟成長而增加。但是，一般人卻忽略了「物極必反」的教
訓，乃使房地產價格的起落成為引發一家或一國興衰的導火
線。

1980年代，台灣對外貿易激增，出超年年增加，而外匯資產
更是大量累積，因而造成濫頭寸充斥。一般人有了錢，一是
投資房地產，結果房地產價格飛漲；一是投資股市，結果每
日股價漲停板。較普遍的現象，即有不少人在房地產市賺了
大錢後，去炒股票；在股市賺了錢後，再去購買房地產。將
這兩種交易交互運作，於是股市場狂飆，如脫韁之馬，房地
產暴漲，如火箭升天。例如台灣股價，1989年比1986年增長
了八倍多，台北市住宅價格在同期間上漲了近四倍。

但好景不長，當股價指數於1990年2月間上漲到12,400點時，
便如瀑布滑落下來，到該年10月間，便跌到2,500點，跌幅之
大，嘆為觀止。在這種暴漲暴跌之間，大部分大戶尚能全身
而退，可是一般散戶則多被套牢。股市一經瓦解，房地產業
也跟著一蹶不起，一直到2002年，台灣股市固未達到1990年
的水準，而房地產業也無全面明顯復甦的跡象。

不過，最近六、七年，台北市的高價房地產曾兩度出現榮
景：一是2000年以前，資訊及電子業新貴，曾因科技股的一
枝獨秀，賺了些錢，於是使百萬元一坪的華廈，成為搶手
貨。惜為時不長，當2000年第三季那斯達克股價開始崩盤
時，他們也無餘力繼續購買高價位的房地產。至於中、低價
位的房地產，仍乏人問津。再就是2002年世界經濟開始復
甦，而一些在中國賺錢的台商，開始在台灣購置高價位的華
廈，同時政府採取低利貸款購屋的優待，以及土地增值稅減
半的反應，這對台灣房地產業而言，像注射了一針強心劑。
不過後勁不足，因為能購得起，住得起高價位的華廈的人數
畢竟有限，整個房地產市仍呈低迷現象。根據行政院主計處
的統計，1985年就業人數達到100.3萬人的高峰，2003年降至
70.2萬人；2003年房屋建築業為負成長，2004年的上半年仍
為負成長。這些指標顯然否定房地產回春的事實。

如從房地產供給來觀察，有幾個因素影響房地產存量的變
動，一是空屋的消化程度，例如2000年住宅普查所發現的123
萬戶空宅，空屋率為17.6%，要消化如此多的空屋，非短期所
能奏功；二是金融機構呆帳過高，所產生的抵押品─房地產
廉價出售，所形成的法拍屋、銀拍屋消化問題。這兩筆存
量，無疑是影響房地產業復甦的重要原因。儘管政府曾採取
低利融資措施，曾發生了些效果，但去化的房地產主要為法
拍屋和銀拍屋，因為它們的價錢在第三次拍賣時相當的低。

再從房地產需求面觀察。能夠有能力購買房地產的客戶主要
是中產階級，包括軍、公、教人員，小企業主，公司的幹部
等。政府已有六、七年未大幅調高薪資，故軍、公、教人員
的所得未增加。小企業主因生意清淡，積蓄不會增多，而公
司幹部，除高科技業的新貴外，一般傳統產業的幹部的薪資
也沒有增加。像大學畢業的人，起薪是每月25,000元，這種
待遇只能夠個人餬口，不能養活妻兒，祇有同父母住在一
起，仰賴父母的津貼。同時，失業率仍然很高，一年以前到
達5%以上，現在仍在4.5%左右。處在這種情況下，要想增加
對房地產的需求，可能是望梅止渴而已。

利率是一般消費者累積儲蓄的收益，在五年以前，年利率為
5%以上，1,000萬元的存款尚可維持一家四口的生活。現在年
利率為1.4%，每年利息收入尚不能養活一個人的生活，況且
積蓄1,000萬元，並非多數中產階層所擁有。這種現象迫使一
般消費者更不敢消費，因而能省即省。如果股市活絡，有些
人在股市賺了大錢，也會去購買房地產，如1980年代那樣，
可是近四年來，股市一直低迷，雖然股價指數，也曾由4,000
點漲到6,000多點，但為時不久，又滑落下來，一些散戶多被
套牢，本身嗷嗷待哺，又有何力購買新屋？至於購買一戶房
屋（40坪計），在台北市，至少需1,000萬元，這對大多數中
產階級的家庭而言，談何容易！

無論從房地產供給面或需求面，我們找不到一點有力的証
據，使我們對目前的房市樂觀。儘管有不少人在說：房地產
業正大地春回，但我們所感受的，房地產業仍然是寒風凜冽
而刺骨，無一點暖意。能夠帶動房地產業復甦的，主要靠中
產階級的購買力，不是靠少數科技新貴，也非靠部分台商，
因這兩類高所得階層畢竟佔少數比例，無法掀起整個房地產
業大地春回之榮景。

（作者是中央研究院院士）（全文請見中華經濟研究院11月5
日出版的第96期《經濟前瞻》）