| 給佳陞建設的 一封信 |
| 發表者：MISS 發表數：-17 IP：218.169.64.* | 2004-09-30 15:41:59 |
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我是愛琴花園的住戶 會在這個網站發言情非得已 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-10-01 21:57:52 |
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公寓大廈管理條例講義】 講師：劉鴻濃律師 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章 概說──居住的規範 你在這一章可以學到什麼？ 1、為何要制訂本條例？ 2、本條例的立法精神是什麼？ 3、本條例對消費者有何保障？ 一、立法目的： 本條例第一條開宗明義規定:「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制訂本 條例。」為達到立法目的的前提下，行政院內政部營建署及其他相關單位特別頒佈了「公寓 大廈管理條例施行細則」、「公寓大廈管理服務人員管理辦法」、「公寓大廈管理組織申請 報備處理原則」以及「公寓大廈規約範本」都是專為本條例而設的。（詳附錄法規輯要）」 另外為因應本法的實施，「土地登記規則」，也做了若干調整。 二、立法基本精神： 台灣自民國七十年代起，公寓大廈開始四處林立，因建物高樓化，空間立體化，使的原 有的法律制度在適用上，經常發生與現實狀況相杆挌的情形。本條例於民國七十三年六月間 完成草稿，直至八十四年六月三十日始公佈實施，在長達十一年的孕育期間內，社會幾經變 革，草案也數度修改，但是就整部法典及立法過程觀之，我們可整理出以下幾點立法精 神， 1、住戶自治的管理制度： 本條例透過住戶自己推選，自己管理的多數決設計，弭平了在適用民法體制下，共有 關係的「 絕對共同」，解開了不合理的錮桎。但是自治的先決條件是共同參與。區分所有權人會 議在會前 ，委員們慌亂地找人出席，湊人數，數人頭兒……，早已是司空見慣，提高參與感，想 必是管理 委員們的共同難題。 2、明確劃分住戶權利義務 民法原僅有「共有」與「單獨所有」二種截然不同的觀念，本條例打破傳統的思考方 式，採用 「區分所有」的概念。將公寓大廈分為專用、公用二種區域，並加上專有與公有二概 念相互交 集，讓「所有權」與「使用權」存在公寓大廈的各種形態，均網羅其中，的確使住戶 的權義關 係有更明確的規則可循。並且對相鄰關係從平面擴展及立體，對以往滋生疑義諸如管 線修繕、 頂樓平台、地下室、建物外牆廣告招牌等問題，也有更明確的解決方法。 3、公共生活品質的保障： 共同生活能否和諧，維繫於全體住戶對公共事務規則的遵守，本法基於保障共同生活 品質，特 於第十六條明文規定住戶不得任意棄置垃圾、排放污染物、惡臭物質或發生喧囂震動及 其他類似 行為。住戶不得於防火間隔，防火巷道，樓梯間、共同走廊防空避難設備等處所堆置雜 物、妨礙 出入或營業使用。另外對設置廣告物，私設路障妨礙巷道等行為，也有明文禁止的規 定。 4、消費者的保障： 購買房屋就一般人而言，可能是一生中最大的經濟交易行為。但是台灣是常上流行的 預售屋銷 售，卻問題層出不窮，，諸如：交屋時間、坪數多寡、公共設施、建材品質……等等問 題，非但 屢見不鮮，甚至有些問題直至目前，法院仍然尚無定論，眾說紛紜。本條例針對保障購 屋者的權 益，預防糾紛的發生，規定預售屋必須先取得建照執照以後，才可銷售；專有部分與公 用部分需 於申請建照執照時附具詳細圖說。建築物的公用部分包括法定空地、法定避難空間及法 定停車空 間，不得轉售與特定個人或區分所有權人以外之人，或有其他損害區分所有權人權益之 行為。另 外為確保區分所有權人於交屋後能對建築物有效管理使用，本條例特別對建商課以提列 公共基金 的義務。 上述規定雖然不一定能完全杜絕糾紛的發生，但至少在糾紛發生時，能提供給消費者更 有力的依靠，從而也將預售屋銷售制度，導向更公平的方向。 第二章 建築物區分所有權 你在這一章可以學到什麼？ 1、何謂公寓大廈？ 2、何謂區分所有？ 3、區分所有權的範圍有哪些？ 4、專有部分、共用部分與約定使用部分有何差異？ 一、公寓大廈： 1、建物與基地。 2、結構上或使用上或建築圖說標有界線可區分為數個部分 3、二以上可獨立登記取得所有權的部分所組成。 二、區分所有：數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有 權。 1、一個建築物 2、多數人各有專有部分 3、共有共用部分 三、區分所有權：區分所有權之內容包括專有部分、共用部分、約定使用部分以及基地。 1、專有部分：指公寓大廈之全部或一部，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的 者。 2、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同 使用者。 共用部分形成的原因有二，第一是法定共用部分，例如：法定空地、法定防空避難設備 及法定停車空間三種為當然之共用部分。（本條例第四十五條第二項）第二是構造上或性質 上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。例如公寓大廈所占基 地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆 壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部 分。（公寓大廈管理條例第七條） 各區分所有權人原則上係按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用 收益之權。但另有約定者從其約定。另共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔之。各共有人之共用部分持分，依建築物登記為準，因其具有 登記之公示效力，對受讓人或繼受人當然有拘束力。但就實際使用上，例如直通樓梯（自避 難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。 3、約定使用部分：約定專用、約定共用 區分所有權人約定專用或共用事項之方法有二種：第一、公寓大廈建造期間或第一次區 分所有權人會議召開前，出賣人與買受人於買賣契約中載明共用部分或基地之特定部分由某 買受人專用，此種買賣契約之起造人應在住戶規約草約中載明之，期以公示性拘束各買受 人。第二、區分所有權人會議，依本條例第三十一條之規定，應有區分所有權人三分之二以 上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比 例占出席人數區分所有權四分之三以上，亦即重度決議之同意以約定之。 第三章 住戶的權利義務 你在這一章可以學到什麼？ 1、專有部分的權利受到何種限制？ 2、共用部分要如何共用？ 3、基地要如何使用？ 4、約定使用部分怎樣使用才不違法？ 5、公寓大廈的管理費用要怎樣分攤？ 6、公共基金怎麼來的？怎麼用？ 7、壞鄰居有何方法讓他住不下去？ 8、住戶規約到底規定哪些東西？ 9、新住戶應否受到舊規約的拘束？ 一、區分所有權人對區分所有建物的權利與限制 1. 專有部分行使權利：使用、收益、處分、排他。──例外：專有部分與共用部分及基地 共之移 轉及設定應共進退。 2. 專有部分使用的限制： (1) 基於共同利益之限制：不得妨礙建物正常使用、不得違反共同利益。 (2) 基於修繕所生之限制：自己修專有或專用部分→不得妨礙他人安寧，安全及衛生 他人修專有或專用部分→容忍進入自己專有或專用部分 修共用部分──── 進入或使用以損害最少為原則，並應賠償。 違反限制→協調→不履行→請求主管機關或法院為必要處置。 (3) 依使用執照用途及規約使用 本條例第十五條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用 部分，不 得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣 （市） 主管機關處理，並要求其回復原狀。」因此，本條例實施後，除原建物使用限制外，並受 規約約束 ，以維護全體住戶之生活品質。 (4) 基於共同活之限制 本條例第十六條對住戶共同生活有詳細的規定與限制： a .住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他 與此相類 之行為。 b. 住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置 雜物、設 置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙 出入。 c. 住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁 止飼養之 規定時，從其規定。 d. 住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要 時得報請 地方主管機關處理。 本條例第十六條係針對住戶之居住行為加以規範，所規定的事項，在其他法律中幾乎 都有所規 範。再歸納於本法中，對於生活品質的提昇，有其積極的意義，同時作為違反時的處罰依 據，在管 理及改善上亦有相當的助益。 (5) 基於經營危險業之限制 本條例第十七條：「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或 存放有爆 炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，其因此增 加其他住 戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償擔任。其投保、補償辦法及保險費率由 中央主管 機關會同財政部另定之。前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理 負責人或 管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔」。由於近年 來全國各 地陸續發生多起嚴重的火災事故，事後往往因為業者本身資產不足且未投保公共意外責任 保險，致 受難者家屬求告無門，為解決此一問題，本條文乃明定區分所有權人強制保險義務與差額 補償責任 3. 共用部分權利之行使：區分所有權人就共用部分之行使權利，係按持分比例對共用部分 及基地有 使用、收益、處分之權利──例外：另有約定，從其約定；但約定不得違法。 (1) 共用部分之使用：共用部分依其性質在使用方式上有輪流使用與共同使用兩種。基 本上具有 排他性質的部分只適合輪流使用如會客室、停車棚。至於電梯走廊等，其性質上屬 於適合供 作共同使用。 (2) 共用部分的收益：所謂收益指收取共用部分的天然孳息與法定孳息。如在公寓大廈 本身所佔 基地以外之法定空間栽植果樹，所生之果實即是天然孳息，另如將共用的停車空間 出租收取 租金是法定孳息。孳息收取除規約或區分所有權人會議另有約定外，應由區分所有 權人按其 共用部分之比例收取。 (3) 公用部分的處分：所謂處分有事實上之處分與法律上之處分兩種。事實上之處分如 變更或拆 除公用部分而言。應依區分所有權人會議之決議始得為之。至於法律上之處分，則 指移轉設 定共用部分之法律行為。應與專有部分或基地權利一併為之。 4. 共用部分的限制： (1) 使用範圍的限制：本條例第八條規定公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空 避難室， 非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造，顏色、使用目的、 設置廣告 物或其他類似之行為。→違反之效果：管委會應制止，報請主管機關裁處罰鍰，若 於一個月 內未回復原狀者，有主管機關主動回復原狀，其費用由該住戶負擔。 外牆依前揭規定，應由區分所有權人會議之決議始得設置廣告物，故而就廣告物之形 式、大小 、懸掛位置均得由區分所有權人會議授權管委會制訂規則，以保大樓強面美觀又本條例 第七條第 三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言。至於第八條規定所稱「樓頂平台」 係指屋頂 構造上方之平台空間，二者不可混為一談。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來 之用法， 依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為 約定專用 部分。但於屋頂做為自已的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的。 (2) 使用方法的限制：依設置目的及通常使用方法─例外：另有約定，但約定不得違法 →社區游 泳池。 現今居住品質要求日高，許多社區內附設有游泳池，但依據建築法第七條及第二十八 條之規定 ，設置游泳池必須取得雜項建築執照，且需經主管機關審查通過，建商雖然將原設計的 蓄水池改 裝成游泳池後，點交給住戶，而可視為住戶將蓄水池約定做為游泳池使用。但此項約定 因未依設 置目的之方法且與法令違背，仍然係違法使用。 5. 約定專用部分的限制：依本條例第七條之規定下列各項設施，不得約定專用部分： (1) 公寓大廈所佔之地面→空地比得約定專用，如停車位。 (2) 走廊或樓梯，聯外通路或門廳巷道，防火巷弄→當層公設不得用。 (3) 基礎、主要樑柱承重牆樓地板及屋頂。 (4) 約定專用有違法令限制。 (5) 有固定使用方法，生活上不可或缺之共用部分。 本條限制之目的在於因應實際使用需要，明定應為共用部分而不得為約定專用部分者， 以確保區分所有權人權益。例如，公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意，經與 全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違 公寓大廈管理條例第七條第二款之規定，王先生縱事先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大 廈出入口擺設麵攤。 二、區分所有權人對區分所有建物的費用負擔： 就區分所有權之範圍言之，可分成下列幾點 1. 專有、專用部分之修繕管理維護→各自負擔 2. 共用約定共用部分之修繕管理維護→管委會負擔，其費用由公共基金或由區分所有權人 按其共有 之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分 所有權人 負擔。 公寓大廈管理費原則上按其共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約另 有規定者 ，從其規定。因此公寓大廈規約或經過區分所有權人會議之決議後，以管理費係按戶數收 取者，自 應從其規定。 另應特別說明者，乃管理費之繳納是區分所有權人之義務，於將房屋出租之情形，且 就管理費 未約定之下，雖然管委會向現住之承租人收繳較為方便，但承租人拒絕繳納時，所有權人 仍應承擔 繳納之義務。 3. 共同壁、地板修繕費用之負擔 本條例第十二條規定，「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該 共同壁雙 方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由 所致者， 由該區分所有權人負擔。」例如，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致 造成漏水 現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。但若該管線破損現象係因 樓上住戶 在其住宅內施工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。同時，進行 修護作業 時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部 分時，該 住戶不得拒絕。（本條例第六條第一項第二款） 三、積欠應繳費用之處理 積欠管理費或公共基金之情形依本條例第二十一條之規定：「區分所有權人或住戶積欠 應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」 所謂「二期或相當金額」，例如按月繳納之管理費，則積欠達二個月時，又如果是特定 維修支出之情形，是否達到相當之金額，應該以其支出之總金額與積欠金額對維修目的之影 響客觀判斷。例如在換裝電梯、大門及水塔之情形，其支出金額累計達數十萬元，某一住戶 陸續積欠應繳之部分達數萬元，以明顯足以影響整個公寓大樓之管理維護運作，則應認以達 相當之金額。 所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函。此項催告行為以管理委員 會主任委員之名義進行即可，無庸經區分所有權人會議之同意。 催告之相當期間，一般以七天應認業已足夠，但金額愈高則期間應酌量增加。 就處理積欠管理費之程序，簡言之即： 1) 積欠二期以上或達相當金額 2) 發函定相當期間催繳 3) 訴請法院 四、公共基金 1、公共基金之來源： 本條例第十八條規定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一 年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權 人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」 起造人提列之基金，於本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。亦即 於公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金來源，購屋者無權 向建築業者追討該應提撥之基金費用。 2、公共基金之使用與保管： (1) 使用：公共基金依本條例第十條第二項及第十一條第二項之規定，應使用於「共用 部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大 修繕或改 良費用」。 (2) 保管：公共基金之保管，應設專戶儲存，由管委會保管之。本條例第二十條並且規 定：「管 理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理 委員會改 組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」故而，區 分所有權 人可藉定期公告瞭解公共基金實際收支情形，至於究係按年、按月、按季公告及何 一期日公 告？並無限制。可在規約或經區分所有權人之決議行之。 公共基金既經明文規定成為管委會應交接之事項，如有拒絕移交之情形，新管委 會應當定 相當期間催告移交，逾期仍不移交時，得報請主管機關或訴請法院命其移交。 (3)區分所有權與公共基金一體 本條例第十九條規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移 轉而移轉 ；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」因公共基金之用途在於支付公 寓大廈共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、 重大修繕 或改良費用，故其性質與一般儲蓄存款不同，為求專款專用之原則，故區分所有權人 轉讓後其 已繳納之公共基金不得退還。 五、共用部分之拆除或重大修繕及公寓大廈之重建： 1. 共用部分之及其相關設施之拆除與重大修繕：應依區分所有權人會議之決議為之，其費 用按共有 之應有部分比例分擔。 2. 公寓大廈之重建：依本條例第十三條之規定，公寓大廈之重建，原則上應經全體區分所 有權人及 基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限： (1) 配合都市更新計畫而實施重建者。 (2) 嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。 (3) 因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。因此建築物如有 前述法定 重建的情形，無須經全體區分所有權人所同意，即得決議實施重建。 在第一種情形，即配合都市更新計畫而實施重建時，應依都市更新條例第十條之及其 他相關規 定達到一定人數比例。 至於第二款或第三款之情形，應經區分所有權人會議依第三十一條規定之重度決議始 能重建。 區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管委 會得訴請 法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。出讓後之受讓人視為同 意重建。 另外因為重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。 六、強制遷離 1、強制遷離之事由： 住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護之義務，為公寓大廈管理條 例第十六條所明文，為保障絕大多數住戶之應有權益，對嚴重違反住戶應遵守義務，致無法 維持共同關係者，本條例訂有強制遷離及強制出讓其區分所有權之規定。綜觀先進國家如日 本及德國皆有相同規定，此種嚴厲強制遷離及出讓區分所有權之制度，對制裁違反義務之住 戶及區分所有權人甚為有效，故有此一規定。 依公寓大廈管理條例第二十二條規定，其事由要件有三： (1) 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價 百分之一 者。 (2) 違反本條例規定經依第三十九條第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。 (3) 其他違反法令或規約情節重大者。 2、強制遷離之處理程序： 若住戶有發生前述重大違規情事者，其處理程序是由管理委員會、管理負責人或其他住 戶視其違反程度及惡劣情形，採行下列二階段之處置：第一階段為勸解。管理委員會或管理 負責人應促請當事人於三個月內改善。第二階段為強制遷離或強制出讓區分所有權。當事人 經勸解無效，住戶召開區分所有權人會議，經三分之二所有權人出席及出席人數四分之三多 數決同意始得訴請法院強制其遷離；其為區分所有權人時，訴請法院命該區分所有權人出讓 其區分所有權及其基地所有權之應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登 記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 七、住戶規約 1、訂定規約的目的： 規約之定義，依本條例第三條第十二款之規定是：「公寓大廈區分所有權人為增進共同 利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」性質上，係數個區 分所有權人為一致的目的而作成之合同行為，依私法自治及契約自由原則，其內容得由區分 所有權人透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變 更區分所有權之本質。為落實公寓大廈自律管理精神，第二十三條規定，「有關公寓大廈、 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」 就本條例其他條文所訂得以規約之規定訂定之事項，共有如下幾項： (1) 第十條，共用部分、約定共用部分之管理、維護之費用，區分所有權人會議或規約 另有規定 者，從其規定。 (2) 第十五條，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得 擅自變更 (3) 第十六條，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規 約另有禁 止飼養之規定時，從其規定。 (4) 第二十五條，區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一 年，連選 得連任。召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指 定臨時召 集人或依規約輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。 (5) 第二十七條，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主 任委員對 外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。 (6) 第二十九條，區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所 有權人過 半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比 例占出席 人數區分所有權合計過半數之同意行之。 2、規約的訂定及修改程序 (1) 訂定程序：依照本條例第二十六條之規定，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有 權人達三 分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區 分所有權 人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。 (2) 修改程序：關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有 權比例合 計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區 分所有權 四分之三以上之同意行之。」 (3) 規約的效力 a. 內部效力：基於規約乃公寓大廈之住戶基本約定，為加強其效力，本條例第二十四 條特別規 定：區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義 務。故而 原區分所有權人如果有積欠管理費用之情形，依前揭規定，買受該區分建物之新所 有權人應 該繼受其債務，要繳清所積欠之管理費。 b. 外部效力：規約對全體住戶固然有一體遵守之拘束力，但就非住戶之第三人而言， 僅只是該 公寓大廈全體區分所有權人間的約定，第三人並無義務瞭解與遵守。故而，與管理 委員會交 易之第三人，如果在不知道管理委員會能處理的交易金額有一定限度，而仍然與之 交易。則 事後，縱使區分所有權人會議不承認該筆交易，但對該第三人應付之責任，仍不能 因而免除 第四章 公寓大廈的管理及其組織 你在這一章可以學到什麼？ 1、整個公寓大廈是怎麼運作的？ 2、區分所有權人會議要怎麼召集？怎麼開？ 3、人數不夠區分所有權人會議怎麼辦？ 4、管理委員會要如何產生？ 5、管委會管哪些？ 6、沒有管委會公寓大廈怎麼管？ 一、公寓大廈的管理組織概說： 公寓大廈的管理，需要人的運作。既是人的運作，便與政治學難脫干係。本條例立法的 基本精神，樹立了以民主機制運作的原則，也就是由住戶自己投票決定管理自己的人，並以 之組成協議組織，執行全體住戶的共同意識。並授權該執行單位得委任具有專業知識之管理 服務人代理執行之事務。 就本法所架構的管理組織依其層層負責的關係，可分為以下幾個單位： 1. 區分所有權人會議：可稱之為公寓大廈的「意思機關」，即形成全體意思的組織，其成 員為全體 區分所有權人並非常設機構，而是以召集之方式，組織而成。 2. 管理委員會或管理負責人：可稱為公寓大廈的執行機構。其責任在執行區分所有權人之 決議及維 護管理公寓大廈之工作，如係選出多數之人以組織者，稱為管理委員會，如僅由區分所 有權人互 推一人之情形，稱之為管理負責人。 3. 管理服務人：指受區分所有權人會議決議或管委會或管理負責人僱傭或委任而執行建築 物管理維 護事務者。 二、區分所有權人會議 1. 區分所有權人會議之召集 (1) 第一次區分所有權人會議之召集：公寓大廈之建築物所有權登記之區分所有權人達 三分之二 以上及其區分所有權起立合計三分之二以上時，起造人應於六個月內，召集區分所有 權人召開 區分所有權人會議。第一次區分所有權人會議，之主要目的在訂定規約並選任管理委 員會或管 理負責人。 (2) 定期會議之召集：本條例第二十五條規定：區分所有權人會議由全體區分所有權人 組成，每 年至少應召開定期會議一次。 由於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重 建，設定專 用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法 等，均須經 區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機 構」。 區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，該召集人並無代表全體區分所有 權人之效 力，其職權亦僅限於召集會議而已，簡言之，召集人並無實權。但區分所有權人會議之 開議，其 議決事項若為前述之重大情事者，應有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比 例合計三 分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 四分之三 以上之同意」始得行之。尤以討論管理委員會組織之議案，設若各該區分所有權人之事 由，恐有 會議出席人數不足而流會或經多次討論未獲致決議或表決未通過時，管理委員無從產 生，無法組 成管理委員會，此時，為推動公寓大廈之管理事務，以該召集人為當然之管理負責人。 (3) 臨時會議之召集：公寓大廈具備有下述要件之一時，得隨時召開臨時會議： a. 發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。 b. 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明 召集之目 的及理由請求召集者。 (4) 召集之通知：至開會通知之分送，依第二十八條之規定，「區分所有權人會議，應 由召集人 於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開 臨時會者 ，得以公告為之；公告期間不得少於二日。 臨時會議依法仍是向召集人請求發動召集之行為（指通知或公告），如果發生召集 人不履行 召集定期會議或臨時會議之義務時，本條例雖於第三十八條第一款規定，召集人違反召 集義務時 ，主管機關得對之處以新台幣三千元以上一萬元以下之罰鍰。但召集人縱使受罰猶不履 行，本條 例並無任何補救措施。於此情形，僅能參考施行細則第八條之規定，由區分所有權人另 行推舉新 召集人，以資解決。 (5) 召集人：召集人之職責在召開區分所有權人定期會議與臨時會議，除此外，並別無 任何職權 。召集人之任期為一年，連選得連任。 召集人產生之方式，乃由區分所有權人互推，除規約另有約定外應有區分所有權人 二人以上 之書面推選，經公告十日後，如無其他人被推選，則即可生效。召集人之被推選人如果 有數人時 以推選之區分所有權人人數較多者任之。人數相同以區分所有權比例合計較多者任之。 實務上，區分所有權人會議大多逕由管理委員會主任委員召開，鮮少有另行推舉召 集人之情 形。召集人之設計，固然乃基於區分所有權人會議，屬於公寓大廈之意思機關，不宜與 管理委員 會相混淆。但召集人之職務僅止於召集會議，除非在尚未組成管理委員會之前，可由其 擔任管理 負責人外，別無其他職權。至於已組成管理委員會後，另設召集人，顯然多餘。 2. 區分所有權人會議之決議標準 (1) 普通決議：指區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席 人數過半 數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。 除本條例或規約有特別約定之情形，區分所有權人會議所決議之事項均以普通決議 行之。 (2) 重度決議：指區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之 出席，以 出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權比例四分之三以 上之同意 應該以重度決議之事項除規約有特別約定外，本條例規定有： a. 規約之訂定或變更 b. 公寓大廈之重大修繕或改良。 c. 公寓大廈有第十三條第二款或第三款之情形需重建者。d. 住戶之強制遷離或區分所 有權之強 制出讓。 d. 約定專用或約定共用事項。 3. 區分所有權人會議表決權之計算：依照本條例第二十九條第二、三項之規定，「各專有 部分之區 分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項任 一區分所 有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。」表決 權之計算 ，採出席人數及區分所有權比例合計。但為期保護佔有比例較少的區分所有權人之權 益，故規定 一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計 算。同時顧 及區分所有權人因事不克參加會議，故允許書面委託他人代理出席。 4. 區分所有權人會議之重新召開：區分所有權人會議不論是定期會議或臨時會議，如果發 生未獲致 決議，或出席人數不足流會時，召集人得就同一議案重新召開會議。 重新召開會議應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以 上出席， 以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決 議，以免 因為出席人數不足，影響管理組織之運作。 三、管理委員會 1. 管理委員會之設立 管理委員會是公寓大廈管理組織中不可或缺的組織，對外具有代理全體區分所有權人處 理事務之權利。但其僅具有於其職務範圍內執行之職權，逾越職權範圍時，雖然可能發生無 法對抗第三人之效力，但對內，管理委員會對其所應負責之區分所有權人會議，仍可能應負 損害賠償之責任。 按管理委員會之定義，依本條例第三條第八款之規定，「指住戶為執行區分所有權人會 議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」由此觀之，管理 委員會是屬執行機構；而管理負責人之定義則依同條第九款之規定，「指未成立管理委員 會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替 管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第二十七條之規定，「公寓大廈應成立管理委 員會或推選管理負責人。」又，第四十三條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓 大廈，應依本條例規定成立管理組織。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未成立 時尚應推選管理負責人充代之。 管理委員由區分所有權人互選之，任期為一年，連選得連任。 管理委員會應由委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。 2. 管理委員會之職責 管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十四條明文之職務外，散見在公寓大廈管 理條例各條條文，茲整理如下： (1)第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或 管理委員 會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 (2)住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規 定有變更 構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會 應予制止 ，並報請各該主管機關處罰。 (3)住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負 責人或管 理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 (4)第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理 委員會為 之。 (5)第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區 分所有權 人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或 管理委員 會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 (6)第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部 分，或擅自 變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關 處理。 (7) 第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振 動及其他 與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等 處所堆置 雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道 妨礙出入 。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予 制止或按 規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。 (8) 第十七條之規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或 存放有爆 炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經 催告於七 日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保。 (9) 第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管 理。 (10) 第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善， 於三個月內 仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強 制其遷離 。如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決 議，訴請 法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後 三個月內 不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣 之。 第三十四條所定管理委員會之職務如下： (1) 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 (2) 住戶違反第六條第一項規定之協調。 (3) 住戶共同事務應興革事項之建議。 (4) 住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 (5) 公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。 (6) 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 (7) 區分所有權人會議決議事項之執行。 (8) 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。 (9) 管理服務人之委任、僱傭及監督。 (10) 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 (11) 其他規約所定事項。 委員會法律實務】 講師：陳詩經律師 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章、律師，我要「告」他，要怎麼告？民事事件、刑事案件、行政救濟事件的區分 你在這一章可以學到 1.各種法律程序流程 2.法律程序如何開始 「大人物名人大廈」一樓住戶王大尾將自家門前法定空地私自搭建違建，並將房屋出租 予「大聲KTV公司」開設KTV營業，每日下午至清晨，客人進出該KTV唱歌不斷，造成「大 人物名人大廈」樓上住戶深受噪音之苦，就向「大人物名人大廈」管理委員會反應，經管理 委員會決議後，決定向王大尾以及「大聲KTV公司」要求返還法定空地、以及改善噪音，王 大尾則以一樓法定空地應屬一樓住戶所有而拒絕返還，而「大聲KTV公司」負責人雖然口頭 上應允改善噪音問題，但是該KTV仍然夜夜笙歌，完全不理會管理委員會之勸告，主任委員 在束手無策之下，覺得如果不採取法律行動，王大尾以及「大聲KTV公司」一定會依然故 我，主任委員就在管理委員會中提議要「告」王大尾以及「大聲KTV公司」，但管理委員中 有認為應告刑事，有的認為應告民事，有的認為可以透過行政機關解決，大家的意見都莫衷 一是，於是決議要請教法律顧問陳律師，了解要如何「告」王大尾以及「大聲KTV公司」， 以解決「大人物名人大廈」所遭遇之問題。 第一節 民事、刑事、行政救濟程序的簡要介紹 公寓大廈猶如以各小小國家，因為在公寓大廈中須處理的事務甚多，例如共有及共用部 分的修繕、住戶違規情事的制止等[1]，不勝枚舉，舉凡生活中細細瑣瑣的事，都需要有人 去處理，否則居住的品質就難以維護、改善，因此才有公寓大廈管理條例的頒布，而這一部 法律就像專門為公寓大廈量身定做的「憲法」，可以說是每一棟公寓大廈的根本大法，但是 光有一部公寓大廈管理條例是不夠的，因為管理公寓大廈所涉及的法律糾紛，尚需其他法律 的配合，才能完全解決問題，特別是需要提起訴訟的情形，就不是光靠公寓大廈管理條例可 以解決，因此就有必要進一步了解我國的訴訟程序是如何運作的。 管理公寓大廈都會面臨住戶間、或住戶與管理委員會間的糾紛，甚至是非住戶的外人侵 害所有住戶之權益，有時可以透過管理委員會居中協調、或是勸導就可以解決問題，但是若 是無法透過協調之方式解決糾紛，可能就要透過法院的程序尋求解決之道，例如「大人物名 人大廈」管理委員會想要「告」王大尾、以及「大聲KTV公司」，就要知道如何「告」，而 法院的程序，一般可以區分成民事程序、刑事程序、以及行政訴訟程序，民、刑事程序是在 普通法院（地方法院、高等法院、最高法院）的民事庭、刑事庭中進行，行政訴訟程序則在 行政法院（高等行政法院、最高行政法院）進行，三種不同的程序就分別依照民事訴訟法、 刑事訴訟法、以及行政訴訟法之規定進行，雖然個別法律的規定有所不同，但是卻有一些原 則是共通的，例如所有的訴訟程序都是採取「不告不理原則」，也就是案件要經過起訴的程 序，法院才能夠審理，法院無論如何皆不能主動審判未經起訴的案件，因此如何起訴就非常 重要，這就是以下幾節所要討論的。另外，法院審理案件，都是要憑證據來認定事實，如果 沒有證據，在訴訟上就會產生不利的結果，所以有一句話說「舉證之所在，敗訴之所在」， 可見證據之重要性，這是第二章所要探討的，最後，所有的法院訴訟程序都要經過起訴、審 理、裁判的過程，由第三者「法官」論斷當事人間的糾紛誰對誰非，這就是訴訟的目的。 在本案例中，「大人物名人大廈」管理委員會想要「告」王大尾、以及「大聲KTV公 司」，就必須判斷糾紛的種類究竟是民事事件、或是刑事案件、抑或是行政訴訟事件，然後 決定向那個法院起訴，在本件案例中，王大尾在法定空地上搭建違建，涉及到民法上無權佔 有而可以請求王大尾拆屋還地，也可能構成刑法上竊佔罪，而對於「大聲KTV公司」的噪 音，依民法的規定可以起訴請求禁止噪音的侵入，或是向民事庭請求，或是提出刑事告訴請 檢察官起訴等，另外，「大人物名人大廈」管理委員會可以循行政程序，向所在地政府建管 處檢舉王大尾違建，這就不是透過法院司法程序，至於其處理方式，留待後面章節討論。 第二節 民事程序的開始：起訴或聲請 在公寓大廈管委會實務中，比較常發生的糾紛，就是住戶積欠管理費的情形，通常遇到 這個情形，管委會會先以柔性催繳的方式，請住戶繳納所欠管理費，例如口頭催收，若住戶 仍不置理，則以公佈積欠管理費之住戶名單等較為強烈之方式催繳，甚至有些管委會直接寄 發存証信函催告住戶繳費，這種情形已經到了必須訴訟的地步，而欠繳管理費的情形，是屬 於所謂「民事事件」，就是私人間的債權債務糾紛，必須透過民事訴訟程序尋求解決，以下 就介紹民事程序如何進行。 前面有提到所謂「不告不理原則」，因此法院不會主動審理當事人間的法律糾紛，必須 透過「起訴」或「聲請」的程序，法院才會受理、並進一步進行審理，例如在住戶積欠管理 費的情形，管委會可以「起訴狀」或「支付命令聲請狀」[2]，直接向法院起訴，或是請法 院發支付命令，這些書狀都必須向住戶住所所在地之法院收狀處遞狀，遞狀時必須依規定繳 納裁判費、郵費，再來就是等待法院的開庭通知，如果是支付命令，就等待法院的裁定，但 是如果住戶在收到支付命令後，向法院提出異議，則管委會的支付命令聲請依法視同起訴， 仍要等候法院之開庭通知。 至於在前述案例中，王大尾在法定空地上搭違建，在民法上稱之為「無權佔有」，因為 法定空地是屬於全體住戶共有，王大尾不得已搭建違建之方式排除其他住戶之共同使用，這 時候只要有一位住戶以全體住戶之利益，以自己名義向吳大尾起訴請求拆屋還地給全體住戶 （共有人），不能以管委會之名義起訴，因為管委會並非適格的當事人，這是與欠繳管理費 的情形不同的，這些都必須再提起訴訟前必須注意的。 第三節 刑事偵查程序的開始：告訴 我們常常可以在電視新聞中，看見有人再地檢署門口「按鈴申告」，然後法警就會出面 帶同告訴人到值日檢察官面前接受訊問，這就是所謂「告訴」，就是請檢察官訴追犯罪的意 思，並不需要以書面為之，可以以口頭方式向檢察官表示要告訴某人犯罪，經過檢察官記明 於筆錄之中即可，而一般律師事務所的處理方式，是以刑事告訴狀之方式，向地方法院檢察 署遞狀提出告訴，其後就等候檢察署的通知開庭。 一般人對於檢察署與法院的認識上不是很清楚，以為向法院告某人犯罪，就是向法院提 出告訴，其實這不是很正確，如果有空到地方法院參觀一下，通常再法院大門兩側各掛一個 招牌，一邊是檢察署，一邊是地方法院，收狀的地方有分開，檢察署開庭的地方稱為「偵查 庭」，開庭前是向法警報到，而法院開庭的地方稱為「法庭」，開庭時向庭丁報到，從形式 上觀察，檢察署與法院就有所不同，而從程序上來看，檢察署是負責偵查犯罪，檢察官知道 有犯罪嫌疑，就可以開始偵查，如認為某人有犯罪嫌疑就可以向法院提起公訴，此時法院刑 事庭接受檢察官的起訴書後，就開始調查、審理，而檢察官就立於相當於「原告」的地位， 在法院審理過程中，提出證據證明被告犯罪。 在前述的案例中，王大尾搭建違建於法定空地，在刑法上可能構成竊佔罪，如果王大尾 在屢經管委會規勸後仍不置理，管委會就可以考慮推選一位住戶當告訴人，向所在地的法院 檢察署提出告訴，請檢察官偵辦王大尾的竊佔罪犯行。 第四節 刑事訴訟程序的開始：自訴 前一節提到告訴的程序，而告訴的程序只是促請檢察官偵辦，但是檢察官是否起訴則取 決於檢察官，檢察官的偵辦進度如何也無法掌控，因為偵查不公開，所以偵查卷宗是不能閱 覽的，如果檢察官提起公訴後，在法院審理過程中，因為告訴人不是當事人，而是居於類似 證人的地位，因此法院不一定會通知告訴人到庭，而且法院的卷宗原則上也不給當事人以外 的人閱覽，所以告訴人根本無法了解法院審理的進度、以及所調查的證據，也就無法適時提 出證據協助檢察官舉證被告犯罪，因此再刑事訴訟法上就另有一個制度可以利用—自訴制 度。 自訴制度與公訴制度的不同，就是自訴制度是由被害人直接向法院提起自訴，而不是經 過檢察官偵查後提起公訴，此時被害人稱之為自訴人，自訴人在刑事訴訟程序中就是當事 人，可以聲請閱卷了解訴訟進度，比較可以掌控訴訟進度，適時提出證據，但是因為缺少了 檢察官的協助，在蒐集證據上就不如檢察官有利，對於訴訟程序的進行也不如檢察官熟悉， 這是自訴的缺點，不過自訴人可以委任律師擔任自訴代理人，由律師協助自訴人進行自訴。 在前述的案例中，「大人物名人大廈」管委會也可以推選一位住戶，對於王大尾提出自 訴，請法院針對王大尾的竊佔罪犯行審理判罪。 第五節 行政救濟程序的開始：複查、訴願、起訴 行政救濟程序所處理的事件，主要是針對人民對於行政機關所做的行政行為不服時，透 過法律程序尋求救濟，例如交通違規事件中，駕駛人對於交通大隊所開的罰單不服，駕駛人 可以在十五日內陳述意見或提出陳述書，又例如對於稅捐機關的課稅處分不服，可以在三十 日內向稅捐機關申請複查，如果對於稅捐機關的複查決定書不服，可以再向上級機關提起訴 願，若仍有不服，可以再向高等行政法院提起行政訴訟，最後可以上訴到最高行政法院，這 就是行政救濟的大概流程。 在前述的案例中，管委會可以捨民、刑事訴訟的方式，而是以向主管機關檢舉的方式， 可以以王大尾違反公寓大廈第九條第二項之規定[3]，也就是王大尾變更法定空地的使用限 制，經管委會制止後無效，管委會可以請求主管機關（一般為建管處）為必要之處置，主管 機關可以依據公寓大廈管理條例第三十九條，處以王大尾新台幣四萬元以上二十萬元以下的 罰鍰，並且要求王大尾將搭建的違建回復原狀，此時如果王大尾不服主管機關的處分，就可 以循訴願、行政訴訟之方式尋求救濟。 第二章、明明是我對他錯，為什麼官司會輸？探討「證據」的重要性 你在這一章可以學到 1.何謂證據 2.如何舉證 3.調查證據流程 在前一章談到法院、行政程序的流程，當然要提起訴訟，如何寫狀子是很重要，然而如 何將狀子、或函件寫好，不是只要文筆很好就可以，甚至不是精通法律就會勝訴，常言道 「事實勝於雄辯」，其實法院或行政機關在處理案件時，需要花很多時間了解事實真相如 何，而要認定事實的目的是要正確適用法律，而認定事實的方法就是調查證據，所以要勝訴 就要有證據，誰的證據多，誰的勝訴機率就比較大，因此如果當事人的一方證據較少，而無 法證明對他有利的事實，雖然在主觀認知上所知道的事實對其有利，但因為法官是第三者， 並非當事人，所以只能依據證據判決，其結果就是受到不利的判決，就會發生敗訴當事人的 主觀認知，與法院的判決結果有落差，證據之重要可見一斑，因此在一般情形，律師都會衡 量當事人的證據有多少、以及對方所掌握的證據，並且檢驗證據的證明力有多強，再建議當 事人是否可以提起訴訟。 第一節 民事事件：舉證之所在、敗訴之所在 一般學習法律的人，不只是對於法律的規定較為嫺熟之外，而且對於如何收集有利於己 的證據，以及在適當時機提出證據，是會比非學習法律的人更擅長，尤其是嫺熟與法律上有 關調查證據的程序，也可以增加日常生活中觀察事物、分辨真偽的能力，而法院的調查證據 程序可以說是最嚴密的程序，所以我們可以從民、刑事程序中調查證據的程序，了解證據的 重要性。 在民事訴訟中，當事人主張有利於己之事實，他造對之有爭執者，有提出證據證明其事 實為真實之責任，稱為舉證責任，例如在管委會催討管理費的情形，在公寓大廈管理條例成 立後，管委會應在起訴狀中先提出報備證明，證明管委會是合法成立而有當事人能力，可以 進行訴訟，其後管委會也須提出規約證明住戶每個月應繳交的管理費數額之義務，如果管委 會有催繳通知或存証信函，也可以提出來證明住戶積欠租金的事實，此時如果被告的住戶有 證據證明自己不應繳交管理費，或是有繳清租金的事實，也必須提出證據證明，一般而言， 如果住戶無法證明自己已經繳清管理費，依照舉證責任分配之原則，住戶會受到敗訴的判 決。 在本件案例中，如果某一位住戶想起訴請求王大尾拆屋還地，該住戶必須證明王大尾無 權佔有的土地是屬於住戶共有之法定空地，此時可以提出地政機關所出具的一樓測量成果 圖，證明王大尾超過其房屋的專有部分而搭建違建，甚至訴訟中，法院也會透過現場履勘的 方式，請地政機關的測量人員到現場測量，以便確定王大尾是否無權佔有法定空地，而王大 尾也可以提出證據證明，一樓的法定空地雖非其專有，但是屬於王大尾分管、或是已經區分 所有權人同意由其專用，此時法院就會針對雙方之證據，決定判決何人勝訴。 第二節 刑事案件：無證據不得推定犯罪事實 在民事訴訟中，如果當事人的主張真偽不明，法院無法認定真正的事實何在，法院會依 據舉證責任分配之原則，判決應負舉證責任的當事人敗訴，但是在刑事訴訟中則有所不同， 就是如果檢察官惑是自訴人無法舉證證明被告有犯罪，雖然被告無法舉證證明自己無罪，法 院仍然必須判決被告無罪，也就是所謂「無證據不得推定犯罪事實」原則，並不採取舉證責 任分配之原則。 刑事訴訟的調查證據中，特別注重被告是否故意犯罪，因為大部分的刑事犯罪自屬於故 意犯罪，因此被告的主觀上是否故意犯罪，就必須舉證證明，例如實務上曾發生一樓住戶發 現天花板下的水管漏水，就僱工將漏水的水管鋸斷、塞住，造成二樓以上住戶馬桶不通，二 樓住戶就對一樓住戶提出告訴，認為一樓住戶構成故意毀損罪，此時檢察官、以及法官就必 須調查一樓住戶是否故意毀損二樓住戶的房屋而使其不能使用廁所。 在前述案例中，如果想要告王大尾竊佔罪，除了必須證明王大尾佔用的土地是法定空 地，還必須證明王大尾是故意竊佔法定空地，甚至是意圖自己不法所有而竊佔，但是如果王 大尾認為再買房子時，建商或前任屋主都在買賣契約上載明一樓法定空地歸一樓住戶專用， 而王大尾也堅信有專用權，則法院可能認為王大尾欠缺故意而判決無罪。 第三節 證據的種類及法院調查證據之程序 證據的種類，可分為人證、物證及書證、鑑定、勘驗等，一般人比較知道要找證人來法 院作證，或是提出物證供法院調查，但是對於鑑定或勘驗就可能比較不了解，鑑定就是由法 院選任雙方同意的鑑定人針對訴訟中重要事物提出專業的意見，這是因為法官畢竟只是精通 法律的專家，對於法律以外的領域並不一定通曉，法官也不可以因為自己不懂就拒絕判決， 此時就有必要依賴鑑定人的專業意見下判決，例如管委會針對公寓大廈的瑕疵，向建商請求 賠償，然而針對房屋有否瑕疵，法官無建築上、或工程上的專業知識可以判斷，只有選任建 築師或土木技師提出鑑定意見，法官才有依據可以下判決。另外所謂的「履勘」，簡單的 說，就是法官親自查看與案情有關的事物，例如前述案例中，王大尾是否無權佔有法定空 地，法官可以到現場實地勘察，而在實務上，法官同時會同測量人員現場測量，如此法官可 以更掌握案情。 當然不是掌握證據後，就一定可以勝訴，除了必須聲請法院傳喚證人、提出證物、或是 聲請法官選任鑑定人鑑定，還必須注意調查證據的程序，例如在訴訟中，對方找了一位證人 作證，法官會先詢問證人後，然後再詢問雙方的意見，如果證人所說不實在，可以適時問一 些關鍵性問題，讓證人自曝其短，或是提出相當證據證明證人說謊，法官就可能不採信對方 證人之證詞，當然這些都涉及開庭時的臨場反應，固然無法一一說明，但是如何在平時養成 留下重要資料的習慣，就非常重要了，例如區分所有權人的開會通知、開會照片、開會紀 錄、以及管委會的開會通知、紀錄等，都是屬於重要資料，需要特別保存，然而有證據當然 要提出來，但是不是任何證據都可以讓法官採信，還必須看證據的證明力有多強，而這部份 就是法官自由心證的空間，法官依據經驗法則和論理法則來認定證據的證明力的強弱與否。 例如王大尾在法定空地上搭建違建，除了測量成果圖可以作為物證之外，照片也是重要 證物，如果有任何人聽聞王大尾表示原本就有意佔用法定空地，也可徵求該人同意出庭作 證，當然王大尾也可提出買賣契約、或是與其他住戶的分管契約，證明他是有權佔用，法官 就會斟酌雙方的證據和主張來下判決。 第三章、書到用時方恨少！法律書狀、公函之撰寫 你在這一章可以學到 1.各種法律文件使用時機 2.法律文件的格式、內容 3.法院處理程序 第一節 支付命令撰寫方式與法院程序（詳附錄一） 請求管理費之支付命令內容分析：一、債務人應自○年○月○日按月於○日給付聲請人 新台幣○○○元，如有任何一期遲延給付，應自該期之０日起至清償日止，另按年利率百分 之五計算之利息。二、對於未到期之管理費部分。債務人顯有到期不給付之虞，依民事訴訟 法第二四六條之規定，亦得併為請求，故債務人應自○年○月 ○日按月於○日給付聲請人 新台幣○○○元，如有任何一期遲延給付，應自該期之０日起至清償日止，另按年利率百分 之五計算之利息。 第二節 調解狀與起訴狀之撰寫（詳附錄二） 第三節 公文函件之撰寫（詳附錄三） 第四節 公告文件之撰寫（詳附錄四） [1]公寓大廈管理條例第三十四條規定，管理委員會之職務如下： 一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 二、住戶違反第六條第一項規定之協調。 三、住戶共同事務應興革事項之建議。 四、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 五、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 六、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 七、區分所有權人會議決議事項之執行。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。 九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 一○、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 一一、其他規約所定事項。 [2] 書狀的格式，除了在法院聯合服務處有範本可參考之外，另外可以透過司法院網站，下 載書狀格式，直接修改、列印後送至法院收狀處。 [3] 公寓大廈管理條例第九條規定：各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之 共用 部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約之。 前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。 住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管 機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。 附錄一 民事聲請支付命令狀 附錄二 民事起訴狀 附錄三 民事聲請調解狀 附錄四 公文範本 附錄五 開會通知範本 【社區機電消防管理】 講師：林錦堂 -------------------------------------------------------------------------------- 壹、大樓機電設備簡介 NO 主系統 設備名稱 通常位置 功能 備註 1 給水 揚水泵浦 地下室下水池內 將下水池的水打至頂樓水塔 少數位於水池上方(浮面式) 1.1 給水 集中水表箱 頂樓 各戶水表及閘閥開關之場所 2 排水 污水泵浦 污水池內 將污水池中的污水或家庭廢水排至大樓外 2.1 排水 廢水泵浦 廢水池內 將地下室之廢水排至大樓外 3 發電機 發電機總成 地下1樓或最底層 提供備用電力 供應消防、電梯、及緊急電源 3.1 電氣 ATS 地下1樓 控制發電機之啟動與停止 供應消防、電梯、及緊急電源 3.2 電氣 動力盤 地下1樓 提供大樓公共區域主要的電源 供應消防、電梯、及緊急電源 3.3 電氣 集中電表箱 地下1樓 各戶電表及各戶總電源開關的場所 4 消防 受信總機 管理室 於火警發生時提供指示與警報功能 4.1 消防 廣播系統 管理室 緊急廣播功能 4.2 消防 ABC滅火器 各公共區域 撲滅火災 4.3 消防 消防栓箱 各公共區域 消防栓滅火功能 4.4 消防 消防泵浦 地下室最底層 供應消防栓壓力水源 4.5 消防 撒水泵浦 地下室最底層 供應11樓(含)以上室內撒水壓力水源 少數為全棟灑水設計 4.6 消防 泡沫泵浦 地下室最底層 供應地下室泡沫滅火壓力水源 停車場用 4.7 消防 採水泵浦 地下室最底層 供應採水口壓力水源 4.8 消防 進排煙閘門 樓梯間 火警時將濃煙排出並將新鮮空氣由頂樓抽入 4.9 消防 進排煙馬達 頂樓 同上 4.10 消防 緊急照明燈及出口燈 公共梯間 提供緊急照明及指引功能 5 弱電 對講機 5.1 弱電 監控(CCD＋VCR＋監視器) 5.2 弱電 門禁管制系統(如刷卡、遙控、感應卡等) 貳、機電設備圖示面簡介 參、機電設備預算計畫 設備的多樣及複雜以87年完工的某公寓大廈為例（約100戶），部分消防系統的詳細設 備表數量如下： 室內消防栓設備 數量 預估使用年限 備註一 備註二 消防泵陸上型整組式 1 20 展開為馬達、泵浦、控制盤、配管、閥類等…次系統 馬達系統再 展開為：水封、線圈、軸心等 綜合消防栓箱 69 30 展開為箱本體、太平龍頭、瞄子、水帶 屋頂消防栓箱 4 20 同上 消防水帶箱 8 30 展開為箱本體、水帶 泡沫泵陸上型整組式 1 20 展開為馬達、泵浦、控制盤、配管、閥類等…次系統 馬達系統再 展開為：水封、線圈、軸心等 消防雙口式送水口 2 30 自動警報逆止閥 2 15 水流警報器 4 15 泡沫頭 548 30 感知型灑水頭 548 30 一齊開放閥 76 20 手動啟動裝置 76 30 泡沫原液槽 1 20 展開為槽本體、視窗、閘閥 Y型過濾器 1 20 比例混合器 1 20 三、由上表可知： 單單消防系統要認真的展開就足以讓機電委員頭痛，另外如果要將全體機電設備做全面 性的預算性的評估，還有以下的實務問題： 1、原始建設設計問題： 例如在消防火警警報系統來說，傳統的P型受信總機與R型受信總機再維護的價格就差 別很大，如P型差動探測器一個約500元以內，但是R型的一個就可能超過1000元。 例如這樣的設備設計理念問題就影響預算很大。 2、原始工程的品質問題： 原始工程的施工要求及品質也會影響預算，如揚污水的管系固定不良，常常會漏水，就 會導致修繕費用提高。 3、管理委員會的財務狀況及政策 委員會的財務狀況會影響修繕費用的高低，所謂巧婦難為無米之炊，管理委員會的經費 充裕就可以從事較多的修繕及建設，如增設監控防盜設備及從事修繕；另外委員會的政策也 是關係預算的，如委員會的政策為保守政策，所有修繕的進度則盡量放慢，甚至拖延至下一 個委員會處理。 四、概略預算的編定 NO 設備名稱 使用年限（月） 參考報價 每月分攤金額／Piece 備註 1 10P ABC乾粉滅火器 36 220 6.1 2 出口燈、照明燈、電池更換 18 220 12.2 適用舊法規的規定（非電池分離型） 3 公設日光燈管、鎢絲燈、啟動器 戶數×5元 ＊ 4 其他項目修繕及固定維修 約戶數×100元 ＊ 5 水塔清潔 6 1500 250×水池總數 ＊依照抽樣樣本統計 （樣本：本公司目前服務之300棟中部地區之公寓大廈） 五、結論 依照上表來看，就容易取得大致的預算，有關數量統計可以參考圖面數量統計 六、範例：（某100戶公寓大廈之設備修繕預算） NO 設備名稱 每月分攤金額／Piece 小計 1 10P ABC乾粉滅火器 150支×6.1元 915 2 出口燈、照明燈、電池更換 30具×12.2元 366 3 公設日光燈管、鎢絲燈、啟動器 100戶×5元 500 4 其他項目修繕及固定維修 100戶×100元 10,000 5 水塔清潔 8個×250元 2000 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-10-01 21:54:13 |
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看第18條及第36條第八款..說的很清楚了要是連管會會都 不照規定來那我建議你可以解散管委會重選及對管委會提出 告訴當然包括建商... 至於說建商提撥基金你也要注意 第一屆管委會最重要一定不可以隨便不然將來等第二屆要去接 問題就會出現 底下看看 名 稱： 公寓大廈管理條例 (民國 92 年 12 月 31 日 修正) 第 一 章 總則 第 1 條 為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。 本條例未規定者，適用其他法令之規定。 第 2 條 本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 ( 市) 為縣 (市) 政府。 第 3 條 本條例用辭定義如下： 一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線， 得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分 按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所 有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物，而供共同使用者。 五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 。 六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有 關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同 意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。 九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維 護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或 依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事 務者。 十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員 會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員 或管理維護公司。 十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境 ，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。 第 二 章 住戶之權利義務 第 4 條 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處 分，並排除他人干涉。 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上 權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。 第 5 條 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區 分所有權人共同利益之行為。 第 6 條 住戶應遵守下列事項： 一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其 他住戶之安寧、安全及衛生。 二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入 或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進 入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部 分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。 五、其他法令或規約規定事項。 前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之， 並應修復或補償所生損害。 住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員 會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 第 7 條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得 為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區 內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用 部分。 第 8 條 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備， 其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令 規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經 向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權 人會議決議之限制。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從 者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月 內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀 ，其費用由該住戶負擔。 第 9 條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地 有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定 者從其約定。 前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建 築法令之規定。 住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質 請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償 。 第 10 條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約 定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員 會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比 例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由 該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定。 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消 防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情 況予以補助，補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。 第 11 條 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議 之決議為之。 前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分 擔。 第 12 條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或 樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有 權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 第 13 條 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典 權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限： 一、配合都市更新計畫而實施重建者。 二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。 三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。 第 14 條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議 重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議 履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓 其區分所有權及其基地所有權應有部分。 前項之受讓人視為同意重建。 重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。 第 15 條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅 自變更。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從 者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。 第 16 條 住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及 其他與此相類之行為。 住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯 間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使 用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空 間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所 有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其 兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。 住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核 准，不得破壞或變更建築物之主要構造。 住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約 另有禁止飼養之規定時，從其規定。 住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理 ，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。 第 17 條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆 炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任 保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補 償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。 前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或 管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負 擔。 第 18 條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造 價一定比例或金額提列。 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、本基金之孳息。 四、其他收入。 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時 ，應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈 成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部 分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備 ，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用 應依區分所有權人會議之決議為之。 第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前， 起造人已取得建造執照者，不適用之。 第 19 條 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因 個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。 第 20 條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔 或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理 委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、 印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告 或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。 第 21 條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用 已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管 理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 第 22 條 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個 月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議 ，訴請法院強制其遷離： 一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區 分所有權總價百分之一者。 二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰 後，仍不改善或續犯者。 三、其他違反法令或規約情節重大者。 前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有 權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所 有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者 ，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其 受償順序與第一順位抵押權同。 第 23 條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法 令另有規定外，得以規約定之。 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規 約者，不生效力： 一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共 用部分使用之特別約定。 三、禁止住戶飼養動物之特別約定。 四、違反義務之處理方式。 五、財務運作之監督規定。 六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所 有權比例之特別約定。 七、糾紛之協調程序。 第 24 條 區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或 影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或 規約所定之一切權利義務事項。 公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。 無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、 第四十九條住戶之規定。 第 三 章 管理組織 第 25 條 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議 一次。 有下列情形之一者，應召開臨時會議： 一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者 。 二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上 ，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。 區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負 責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員 會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負 責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理 委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人 會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會 議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。 召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣 ( 市) 主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣 (市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依 規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。 第 26 條 非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內 屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大 廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部 分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或 規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議， 成立管理委員會，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。 一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。 二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之 分擔方式。 三、公共基金之分配。 四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規 定保管文件之移交。 五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之 分工事宜。 第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十 九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權 人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。 第 27 條 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決 權應推由一人行使。 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區 分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之 專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部 分不予計算。 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理 出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者， 或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過 部分不予計算。 第 28 條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比 例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有 權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主 管機關報備。 前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區 分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時， 起造人應就同一議案重新召集會議一次。 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選 管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。 第 29 條 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。 公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委 員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委 員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決 議。但規約另有規定者，從其規定。 管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之 規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規 定者，任期一年，連選得連任一次。 前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第 二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之 決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負 責人。 公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所 有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權 人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市 、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員 會、推選管理負責人或互推召集人為止。 第 30 條 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知 各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期 間不得少於二日。 管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動 議提出。 第 31 條 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之 二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之 。 第 32 條 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其 區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議 ；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一 以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其 區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各 區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體 區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人 並公告之。 第 33 條 區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力： 一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有 部分區分所有權人同意。 二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強 波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權 人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶 ，並得參加區分所有權人會議陳述意見。 三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約 定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益， 經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。 第 34 條 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽 名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。 前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併 保存。 第 35 條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證 、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、 管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕 。 第 36 條 管理委員會之職務如下： 一、區分所有權人會議決議事項之執行。 二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 四、住戶共同事務應興革事項之建議。 五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 六、住戶違反第六條第一項規定之協調。 七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施 、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防 安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。 十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之 申報及改善之執行。 十三、其他依本條例或規約所定事項。 第 37 條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決 議。 第 38 條 管理委員會有當事人能力。 管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。 第 39 條 管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。 第 40 條 第三十六條、第三十八條及前條規定，於管理負責人準用之。 第 四 章 管理服務人 第 41 條 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央 主管機關申領登記證後，始得執業。 第 42 條 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領 有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服 務人員執行管理維護事務。 第 43 條 公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務： 一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性 從業之管理服務人員，並負監督考核之責。 二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。 三、應依業務執行規範執行業務。 第 44 條 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，應依下列規定執行業務： 一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。 三、不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。 四、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。 第 45 條 前條以外之公寓大廈管理服務人員，應依下列規定執行業務： 一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。 三、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。 第 46 條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、 管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申 請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方 式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登 記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。 第 五 章 罰則 第 47 條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一 萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或 不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第 二十八條所定之召集義務者。 二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。 三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責 人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。 第 48 條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五 千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履 行者，得連續處罰： 一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保 責任保險之義務者。 二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定 促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。 三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者 。 四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一 款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。 第 49 條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二 十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者 ，得連續處罰： 一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。 二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規 定，經制止而不遵從者。 三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。 四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。 五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。 六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。 七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義 務者。 八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。 有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者， 處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下 罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬 元以上二百五十萬元以下罰金。 第 50 條 從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二 條規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接 受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱 傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣 (市) 主管機關勒令 其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒 不遵從者，得按次連續處罰。 第 51 條 公寓大廈管理維護公司，違反第四十三條規定者，中央主管機關應通知限 期改正；屆期不改正者，得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣三萬 元以上十五萬元以下罰鍰；其未依規定向中央主管機關申領登記證者，中 央主管機關應廢止其許可。 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，違反第四十四條規定者， 中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其 執行公寓大廈管理維護業務三個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一 萬五千元以下罰鍰。 前項以外之公寓大廈管理服務人員，違反第四十五條規定者，中央主管機 關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大 廈管理維護業務六個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以 下罰鍰。 第 52 條 依本條例所處之罰鍰，經限期繳納，屆期仍不繳納者，依法移送強制執行 。 第 六 章 附則 第 53 條 多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整 體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。 第 54 條 本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。 第 55 條 本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五 條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成 立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。 前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為 規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。 對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣 (市) 主管機關 得分期、分區、分類 (按樓高或使用之不同等分類) 擬定計畫，輔導召開 區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 ( 市) 主管機關報備。 第 56 條 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定 專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同 。 前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視 為規約。 公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪 規定，辦理建物所有權第一次登記： 一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。 二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。 三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。 四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣 工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。 第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。 本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大 廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總 樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理 維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣 (市) 主管機關定 之。 第 57 條 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設 備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施 、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內 會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機 械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之 。 前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或 其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其 歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人 再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。 第 58 條 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。 公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停 車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定 人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。 第 59 條 區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權 人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條 或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理 負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機 關處理。 第 60 條 規約範本，由中央主管機關定之。 第五十六條規約草約，得依前項規約範本制作。 第 61 條 第六條、第九條、第十五條、第十六條、第二十條、第二十五條、第二十 八條、第二十九條及第五十九條所定主管機關應處理事項，得委託或委辦 鄉 (鎮、市、區) 公所辦理。 第 62 條 本條例施行細則，由中央主管機關定之。 第 63 條 本條例自公布日施行。 |
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| 回覆者：rg 發表數：-17 IP：220.228.55.* | 2004-10-01 19:49:14 |
| 支持你~~加油~加油~ | |
| 回覆者：ture 發表數：-17 IP：61.228.86.* | 2004-09-30 16:15:10 |
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你應該集合各住戶力量,說話才有份量,至於保全與管委會,不 可能全部都一鼻孔出氣,應該有其他委員吧,,,保全應該是...漢 揚....吧.....可以找陳副總(漢揚公司)出面溝通......不然就要集合 力量把問題鬧大一點.....也可找記者.... |
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