| 來談談北市低價區"目前"萬華區三年內新屋(含預售)的合理行情 |
| 發表者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.87.* | 2007-05-02 14:08:38 |
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從網路信X房屋及永X房屋的開價  |
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| 回覆者：攝影師 發表數：1504 IP：203.73.87.* | 2007-12-30 06:02:26 |
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底下這篇 我很推薦 好(郝)市長應該看到 做到 標題 ：郝龍斌構築西區水岸新地標 文章序號 1229 發表人：sum*** 發表日期：2006-10-25 05:46:20 網友推薦：0 許多台北人喜歡說，在英國、法國、德國、東京、漢城，靠河的區域是如何又如何適宜人居，是如何又如何成為人文藝術自然的薈萃之地，又是如何黃金商圈的不二人選。可是我們回頭一瞥，基隆河畔的大直明水社區不正是一個活跳跳的例子嗎？它之能形成一個高級住宅區，河岸景觀絕對是最重要的地理條件。所以，顯而易見的，我們的眼睛需要河流，而只要我們敢於挑戰現有的環境，就可以複製明水社區的成功範例。 倚傍淡水河的台北西區，曾是台北府最興盛的地區，船幡交錯，茶行、布行林立；但如今在我們眼前的萬華、大稻埕、大龍峒，卻是破落、頹舊，昔日的繁華，早已隨著淡水河堤防逐漸加高而煙消雲散。 台北的河流，需要築堤圍城，防止颱風季節的豪雨，是我們與世界上其他有河流經過的城市極為不同的地方。但河堤不是原罪，堤防不一定永遠都要那麼單調、無趣、絕情，它也可以搖身一變，成為市民親河的橋樑，而非圍牆。 就以洛陽停車場為例子。這個停車場占有絕佳的地理位置，離市中心近，與西門鬧區僅有咫尺之隔，人潮可以匯聚，隔條街就是玉成公園，站在洛陽停車場頂樓，眺望淡水河，視野遼闊，景觀壯麗。而且它占地廣達一公頃，這麼好的條件，但目前僅做為停車場，使用率並不高。 如果，我們可以把洛陽停車場改建，建成一個透明帷幕式建築，高過堤防的樓層，層層都可攬盡山河開闊無邊的四季風光；從地平面到與河堤同高的樓層，可以做為停車場，也可以作其他用途；重點是：我們可以從大樓中構築一條空橋，跨越堤防，連接河岸。 如果，在淡水河邊，我們能夠興建這樣一座指標性的大樓，想像人們在大樓內，臨窗看風景、喝咖啡、逛商圈，或者愜意走出大樓，輕鬆邁過河堤，前往河邊散步，那真是目前在西區大家完全無法想像的奢侈享受。 同樣突破性的概念，也可以運用在沿河的其他地方。我們一方面綠化堤防，美化水門，還可以在人潮、居民多的地方，搭建與堤防同高的空橋，讓過去分隔人與河的藩籬，反向變成橋樑。或者，我們也可以學習東京隅田川「超級堤防」的作法，把堤防改造成階梯式的斜坡，每一層「階梯」都是綠帶，居民可以隨著綠坡緩緩而上，在河堤上散步、放風箏。 如果西區沿河岸一帶，可以更新成為台北美麗的焦點，人們休閒的一個重要環節，甚至是市民生活的一部份，那麼，嗅覺敏銳的商人一定聞得出來「人潮即錢朝」」的味道，這一帶老區的地段也將可望有新的估量，商業開發的利益自然會引動新一波西區投資潮。如果再配合市政管理條例上的一些放寬、一些鼓勵，民間自發的力量一旦覺醒，河岸舊社區更新的力量，將快速的由點擴大為線，甚而是整個面，而市政領導人所做的，不過是發揮與魔術師相同的指揮棒，抓住要害點做事罷了。這些事並不需要動用很多經費，在技術上也沒有太高難度，需要的只是一個魄力，一個施政優先順序的決心罷了。 當年台北西區因河流而興旺，現在，我要讓他們隨淡水河的重生而重生。 http://www.taipei.gov.tw/cgi-bin/viewforum?comm=taipeitalk&id=&pwd=&showgood=&history=history&page_forum=1&msg_no=1229&ordertype=saygood  |
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| 回覆者：gg 發表數：80 IP：125.225.114.* | 2007-08-08 21:27:03 |
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回覆 於 ： 的發言內容
郝市長記得先把遊民跟流鶯安頓好喔..
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-08-08 21:03:24 |
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回覆 於 ： 的發言內容
工商時報2007.08.08大同及萬華 落後補漲 【蔡惠芳/台北報導】 台北市政府有意推動公辦民營的都市更新，並鎖定以大同及萬華地區的老舊公寓改建為重點，就此，房仲業者認為，大同及萬華地區屬於早期發展的老城區，區域內需要改建更新的需求高，有都市更新的商機，但從建商推案的收益考量，目前以西門鬧區、中華路一帶的「北萬華」，鄰近建中的西園、萬大路，以及台北火車站附近的大同地區，最具有都市更新的利益。 以台北市的行政區域來看，大同及萬華地區因為屬於早期發展的區域，區內的房屋屋齡多達三、四十年的比比皆是，加上巷弄比較狹小，區域內的開發相對於其它各區較慢，也因此，過去四年大台北地區房價狂飆時期，大同及萬華地區的漲勢偏弱，土地資產的價格也相對便宜。如今在大台北地區一地難求下，大同及萬華反而具有「落後補漲」的態勢，今年以來，潤泰、日勝生等分別在萬華及大同區推案，每坪房價已達五、六十萬元。 大同、萬華地區的房價被拉高後，相對地與原有中古屋的價差也擴大，永慶房屋代銷事業協理王財旺表示，目前台北市各行政區中，萬華區新成屋與二十年以上中古屋的房價價差達七○％，而大同區的價差則有五九．四％。就都市更新考量，這些地區具有高容積、現狀使用為低樓層的老舊公寓，最具都市更新的賣相。 事實上，在大台北地區土地資源愈來愈少下，包括冠德、潤泰、興富發、日勝生與元大等建設公司，都將開發的重點擺在都市更新上。而都市更新過程中，最困難的就是與原有地主的協商，如今台北市政府願意帶頭與民間合組都市更新公司，藉由「公權力」的介入，來加速大台北地區的都更速度，建商自然是樂觀其成。但如何讓建商、地主與市府三方在都市更新的案件中，達到三贏的目標，建商認為，首要就是要回歸市場需求。 http://news.money.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page/0,4442,content+120601+122007080800561,00.html |
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| 回覆者：開始找房子 發表數：77 IP：211.21.125.* | 2007-07-30 10:30:56 |
| 不錯！很有參考價值！感謝...應該請你去代銷公司上課！ |  |
| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-07-27 22:51:35 |
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http://news.cnyes.com/stock/dspnewsS.asp?fi=%5CNEWSBASE%5C20070710%5CWEB1952&... 〈惟馨〉萬華區─昔日繁華不夜城 仍待都更創新局 惟馨周報提供 2007 / 07 / 10 星期二 18:39 台北市的發跡，眾所皆知，是從西部的艋舺及大稻埕開始。而隨著交通的演進和都市發展的需要，舊稱艋舺舺的萬華區，快速從絢爛歸于平淡﹔昔日的不夜城，如今似已日薄西山。舊有發展形成的包袱，至今仍是本區房市暨區域發展進化的障礙。而當全北市大鬧建地荒時，萬華所需的，其實不只是話題炒作…… 對所謂七年級的這一個年輕世代來說，聚集休閑逛街的最佳所在，大概不脫忠孝東路四段SOGO商圈，或信義計划區這些地方。不過拿相同的問題，問現在大多成家立業，年過四十的五年級生，在他們年少回憶中，西門町恐怕才有如此的分量。 當然，我們現在再踏入所謂的西門町，其實商業氣息還是十分濃厚，也還是可以看見不少年輕人駐足﹔比起八十年代后陸續崛起的几個娛樂商圈，西門町顯露著一種『風韻猶存』。事實上，無論西門町或是其它區塊，所隸屬的萬華區，就是這樣一個充滿著歷史足跡的所在。 ◆河港水運發跡 北市發展源頭 位于台北市西南側的萬華區，東以中華路與中正區接壤，北以忠孝西路與大同區為鄰，西環繞有淡水河與台北縣板橋市、三重市為界，南至新店溪與台北縣中和市交界，并與永和市遙望。根據萬華區公所的描述，本區是呈『胃囊』狀。 不需贅述，眾所皆知，舊稱『艋舺 』的萬華區，和北側的大同區，也就是舊時大稻埕，相同是台北市發跡的源頭。而這個『艋舺 』，真正指的其實是大漢溪和新店溪交會之區域一帶。過去艋舺曾有三大碼頭，指的是現今二號水門外的王公宮口，一號水門外的大溪口及三號水門附近的滬尾渡口。 清代，也就是台灣發展初期，由于完全倚賴水路運輸，因此淡水河系沿岸的几個城鎮，包括新店、新庄、板橋，到出海口附近的淡水，都因此而成為當時的繁華市鎮。而艋舺，也曾是當時台北州最重要的港口。道光初年，始有『一府二鹿三艋舺 』之稱﹔一八七五年創立台北府時，曾提議把府治設立在艋舺 ，其繁榮的程度及重要性可見一斑。當時的艋舺，就是北部的政經文中心。 之后因洪水沖刷，港勢變遷，河運合流點轉到了大稻埕。而且日據初期，鐵路運輸逐漸發達，艋舺 以往的交通樞紐位置，因此日漸式微。隨著河岸逐漸淤積，商業貿易被后來興起的大稻埕取代，艋舺日漸沉寂。至于萬華之名，也是在日據時代更改的。 盡管萬華的通商地位逐漸被取代，但本區畢竟曾是台北地區發展的根據地，區域發展仍有一定規模。就如同一府二鹿三艋舺 的其它兩區─台南跟鹿港類似，萬華從日據時代，甚至到民國初期，區域商業活動依然相當頻繁。從萬華目前部份街廓，仍保留舊時代風格，以及可見不少百年廟宇，歷史悠久店鋪等，就能証明舊時繁華的程度。 不過之后，台北市的發展重心逐漸東移﹔無論確切的時間點，是七十年代之后信義計划區發展成熟，或是八十年代忠孝東路四段商圈迅速崛起，曾是全北市最重要娛樂商圈的西門町，從著名的中華商場拆遷后，便慢慢步入發展黃昏期，萬華區地位因此一落千丈。 近年，在馬英九擔任台北市長任內，積極進行都市更新。萬華區就成為馬團隊『軸線翻轉』計划的要角﹔包括西門町人行徒步區、台北煤氣電影主題公園、理教公所都市更新計划、龍山寺地下街、大理街服飾形象商圈，甚至南機場國宅整建更新，都是馬英九任內強力推展的都市更新政策方向。一時之間，萬華似顯風華再現的契機。區域房市發展概述 雖然是在台北市十二個行政區之列，但由于早期發展形成的包袱，萬華區房市發展始終相對貧瘠。以最近5年來看，平均每年的新屋推案供給，大約都只有500戶左右﹔尤其近兩年，台北市房市話題火熱，推案大爆炸，本區卻在開發條件有限，地段價值遠較其它區域差的現實之下，區域房市至今仍呈疲軟狀態。 實際的產品面方面，盡管供給量少，但是產品格局還算相當多元。以10年內萬華區實際的推案資料來分析，小套房和三房產品可算是兩大主流，另外由于商業區范圍不小，因此因容積率較高而容易出現的挑高空間產品，在萬華區也算常見。至于推案區域，就近年之分布來看，算是相對零星。 艋舺 大道以南，也就是79年前仍存在的雙園區，盡管面積比例占萬華區超過一半，又以住宅區為主，但推案量卻相當較少﹔這個部分，我們會在以下分區分析中進一步討論。如以個案數來比較，是以西門町周邊最多，但如是比較個案規模，則雙園地區推案似乎較大些。 以下，我們就將萬華區大致分為西門町周邊、舊艋舺 地區以及就雙園區三大部分，進行分區的房市暨區域發展討論分析。 一、西門町周邊 鼎鼎大名的西門町，見証了北市現代化從西慢慢朝東的發展過程。到現在，本區其實仍是相當知名的娛樂商圈﹔然而您可能不知道，這個北接大稻埕（大同區），南約至廣州街，東臨中華路，西約到康定路的長方形區塊，日據時代之前，其實是雨季一到就容易積水，人口只有五千人的低窪區﹔跟現在我們看到的人聲鼎沸，有著天壤之別。 1913至1915年間，淡水河左岸堤防先后完工，本區水患問題始獲得解決﹔而本區也將過去大稻埕、艋舺 和台北城連成一氣，正式形成所謂的『台北三市街』。之后本區成為日本人聚集的大本營之一，西門町的規模，就是在那時確立的﹔而早期我們對于西門町燈紅酒綠，甚至暗藏春色的刻板印象，也是從那時慢慢形塑出來。 國民政府來台后，本區變成隨政府來台之軍眷居住的區域之一。然早期的發展『規模』還在，加上新住民進入后，興建許多違章建筑﹔違建林立、色情充斥，成了西門町當時的寫照。政府為了整頓，便于1970年在中華路興建長度超過1,700公尺，三層樓高的中華商場，且還以『忠孝仁愛信義和平』命名各棟樓這就構成了后來西門町，乃至于當時城中區的景象。后來，西門町當然成為當時北市的娛樂中心不夜城。70年代后北市發展重心東移，西門町自然逐漸沒落。雖北市都發局在74年規划了西門町人行徒步區，但實際效果不彰，人潮仍無法回籠。而讓本區重拾人氣的，應該要算是捷運板南線。 由于捷運帶來新人潮，加上市府陸續完成包括西區公有土地再利用、停車與交通系統規划、中華路林蔭大道工程、電影主題公園、西門市場更新及再利用案等。今日的西門徒步區，我們再度看到年青人駐足停留的蹤跡。至于房市發展方面，本區的都市計划用途全部是商業區﹔在容積率相當較高的情況下，本區套房或一房小坪數產品的比例一直不低。「西門TOKYO」、「台北match」及「春之物語」，是近期此類產品之代表案，且不少還是室內挑高規划。「新東京」則是本區最新小坪數案，為屋齡20年之舊屋內部拉皮，且僅銷售地上權。 雖全是商業用地，但不代表本區不會出現一般型產品。 94年正臨中華路的「潤泰翡翠」，就是規划三房產品。 94年下半年推出，位于西門町北側的「第一名宅」，則是二、三房產品。今年推出，位于貴陽街的「貴陽富邑」，也是規划二、三房﹔最新「榮耀富麗」，則還規划有少部分四房換屋產品。 價格方面，如是套房或小坪數產品，大致上愈近西門町商圈核心。價格愈高﹔93年的「西門TOKYO」，開價就來到37萬/坪，但同年推出的「台北match」，位置已來到中興橋下，價格當然較低，為27.8萬/坪。至于「春之物語」，其實已在本區北端，實際訴求則是台北車站商圈，因此開價也來到37萬/坪。 一般產品方面，因為是商業用地之故，價格也不低。「潤泰翡翠」和「第一名宅」開價都來到38萬/坪以上。今年的「貴陽富邑」，可能小環境稍雜亂，開價僅35萬/坪，然同區最新案「榮耀富麗」則開到43萬/坪。目前北市土地議題持續火熱，然本區畢竟環境相對較混雜，不易真正出現40萬/坪以上的成交行情。 二、舊艋舺 一帶（龍山寺周邊） 本區緊鄰西門町地區，可說是台北地區發展的真正源頭。龍山寺和華西街觀光夜市，當然是本區最著稱的名勝景點。另外，捷運龍山寺站南側的大理街服飾形象商圈，更是被寄予厚望。 雖說本區最早是重要的河港通商口岸，不過在西門町崛起之后，本區地位就逐漸被取代﹔所剩的，大概就是古色古香的廟宇和傳統小吃。當然說到華西街，現在我們看到的是觀光夜市，但只要在台北居住時間稍久的人都知道，早期華西街，可几乎是當地特種營業的代名詞。該區的特種行業，在陳水扁擔任市長時代進行大力掃蕩下，曾經銷聲匿跡。不過實際上，只是逼迫他們從地上轉到地下﹔某種程度上，其實更加深了管理上的困難，因此也不能責怪外人繼續用有色眼光來看這一帶區域。至于西園路以西一直到環南市場之部分，則主要是住宅區塊，商業氣息沒有西門町或龍山寺華西街一帶那樣濃。區域產品大致上則因基地大小有限，多還是偏小坪數產品居多。 94年「西園逸品」和「京宴」，都是二或二加一房一般型產品，稍晚近銷售的「玫瑰園」、「新宿」則是屬套房小坪數產品。價格部份，除「新」案開價33萬/坪較高之外，其它個案開價都在30萬/坪以下﹔大致27~29萬/坪，為本區合理開價行情。至于舊案「青山郡」，則是本區少見的三房以上產品規划。 三、雙園地區 本區范圍大致是艋舺 大道以南之區塊，也大概就是79年前還存在的雙園區大部分區域。基本上，由于本區是之后才并入，成為萬華區一部分，因此整個街廓景觀，和西門町或是舊艋舺一帶差距相當大，都計分區划分几乎都是住宅區。 本區實際上真正有所謂的發展可言，是在日據時代之后。在日據時代，本區其實是日軍練兵所在﹔現在的馬場町紀念公園周邊，當時還是可供軍機起降的機場﹔本區南側別稱『南機場』，就是這樣而來。而南機場的南，則是相對于北市北側松山機場。 國民政府來台后，大批軍眷跟著移居﹔除了前述的西門町一帶，是他們落腳的地區外，政府也在青年公園周邊興建許多眷村國宅。現在，我們仍能看到當地的大批國宅，年代就真的如此久遠。而當中最著名的，則是最早興建的南機場國宅。由于距離當時繁華地區之西門町不遠，房價或租金也相對便宜，因此本區成為當時北市外來移民聚集的大本營。 由于有著這樣的發展歷史，自然使得區域房市不容易出現具體發展的良機。之后，這些國宅眷村改建不易，中低收入戶搬遷困難，都成為本區市容進化的一大障礙。近几年來，區域房市推案都屬零星。 遠雄企業團曾于80年代末期，以當時大都市建設知名于本區推案。不過由于開價不低，一路都堅持30萬/坪以上開價，加上走SRC結構高檔換屋路線，既不符區域需求，區外客源也難以認同，因此歷經多次銷售換手及更換案名，直到93年下半年，最后一手「大都市花園」才逐漸消化殆盡。此案冗長的銷售歷程，一方面當然是產品定位有問題，然某種程度上，其實反映了本區房市的困境。 除「大」案外，另一北市知名建商力麒建設，也曾在此推案，地點是在國宅環繞的青年公園旁，且基地還超過千坪，案名為「力麒青年皇家」，產品則以三、四房為主，開價跳脫行情不少，為31萬/坪。94年底本在雙園國小旁有「捷運哈佛」推出，產品從套房到三房都有，不過距離捷運龍山寺站有段距離，開價29.5萬/坪。附近的「麗植園」則于95年初進場，規划純三房，價格已來到 34萬/坪。 同樣95年，在萬華車站附近也出現個案，分別是舊屋拉皮的「台北Jazz」及全新預售案「富邑」，產品則為二、三房規划。由于距離萬華車站及西門商圈較近，加上北市行情整體提升，兩案開價分別來到34及33萬/坪。 就本區近期推案來看，產品上大約以二、三房為主流，可看出由于區域環境問題較難吸引換屋客進場，產品規划還是以區域內首購型為主。至于價格，其實95年前開出30萬/坪以上價格，都算偏高。近一年來北市建地荒引發的房價飆漲效應，也算延燒到萬華﹔本區價格自然也稍稍有所提升，但30萬/坪左右，仍應是較合理的區域行情。都市更新重鎮地位提升仍路遙前段提到，馬英九在擔任台北市長任內，積極推動萬華地區的都市更新，也就是所謂的『軸線翻轉』，意圖以大區塊都市更新為手段，讓原本發展地位一落千丈的萬華地區，重返舊時榮華。而馬團隊的想法及方向，是要將萬華區以『北商業、中傳統、南住宅』的方向重塑。 因此，從交通干道，也就是康定、萬大路形成的縱軸，與中華路、艋舺 大道構成的橫軸拓寬，還有前置的鐵路地下化，先構成交通軸線。根據規划，鐵路地下化后，原來舊龍山商場，將成為萬華台鐵新站預定地，2009年將會興建完成20層樓高的雙子星大樓。 在交通動線構成之后，接著就是區域建設的更新。從西門町徒步區設立，相關公共建設施做，龍山寺地下街，大理形象商圈，理教公所都市更新，乃至台糖文化史跡公園、南機場國宅整建等等，我們認為，這樣的方向和做法確實是正確的。 只是如今馬英九卸任，郝龍斌接手，我們看到，除了東北側西門町部份的重塑還算有些成績之外，其它部分似乎都流于話題居多﹔這中間，當然以龍山寺地下街最為人詬病。和大同區建成圓環情況類似，在立意雖佳但陳意過高，無法貼近區域真正需求下，龍山寺地下街形同荒廢。另外，就算是西門町，似乎也只流于景觀重塑，而非實質的區域更新建設。 至于台糖文化公園及南機場國宅整建就更不用說，連實際執行上，都出現難以推動，以及與民眾溝通產生間隙的情況。當然我們知道，就國外的案例來看，大面積老舊小區的都市更新，由于牽涉到大批中低收入戶的搬遷安頓，需時甚久，短期內看不出成效。而事實上就萬華區本身而言，無論是采取各點突破或是整批檢討，都市更新，都是區域房市乃至于整體再造、重現發展契機的唯一途徑。 更多專業精辟分析，請訂閱惟馨周報，訂閱專線：02-8 797-3579 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-07-27 22:50:13 |
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標題 ：郝龍斌構築西區水岸新地標 發表人：sum*** 發表日期：2006-10-25 05:46:20 網友推薦：0 許多台北人喜歡說，在英國、法國、德國、東京、漢城，靠河的區域是如何又如何適宜人居，是如何又如何成為人文藝術自然的薈萃之地，又是如何黃金商圈的不二人選。可是我們回頭一瞥，基隆河畔的大直明水社區不正是一個活跳跳的例子嗎？它之能形成一個高級住宅區，河岸景觀絕對是最重要的地理條件。所以，顯而易見的，我們的眼睛需要河流，而只要我們敢於挑戰現有的環境，就可以複製明水社區的成功範例。 倚傍淡水河的台北西區，曾是台北府最興盛的地區，船幡交錯，茶行、布行林立；但如今在我們眼前的萬華、大稻埕、大龍峒，卻是破落、頹舊，昔日的繁華，早已隨著淡水河堤防逐漸加高而煙消雲散。 台北的河流，需要築堤圍城，防止颱風季節的豪雨，是我們與世界上其他有河流經過的城市極為不同的地方。但河堤不是原罪，堤防不一定永遠都要那麼單調、無趣、絕情，它也可以搖身一變，成為市民親河的橋樑，而非圍牆。 就以洛陽停車場為例子。這個停車場占有絕佳的地理位置，離市中心近，與西門鬧區僅有咫尺之隔，人潮可以匯聚，隔條街就是玉成公園，站在洛陽停車場頂樓，眺望淡水河，視野遼闊，景觀壯麗。而且它占地廣達一公頃，這麼好的條件，但目前僅做為停車場，使用率並不高。 如果，我們可以把洛陽停車場改建，建成一個透明帷幕式建築，高過堤防的樓層，層層都可攬盡山河開闊無邊的四季風光；從地平面到與河堤同高的樓層，可以做為停車場，也可以作其他用途；重點是：我們可以從大樓中構築一條空橋，跨越堤防，連接河岸。 如果，在淡水河邊，我們能夠興建這樣一座指標性的大樓，想像人們在大樓內，臨窗看風景、喝咖啡、逛商圈，或者愜意走出大樓，輕鬆邁過河堤，前往河邊散步，那真是目前在西區大家完全無法想像的奢侈享受。 同樣突破性的概念，也可以運用在沿河的其他地方。我們一方面綠化堤防，美化水門，還可以在人潮、居民多的地方，搭建與堤防同高的空橋，讓過去分隔人與河的藩籬，反向變成橋樑。或者，我們也可以學習東京隅田川「超級堤防」的作法，把堤防改造成階梯式的斜坡，每一層「階梯」都是綠帶，居民可以隨著綠坡緩緩而上，在河堤上散步、放風箏。 如果西區沿河岸一帶，可以更新成為台北美麗的焦點，人們休閒的一個重要環節，甚至是市民生活的一部份，那麼，嗅覺敏銳的商人一定聞得出來「人潮即錢朝」」的味道，這一帶老區的地段也將可望有新的估量，商業開發的利益自然會引動新一波西區投資潮。如果再配合市政管理條例上的一些放寬、一些鼓勵，民間自發的力量一旦覺醒，河岸舊社區更新的力量，將快速的由點擴大為線，甚而是整個面，而市政領導人所做的，不過是發揮與魔術師相同的指揮棒，抓住要害點做事罷了。這些事並不需要動用很多經費，在技術上也沒有太高難度，需要的只是一個魄力，一個施政優先順序的決心罷了。 當年台北西區因河流而興旺，現在，我要讓他們隨淡水河的重生而重生。 http://www.taipei.gov.tw/cgi-bin/viewforum?comm=taipeitalk&id=&pwd=&showgood=&history=history&page_forum=1&ordertype=visited&msg_no=1229 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-05-02 21:20:48 |
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帶動北市西區發展 郝：規劃洛陽停車場為河岸景觀大樓 2007-01-05 09:36／林麗玉 台北市長郝龍斌上午表示，台北市西區的發展可以與淡水河整治互相搭配，不僅規劃將洛陽停車場改建成河岸景觀大樓，迪化街也可以規劃成仿古碼頭，讓西區河岸區域也可以像大直河岸區一樣，發展成高級的住宅區及商業區。 (林麗玉報導) 台北市前市長馬英九的東西軸線翻轉政策成效，並沒有獲得民眾太大的認同，台北市長郝龍斌上任第十一天，特地視察台北市西區的都市更新，郝龍斌說，可以搭配淡水河整治，將可以觀賞河岸景觀的洛陽停車場建改建成景觀大樓，讓民眾可以看淡水河夕陽，同時迪化街也可以規劃成仿古碼頭，讓西區河岸連成一氣，成為具有指標意義的休憩場合，順帶帶動商業及觀光，讓西區河岸如同大直區周邊，變成高級的商業及住宅區。 (t) 郝龍斌表示，愛河整治是高雄經驗，不過台北市的基隆河整治難度，比愛河高，只是馬市長任內，缺於宣導，如果能夠北縣市合作，將淡水河整治得無臭無垃圾，相信帶動台北西區，成為高級的商業住宅區，不是難事。 至於北市縣如何合作整治淡水河，郝龍斌表示，周錫瑋縣長已經承諾，三年之內，讓台北縣的污水處理率達到八成在流入淡水河 http://news.pchome.com.tw/life/bcc/20070105/index-20070105093609210041.html |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-05-02 21:17:59 |
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郝市長會積極發展北萬華 http://139.223.200.245/cgi-bin/bbsmsg?agn467:bbs&tr=763 郝市長視察洛陽停車場並聽取西門地區更新發展簡報,指市府將整合相關意見提出未來願景及具體可行計畫 為推動西區老舊社區更新，臺北市長郝龍斌昨（5）日上午視察洛陽停車場並聽取西門地區更新發展簡報。 郝市長表示，市府初步規劃朝改造洛陽停車場成為一指標性景觀大樓，並評估興建跨堤設施，及推動週遭交通及環境改善，使淡水河變成親水河川，活化西門商圈，進而帶動西門地區的人潮及錢潮。 郝市長強調，市府將整合相關規劃意見，提出完整的願景及具體的可行計劃。 郝市長昨日上午前往洛陽停車場視察，並至停車場的八樓頂樓眺望淡水河及周邊景觀，郝市長表示，市府希望在淡水河沿岸找一指標性地點如興建景觀大樓或興建仿古碼頭等方式，將人潮吸引至淡水河岸，利用人潮帶動錢潮，讓西區重現風華；因為洛陽停車場是公有地，在土地取得及處理上比較容易，因此市府希望朝改造洛陽停車場的方向努力。 隨後，郝市長聽取停管處簡報洛陽停車場現況及發展，以及發展局簡報以洛陽停車場作為淡水河域跨堤示範計畫。 停管處在簡報中提出洛陽停車場拆除重建、增建及整建三種方案的比較分析，並建議由發展局結合周邊街區及堤外空間進行整體規劃及環境改造，以確定洛陽停車場的定位及採行方案。 發展局長許志堅則在簡報中指出，洛陽停車場興建跨堤計畫所需面對的重要課題與對策分析、整體跨堤執行策略及其他跨堤構想。 許局長表示，為充分達到跨堤吸引人潮，提升地區都市環境品質，除原有停車場改善外，應併同考量推動的各項計劃就包括洛陽停車場改造、堤外空間使用調整與景觀改善、西寧國宅整修計畫、五金店街改善計畫、舊有中興國小校舍再利用及停車場南側街廓更新計畫等。許局長同時表示，因為跨堤計畫的推動涉及市府相關單位的議題與權責，建議後續先行辦理研究評估後，再確認相關執行方式。 秘書長李述德在聽取簡報後表示，市府推動改造洛陽停車場相關計畫，主要希望讓西區有「賣點」，讓西區有新的發展契機，發展局必須將此區域的相關設施景觀整合起來，並以全市的發展角度規劃，尤其必須先將願景塑造出來，再做策略選擇及交通、景觀、工程等技術問題規劃，即使有必要花錢興建都值得。 昨日陪同郝市長前往視察的市府官員包括副市長吳秀光、秘書長李述德、副秘書長陳永仁、發展局長許志堅、新聞處長羊曉東、研考會副主委翁瑞廷等人，臺北市議員吳志剛、侯冠群、李仁人及西門商圈代表多人也到場關切。 對於市府推動改造洛陽停車場計畫，市議員侯冠群建議市府應採逐步改善方式，並將整建過程中交通不便等問題的相關配套措施及民眾店家權益納入考量，同時進行西區如道路使用等重新規劃，以帶動整體西區的繁榮發展。 李仁人議員則認為洛陽停車場的停車需求不大，市府進行改造計畫應該會很不錯，希望市府在推動時能留意每個單位、環結並按步就班，使其做得更好。 吳志剛議員則建議市府能將西門町改造與洛陽停車場改建一起規劃。 郝市長在聽取各方意見後表示，大家的建議及構想都可以相輔相成，本來西區老舊社區更新就不只是推動改造洛陽停車場計畫。 郝市長也說，市府希望透過淡水河活化、美化，並在兼具防洪功能上突破堤防限制，使淡水河成為親水河川，同時將西門商圈活化，以帶動西區的人潮與錢潮。 他說，市府將面臨很大的困難與挑戰，但市府絕對有信心及決心克服困難，也期盼市府相關單位、民代及店家共同努力達成目標。 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-05-02 21:12:30 |
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南萬華 寄望捷運萬大線 記者李光儀／台北報導 台北市政府打造西區，在「翻轉軸線」政策下，對西門町的改造有了初步成果，不過萬華區長王鴻裕說，市府資源大多投注在北、中萬華，西藏路以南的南萬華卻老舊依然，如今只能希望捷運萬大線盡快定線，才有生機。 昨天市府由市長馬英九主持，開會討論西門徒步區擴大，以吸引人潮的聚集。王鴻裕在會中表示，「北萬華」西門商圈經過改造後，已經「熱到不行」，「中萬華」的龍山寺周圍，經由理教公所的拆遷和龍山寺地下商場的開幕，不管是商機或者房地產價格，都有顯著的飆升。 相較下，「南萬華」的青年次分區雖然情況比較好，但是東園、西園次分區卻都還是老舊的矮小房子，都市更新遙遙無期。 王鴻裕指出，市府花在南萬華的資源，大概只占四分之一，因此他每次和當地人士座談，都聽到不少抱怨。 王鴻裕認為，目前要救「南萬華」，單靠紙上的規畫已不夠，最快的方式，就是捷運萬大線定線通過這個地區，如此才能夠帶動商機和房地產價格上升。 對遭質疑「投入資源太少」，發展局有不同看法，發展局科長林建宏說，市府在艋舺大道、青年公園的更新等建設投入的資源也不少，並沒有「偏北、中，輕南」的情況。 【2006/02/22 聯合報】 http://www.arch.idv.tw/ntust/modules/news/article.php?storyid=2979 |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.183.* | 2007-05-02 21:08:20 |
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您了解萬華嗎???萬華區分 1.北萬華 2.中萬華 3.南萬華 http://www.tpml.edu.tw/blind/cgi/dlpic.php?filename=9401007.TXT 阿婆抹粉水噹噹──萬華風華再現 文◎曾美慧 攝影◎王能佑 艋舺，萬華區的前身，因東區的開發壓縮了西區的商機 ，萬華逐漸蕭條。為求東西區發展均衡，馬市長上任以來 極力推動「翻轉軸線」的都市更新政策，以萬華區為例， 全面觀照萬華歷史發展脈絡及未來成長中心，將萬華區定 位為北商業、中傳統、南住宅三大體系。 市府擘畫萬華的「雙軸」帶──以康定路與萬大路為縱 軸，以艋舺大道與中華路林蔭大道為橫軸，「雙軸線」構 想是打通萬華任督二脈的重大交通工程。 打通任督二脈 璀璨全萬華 鐵路未地下化之前，南北萬華發展受阻，兩地僅靠西園 陸橋與和平西路陸橋相互連繫。民國八十九年萬華鐵路地 下化工程完成，民國九十一年拆除西園陸橋，翌年六月和 平西路陸橋相繼拆除後，康定路與萬大路南北全線貫通。 和平西路陸橋拆除後，串連南海學園和龍山寺文化園區 ，凸出了和平西路的飛禽特色商街。西園路陸橋走入歷史 ，大理服飾街商圈天空豁然開朗。由於艋舺大道和西藏大 橋、華翠大橋通車後，西園路的聯外交通功能降低，獲得 重新妝點的契機。 舊鐵枝路變身的艋舺大道，宣告新萬華的誕生。艋舺大 道與中華路林蔭大道相接，為聯結萬華、板橋的重要交通 幹道。萬華車站正位於縱軸（康定路、萬大路）與橫軸（ 艋舺大道）交會的中心。原兩棟舊龍山商場為萬華新站大 樓預定地，西元二○○九年將蛻變成二十層的雙子星商業 大樓，未來新站大樓將提供四分之一樓地面積，作為公益 性的文教及社會服務設施使用，渴望彌補老萬華公共設施 不足的遺憾。 交織許多老台北人回憶的中華商場，因鐵路地下化、闢 建捷運而拆遷，中華路於民國九十年蛻變成六線車道，兩 側各有十五至十八公尺寬的行人徒步區，待行道樹長得更 濃密，屬於台北的香榭里舍大道會更加引人駐足。 雙軸線暢通，是西區軸線翻轉的希望所寄。雙軸線將散 落在萬華各處的商圈和歷史景點串起，讓默默發光的珍珠 串點成線，連線成面，璀璨全萬華。 北萬華商圈發光 西門町 崛起於日據時期的西門町，引領風騷直至七○年代。但 隨著都市發展重心東移，西門商業區由盛而衰。為了振興 地方商圈，早在民國七十九年西門徒步區即已問世，然而 當時只視同道路綠化工程，不消數年光彩盡失。民國八十 五年市府再度挹注資源，花了近十年、數億元經費端出全 新的徒步區硬體設施，重新琢磨西區最閃亮的鑽石。 目前，都市更新處正進行徒步街區擴大案，著手改善成 都路交通，尤其是中興橋至西門圓環捷運站一段，絞盡腦 汁要讓西門町洋溢的青春，也能蔓延到紅樓與西門市場這 頭來。 紅樓與西門市場 今年九十八歲的西門市場，為台北市第一個公有市場， 十字形西門市場相連一座八角堂，即今日的紅樓。八角紅 樓曾是日據時古物舊書的集散地，戰後變更為紹興戲、電 影院等藝文展演空間，為老台北人留下極鮮明的記憶。 出生以來就住在紅樓正門口旁花店的黃永銓，民國八十 八年看到了李乾朗教授繪製的紅樓與西門市場透視圖，驚 為天人。「從小紅樓就被整個攤商包圍，只露出後側紅磚 ，難以一窺原貌。從來不知道原來生長的地方這麼有歷史 ，那張圖可說是我成立文史工作室最大的動因，想讓市民 更加認識西門町。」 黃永銓表示，三十年前西門市場改建案就不斷被提起， 直到民國八十六年陳水扁市長把紅樓列為古蹟，大力整頓 ，民國八十七年馬市長上任後，同樣支持古蹟再生做法， 並將歷史建物從「點」狀保存，擴及到整個空間「面」的 重現，並復原東南側的外店舖。 這樣的發展，令大多數盼望興建大樓的老居民頗不以為 然。西門里老里長葉木麟抱怨說，「紅樓列為歷史古蹟影 響當地商業發展，還浪費大筆改建經費。紅樓劇場、西門 市場人潮稀稀落落，又被街道、建築物包在裡面，吸引不 了年輕人。」 重新開發老房子，讓它成為現代生活的場所，通常會經 過一段陣痛期。「西門市場從民國八十年就歇業了，紅樓 與西門市場在青少年的記憶裡是空白的，但是對青壯年以 上的老台北人來說，這裡的記憶是複雜且層次豐富的。」 黃永銓說，「紅樓與西門市場脫離市民的生活太久，我們 應該再多給它一點時間。」 關於人氣的提振，他建議，入口意象應更明顯開闊，紅 樓與西門市場權責單位應統一，好讓整體空間的活化一氣 呵成，還要透過更多的宣傳或事件的導引，製造更多的新 感情與舊回憶。人與空間的生命記憶不斷累積延續，都市 生活才有歷史層次感，這不就是西門町有別於其他商圈的 獨特人文氣息嗎？ 台北煤氣電影主題公園 位於康定路、武昌街交會處的台北煤氣電影主題公園， 是市府為西門町再生埋下的另一顆種子。它保存台北煤氣 公司的廠房及相關設施，結合西門徒步區電影產業，提供 青少年與社區居民另一處活動、休憩的交誼空間。 理教公所都市更新計畫 目前中華路上的理教公所一帶低矮平房，小吃店舖與違 章建物雜聚，巷道狹窄，生活空間相當窳陋。蹲踞於亮眼 的中華路一角，顯得極不協調。 都市更新處處長邊子樹說，「這裡原是國有土地，數年 來依現況標售過好幾次，依規定得標者必須處理地上物問 題，因牽扯居民安置問題，一直無法標售出去。市政府動 用公權力，由市府徵收變更為廣場用地，地上物由市府來 拆遷、補償、安置，預定民國九十五年開闢完成。」都市 更新的費時棘手，由此可見一斑。 西門町真的不一樣了。從前西門町全然是消費場所，沒 有歇腳遊憩的空間。西門市場、電影公園和即將進行整建 的理教公所，這三大公有地的空間改變，為西門町帶來休 閒綠地，讓西門町不僅屬於青少年，也屬於全市民。 萬華新軸線──龍山寺地下街 龍山寺，漢人渡海來台墾殖的重要座標，是艋舺清代歷 史重要的見證者。從龍山寺輻射而出的街道，盡是老萬華 重要的都市發展軸線，而在「翻轉軸線、再造西區」市政 建設藍圖下，構築了一條嶄新的都市軸線──龍山寺地下 街。 Ｌ型的龍山寺地下街，是台北市唯一有地下一、二樓分 層的地下街，經由龍山寺捷運站，將龍山寺前的艋舺公園 （原十二號公園），與萬華區政中心和新龍山商場相連通 。龍山寺地下街商場結合了龍山寺的美食文化及服飾百貨 精品區，同時規劃地下停車場，紓解當地長久以來停車位 不足的窘境。 被傳統市場佔據三十多年之久的十二號公園，黃大洲市 長時代將攤商遷到萬華車站前的龍山商場（萬華新站大樓 預定地），去年底再度遷至萬華區政中心地下一樓到地上 三樓，全新開始。老舊市場的紛亂景觀搖身為艋舺公園， 與龍山寺廟埕廣場相接，不僅恢復昔日「美人照鏡池」， 並賦予新時代的科技意象。未來公園落成後，夜幕低垂時 ，龍山寺前將上演一場水與光的音樂噴泉秀。 龍山寺可謂萬華的地標，艋舺的門面，市府將它視為中 萬華復甦的重要指標，投注龐大的經費與心力，努力讓老 市中心有新風貌，目前更新工程仍緊鑼密鼓進行中。自龍 山寺捷運站開挖以來，工程耗時，一時之間，新開幕的龍 山寺地下街未見人潮洶湧，待工事圍籬一撤，新舊交融的 龍山寺，是否再掀萬華新浪潮？當地人引頸企望。 傳統特色商店街 都市更新處處長邊子樹說，「歷史街區的居住環境品質 應該是現代化的，復古的街區不能長居久住，只能充當觀 光景點。在現代化的居住空間，如何感受到文化氣息，維 持歷史傳承意味，是萬華需要挑戰的課題。」這正說明了 中萬華以「傳統古風貌區」做為都市更新的基本精神。 龍山寺周邊大小佛具店、繡莊、糊紙店、青草店、小吃 店……等雜陳其間，街頭巷尾尚可嗅到台灣早期風俗與生 活況味。市府戮力形塑「龍山寺國際觀光特區」，統合龍 山寺所衍生出點狀、線狀的文化觀光資源，例如，貴陽第 一街史蹟街區、華西街觀光夜市、廣州街徒步區夜市、西 園路佛具街、西昌街青草巷等。其中西園路佛具街和西昌 街青草巷表現搶眼，商管處連續輔導三年，整合三年的活 動經驗，未來希望成長為「佛具藝術街」和「草本養生街 」，彰顯老街的主題魅力。 佛具藝術街 龍山寺香火鼎盛，在廣州街至桂林路中間的西園路上， 也散發濃濃的宗教氣息，整排的佛具專賣店最老的也走過 半個世紀，在民國七十年間佛具街商家鼎盛，但隨著現代 人信仰習慣的改變，風俗民情的演化，佛具街逐漸沒落。 有鑑於西園路佛具街風格獨特，商管處希望賦予它新的 生命，轉型為附加價值較高的藝術品和紀念飾品導向。 草本養生街 青草是早期民間重要的醫療方式，當年龍山寺信徒會向 觀世音菩薩求籤治病，大量青草攤販因此聚集此地，形成 西昌街的青草巷。 吸取大地精華的野生藥草，在全球崇尚有機、天然、養 生熱潮下，展現了產業回春的魅力。有業者腦筋動的快， 推出方便調製的青草包，頗受年輕族群喜愛。商管處希望 重新定位藥草產業，擴大台灣青草使用的知識領域，提升 觀光價值，讓散發大自然奧義的青草巷，更貼近現代潮流 。 大理服飾街 大理街，台灣成衣業的發源地，大約在五○年代發跡， 造就中萬華一片榮景。原依附萬華車站興起的服飾街，自 鐵路地下化後，西部幹線快車不再停靠萬華站，成衣批發 業遂移轉松山車站的五分埔。為了振衰起弊，自民國九十 年起大理服飾商圈業者舉辦各種促銷活動，市府也透過街 區硬體設施改造，讓大理街面目一新。 不過，家族從事成衣批發業的洪于媜說，「我們這裡是 批發商為主，應該以服裝批發店的角度去做商圈規劃，而 不是以觀光零售服飾街為方向。服飾商圈的活動總是雷聲 大雨點小，只能吸引零買的人潮，每次辦活動，創意無法 推陳出新，老是搭舞台請模特兒走秀，路中央慣例性擺小 吃攤，連萬華人都沒興趣，如何吸引外地人？」 曾參與大理服飾商圈改造案的社區規劃師呂大吉誠懇建 議，「由於產業結構改變，買家拎著衣物從大理街趕火車 的景象已經不可能出現，對大理街來說，物流方式、經營 型態的調整是有必要的。」 市民為公園綠地發聲 社區老舊難以發展、公共設施不足，一直是中萬華居民 共同的惡夢。十年前，台糖考慮把二千餘坪倉庫用地承租 給西園醫院興建大型安養院，引起大理街附近居民相當大 的反彈。當地已有歷史悠久的愛愛院和仁濟療養院，又發 現台糖公司的倉庫原是日據時期北台灣最大糖廠──綠町 製糖所的古月台遺址。 居民為了爭取綠地與保存地方歷史文化價值，社區動員 力量沛然形成。透過社區民眾自主性發聲，市府利用容積 調整方式，無償取得台糖二千餘坪土地，促成「糖? 文化 史跡公園」的誕生。這是台灣第一個採取容積移轉方式達 成三贏的案例。 但是，糖? 里里長李平順無奈表示，為了台電是否將在 公園旁興建變電所、三棟舊倉庫及台糖學生宿舍存廢、糖 廠的古蹟定位等問題，社區共識出現了裂痕。糖? 公園聲 勢雖大，卻無法實際運作，公園開發計畫遲遲未能定案， 目前僅六百坪做為簡易公園。 「好不容易空出一塊大面積的土地，大家對它都有太多 的期待。」大理街居民洪錦進持平說，「地方文化保存當 然好，在糖? 公園連續舉辦了五屆艋舺甘蔗祭，大大提升 地方的知名度。但是里民求發展心切，在落實文化保存理 想之際，應該考量地方上真正的需求與心聲。」 洪錦進感慨，曾擁有「一府、二鹿、三艋舺」繁榮歷史 的萬華，今日卻給人次等國民的感覺，「艋舺人口外流嚴 重，居民社經階層、消費能力比東區低，商圈辦活動也很 難熱絡起來。尤其是萬華區現有建物大多過於狹小老舊， 受限於容積率與建蔽率的實施，民間想要拆除重建苦無誘 因。現在西園路、中華路、艋舺大道整建得這麼寬敞，但 周邊仍是破陋老屋難以更新，整個生活品質當然大打折扣 。」 其實，為了促進西區都市更新速度，市政府已草擬「臺 北市都市更新自治條例」，如放寬容積並降低更新基地規 模為五百平方公尺，增加容積獎金項目和額度等法令修正 ，提供誘因使地主願意配合更新，現正等待議會審議通過 修正案。 此外，去年十二月開始，都市更新處每兩星期擇半天派 員駐各區公所，為民眾解答都市更新相關諮詢。培養里長 、里幹事為都市更新政策宣導種子，如果里民主動發起更 新，只要有十五人以上連署，更新處也會派員舉辦地方說 明會。希望透過法規和操作程序的說明，讓都市更新計畫 推展的更順利。 打造南萬華優質住宅區 相對於北、中萬華的熱鬧，南萬華顯得幽靜許多，除了 依傍河濱休閒綠帶，還有南台北的都市之肺──青年公園 。 青年公園活力再現 在南萬華發展計畫中，為了營造健康舒適的優質住宅區 ，特別重視青年公園及周邊環境的改善，五期工程改造案 已進行到第三期生態館建設。新和里里長鎖富華肯定，市 府對公共空間改造的用心，但是青年公園仍有許多治安的 死角，應改善公園穿透性和開放性不足的問題。他認為， 青年公園的主題混亂，期盼未來第四、五期工程能展現出 青年公園獨有的特色，日夜都有吸引人的景觀。 目前商管處規畫的青年路休閒大街，環境綠美化工程已 於去年完工，然而，「青年商圈立意雖好，但由於商家大 都為租賃客，向心力弱，休閒大街的露天咖啡座成效不彰 。」鎖富華表示，商家本身若不懂得經營策略，無法凝聚 商圈共榮的觀念，打造再好的硬體設施一樣付諸流水。 不過，兩年前青年公園七個里替換了一批有衝勁的中生 代里長，沉寂多時的青年公園又開始舉辦各種表演活動， 讓人情味淡去的鄰里感情，漸漸再聚攏。 南機場整宅更新 新安里里長王一力表示，環繞青年公園七個里的人口數 ，佔萬華三十六里人口數的四分之一，布滿了眷村民房改 建的國宅、公寓或是安置拆遷戶的整建國宅。依目前標準 而言，整建國宅生活水準過低，有礙公共安全與衛生，但 由於牽涉複雜的土地產權問題，整合困難重重，南萬華都 市邊緣住宅社區更新腳步緩慢，一直為居民所詬病。 「我們南機場十三號基地號稱聯合國，都是來自四面八 方的違建拆遷戶或火災受災戶，」新安里里長王一力說， 「這裡絕大多數是需要政府伸出援手輔助的低收入戶，但 政府單位卻希望居民要自助而後人助，整宅更新配套措施 常礙於法令嚴苛而無法完備。」 王一力里長催促著市府趕緊整建七千多坪的南機場十三 號基地，「我認為這裡將會是萬華的明日之星，未來中和 與萬華捷運貫通，經萬大路附近的十三號基地新大樓，又 能與萬華新站大樓相互輝映，一定可以促使南萬華活絡起 來。」  |
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| 回覆者：法拍屋答人 發表數：1504 IP：203.73.87.* | 2007-05-02 14:08:57 |
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