祝各位新年快樂!!今年想買屋的得償所願買到理想的房子!!
● 購屋先從瞭解建築公司開始
瞭解建商避免一案建商，所謂「一案建商」，就是只推一案 就解散的建設公司，這種公司雖名為「建設公司」，實際上 卻是市場上的投機者，案件銷售完畢後收攤走人，房屋品質 有待商榷，更別提售後保固服務。儘管並非所有的「一案建商」都是不好的建商，也有母公司因為節稅考量而成立子公司推案的「一案建商」類型，然而不論是哪一類型，一案建商所興建的房屋總不易做到完善的售後保固服務，且購屋消費者在有限的市場資訊下，終究也很難正確評判建商的品質。
● 建築基地
◎ 地基建築構工種類
地基施工方式有兩種:筏式基礎及連續壁，兩者主要目的皆在防止地下滲水掏空地基或土質鬆動時，能夠穩固地基之考量
1. 筏式基礎工法
此即傳統建築工法，在建築地基上，向地底下開挖至某一深度，築起一層鋼筋水泥平台後，建
築物就蓋在此平台上，通常採用此工法的環境考量，建築基地周邊無房屋時且建築基地，地質
良好，可採用此法，成本較低。
2. 連續壁工法
將建築基地周邊，先築一道鋼筋水泥牆，向地底下延伸，並且縰深至岩磐，有厚實的牆壁，通
常採用此工法的環境考量，是因建築基地土質較鬆軟且基地周邊有房屋或面臨馬路(法規)或有
高振動之公共建築物(如高架橋，高鐡)或建築基地開挖較深時，須強化地基時採用此法，通常
連續壁最少深入地下15~20米，牆壁厚度最少50~60 cm，因此成本相對提高。連續壁如果失敗
往往會造成鄰房之損害，甚至影響整個工程的成敗，若連續壁破洞湧砂而造成鄰房傾斜損害。
3. 混合式:連續壁工法 + 筏式基礎工法
◎ 土地用途類別
1. 甲類:純住宅用地
2. 乙類:工業用地，過戶後可變更為住宅自用，但住商共用大樓管理較複雜
3. 丙類:農業用地，過戶後可變更為住宅自用此類房屋通常為別墅型(透天厝)社區，一般而言都較靠近郊外或山區
◎ 建築基地以四四方方為原則
勿兩邊均臨大馬路的基地，若屬不規則形狀，易形成畸零地,恐有造成無法適當運用的空間，形成浪費的公設
◎ 地勢高低研判
1. 周邊設有抽水站
2. 靠近河堤或大排水溝渠附近
3. 本身地勢周邊環境高低起伏不均
◎ 注意周邊環境
是否有電塔設施，墳墓山，廟宇等建築物者，就風水上來說皆屬不好地理
◎ 生活機能
周邊學區，交通便捷性，公園，大賣場，百貨商店，醫院等考量
◎ 詢問派出所管區員警
周遭環境上治安是否寧靜，特種營業及當地自然災害(水災)發生頻率之情況，或特定區域之負面傳聞，可探詢當地派出所管區員警，得到訊息之正確性
◎ 上網索尋相關都市計畫建設訊息(不動產e族，網站 http://egroup.idv.tw) 隋時注意周遭環境，未來是否有公園，學校，醫院，停車場或其他公共設施(垃圾掩埋場，焚化爐)
● 建築主體
◎ 建築用途
1. 純住宅大樓
2. 商業大樓
3. 集合住宅-住商混合大樓(商業用途水電費較貴)
PS. 商業大樓(無法申請優惠貸款)
◎ 住宅屋形比較，不規者形狀屬最差，長方形狀中等，方正形狀最佳
1. 不規則屋形，氣流不良及磁場不佳，易導致健康狀況及精神不佳之情形發生，且不利室內設計
2.方正屋形，屋內採光效果較佳，空氣對流情況較優，對生活品質較好
◎ 四個角落有大柱子，且通常位在牆壁內緣，屋內柱子位置與室內實際面積有絕對影嚮
◎ 安全門樓梯間，樓梯台階寬度至少120~130cm較佳，若少於110cm就真的太差了(萬萬不要低於95 cm表示建設公司設計規劃相當差勁)
◎ 最好三或四戶共用兩部電梯最理想最忌四戶共用一部電梯，甚至五戶共用一部電梯(但公設所佔比例，並沒有降低，因安全考量須設置兩處逃生口) PS.此點會與公設多寡有相當的排擠效應關係
◎ 戶數與公設比例及樓層位置之配置參考
1. 若一層二戶，二部電梯，則公設約26~28%，樓層考慮範圍 以5~25F，避開中繼水池及頂樓及
機房(空調設備)在室內者(二戶分攤公設)
2. 若一層四戶，二部電梯，則公設約26~28%，樓層考慮範圍以8~20F，避開中繼水池及頂樓及機
房在室內者(四戶分攤公設)
3. 若一層三戶，一部電梯，則公設約24~26%，樓層考慮範圍以3~10F，避開中繼水池及頂樓及機
房在室內者(三戶分攤公設)
4. 若一層四戶，一部電梯，則公設約22~24%，樓層考慮範圍以3~8F，避開中繼水池及頂樓及機
房在室內者(四戶分攤公設)
PS.目前新屋室內房數與公設比例，一般規劃比例原則參考二房,權狀25坪，公設24~28%，一層三戶一部電梯，無泳池設施三、四房，權狀35坪，公設22~26%，一層三戶一部電梯，無泳池設施
◎ 為何預售屋公設比例較低一點點，但在真正實際權狀上又變多一點點的原因?預售屋在銷售時，建商為了力求降低公設比例，因此在預售文件(文宣)資料上，通常技巧性降低實際權狀坪數約0.5坪不等，當以室內實際坪數換算時，公設比例值,會落在建商預估的範圍內(目前建商通常設定在25%以下)，但真正實際權狀的坪數較大時，就會提高公設比例)
◎ 坪數大小與管理費比例原則參考以每坪40~60元計， 管理費在1500~2400元範圍內較佳(無
閒置設施考量)
◎ 大小公設法規定義
1. 大公設—公共設施: 安全門樓梯間，中庭花園，停車場
2. 小公設—附屬建物: 陽台，機房(空調機房)
PS. a.公共設施如泳池或SPA水池或健身房設施，避免在地下層樓，因台灣氣候潮濕關係，容易產
生不良問題，尤其空氣中易夾雜霉味，無形中危害身體健康
b.機房設置在室內,通常是為了規避容積率的限制,即機房空間不列入容積率內,因此可多蓋幾層
樓或多蓋幾戶或設幾個停車位可賣錢獲暴利
◎ 機房的優缺點
1. 機房(空調設施空間)本身的定義,不是給人使用的空間,建築法規規定機房要設置一個出入的通
道門,但後來據了解法規細則修改,機房可不用設置通道門(法規修改時間大約93年某月),因此在
一期間蓋的房屋,若有配置機房者,都會有二個門一大一小的現象
2. 機房若設置在室內,則設計師通常會儘量配置在餐廳或廚房的面積中結合運用
3. 若機房挪用在給人的空間使用,其實與陽台外推二次施工,同樣屬違規行為,雖然說是若違規就即
報即拆,但因現實住宅考量,一般人並不會遵守這樣的規定,最重要的是政府的執行單位,並無法
完全落實執行,因此建商也是看準此點,才會暴利無窮
4. 若每一住戶均配機房空間,則全部住戶均可能違規使用,但若非每一住戶均有機房空間,則無機房
者,可能要分擔有機房空間公有持份的坪數分攤費用
● 建築結構
◎ 結構方式
1.鋼筋混凝土(RC) 2.鋼骨(SRC) 3.鋼筋混凝土(地下層) + 鋼骨
(地上樓層)
◎ 鋼筋之接合是否採用續接器連接頭
要留意建商是否每樓層皆使用續接器連接頭,而不是採用鐵線捆綁,或只有使用在某些樓層,其他則採用鐵線捆綁(偷工減料)
◎ 鋼筋之抗拉強度檢測
可在施工期間檢取採樣小段鋼材，送至有在學校工作的親戚朋友給機械科系的同事或學生做測試，是否符合設計文件中的標準，以防止偷工減料
1. 鋼骨是否有熔接剪力釘，注意數量多寡剪力釘目的在於接
合鋼骨與混泥土之緊密結合程度
2. 鋼材是否使用處女鋼材
即製作過程完全使用鐵礦原料提煉，一般鋼材則含有廢鐵鋼材熔合鐵礦原料提煉
◎ 水泥磅數
目前建築法規一般標準3500磅，4000磅以上較佳
● 建築風格
◎ 風格種類
日式中庭、歐式宮庭花園(列柱雕樑畫棟)、歐日混合式、美式現代、後現代、休閒別墅
◎ 室內坪數
室內坪數 = 主建物 + 附屬建物(前後陽台) + 機械室(空調機房) 共有持分
◎ 樓地板高度
挑高3.2米較佳，低於3.0米較差，可能因裝潢設計及壓迫感，使生浩起居在長期無形中，感覺不舒服
◎ 室內樑柱位置
建商自銷或代銷公司銷售預售屋時，不會清楚劃出樑柱的位置。建商若增建橫樑作法並未違規，不需向建管單位進行設計圖變更，只需在竣工手續中加以修正即可。
PS.因此看屋時， 務必對橫樑(側樑)在何處做詳細詢問確認，簽約時，應註明樑註所在位置，不得未經買方同意，任意更改樑註位置，否則買方可要求解約。
◎ 注意機械室(空調機房)空間配置在室內之位置
注意是否平均分配至每戶住家及持份比率
◎ 陽台外推(二次施工)
與原設計圖不同，在法律上屬違法，但實務上無法完全執行，故此擧違法多到建商及一般民眾，都因住宅太小，顧不了法令規定，廠商在通過檢查，領取使用執照後會統一外推，但因為二次施工，所以建商會與住戶簽協議書，大致內容,為經住戶同意才外推,並非建商自行外推，其實若設計圖未經建管會同意，是不可以隋意變更原設計圖的，要特別留意。建商陽台外推，已違反《建築法》違規變更的規定，且很可能會導致建築物結構改變，未來若遇到地震災害，牆面坍塌或傾斜的可能性大增。消費者購屋簽訂契約時，要特別注意合約中是否有類似「建物若違反政府相關法律須變更時，買方不得向公司索賠」的二度施工條文，一發現即應請建商說明清楚。
PS.陽台的設計，在法規上為室內採光比例(約1/8)原則
◎ 保留建商廣告文宣資料
保留所有資料，做為日後爭議資料依據，原本政府相關單位，會就建商文宣相關資料內容，列入審查要項 (簽約時，可加註相關坪數，建材規格及傢俱、廚具、衛浴設備廠牌)
◎ 注意風水上的門主樑等問題
此項著眼點，在於考量空間內的氣流及磁場，自己感覺是否舒適順暢，氣流不良及或磁場不佳，易導致健康及精神不佳 之狀況產生
◎ 試畫室內平面圖
建立空間之格局配置，確實注意樑柱及輔助樑的位置
◎ 習慣丈量實物尺寸
培養實體空間大小概念，丈量本身住家的主次臥室、客餐廳、廚房、浴室及陽台實際尺寸，以便自己先假設想要的空間大小，在看屋時，了解建商之室內平面圖所標示尺寸，以便想像實體空間大小概況
PS.隨身攜帶捲尺(1.5~5.0米)，測量各式各樣物件之長寬高,瞭解一般傢俱尺寸規格，建商提供之相關平面圖通常與實際格局之空間大小會有相當大的落差，因此要對實際空間務必有精確的概念不可
◎ 住戶環境應留意之重點項目
A. 住戶週邊環境首重磁場，例如高架橋、河川、高壓電塔(特別是大型室內變電場所)、墳墓山、
廟宇(晨昏嗚鐘,廟會)、學校及傳統市場(噪音、環境髒亂等問題)
B. 室內格局首重氣場(氣流運動),對居家健康有絕對影嚮,例如廚房油煙味,廁所氣味
C. 室內隔間牆:磚牆或輕質隔間,考量自身是否怕吵程度為依據
D. 陽宅風水三要素:
門-避免住戶與對面住戶門對門,勿大門對電梯,對向下的安全
門樓梯間,廚房
主(臥室)-避免廁所門對床,樑壓床
樑-絕對避免樑壓灶,風水上言對女主人身體不好
E. 陽台-在風水上而言,前陽台主事業,後陽台主後代人丁盛哀
F. 陽台,廚房,廁所與機房(空調機房)是空間大小主要關鍵(尤其是機房的設計位置,要特別留意,此部
份為小公設(公共持份),有些建商偷機房的容積,平均分配至每戶住家室內(通當約一坪多),但有
些設計是不平均分配,也就是說有些住戶是沒有設計此部份,因此其他住戶,可要求開放使用此
部份(若鄰居不和時,就有可能發生),對建商而言,原本最佳設計位置在地下層內或樓層的公用空
間區域,但卻故意設計在住戶內,所以地下室多出之空間,就可賣車位,試問各位,若整個社區有一
百戶以上(通常一個平面車位售價約100~150萬),依據建商如此取巧設計,可多賣出多少車位,雖
說機房設備可增加室內空間,但必境在所有權狀上是小公設,且社區大樓又不是醫院,飯店,學校
根本不須設計過多的機房,大部份建商取巧設計
G. 洞察平面圖的實線虛線所表示的意義,及原平面圖與變更的部份要弄清楚,是建設公司二次施工
或由購屋者自行找裝潢設計公司變更原設計圖協議
PS.機房原法規規定,要留一道門,但最近法規修改,可不用留一道對外的進出機房門
◎ 買預售屋之注意事項
1.消費者可享至少5天契約審閱期
2.詳察並保留建商提供的平面圖、側面圖、俯視圖、配置圖及廣告傳單，以利日後比對及舉證
3.詳查廣告及合約內容
4.銷售過程建商口頭允諾須白紙黑字加入契約中
5.契約中應載明建物實際使用坪數、權狀坪數
6.確認建商執照
7.交屋時逐項驗收
PS.
A. 利用手機或數位相機,將建築物在建造過程中,向建商要求視察工地並拍照存證
B. 坪數計算=平方公尺*0.3025 => 長(m)*寬(m) *0.3025 (實際計算,防止虛灌坪數)
PS.簽合約時,註明公設及總坪數,若超過不補(或不足時應補差額,差額應為現金或補足坪數)
C. 以正三房(35~40坪)經驗數據:主臥室不含廁所至少4.5~5.5坪(廁所約1.2坪),最小房間至少3坪(3.15m*3.15m*0.3025)
D. 室內若有走道,則寬度最少90 ~100 cm以上較佳
E. 廚房坪數約在2~2.5坪(長3.0~3.2米 * 寬 2.0~2.2米較佳)
PS.寬度2.0米以上,就可多設計一櫃櫥(35~45 cm,櫥房走道90~95 cm,流理台62 ~64cm)
F. 前(後)陽台之寬度最少1.5米(1.7米以上更佳)
G. 由室內之各個空間尺寸合計室內坪數減掉大小公設坪數(如空調機房),再反推公設比例之計算方式較精確
H. 開放式廚房應有室內實坪45~50坪以上的空間來設計較佳,因油煙會在無形中更容易瀰漫在整
個室內空間,尤其嚴重影響身體健康,因此對坪數較小的格局,並不建議做開放式廚房
I. 實際丈量自家各室內格局大小,方能想像預售屋
之平面尺寸實際空間
J. 若已參觀建商推案後,應想像試畫預售屋之室內格局,再依建商資料核對是否與平面尺寸圖一致,從中了解自己是否真正明白室內各個空間大小,位置及樑柱位置K. 樣品屋之尺寸,通常與實屋會有相當的出入,觀察樣品屋時,若房間,浴室等,用玻璃隔間或餐廳與廚房採開放式及樓地板高度,都是建商及代銷公司的視覺手法,通常隔間牆寬度大約在8cm(輕質牆) ~ 12cm(磚牆),此外不含貼壁磚,加上沒有樑柱的展示空間,因此誤差之大可想而知
L. 閱讀室內設計雜誌,想像比較空間的設計運用,方便日後與設計師在變更設計時的溝通,減少實際
與想像之間的感覺落差
M. 記得跟銷售人員索取室內平面尺寸圖,水電配置圖,門窗圖,影印平面尺寸圖,在圖內規畫室內之
裝潢示意圖標示,並附上所參考的設計圖片,更容易與設計師溝通買屋簽約前,要多參考房屋定
型化契約內容研究條文之意,以防止陷阱條文
N. 記得向建商索取,預售屋風險報告書,平面圖,分區使用圖,都市計劃圖
◎ 若購屋有贈送裝潢設計或居家電器設備時要特別謹慎要留意價格與周邊環境或建築物本身品質,尤其有送已裝潢設計好的房屋時,更要注意建築物本身的任何細節,避免便宜沒好貨的結果
● 建築物外觀
◎ 外牆壁磚,以二丁掛而言,若為平面磚,則可分為有無亮釉面或色澤深淺,經光照射有亮釉的面磚會較一般平面磚更亮麗顯眼,若為凹凸感非平面之二丁掛磚如山形磚或異形磚,經實際觀察,會有立體及更生動感且經光照折射產生不同的光影之趣味性,尤其可感覺整棟建築物的生命感,同時更直接創造整棟建築物的價值
Ps.仔細比較一般80~90年代住宅,更容易觀察其中是多麼的不同
● 建材
◎ 建材廠牌
進口的建材,不一定是好的,因為出口國可能是東南亞一帶製造(代工)生產的
◎ 窒內門窗之玻璃厚度最好在6~8 mm一般8mm以上較佳,並注意是否強化處理標誌
PS.氣密窗又分外推式及左右滑動式,但若要達到防噪音效果據說至少要10mm但若要達到隔音效果,則以兩層厚度8mm以上的玻璃做成的門窗,才能達到最佳效果
◎ 水電設施
1. 冷水管—不銹鋼管, 熱水管—PVC塑膠管(若改為不銹鋼管更佳)
2. 門禁管理設施,冷氣冷媒管及排水管相關位置,室內單切或雙切開關配置考慮及出線口,挿座孔與電壓負荷設計考量
◎ 購屋成交時
記得索取相關建材之檢驗報告文件(通常不會附在合約內)
◎ 建築外觀
石材種類:花崗岩,大理石,板岩,沙岩,人造石
1. 優者: 外牆壁磚--大理石材,丁掛磚(異形磚,山型磚) 地磚-60*60cm拋光石英磚
2. 一般: 外牆壁磚-丁掛磚(平面磚-沙岩磚) 地磚-50*50cm或60*60cm亮釉面地磚,
PS.異形磚,因材質抗酸鹼功能較高,而表面較有層次及立體感,且具保潔特性,而傳統壁磚無此特性,因此價錢比一般丁掛磚貴許多(據說差價在15~18倍以上)
拋光石英磚,因材質堅硬質感細密且施工方式較特殊,比一般地磚貴許多(據說差價在8~10倍以上)
◎ 廚房設備
熱水器應注意是否為大樓用的(其出水量與壓力,是感應點火的關鍵)
◎ 空調設備
室內空間影響冷氣主機的規劃,因此若有室內設計時,採用分離式冷氣,則應注意室內機冷氣位置,冷氣套管及排水管等相關位置,避免室內裝潢與冷氣機發生設計衝突
PS. 應考量是否具備自動變頻,運轉安靜及省電的要求
◎ 建材行詢價瞭解建材差異
1. 看屋時試敲牆壁及木板比較差異體驗
2. 基地平面配置參考圖,屋內格局配置圖,尺寸平面圖,傢俱平面配置參考圖(傢俱圖比例縮小與實際室內擺設有相當誤差), 參觀建物時,一定要向建商索取供仔細參閱
◎ 多參考
